四川省房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展影響因素研究

孫雁南

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟的發(fā)展中起著舉足輕重的作用，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展將影響到國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。主要分析了四川的區(qū)位情況、房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀以及影響房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的相關因素，并結(jié)合房地產(chǎn)在發(fā)展過程中的經(jīng)驗教訓對四川的房地產(chǎn)發(fā)展情況進行了重點研究，在分析研究的過程中，指出房地產(chǎn)發(fā)展所存在的問題，并從政府的角度出發(fā)給出相應的建議，推動政府有效的實施宏觀調(diào)控進而促進四川房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn);可持續(xù)發(fā)展;四川

中圖分類號：F2 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.02.012

1 四川房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

自改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)在起起伏伏中不斷的發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的眾多產(chǎn)業(yè)部門具有高度的關聯(lián)性，因此有研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有助于提高我國國民經(jīng)濟的發(fā)展水平。但是，美國、日本等國家在房地產(chǎn)發(fā)展中所經(jīng)歷的教訓也說明了，雖然房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠推動國民經(jīng)濟的增長，但是盲目地、無序地以及不科學的快速膨脹，也會給國民經(jīng)濟帶來消極的影響。習近平總書記在2016年中央經(jīng)濟工作會議上也明確指出：“要堅持‘房子是用來住的，不是拿來炒的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既能抑制房產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。因此，推動房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展才是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的正確抉擇。

自1999年我國實施住房公積金制度以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)開始進入了迅速發(fā)展時期。房地產(chǎn)業(yè)是一個高風險、高投資但是也伴隨著高利潤和高回報的行業(yè)。在房地產(chǎn)的快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤從2000年的73.28億元上升到了2017年的11728.11億元。在高回報和高利潤的吸引下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)也從1998年的24378個，增加到2017年的95897個。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)完成的投資金額也是逐年上升，從1998年的3614.23億元增長到2017年的109790.53億元。伴隨著完成投資額的不斷上升，我國商品房的銷售面積也從1998年的12185.30萬平方米增長到2017年的169407.82萬平方米。

四川的房地產(chǎn)行業(yè)，在2003年到2017年的十五年間，也取得了令人矚目的成績。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)從2014個增長到4010個;開發(fā)投資完成額也從450.87億元增長到5149.89億元;竣工的房屋面積從2864.52萬平方米增長到5620.73萬平方米。從2000年到2017年的18年間，房屋的銷售面積從的945.64萬平方米增長到10869.07萬平方米;房屋銷售額也從349.33增長到6757.11億元。因此，可以說四川的房地產(chǎn)業(yè)在這期間也得到了快速的發(fā)展。

從2003到2016年，在這十多年間，四川省的住宅投資額、辦公樓投資額以及商業(yè)營業(yè)用戶投資額一直處于上升的趨勢。在2005年到2012年間，住宅投資額的上升幅度較大。到了2013年以后，上升幅度逐年在降低;辦公樓的投資額除了在2006年和2014年出現(xiàn)了負增長和3.2%的增幅外，總體的增長幅度較大;而商業(yè)營業(yè)用戶投資額在2003年之后一直處于增長趨勢，但是在2011年之后的增幅較大。

2 四川房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

在這幾年間，雖然房地產(chǎn)業(yè)得到了較快速的發(fā)展，但是仍然存在較多的問題。比如，市場供求、結(jié)構(gòu)不匹配、土地開發(fā)過程中資源浪費和環(huán)境破壞現(xiàn)象較為普遍、仍存在市場投機現(xiàn)象等。這些問題都制約我國房地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展的因素。同樣，雖然四川房地產(chǎn)得到了較好的發(fā)展，但是四川的房地產(chǎn)業(yè)存在著一定的不足。

第一，首要問題就是房地產(chǎn)庫存量問題。為了加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性健康發(fā)展，四川省相繼出臺了一系列包括限貸、限價、限購以及限售等調(diào)控政策。在這些政策的推動下，四川省的住宅待售面積從2015年的1404.38萬平方米下降到2017年的781.85萬平方米。不僅如此，四川的房價得到了較好的控制，促進了房地產(chǎn)業(yè)的自主平衡，保持了房價的穩(wěn)定性。雖然住宅待售面積得到了較好的控制，但是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的待售面積卻依然在持續(xù)上升。辦公樓的待售面積從2015年的93.28萬平方米上升到2017年的112.93萬平方米;而商業(yè)營業(yè)用房待售面積也有2015年的616.66萬平米上升到2017年的259.39萬平方米。成都和德陽市的辦公樓待售面積較大，其中2017年成都的辦公樓待售面積為81.57萬平米，占了四川省辦公樓待售面積的72%，而德陽市的辦公樓待售面積從2014年的0.60萬平方米上升到2017年的7.62萬平方米。與辦公樓待售面積的較高集中度不同，商業(yè)營業(yè)用房待售面積主要分布在以成都、綿陽、德陽、瀘州等城市，相對比較分散，其中成都商業(yè)營業(yè)用房的待售面積為259.39萬平方米，占四川省商業(yè)營業(yè)用房待售面積的34%。 因此，如何減少辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的待售面積，是我們目前仍需要考慮的一個重點問題。

第二，四川省房地產(chǎn)業(yè)無論是從開發(fā)企業(yè)數(shù)量還是從從業(yè)人員的數(shù)量來看都在不斷的增加。截至到2014年，四川房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)已有4061個，到了2017年，雖然企業(yè)開發(fā)個數(shù)有所下降，但是仍然達到4010個。但是，在這4010個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一級企業(yè)個數(shù)僅僅為57個。在145344萬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員中，一級企業(yè)從業(yè)人員僅僅有6112人。 在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，隨之而來的必然是房地產(chǎn)企業(yè)間的激烈競爭。因此，提升企業(yè)競爭力，加強品牌建設，解決生存困境，也是房地產(chǎn)企業(yè)以及其從業(yè)人員需要思考的問題。

第三，四川房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中的可持續(xù)發(fā)展概念不夠明顯。在房地產(chǎn)行業(yè)仍然不可避免的存在對資源的高消耗以及因建設不合理造成資源浪費和破壞的現(xiàn)象。這也是我國整體房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中存在的問題。在城鎮(zhèn)化的進程中，對城市的住房提出了一定的要求。為了適應城鎮(zhèn)化的需要，滿足住房的需求，開發(fā)了大量的房地產(chǎn)用地，以及進行了大量房地產(chǎn)建筑。但是由于缺乏合理的規(guī)劃和監(jiān)督，在土地的開發(fā)過程中，對自然環(huán)境和人文環(huán)境都會造成一定程度的破壞;在房屋的建筑過程中，更是存在資源的高消耗問題。這些問題的存在又反過來對人類的生活環(huán)境造成不利的影響，例如海岸線的破壞、生態(tài)植被的破壞、城市生活污水排放能力弱等。隨著人們生活水平的不斷提高，對生活質(zhì)量和居住的條件也會有要求。因此，企業(yè)在土地開發(fā)和利用之前都要加強規(guī)劃，確保土地資源合理利用的同時，不讓環(huán)境為經(jīng)濟發(fā)展做讓步和犧牲。

第四，人口流出較多、產(chǎn)業(yè)基礎薄弱是四川省除成都在外的其它各地級市在房地產(chǎn)發(fā)展過程中所面臨的一個較大的困境。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，大量的農(nóng)村勞動力開始向城市轉(zhuǎn)移。四川省是一個人口大省，因此外出務工的人數(shù)也比較大。大量人口外出務工，在一定程度上抑制了對于房地產(chǎn)的需求，使得地級市房地產(chǎn)面對著較大的庫存壓力。另外，城市之間的發(fā)展存在不均衡現(xiàn)象，與成都相比，其它地級城市的產(chǎn)業(yè)基礎薄弱無法吸引更多的投資，很多的辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房難以銷售出去，這也是這些城市房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的一大困境。與此同時，這些城市在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，更多的是走粗獷式的開發(fā)路線，在項目配套方面的規(guī)劃也存在不足，對物業(yè)管理的重視不夠，這些因素也導致了購房需求不高的現(xiàn)象。

3 四川房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的應對之策

面對著在房地產(chǎn)發(fā)展過程中所存在的問題，如何解決問題，擺脫困境是四川省房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的首要解決的問題。在這一過程中，需要政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及金融機構(gòu)多方配合，共同合作，尋求房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展路徑。

首先，政府要做好政策導向工作，能夠科學引導以及有效監(jiān)督，使得四川省房地產(chǎn)在土地開發(fā)階段能夠做到科學合理的規(guī)劃和實現(xiàn)資源的有效利用。政府首先避免出現(xiàn)土地使用不合理，生態(tài)環(huán)境遭受破壞的現(xiàn)象。同時，也要通過制定相應的措施，讓企業(yè)來承擔一定的社會責任。將人文與自然環(huán)境的保護以及能耗等“綠色概念”納入到政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的評價中去。通過政策的引導來對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行相應的調(diào)整，確保有房供應的同時也要保障普通居民住房的面積，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應大力發(fā)展經(jīng)濟適用房，保證居民的生活和居住條件。

其次，金融機構(gòu)也要加強風險的規(guī)范，不斷健全金融體系。日本房地產(chǎn)泡沫和美國的次貸危機已經(jīng)給我們敲響了警鐘。如果缺乏對房地產(chǎn)金融相關的監(jiān)管，一旦出現(xiàn)問題，會給經(jīng)濟帶來沉重的打擊。這主要是因為，與房地產(chǎn)業(yè)相關聯(lián)的行業(yè)比較廣泛，與人們的生活和城市的發(fā)展更是息息相關。因此，我們一定要不斷的完善房地產(chǎn)融資政策和金融風險指標的構(gòu)建體系。這些努力對于房地產(chǎn)發(fā)展過程中所存在的“泡沫問題”、空置率問題以及投機問題都會有著較好的預防效果。

最后，要抓住城鎮(zhèn)化的發(fā)展契機，有效的推動地級市的房地產(chǎn)發(fā)展。城鎮(zhèn)化是我們實現(xiàn)現(xiàn)代化的一個關鍵。國家一直通過相應的政策來積極推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展。而且在這些政策的推動下，四川省的城鎮(zhèn)化率也在逐年上升，在城鎮(zhèn)化的推動過程中，取得了較好的成績。在這一進程下，農(nóng)村人口開始向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，在人口轉(zhuǎn)移的過程中，從村、鎮(zhèn)向市區(qū)集中的居民將會帶來購房需求的提升。各城市如果能較好的抓住這一機遇，將能夠較好的緩解其去庫存的壓力，推動房地產(chǎn)的發(fā)展。在這一過程中，政府也應該從政策上進行引導，可以通過實施鼓勵政策和優(yōu)惠政策等助推房地產(chǎn)去庫存。與此同時，限購資格以及一線城市的高房價也會推動外出務工人員選擇回鄉(xiāng)購房。因此，抓住這些機遇必將推動四川房地產(chǎn)業(yè)的又一發(fā)展。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，因此，如何確保房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性健康發(fā)展是需要我們極為重視的課題。目前四川的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，但是在發(fā)展的過程中依然存在著多種問題，例如房地產(chǎn)開發(fā)過程生態(tài)意識不強、依然存在庫存壓力等。這些問題的解決直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的實現(xiàn)。因此，政府、企業(yè)以及金融機構(gòu)應該進行科學合理的規(guī)劃，進行有效的引導和調(diào)整，實現(xiàn)四川省房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性健康發(fā)展。

本論文中的相關數(shù)據(jù)主要來自中國統(tǒng)計年鑒和四川縣市統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。

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