論房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風險及籌劃

張靜伏

摘? 要：基于對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風險及籌劃的研究，首先，闡述房地產開發(fā)企業(yè)加強土地增值稅稅收風險及籌劃工作，具有減輕稅收負擔、減少稅負風險的重要作用。然后，分析前期準備工作、工作人員能力是影響房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風險因素。最后，為促進房地產開發(fā)企業(yè)的更好發(fā)展，針對土地增值稅稅收籌劃，給出加強項目前期準備工作、加強項目建設階段籌劃工作等有效措施。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收風險;籌劃

在如今我國快速發(fā)展背景下，房地產開發(fā)企業(yè)在我國發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用，同時也成為拉動我國經濟增長的關鍵與重點。我國房地產開發(fā)企業(yè)在實際運營過程中，會涉及不同的稅種種類，其中土地增值稅在其中占據(jù)重要組成部分。隨著社會的不斷進步與房地產開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，使得房地產開發(fā)企業(yè)面臨一定的土地增值稅稅收風險，風險的產生會在很大程度上影響企業(yè)的正常發(fā)展?；诖耍瑸樵鰪姺康禺a開發(fā)企業(yè)在社會市場當中的競爭地位，需要及時做好土地增值稅稅收風險與籌劃工作。

1 ?房地產開發(fā)企業(yè)加強土地增值稅稅收風險及籌劃的重要作用

1.1 ?減輕稅收負擔

土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)稅種當中的重要組成部分，從近幾年我國的發(fā)展中不難看出，房價處于上漲趨勢，同時政府供應土地的價格也在不斷上漲。但是土地價格上漲的幅度落后于房價上漲的幅度，從而在很大程度上使得土地增值稅不斷增加。同時我國針對房地產開發(fā)企業(yè)經營活動的宏觀調控，限購政策紛紛落地，使得房地產開發(fā)企業(yè)所創(chuàng)造的利潤正在不斷下降。為增強房地產開發(fā)企業(yè)在社會市場當中的競爭地位，房地產開發(fā)企業(yè)需要及時做好土地增值稅稅收籌劃工作盡最大可能減輕房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔。

1.2減少稅負風險

房地產開發(fā)企業(yè)在企業(yè)當中展開財務管理工作時，需要嚴格遵守相關的法律法規(guī)，嚴格杜絕偷稅逃稅等行為的發(fā)生。盡管我國從宏觀角度出發(fā)，在針對房地產開發(fā)企業(yè)的價格上漲等問題，出臺相應的政策或者規(guī)定，能夠加強對房地產開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督與管理。但是受到開發(fā)企業(yè)當?shù)氐赜颦h(huán)境的影響。房地產企業(yè)在實際運營當中會遇到各式各樣的疑難問題。因此，需要未雨綢繆，提前做好相關土增的稅收籌劃安排。

2、影響房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風險因素

2.1前期準備工作影響

前期準備工作是影響房地產企業(yè)土地增值稅稅收風險的一個重要原因，如果房地產開發(fā)企業(yè)如果想要在激烈的市場競爭當中得到更好發(fā)展，需要及時做好前期準備工作，只有這樣才能針對各方面土地增值稅內容有明確掌握，從而不斷降低自身風險的產生^[2]。但是，大部分房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展中不難看出，在其中仍然存在一些問題。也因此，房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅受到影響，面臨一定的稅收風險，這一問題的出現(xiàn)，對房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展產生嚴重制約。

2.2工作人員能力影響因素

土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)當中的一個重要稅種，尤其是經歷了營改增時代稅務制度的變革，土地成本由原來的全額扣除變?yōu)樵鲋刀悤r代的扣額法，由此帶來計算土地增值稅加計扣除的變化，財務人員由于理論水平制約，造成接受能力有差異，給企業(yè)帶來了一定的稅收風險。另外房地產開發(fā)項目預售階段，預繳稅金計算方法與原來營業(yè)稅時代，造成的差異也會給企業(yè)帶來少交稅金的風險，甚至直接影響企業(yè)的信用評級，也會影響企業(yè)的正常發(fā)展。

3、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

3.1加強項目項目準備工作

在房地產開發(fā)企業(yè)當中，針對土地增值稅工作，會制定相應的稅務管理體系，同時有關部門需要針對土地增值稅稅收籌劃制定相應的監(jiān)督管理機制，這樣稅收籌劃的管理目標以及管控要點，能夠得到穩(wěn)定，使稅收籌劃工作效果得到保障。其中最為主要的是，針對相關的法律法規(guī)需要充分利用，從而針對稅收籌劃工作實行多元化的監(jiān)督與管理工作^[3]。特別需要加強對項目前期的準備工作，比如，針對在項目的前期土地增值稅籌劃工作中，針對規(guī)劃地區(qū)所處的環(huán)境進行及時分析與了解，同時根據(jù)土地增值稅以及稅收優(yōu)化政策的實際情況，對稅收籌劃工作進行調整，從而明確項目外包工作，從承包方式角度考慮稅收籌劃。如果屬于合作建房，那么要充分利用政策與條例，在項目建成后，根據(jù)一定的比例，展開相應的分配工作，在最大程度上實現(xiàn)納稅義務最小化。在這一過程中，針對稅務部門以及工商部門，需要及時做好溝通與管理工作，從而使得房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作能夠順利展開。除此之外，還需要對前期的合同簽訂問題進行充分考慮，在合同簽訂過程中，需要保證房地產企業(yè)當中的專業(yè)財稅工作人員以及律師等參與到其中。針對合同當中條款進行明確分析與掌握，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的不合理之處，從而給出有效解決措施，在最大程度上保證合同條件的科學性與合理性。

3.2提升工作人員能力

為使得房地產開發(fā)企業(yè)內的土地增值稅稅收籌劃工作能夠順利展開，同時不斷提升稅收籌劃工作水平，需要保證企業(yè)內的各個工作人員，針對土地增值稅稅收籌劃工作有著正確認識，加強對稅收籌劃工作的重視程度。能夠根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)實際發(fā)展情況，對土地增值稅稅收籌劃工作制定明確目標，從而使得土地增值稅稅收籌劃工作能夠得到更好落實。在加強對土地增值稅稅收籌劃工作的重視程度中，可以從以下幾點展開：

第1，針對房地產開發(fā)企業(yè)內的會計制度需要進行完善，將房地產開發(fā)企業(yè)財務工作人員的綜合管理制度作為切入點，保證房地產開發(fā)企業(yè)當中的會計核算各個工作各環(huán)節(jié)，能夠實現(xiàn)集中的管理與監(jiān)督，不斷提升核算項目水平與能力。與此同時，結合市場運營發(fā)展情況，構建完善的經濟運營管理規(guī)劃與策略等。

第2，針對房地產開發(fā)企業(yè)內的財務工作人員以及稅務籌劃工作人員，需要保證能夠擁有較強的專業(yè)素養(yǎng)與能力。針對工作人員，需要定期做好教育培訓工作，不僅需要加強國家相關法律法規(guī)的培訓，同時還需要培訓工作人員相關的土地增值稅知識，針對教育培訓工作，需要及時進行考核，這樣才能了解工作人員對有關土地增值稅知識以及工作的了解程度，保證土地增值稅稅收籌劃工作的順利展開。

3.3加強項目建設階段籌劃工作

房地產開發(fā)企業(yè)如果想要對土地增值稅稅收管理項目進行夯實，那么需要在企業(yè)當中，將管理機制以及控制機制進行落實與完善，針對項目成本及時做好稅務籌劃監(jiān)督工作，這樣才能在最大程度上保證清算工作的真實性與合理性，達到減稅效果。房地產開發(fā)企業(yè)在獲得某塊土地的使用權之前，需要及時支付相應的費用以及資金，比如，支付出讓金、契稅、耕地占用稅等。在這一過程中，房地產開發(fā)企業(yè)內的財務工作人員需要肩負起自身責任，針對其中的憑證展開集中監(jiān)督與管理。將不同項目的花費與支出，需要及時記錄在項目當中，保證管理工作有序進行^[4]。根據(jù)負債方式，加強合理性資金籌集工作，不斷提升土地增值稅稅收籌劃管理工作的有效性?？偠灾?，針對房地產開發(fā)企業(yè)項目建設階段的土地增值稅稅收籌劃工作，需要加強監(jiān)督與管理，保證稅收籌劃工作的順利進行，在最大程度上避免稅收風險問題的產生。

結論：

綜上所述，土地增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)稅種當中的重要組成部分。但是，在房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收當中，經常會面臨不同的風險，風險的產生會在一定程度上對房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展造成一定影響?；诖?，相關工作人員需要針對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風險進行分析與研究，針對風險給出有效措施與籌劃方案，從而實現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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