個人房產(chǎn)稅制度國際比較與啟示

李敏 新鄉(xiāng)學(xué)院商學(xué)院

隨著房價的飆升（商品房平均價格從2009年的4861元/平方米到2017年的7892元/平方米），房租的飛漲，中低收入家庭的負(fù)擔(dān)越來越重。房產(chǎn)稅作為國家抑制房價、調(diào)節(jié)居民收入的重要手段越來越受到民眾的關(guān)注。黨的《十八屆三中全會》《十八屆四中全會》明確提出“要加快房地產(chǎn)稅立法”。這不僅為我國房地產(chǎn)稅改革指明了方向，也為我國個人房產(chǎn)稅的立法指明了道路。由此可見，個人房產(chǎn)稅制度立法迫在眉睫。

一、上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革失敗的原因

（一）征稅范圍過窄，計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)

重慶僅對獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，上海僅對新購住房（本市的第二套新購住房）征稅，征稅范圍過于狹窄，并且還對本市家庭和外市家庭“區(qū)別對待”。兩地均選用房屋的交易價作為計(jì)稅依據(jù)，無法準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的真正價值。

（二）稅率過低

重慶市房產(chǎn)稅的基本稅率為0.5%，單獨(dú)商品住宅和高檔住房：均價位于上兩年新建商品住宅3倍-4倍的稅率1%，單獨(dú)商品住宅和高檔住房：均價在上兩年新建商品住宅4倍以上的稅率為1.2%，上海市房產(chǎn)稅基本稅率分0.6%，對市場交易價格在上一年新建商品住宅平均價格2倍以下的適用0.4%的稅率，兩者都明顯低于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅基本稅率1.2%。

（三）稅收優(yōu)惠不合理

2011年上海人均住房面積為36.7平方米，上海以60平方米作為人均免稅標(biāo)準(zhǔn)，明顯高于2011年的人均住房面積，達(dá)不到征稅的目的。重慶市對試點(diǎn)前后的購買的住房采取各異的免稅政策：試點(diǎn)前購買的獨(dú)棟商品房不超過180平方米的，免征房產(chǎn)稅稅；試點(diǎn)后購買的獨(dú)棟商品房和高檔住房不超過100平方米的，免稅，稅收優(yōu)惠明顯不合理。

二、發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅特點(diǎn)

（一）美國房產(chǎn)稅特點(diǎn)

美國沒有專門的房產(chǎn)稅，而是針對全國范圍內(nèi)的動產(chǎn)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)在交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)都征收財(cái)產(chǎn)稅，而財(cái)產(chǎn)稅里的不動產(chǎn)是指土地及地上建筑物，即我們所說的房地產(chǎn)的范圍，對此征收的財(cái)產(chǎn)稅以后簡稱美國房產(chǎn)稅。具體制度如下：

1.征稅范圍廣

美國房產(chǎn)稅的征稅范圍為持有房地產(chǎn)的所有人，沒有所有人或所有人不清楚的，以房地產(chǎn)的實(shí)際使用人或承租人為納稅人。

2.稅率不固定

美國房產(chǎn)稅沒有固定稅率。主要原因是美國采用“以收定支”的財(cái)政制度，各地首先根據(jù)需要提供的公共服務(wù)確定年度預(yù)算支出，然后根據(jù)評估的稅基情況，倒算出當(dāng)年的房地產(chǎn)稅率。又因?yàn)楦鱾€地方的公共服務(wù)支出和評估稅基不同，所以不同地區(qū)的稅率往往差異較大，但一般不能超過法定的幅度。近年來，美國房產(chǎn)稅稅率大都在1.5%左右，大部分地區(qū)稅率界于0.8%-3.0%之間。

（二）日本個人房產(chǎn)稅特點(diǎn)

日本的房地產(chǎn)稅收制度比較成熟，包含“獲取-持有-轉(zhuǎn)讓”三個環(huán)節(jié)。獲取環(huán)節(jié)：主要征收“不動產(chǎn)取得稅”“印花稅“、“登記許可稅“、“繼承稅”和“贈與稅”等；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)：主要征收“所得稅”和“居民稅”；持有環(huán)節(jié)：主要征收“固定資產(chǎn)稅”和“都市規(guī)劃稅”。本文所說房地產(chǎn)稅是指持有環(huán)節(jié)征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅。

1.征稅范圍廣

日本的地方稅包括“固定資產(chǎn)稅”和“都市規(guī)劃稅”，均由日本基層政府—“市町村”征收。其固定資產(chǎn)稅的征稅對象為全國范圍內(nèi)的土地、房屋和固定資產(chǎn)。都市規(guī)劃稅只對市區(qū)街道中的房地產(chǎn)征稅，不包括折舊資產(chǎn)。固定資產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為其評估價，且以3年為一個評估周期，除房屋翻新、損壞或界限變更等情況出現(xiàn)外，原則上不重新評估。

2.稅率采浮動用比例稅率

日本固定資產(chǎn)稅的稅率為1.4%，在公開聽取當(dāng)?shù)厝思{稅意見后當(dāng)?shù)卣梢赃m當(dāng)修改。都市規(guī)劃稅稅率由市町村政府界定，但有0.3%的上限。

3.免稅范圍廣泛

日本的固定資產(chǎn)稅的免稅范圍十分廣泛，包括政府皇室、宗教法人，學(xué)校法人，國立公園，社會公益設(shè)施用地等；其都市規(guī)劃稅對納稅人和房產(chǎn)的不同情況實(shí)施不同程度的減免。

三、國外個人房產(chǎn)稅制度對我國個人房產(chǎn)稅的啟示

（一）房產(chǎn)稅的征稅范圍要擴(kuò)大

發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅征稅范圍不僅包含營業(yè)性房產(chǎn)，還包括居住性房產(chǎn)，即全部房產(chǎn)都納入房產(chǎn)稅的征稅范圍。我國住房受供給側(cè)制度的影響，形式多樣，包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、自建房、單位福利房、集資房等。為此，我國房產(chǎn)稅應(yīng)采用“寬稅基”的形式，需在現(xiàn)有針對營業(yè)性住房征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，對上海、重慶個人住房征收房產(chǎn)稅的政策加以調(diào)整，再試點(diǎn)，爭取將全國個人住房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍。

（二）以評估價值作為個人房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

發(fā)達(dá)國家個人房產(chǎn)稅均采用“評估價值”作為計(jì)稅依據(jù)，評估周期為3-5年。從我國現(xiàn)行的經(jīng)營性房產(chǎn)稅來看，房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值通過“房產(chǎn)原值”的計(jì)稅依據(jù)已無法體現(xiàn)，將個人住房按“評估價值”作為計(jì)稅依據(jù)更符合量能支付的原則，更能夠促進(jìn)稅收公平和發(fā)揮房產(chǎn)稅的財(cái)政收入職能。

當(dāng)然，任何稅種的立法和完善都是一項(xiàng)長遠(yuǎn)的系統(tǒng)工程，也需要相應(yīng)的配套制度的完善，個人房產(chǎn)稅也不例外。它需要個人房產(chǎn)信息登記制度、房產(chǎn)評估制度、稅收征管制度等配套制度不斷完善。