“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響探討

謝建國 萬科（成都）企業(yè)有限公司

一、引言

近年來，我國的經(jīng)濟(jì)和科技都得到了蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一也在不斷的發(fā)展進(jìn)步。由于我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展導(dǎo)致以往的稅收制度不能夠順應(yīng)當(dāng)前時(shí)代的發(fā)展，因此必須要進(jìn)行稅收改革，營改增就是國家為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而推行的新型稅收政策，房地產(chǎn)行業(yè)也屬于國家營改增范圍之內(nèi)。由于房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算具有范圍廣、內(nèi)容復(fù)雜以及周期長的特點(diǎn)，就導(dǎo)致了營改增政策的推行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。本文主要就營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，并且提出企業(yè)應(yīng)對(duì)措施，為全面推行營改增策略提供理論支持。

二、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）增加營業(yè)成本

不同行業(yè)的營業(yè)成本是不同的，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，其營業(yè)成本就是指建設(shè)成本，而建設(shè)成本主要由人力資源成本、建筑材料成本以及施工成本所組成，其中施工成本在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)最為復(fù)雜。高樓大廈的建成除了開發(fā)商的投資以外，最為重要的就是施工人員，近年來，施工人員的工資在不斷上漲，由于工人大多是由農(nóng)民工，而農(nóng)民工的工資是不算入進(jìn)項(xiàng)稅額，因此會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的用人成本不斷提升。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要大型機(jī)械設(shè)備，這些設(shè)備也需要資金投入，企業(yè)投入資金就會(huì)導(dǎo)致其經(jīng)營成本提升，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本[1]。

（二）流動(dòng)資金不足

房地產(chǎn)行業(yè)具有運(yùn)行周期長的特點(diǎn)，因此就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金很難流動(dòng)。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要提前繳納土地出讓金，再進(jìn)行預(yù)售，企業(yè)需要依據(jù)預(yù)售所獲得的資金進(jìn)行繳納稅款，但是企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額、工程款一般都會(huì)延后獲得，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅發(fā)票不能及時(shí)獲得，如果無法及時(shí)獲取增值稅發(fā)票，那么就不能盡快的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的支出增加，支出增加就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)資金緊缺，長此以往甚至?xí)?dǎo)致資金斷流，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。

（三）影響企業(yè)償債能力

自實(shí)行營改增策略以來，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力受到了一定的影響，造成償債能力變化的主要原因有兩種，首先就是房地產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生了改變，導(dǎo)致其無法在納稅管理范圍內(nèi)進(jìn)行及時(shí)的抵扣，于是就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法及時(shí)拿到抵扣稅額，因此會(huì)減少企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債，但是企業(yè)的流動(dòng)資金是不變的，所以就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的償債能力發(fā)生改變。其次是在納稅規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)所有的進(jìn)項(xiàng)稅額都可以進(jìn)行抵扣，當(dāng)其被抵扣后，就會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金，從而會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的償債能力發(fā)生變化，這對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展存在一些不確定因素。

（四）會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)水平有待提高

會(huì)計(jì)人員的主要工作是進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)核算，自實(shí)行營改增之后，就打破傳統(tǒng)的核算方式，需要會(huì)計(jì)人員重新進(jìn)行企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算。稅務(wù)改革之后，導(dǎo)致部分稅率以及收稅政策都發(fā)生了改變，作為財(cái)務(wù)核算人員，需要及時(shí)的熟悉新規(guī)則，便于快速準(zhǔn)確的進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。但是，在實(shí)際工作中，部分會(huì)計(jì)人員不夠熟悉新的規(guī)則，導(dǎo)致日常核算出錯(cuò)，影響企業(yè)的房地產(chǎn)稅務(wù)工作，因此需要提高會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)核算水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增得到策略分析

（一）規(guī)劃稅務(wù)，控制成本

房地產(chǎn)企業(yè)將營業(yè)稅改成增值稅會(huì)導(dǎo)致該企業(yè)的運(yùn)營成本大大增加，營改增最為明顯的特征是納稅人可以獲得更加彈性的規(guī)劃空間，增加了企業(yè)管理者的戰(zhàn)略部署時(shí)間，從而使其能夠更好進(jìn)行規(guī)劃，使稅務(wù)制度能夠得以控制，以便于降低工程運(yùn)營成本，減少稅務(wù)支出。

房地產(chǎn)企業(yè)由于工程范圍問題，從而導(dǎo)致核算復(fù)雜度增加，因此企業(yè)可以通過開設(shè)稅務(wù)部門來進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)核算，這樣不僅可以大大減少核算時(shí)間，還可以及時(shí)的進(jìn)行增值稅發(fā)票的審核，為往后的稅務(wù)正常抵扣提供便利。除此之外，企業(yè)還可以利用營改增來獲得多種交稅形式，這主要是由增值稅交稅特點(diǎn)所決定的，增值稅的繳納包括抵扣和減值等形式，多樣的納稅形式給予了房地產(chǎn)企業(yè)更多的籌謀時(shí)間，也可以使房地產(chǎn)企業(yè)盡可能的獲取更高的利益[2]。

（二）加快資金流動(dòng)速度

房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入是十分巨大的，而且其業(yè)務(wù)也相對(duì)較為復(fù)雜，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金流動(dòng)不均，因此需要加快資金流動(dòng)，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。實(shí)行營改增后，納稅的主要方式就是繳納增值稅，這樣的繳稅方式會(huì)使部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金流動(dòng)緩慢甚至是資金鏈斷層的情況出現(xiàn)，因此必須要引起重視。加快資金流動(dòng)的主要方式是通過預(yù)售的手段回籠資金，使企業(yè)資金流動(dòng)速度得到提升，要想實(shí)現(xiàn)預(yù)售就必須要確保后續(xù)工程建設(shè)的順利進(jìn)行。利用預(yù)售的方式可以使資金流動(dòng)速度得到提升，也可以防止資金斷裂的情況出現(xiàn)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到降低，有利于企業(yè)長期健康發(fā)展。

（三）規(guī)范稅務(wù)流程

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，從而導(dǎo)致其核算工作復(fù)雜，尤其在進(jìn)行營改增之后，企業(yè)的核算人員需要重新適應(yīng)新的稅務(wù)流程，往往會(huì)出現(xiàn)不熟悉的現(xiàn)象，從而會(huì)影響核算速度和準(zhǔn)確度。因此企業(yè)需要根據(jù)新的稅務(wù)核算方式調(diào)整稅務(wù)核算步驟，使稅務(wù)核算過程具體化制度化，使稅務(wù)核算的工作效率得到提升。除此之外，企業(yè)還需要規(guī)范增值稅發(fā)票管理，以往的發(fā)票管理方式已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前的稅務(wù)流程，尤其是現(xiàn)在的增值稅發(fā)票會(huì)直接對(duì)企業(yè)納稅額產(chǎn)生影響，因此企業(yè)需要加大對(duì)增值稅發(fā)票的管理，使增值稅發(fā)票能夠及時(shí)進(jìn)行比對(duì)，同時(shí)要優(yōu)先選擇能夠提供增值稅發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，使每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都能從發(fā)票中體現(xiàn)出來。

（四）加大員工稅務(wù)培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要有一套員工培訓(xùn)體系，這樣能夠提高員工整體的業(yè)務(wù)能力，也能夠使企業(yè)的會(huì)計(jì)核算更加的準(zhǔn)確合理。營改增不僅僅是一個(gè)詞語，其中包含了稅率以及納稅項(xiàng)目的調(diào)整，如果企業(yè)會(huì)計(jì)人員或者企業(yè)員工不能夠了解具體內(nèi)容，那么就會(huì)導(dǎo)致其在具體工作中出現(xiàn)錯(cuò)誤，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可彌補(bǔ)的損失。企房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其了解營改增背景下如何更加順利的進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以及在會(huì)計(jì)核算中應(yīng)當(dāng)注意的細(xì)節(jié)，要讓其徹底的從過去的會(huì)計(jì)核算中脫離出來，完全適應(yīng)當(dāng)前的稅收政策。企業(yè)還要設(shè)定一定的獎(jiǎng)懲制度，這主要是為了員工之間的相互監(jiān)督，也是為了讓每一個(gè)員工都能認(rèn)真學(xué)習(xí)新的知識(shí)體系，便于后續(xù)工作的開展。

（五）拓展企業(yè)進(jìn)項(xiàng)來源

房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的增值稅稅款是需要抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以通過拓展進(jìn)項(xiàng)稅額的方式來擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過擴(kuò)大精裝房的占比來擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅額，因此精裝房的施工可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更加多的增值稅發(fā)票，而且精裝房的價(jià)格也相對(duì)較高，可以更好的促進(jìn)資金流動(dòng)，減少企業(yè)稅務(wù)壓力，企業(yè)通過開拓更多的進(jìn)項(xiàng)稅額對(duì)減輕企業(yè)營改增的影響是十分有幫助的。除此之外，企業(yè)還可以通過剝離建筑業(yè)務(wù)，這也是企業(yè)增加進(jìn)稅項(xiàng)額的主要方式，因?yàn)橐话憬ㄖ惭b企業(yè)都能夠提供正規(guī)增值稅發(fā)票，因此這樣就能夠更好的實(shí)現(xiàn)稅務(wù)抵扣，從而減輕營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[3]。

四、結(jié)束語

時(shí)代在發(fā)展，國家在進(jìn)步，為了更好的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，推動(dòng)稅務(wù)改革是十分有必要的。營改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的影響，而面對(duì)稅制的改革，企業(yè)首先不能夠自亂陣腳，要坦然分析利弊，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營策略。雖然營改增會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)速度緩慢，但是企業(yè)可以通過規(guī)劃稅務(wù)制度，控制企業(yè)運(yùn)營成本，加快資金流動(dòng)速度以及加強(qiáng)對(duì)員工的內(nèi)部培訓(xùn)等方式來化解不利因素。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營周期相對(duì)較長，這就導(dǎo)致其無法及時(shí)流轉(zhuǎn)資金，因此就需要通過預(yù)售等方式加快資金流動(dòng)，使企業(yè)獲得更加充足的動(dòng)力，讓企業(yè)能夠在這龐大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下占領(lǐng)一席之地。