論借款合同中以房抵債的性質(zhì)

鄭海蓉

(福州大學(xué) 法學(xué)院，福建 福州 350108)

以房抵債是指出借人與借款人在簽訂借款合同時(shí)，同時(shí)簽訂買賣合同，約定當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，即轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給出借人，以此來抵償債務(wù)。理論界關(guān)于以房抵債的性質(zhì)存在爭(zhēng)議。我國現(xiàn)行法律沒有對(duì)以房抵債行為予以規(guī)定，只有在2015年9月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)第二十四條①規(guī)定了民間借貸中約定買賣房屋的，按照借款合同審理。該條規(guī)定實(shí)際上也未明確借款合同中以房抵債買賣合同的法律性質(zhì)。

一、以房抵債并非物權(quán)擔(dān)保行為

讓與擔(dān)保是一種債務(wù)人事先轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物的所有權(quán)給債權(quán)人，以保障債務(wù)之履行的擔(dān)保形式。以房抵債事先不轉(zhuǎn)移物之所有權(quán)，于是誕生了以房抵債的后讓與擔(dān)保說。后讓與擔(dān)保說認(rèn)為，民間借貸中以房抵債的買賣合同類似于讓與擔(dān)保，其與讓與擔(dān)保唯一的區(qū)別只是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的不同，因此冠以“后”字只是為了形式上和讓與擔(dān)保區(qū)分。[1]

還有觀點(diǎn)認(rèn)為，后讓與擔(dān)保說的“擔(dān)保”即“以所有權(quán)讓與來擔(dān)保借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)”是其目的，“讓與”是其享有和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的手段，其與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之間僅存在“形”之區(qū)別，而不存在法律內(nèi)容“實(shí)”上的差異。此類的不動(dòng)產(chǎn)后讓與擔(dān)保類似于“正在建造的建筑物”及“未來物”，是一種秘密抵押權(quán)。所謂秘密抵押權(quán)是指當(dāng)事人之間有設(shè)定抵押權(quán)的合同，但無經(jīng)辦關(guān)于此抵押權(quán)設(shè)立合同的登記，其實(shí)質(zhì)就是一個(gè)“未經(jīng)登記”的未來物上的抵押權(quán)。該種抵押權(quán)未經(jīng)登記也具有擔(dān)保效力，只是不得對(duì)抗善意第三人而已。[2-3]此為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)說。

然而，無論是后讓與擔(dān)保說還是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)說，均存在缺陷。

首先，在后讓與擔(dān)保情形下，約定在債務(wù)人不履行到期債權(quán)時(shí)才轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，則表明在合同簽訂后至債務(wù)清償?shù)狡谇?，債?quán)人并不能請(qǐng)求債務(wù)人轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)，其不能對(duì)標(biāo)的物享有任何物權(quán)，他僅能依據(jù)該以房抵債的合意對(duì)擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立享有某種程度上的“期待”。有言之：“債權(quán)關(guān)系之首要法律目的，乃在將債權(quán)轉(zhuǎn)變成物權(quán)或與物權(quán)具有相等價(jià)值之權(quán)利。故從法律目的來說，債權(quán)關(guān)系之目的，不在于債務(wù)人約定給付之‘實(shí)行’，而系在于債務(wù)人約定給付之使債權(quán)人獲得滿足。”[4](P32)換言之，在借貸債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生時(shí)，債務(wù)人與債權(quán)人約定的“到期履行債務(wù)”的承諾使得債權(quán)人對(duì)債務(wù)人產(chǎn)生“信用”上的滿足，此時(shí)能夠擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的只有債務(wù)人的“信用”。至于雙方的“若到期不履行債務(wù)，則以房抵債”這一合意僅是“信用”喪失的一種責(zé)任承擔(dān)方式，該以房抵債只是債務(wù)人承擔(dān)了“不信用”的法律后果，而非保障債務(wù)人“信用”的手段。因此以房抵債中房屋對(duì)借貸債務(wù)的擔(dān)保功能并沒有得以發(fā)揮。

其次，即使債權(quán)到期后債權(quán)人請(qǐng)求轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為已然不是保障借貸債權(quán)關(guān)系未來的實(shí)現(xiàn)，而只是債務(wù)無法清償成為現(xiàn)實(shí)時(shí)采取的補(bǔ)救措施。試想，如果在借貸關(guān)系成立之時(shí)，債權(quán)人與債務(wù)人約定以房抵債，而在債權(quán)到期債務(wù)人無法清償債務(wù)時(shí)該房屋已轉(zhuǎn)讓給第三人，此時(shí)債權(quán)人基于借款合同請(qǐng)求以房抵債的權(quán)利何以能夠?qū)箤?duì)房屋享有絕對(duì)支配力的所有權(quán)人呢？[5]由此看來，以房抵債并非擔(dān)保物權(quán)行為，其在債權(quán)關(guān)系中并沒有發(fā)揮擔(dān)保債權(quán)的效用。

最后，有學(xué)者認(rèn)為，與讓與擔(dān)保不同的是，由于以房抵債無法解決物權(quán)公示的問題，從而應(yīng)當(dāng)否認(rèn)其擔(dān)保效力，其生效基礎(chǔ)是物權(quán)行為與債權(quán)行為的相區(qū)分原則，應(yīng)承認(rèn)買賣合同外觀下雙方的真實(shí)擔(dān)保意思，這是一種債權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保方式，不具有物權(quán)效力。[6]筆者贊同以房抵債的非物權(quán)擔(dān)保性質(zhì)，但是對(duì)其認(rèn)為的以房抵債屬于債權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保存有疑異。我國目前關(guān)于債的擔(dān)保規(guī)定有保證和定金兩種形式，以房抵債顯然不屬于該兩種方式。從表面上看，似乎可以將以房抵債的合意認(rèn)定為借款合意的從屬，但是從實(shí)質(zhì)上剖析可以知道以房抵債合意蘊(yùn)含于借款合意之中，是雙方關(guān)于債權(quán)關(guān)系違約責(zé)任方式的約定(具體論述理由見于后文)，因此不能將以房抵債認(rèn)定為具有擔(dān)保性質(zhì)的合同。此外，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)說同樣無法解決目前我國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示性問題。我國不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立采取的是登記主義，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)說的登記對(duì)抗主義不符合該規(guī)定。并且，該登記基礎(chǔ)應(yīng)為抵押合同，而以房抵債合意轉(zhuǎn)讓的是房屋的所有權(quán)非房屋的使用權(quán)，因此以房抵債行為不是不動(dòng)產(chǎn)抵押行為，也不能將以房抵債買賣合同解釋為擔(dān)保合同。[7]

二、以房抵債并非獨(dú)立的債權(quán)行為

(一)以房抵債不是新合同的成立

以房抵債中的借貸關(guān)系不同于普通的借貸關(guān)系，其中關(guān)于以房抵債的約定總會(huì)使人誤以為是當(dāng)事人之間的又一種合意，認(rèn)為其效力從屬于甚至是獨(dú)立于借貸關(guān)系，由此出現(xiàn)附條件合同說。附條件合同說認(rèn)為，以房抵債是雙方獨(dú)立的約定，主張以房抵債為附解除條件的合同，當(dāng)債務(wù)人履行到期債務(wù)時(shí)，買賣合同即解除。2011年最高人民法院在“朱俊芳案”②中持該觀點(diǎn)，認(rèn)為買賣合同和借款合同是相互并立且有聯(lián)系的兩個(gè)合同。依此觀點(diǎn)，買賣合同和借款合同皆為有效，僅在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)才使買賣合同效力歸于消滅。

附條件合同說存在合理之處，其在尊重當(dāng)事人意思自治的前提下承認(rèn)以房抵債合同的有效性，有利于促進(jìn)交易的進(jìn)行，然而它并不能確切反映出以房抵債的真實(shí)屬性。買賣合同附解除條件僅適用于債務(wù)得以清償?shù)那樾?，在債?wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，買賣合同此時(shí)的性質(zhì)為何？有學(xué)者主張?jiān)谶@種情形下，應(yīng)該為附停止條件的代物清償合意，即在債務(wù)不履行這一條件成就之前，買賣合同不生效，只有在條件成就時(shí)，買賣合同才生效。[8]這樣的解釋路徑較好地解決了債務(wù)不履行時(shí)買賣合同的性質(zhì)歸屬問題，但是存在矛盾之處。從效力上來說，某個(gè)合同成立時(shí)，可能經(jīng)歷效力的轉(zhuǎn)變，但是單從某一時(shí)間上來看，該合同有且僅能有一種效力狀態(tài)，即動(dòng)態(tài)中的靜態(tài)，不可能出現(xiàn)合同在同一時(shí)間段上既是有效又是無效的矛盾狀態(tài)。因此，同一個(gè)合同在債權(quán)關(guān)系成立至債務(wù)到期這一時(shí)間段不可能既為附解除條件又為附停止條件的狀態(tài)。由此看來，借款合同和買賣合同并不是“并立而又聯(lián)系”的關(guān)系，買賣合同也不能是附條件的合同。

(二)以房抵債不是新債履行的合意

有觀點(diǎn)主張以房抵債是代物清償?shù)男袨?，是新債的履行，而以房抵債的合意就是代物清償?shù)念A(yù)約。他們認(rèn)為，此類擔(dān)保型買賣合同中“交付房屋以抵償借款”的合意與代物清償最為相似。然而，代物清償需要以實(shí)際履行為成立要件，為要物性合同，此類買賣合同在簽訂時(shí)并未轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，不符合要物性特征，因此不為代物清償。[5]并且，代物清償預(yù)約的主要目的在于預(yù)先為債務(wù)提供擔(dān)保，與代物清償側(cè)重于產(chǎn)生消滅債務(wù)的法律效果有所區(qū)別。[9]于是，學(xué)者們?cè)趫?jiān)持代物清償?shù)囊镄蕴卣鞯耐瑫r(shí)，以“預(yù)約”形式衍生出代物清償預(yù)約概念，即只有在債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人才可以要求訂立代物清償?shù)谋炯s，以房屋抵償債務(wù)。

代物清償預(yù)約說存在局限性：第一，其違背了“預(yù)約”“本約”之規(guī)則。代物清償預(yù)約說認(rèn)為，基于代物清償?shù)囊镄蕴卣?，代物清償合意本身?yīng)當(dāng)不具有任何拘束力，否則會(huì)造成概念上的沖突。而代物清償預(yù)約說的“預(yù)約”不僅不會(huì)與代物清償?shù)囊镄园l(fā)生概念上的沖突，而且能在非要物的情況下直接具有拘束力。根據(jù)民法學(xué)理論，預(yù)約訂立以后，當(dāng)事人僅有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方訂立本約，而無直接要求對(duì)方履行義務(wù)的權(quán)利。換言之，預(yù)約的目的為將來訂立本約，而本約即是履行該預(yù)約而訂立的合同。本約的內(nèi)容為雙方的權(quán)利義務(wù)，雙方根據(jù)本約的約定而享有權(quán)利和履行義務(wù)。然而，代物清償預(yù)約說認(rèn)為以房抵債的買賣合同為預(yù)約，該“預(yù)約”的內(nèi)容關(guān)于當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)約定已經(jīng)明確具體，例如“債務(wù)人不履行到期債務(wù)，則應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)以抵償債務(wù)”。這樣的合同內(nèi)容已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越“預(yù)約”合同本應(yīng)該承載的范圍，其效力也遠(yuǎn)高于作為“預(yù)約”所應(yīng)該享有的效力范圍。由此看來，代物清償預(yù)約說是對(duì)民法理論關(guān)于“預(yù)約”和“本約”規(guī)則本質(zhì)上的歪曲，存在不合理之處。

第二，代物清償預(yù)約說存在邏輯上的疏漏。退一步講，即使拋開民法理論關(guān)于預(yù)約和本約的規(guī)定，代物清償預(yù)約說也存在邏輯上的漏洞。如前述，代物清償預(yù)約合同中已經(jīng)明確約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，這樣的內(nèi)容已超越預(yù)約合同的功能承載范圍，甚至可以說其已經(jīng)取代了本約，雙方當(dāng)事人已經(jīng)沒有再另行訂立代物清償協(xié)議的必要。在債務(wù)人難以履行到期債務(wù)時(shí)，雙方即可根據(jù)該預(yù)約中的合意履行代物清償義務(wù)。由此觀之，代物清償預(yù)約實(shí)際上和代物清償之“合意”并無二致，根據(jù)代物清償?shù)囊镄砸?，代物清償預(yù)約本不應(yīng)該產(chǎn)生拘束力。此外，即使當(dāng)事人遵循民法理論關(guān)于預(yù)約和本約的規(guī)定而簽訂了本約，則該本約的內(nèi)容也為雙方的權(quán)利義務(wù)。例如，“債務(wù)人不履行到期債務(wù)，則應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)以抵償債務(wù)”，依此，代物清償“預(yù)約”中的內(nèi)容和“本約”中的內(nèi)容如出一轍。根據(jù)代物清償要物性特征，該本約的代物清償“合意”不具有拘束力，反之，預(yù)約中的“合意”也就不應(yīng)該具有約束力。因此，雙方在簽訂代物清償預(yù)約以后，無論是否簽訂了本約，該預(yù)約的內(nèi)容在本質(zhì)上仍是關(guān)于代物清償這一代替給付的“合意”，即代物清償預(yù)約=代物清償合意，本沒有概念上另辟蹊徑的必要。

若認(rèn)為該預(yù)約的本約應(yīng)該為“代物清償”，這樣的觀點(diǎn)同樣難以自圓其說。如果認(rèn)為代物清償預(yù)約說為“預(yù)約”，而代物清償為“本約”，根據(jù)民法理論，預(yù)約是訂立本約的合意，本約是對(duì)預(yù)約的履行，則代物清償預(yù)約與代物清償?shù)年P(guān)系應(yīng)為：代物清償預(yù)約是代物清償?shù)暮弦猓锴鍍斒谴锴鍍旑A(yù)約的履行，二者是“合意”和“履行”之間的關(guān)系。由此可以得出，代物清償預(yù)約實(shí)際上只是代物清償?shù)膯渭兊暮弦狻Ｍ瑫r(shí)，根據(jù)代物清償?shù)囊镄砸?，代物清償?shù)某闪?“合意”+“履行行為”，雙方當(dāng)事人有兩個(gè)階段的行為：階段一，簽訂“代物清償預(yù)約”(合意1)；階段二，債務(wù)人不履行屆期債務(wù)時(shí)，雙方當(dāng)事人接著履行“代物清償合同”(合意2+履行)。由于階段一和階段二中的“合意”在內(nèi)容上并無實(shí)質(zhì)區(qū)別，因此階段一中的“合意1”實(shí)際上就是階段二中代物清償單純的“合意2”，其不具有獨(dú)立價(jià)值。綜上所述，該觀點(diǎn)主張者為了去除代物清償?shù)囊镄蕴卣鞫觥邦A(yù)約”這一說法，但又陷入代物清償預(yù)約—代物清償合意—代物清償預(yù)約之合意的循環(huán)，故該說法不可取。[10]

三、以房抵債包含于借款合意中

(一)以房抵債不為通謀虛偽表示

關(guān)于借款合同中以房抵債的效力，有學(xué)者主張以房抵債的買賣合同是通謀的虛偽表示，應(yīng)為無效。[11]理由為，當(dāng)事人名為買賣房屋而實(shí)為擔(dān)保債務(wù)，因此，買賣合同為雙方的通謀虛偽表示，非雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)為無效。筆者認(rèn)為，借款合同中以房抵債的買賣合同，并不符合通謀的虛偽表示。第一，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)以抵償債務(wù)是雙方真實(shí)的意思表示，該真實(shí)的意思表明一旦債務(wù)人不履行到期債務(wù)，即受該意思表示的約束。雙方當(dāng)事人在簽訂買賣合同時(shí)，強(qiáng)烈地希望當(dāng)債務(wù)得不到清償時(shí)得以房抵債，并沒有將該真意置之度外的“虛偽”。第二，在債務(wù)到期得不到履行時(shí)，按照雙方的真實(shí)意思，債務(wù)人須轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，這實(shí)際上是雙方意欲達(dá)到的合同效果，與通謀虛偽表示中雙方并無追求虛偽的意思表示所能達(dá)到的效果不同。

以上是在借款合同和買賣合同之間關(guān)于虛偽表示的論證，證明買賣合同不是虛偽表示。有學(xué)者在借款合同與買賣合同之間得出買賣合同因虛偽表示而無效的結(jié)論后，又進(jìn)行第二層次的論證，即將虛偽表示置于買賣合同本身和“交付房屋、抵償債務(wù)”之間討論，認(rèn)為買賣合同是借款合同的虛偽表示應(yīng)該無效，但是該虛偽表示項(xiàng)下的“交付房屋、抵償債務(wù)”的合意是其隱藏行為，不應(yīng)該認(rèn)定其無效。[5]但是如前所述，買賣合同不符合虛偽表示的要件內(nèi)容，不應(yīng)該以虛偽表示為由認(rèn)定其無效。因?yàn)橘I賣合同不為虛偽表示，由此“交付房屋、抵償債務(wù)”的合意也不為隱藏行為。

(二)以房抵債是借款合同“繼續(xù)履行”的違約責(zé)任約定

由以上論證可以知道以房抵債并不是物權(quán)行為，也非獨(dú)立的債權(quán)行為，它只是借款合同中的一部分，那么其性質(zhì)究竟為何？

我國《合同法》第一百零七條規(guī)定了繼續(xù)履行的違約責(zé)任。繼續(xù)履行是指?jìng)鶆?wù)人不履行合同或者履行合同不符合約定時(shí)，債權(quán)人請(qǐng)求法律強(qiáng)制其按合同約定，繼續(xù)履行合同義務(wù)。[12]由此看來，繼續(xù)履行這一違約責(zé)任實(shí)際上是合同履行義務(wù)的延續(xù)，守約方基于其享有的履行請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行合同，實(shí)際上是請(qǐng)求對(duì)方履行原合同義務(wù)。之所以將繼續(xù)履行規(guī)定為違約責(zé)任來區(qū)別于合同義務(wù)的履行，是因?yàn)樵谶`約責(zé)任的前提下，守約方可以據(jù)此請(qǐng)求損害賠償。并且對(duì)于金錢債務(wù)來說，只要債務(wù)人不履行，債權(quán)人就有權(quán)要求其繼續(xù)實(shí)際履行，金錢債務(wù)不存在無法實(shí)際履行的特殊情形。

由前述可知，借款合同當(dāng)事人之間的法律關(guān)系為金錢債權(quán)債務(wù)關(guān)系，義務(wù)人以償還金錢債務(wù)為主要義務(wù)，由此雙方關(guān)于以房抵債的約定中“抵償債務(wù)”是核心，該約定體現(xiàn)的是借款合同的本質(zhì)特征。而“移轉(zhuǎn)所有權(quán)”是從屬于“抵償債務(wù)”的約定，可以認(rèn)為“移轉(zhuǎn)所有權(quán)”是實(shí)現(xiàn)“抵償債務(wù)”的一種途徑和方式。由此看來，當(dāng)事人關(guān)于以房抵債的約定不是買賣合同的約定，也不是其他合同的約定，它只是雙方關(guān)于借款合同債務(wù)履行方式的一種約定，且該約定是以債務(wù)人不履行到期債務(wù)為前提條件。簡(jiǎn)而言之，以房抵債的性質(zhì)為關(guān)于違約責(zé)任下“繼續(xù)履行”的一種履行方式的約定，應(yīng)認(rèn)定該約定有效，其不同于債之更改或是債之更新。債的更改為契約成立后，舊債務(wù)即歸消滅，債務(wù)人僅負(fù)擔(dān)新債務(wù)；而在新債清償，新債舊債并存，新債履行后舊債始?xì)w消滅。[10]繼續(xù)履行不替換原債也不成立新債，它只是原債的延續(xù)，而債務(wù)人違約時(shí)以房子抵償債務(wù)這一行為只是履行方式的改變而不是債之性質(zhì)的改變。2015年最高人民法院在指導(dǎo)性案例“湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”中持該觀點(diǎn)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方確實(shí)存在借款合同和房屋預(yù)售合同且進(jìn)行了預(yù)告登記，但是雙方終止借款合同而履行買賣合同，這并非實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的方式，而是彥海公司難以履行到期債務(wù)從而通過買賣房屋的方式實(shí)現(xiàn)“繼續(xù)履行”，該交易安排應(yīng)屬有效。[13]

既然以房抵債是當(dāng)事人之間關(guān)于合同違約責(zé)任中繼續(xù)履行的約定，那么該繼續(xù)履行的方式是否與實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的方式具有相同效力？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)否定其具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)是基于物權(quán)屬性為之，鑒于擔(dān)保物權(quán)的公示性和對(duì)世性，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或是合同約定的實(shí)現(xiàn)物權(quán)的情形時(shí)，得賦予債權(quán)人在該擔(dān)保物上的優(yōu)先受償權(quán)，以保障社會(huì)交易的安全和穩(wěn)定及債權(quán)人的利益。同時(shí)，根據(jù)物債區(qū)分的法理，是否對(duì)債權(quán)設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)，是擔(dān)保物權(quán)與普通債權(quán)的分界線。而如前述，以房抵債中關(guān)于移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的約定并不符合物權(quán)公示性，不成立擔(dān)保物權(quán)。如果賦予債權(quán)人該種情形下的擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)事人完全可以以形形色色的行為設(shè)立“物權(quán)”，這將使得我國擔(dān)保物權(quán)體系形同虛設(shè)。

以房抵債是雙方當(dāng)事人關(guān)于債務(wù)履行方式的約定，在尊重雙方意思自治的前提下，還應(yīng)當(dāng)對(duì)其予以規(guī)制，否則會(huì)導(dǎo)致意思自由過大而損害他人或公共利益。具體來說，由于以房抵債只是借款合同中的履行條款，其仍屬于債權(quán)性質(zhì)的內(nèi)容，不產(chǎn)生物權(quán)效力，也不得對(duì)抗善意第三人。他人若在該不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)或債務(wù)人將該不動(dòng)產(chǎn)出賣，債權(quán)人皆不得以以房抵債約定主張撤銷或無效，其只是相當(dāng)于普通債權(quán)人的法律地位。若債務(wù)到期時(shí)，該房屋沒有存在為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)或賣與他人的情形時(shí)，債權(quán)人可以依該約定請(qǐng)求債務(wù)人履行，但必須進(jìn)行清算，房子價(jià)值多于債權(quán)的部分應(yīng)由債權(quán)人返還給債務(wù)人，少于債權(quán)的部分仍應(yīng)由債務(wù)人繼續(xù)償還。

(三)“繼續(xù)履行”的司法解釋

《規(guī)定》第二十四條的“按照民間借貸法律關(guān)系審理”“變更訴訟請(qǐng)求”“駁回起訴”，表明當(dāng)事人之間的法律關(guān)系僅為借款合同法律關(guān)系而非買賣合同法律關(guān)系。買賣合同只是借款合同中的違約責(zé)任條款，當(dāng)事人欲請(qǐng)求債務(wù)人實(shí)際履行還款義務(wù)須以借貸關(guān)系而非買賣關(guān)系為訴訟標(biāo)的，否則法院將裁定駁回起訴。該解釋第二款規(guī)定債務(wù)人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，債權(quán)人可以申請(qǐng)拍賣該標(biāo)的物以償還債務(wù)，實(shí)際上就是借款合同違約的繼續(xù)履行，或稱為強(qiáng)制履行。

然而，該條文第二款規(guī)定出借人可以在借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)時(shí)，請(qǐng)求拍賣該標(biāo)的物存在局限性。

第一，《規(guī)定》第二十四條的目的是為了禁止流押契約。禁止流押適用于擔(dān)保物權(quán)的情形，而以房抵債為繼續(xù)履行，不涉及擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定。因此在債權(quán)人請(qǐng)求實(shí)際履行金錢債務(wù)時(shí)，不僅可以請(qǐng)求拍賣該房屋，也可以變賣該房屋。

第二，金錢債務(wù)需要以金錢方式履行，但是債權(quán)人明確表示接受債務(wù)人以非金錢方式履行債務(wù)的，可以以非金錢債務(wù)方式履行。由此，當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致可以將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給出借人以抵償債務(wù)。學(xué)理上通說認(rèn)為，關(guān)于金錢債務(wù)的非債務(wù)履行的約定應(yīng)當(dāng)是在債務(wù)到期后，此為代物清償；若在債務(wù)履行到期前即約定非金錢債務(wù)的履行有違禁止流質(zhì)(押)規(guī)定，筆者贊同此觀點(diǎn)。在擔(dān)保物權(quán)的前提下，為了保護(hù)債務(wù)人的利益，禁止流質(zhì)(押)有其存在意義。而以房抵債是繼續(xù)履行的約定，不屬于擔(dān)保物權(quán)范疇，也就無所謂流押契約，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人在訂立借款合同時(shí)約定繼續(xù)履行的方式。如果認(rèn)為以房抵債是繼續(xù)履行而肯定其效力，是否將導(dǎo)致當(dāng)事人在訂立借款合同時(shí)有意回避擔(dān)保物權(quán)而選擇以房抵債約定？如前述，關(guān)于以房抵債的約定是合同違約責(zé)任中繼續(xù)履行的一種方式，債權(quán)人僅有請(qǐng)求債務(wù)人以房子抵債或拍賣、變賣的權(quán)利，其相當(dāng)于普通債權(quán)人而非擔(dān)保物權(quán)人，不得對(duì)抗第三人，也不享有物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。換言之，當(dāng)債務(wù)到期時(shí)，若房屋未賣與第三人，也未在該房屋上為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人可以請(qǐng)求轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)以抵償債務(wù)，但應(yīng)進(jìn)行清算，或請(qǐng)求對(duì)該房屋進(jìn)行變賣；若該房屋為第三人設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)，則該債權(quán)并不優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。由此，盡管以房抵債的約定不享有擔(dān)保物權(quán)的特殊效力，但是當(dāng)事人選擇何種方式是其自身價(jià)值判斷和自由意志的表現(xiàn)，法律不應(yīng)過多強(qiáng)制當(dāng)事人選擇擔(dān)保物權(quán)保障自己債權(quán)。

第三，繼續(xù)履行不同于強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行是人民法院依據(jù)已經(jīng)生效的法律文書對(duì)不履行生效裁判的當(dāng)事人采取的強(qiáng)制性措施，目的是使生效裁判得以實(shí)現(xiàn)。[14](P365)而買賣合同的約定是關(guān)于合同違約責(zé)任繼續(xù)履行的約定，其屬于合同內(nèi)容的一部分，是實(shí)體法上的內(nèi)容，目的在于強(qiáng)制當(dāng)事人履行原合同約定的義務(wù)。[15]該二十四條第二款的規(guī)定是將拍賣房屋歸于強(qiáng)制執(zhí)行的范疇，當(dāng)債務(wù)人不履行生效判決，可以申請(qǐng)法院拍賣房屋抵償債款，此即強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)定。以房抵債屬于合同違約責(zé)任的繼續(xù)履行方式，對(duì)此，該解釋存在局限。

四、結(jié)語

以房抵債是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)愈發(fā)繁雜出現(xiàn)的現(xiàn)象，能夠體現(xiàn)借款合同雙方的自由意志，簡(jiǎn)便交易程序和促進(jìn)交易穩(wěn)定。該買賣合同是違約責(zé)任中的繼續(xù)履行，認(rèn)定該違約責(zé)任屬性有利于借款合同的實(shí)現(xiàn)，不會(huì)對(duì)既有物債體系造成沖擊，也有利于當(dāng)事人意思自治而不損害交易安全和誠實(shí)信用原則。

注釋：

①《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條：當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

②最高人民法院(2011)民提字第344號(hào)民事判決書。