房地產(chǎn)企業(yè)投融資的方向及思路

劉敏 沈陽(yáng)鑫海市政工程有限公司

目前來(lái)看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在一定程度上促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)管理的問題、個(gè)人融資形式和融資規(guī)模不斷縮小三個(gè)方面進(jìn)行分析。最后，重點(diǎn)從一些方面探討如何合理運(yùn)用房地產(chǎn)的資金融資，在一定程度上促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從最初的非標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展到現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)化，在許多方面都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有升

從全國(guó)大局看，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)步增加，并且逐步趨于合理方向。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域化很強(qiáng)，各地的市場(chǎng)情況不盡相同，目前一些地區(qū)也存在一些問題。例如，一些結(jié)構(gòu)性問題沒有得到很好的解決。優(yōu)質(zhì)住房和中低檔住房產(chǎn)供比重份額不合適。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在一定程度上人民生活也得到提高，房地產(chǎn)消費(fèi)需求也在不斷改變，從最初的生存需求到現(xiàn)在的消費(fèi)需求使房地產(chǎn)企業(yè)趨于人性化。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)商成立研發(fā)部門，以改善住房的功能，這對(duì)提高住房質(zhì)量起著重要作用。

（二）住房待遇開始改變

目前，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)正由大型向集約型轉(zhuǎn)變，其主要標(biāo)志是科技發(fā)展水平逐步提高。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的差距還很大，一是住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度不高，建二是建筑材料、設(shè)備、住宅產(chǎn)品沒有形成規(guī)?；南嚓P(guān)體系，導(dǎo)致房屋質(zhì)量差、性能成本不合理，三是嚴(yán)重浪費(fèi)資源能量。為改善我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的水平，加快住宅房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)應(yīng)該提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和機(jī)器質(zhì)量，建立新的建筑體系，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)生產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)公司主要融資方式分析

（一）房地產(chǎn)公司的傳統(tǒng)融資方式

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，一般采用的融資方式有：間接融資主要涉及銀行貸款；房地產(chǎn)行業(yè)的努力和管理，與其他行業(yè)一樣，離不開社會(huì)保障的保障和支持。此外，房地產(chǎn)也是一種寶貴的資產(chǎn)。保險(xiǎn)可以在經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)揮一定的作用。同時(shí)，在某種程度上，直接融資是房地產(chǎn)項(xiàng)目中常用的直接融資方式。主要是通過(guò)投資公司來(lái)保護(hù)房地產(chǎn)銷售。在我國(guó)，開發(fā)商在銷售前選擇商品房，這樣既有利于項(xiàng)目需求和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的降低，又是一種較為合理的方法。從我國(guó)目前的情況來(lái)看，要撤出商品房的預(yù)售，還有很多工作要做。

（二）房地產(chǎn)公司的未來(lái)融資選擇

房地產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)擔(dān)保是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為證券。投資者與被投資單位之間的關(guān)系由最初的直接所有權(quán)控制轉(zhuǎn)變?yōu)樗袡?quán)控制。一方面，債務(wù)證券可以向社會(huì)募集一定的小額資金，它可以滿足房地產(chǎn)公司的資金需求，快速籌集投資資金，增加投資流量，并使中小型投資者能夠開展出色的投資項(xiàng)目。降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。房屋貸款擔(dān)保房屋貸款擔(dān)保通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將持有特定抵押的債權(quán)人的權(quán)利分成小面額證券，然后公開選擇和流通。深化我國(guó)住房制度改革金融創(chuàng)新與國(guó)際抵押貸款擔(dān)保的逐步融合已逐漸被房地產(chǎn)所接受。但是，保障房按揭貸款存在重大風(fēng)險(xiǎn)，必須提高住房抵押貸款的規(guī)范化和操作性，做到謹(jǐn)慎行事，借鑒一些成功國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。租賃融資在租賃金融企業(yè)的過(guò)程中，當(dāng)事人就所租房屋訂立長(zhǎng)期租賃合同，然后向一家長(zhǎng)期金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押，以簽訂長(zhǎng)期抵押合同。可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動(dòng)資金，也可以繼續(xù)占用和管理原始固定資產(chǎn)，這是改善公司財(cái)務(wù)狀況的好方法。在這個(gè)過(guò)程中，單一環(huán)節(jié)的利潤(rùn)在下降，這就要求前期項(xiàng)目科學(xué)合理布局，充分體現(xiàn)市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)開發(fā)商必須從多維角度觀察，以便盡可能挖掘土壤中的潛在資源，創(chuàng)造項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資方式選擇

（一）土地開發(fā)和經(jīng)營(yíng)投資模式

在這種形式下，具體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)包括土地開發(fā)、流轉(zhuǎn)和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在這些活動(dòng)中，我們主要投資于舊城的土地開發(fā)和新城的土地開發(fā)。成功實(shí)施變革和加速城市化，使得許多企業(yè)尋求新老開發(fā)投資城市地區(qū)。在區(qū)域開發(fā)中，老城區(qū)是在原有城區(qū)的框架內(nèi)進(jìn)行土地整治和改善土地關(guān)系。舊城區(qū)改造，是在一定程度上盡可能實(shí)現(xiàn)的投資回報(bào)。在新城區(qū)區(qū)域發(fā)展中指的是用于開發(fā)原城區(qū)以外的土地，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地，通過(guò)建設(shè)和開發(fā)賺取相應(yīng)的投資回報(bào)。

（二）住宅開發(fā)投資

住宅開發(fā)投資是投資者在土地上建房。出讓土地可以直接出讓或者開發(fā)取得。住房開發(fā)投資包括住房開發(fā)投資和住房建設(shè)投資。房地產(chǎn)及其他投資房地產(chǎn)投資包括主要用于房屋銷售，租賃和其他商業(yè)活動(dòng)的投資。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。目前，政府從各個(gè)層面限制房地產(chǎn)行業(yè)，以遏制房?jī)r(jià)飛漲和房地產(chǎn)行業(yè)快速降溫。在這種情況下，作為主要資本產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)之間有著良好的關(guān)系。才能實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)和發(fā)展。同時(shí)我們應(yīng)該為未來(lái)的發(fā)展做好準(zhǔn)備，了解房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的投融資思路和指導(dǎo)方針，在一定程度上促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。