土地經(jīng)營權(quán)抵押的糾紛考察與制度完善

王有業(yè)

(西安財(cái)經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院，陜西 西安 710061)

當(dāng)前，我國已進(jìn)入農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型期，高投入、高成本的農(nóng)業(yè)發(fā)展對農(nóng)村金融的依賴程度顯著增強(qiáng)，然而長期以來農(nóng)村金融卻是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短板，對促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展作用發(fā)揮有限。隨著農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)對資金需求的提高，推進(jìn)農(nóng)村金融體制改革，發(fā)揮農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的金融價(jià)值成為熱點(diǎn)話題。2013年11月，黨的十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》從政策上明確，賦予農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押擔(dān)保權(quán)能；2014年，中央一號文件首次提出在農(nóng)地權(quán)利“三權(quán)分置”語境下建構(gòu)承包土地經(jīng)營權(quán)抵押融資制度。在此之后，中共中央、國務(wù)院和相關(guān)職能部門頒布了多個(gè)完善農(nóng)地“三權(quán)分置”制度、推進(jìn)承包土地經(jīng)營權(quán)抵押融資的相關(guān)文件。這些文件構(gòu)成了現(xiàn)階段關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)抵押試點(diǎn)工作的政策基礎(chǔ)，也是本文對土地經(jīng)營權(quán)抵押糾紛考察的出發(fā)點(diǎn)和依據(jù)。

截至2018年9月末，全國232個(gè)試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)地抵押貸款金額達(dá)520億元，同比增長76.3%。①貸款金額之大可見農(nóng)業(yè)發(fā)展對資金的需求之旺盛，借助土地經(jīng)營權(quán)為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)融資必然成為我國農(nóng)村金融體制改革的一大趨勢。有利益的地方就會(huì)有糾紛，在部分地區(qū)推行土地經(jīng)營權(quán)抵押工作的過程中，由于農(nóng)戶的自發(fā)性、政策的不穩(wěn)定性等因素，土地經(jīng)營權(quán)抵押糾紛層出不窮，這些糾紛暴露了現(xiàn)階段土地經(jīng)營權(quán)抵押工作中的問題，因此，有必要考察實(shí)踐中的糾紛模式，挖掘其背后的原因并尋求對策，以促進(jìn)農(nóng)村金融發(fā)展。

一、土地經(jīng)營權(quán)抵押糾紛的內(nèi)涵界定

(一)土地經(jīng)營權(quán)及其法律性質(zhì)

“三權(quán)分置”中的土地經(jīng)營權(quán)，是指土地經(jīng)營權(quán)人對其依合同取得的耕地在一定期限內(nèi)依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。[1]目前學(xué)界對土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)有四種觀點(diǎn):一是用益物權(quán)說，認(rèn)為農(nóng)民將土地流轉(zhuǎn)給第三方主體,第三方主體享有土地的使用權(quán)、收益權(quán)和有限處分權(quán),這種權(quán)利可以交易,具有使用價(jià)值和交換價(jià)值。二是債權(quán)說，認(rèn)為承包人與受讓人通過合同約定各自權(quán)利義務(wù),其對抗性、可轉(zhuǎn)讓性和時(shí)效性符合債權(quán)的特點(diǎn)。三是物權(quán)債權(quán)二元說，認(rèn)為物權(quán)以持續(xù)性存在為原則,通過合同方式獲取的土地經(jīng)營權(quán)若期限較長應(yīng)視為物權(quán),反之則視為債權(quán)。四是權(quán)能說，認(rèn)為土地經(jīng)營權(quán)非獨(dú)立權(quán)利,而是從農(nóng)村土地集體所有權(quán)、用益物權(quán)和租賃權(quán)中衍生出來的權(quán)能。

上述關(guān)于土地經(jīng)營權(quán)性質(zhì)的四種觀點(diǎn),除了權(quán)能說不符合農(nóng)地“三權(quán)”制度設(shè)計(jì)的內(nèi)涵,其他三種觀點(diǎn)都從不同角度對土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行了闡釋。筆者認(rèn)為,盡管新修訂的《農(nóng)村土地承包法》沒有明確農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì),卻使“三權(quán)分置”的農(nóng)地權(quán)利結(jié)構(gòu)法制化，應(yīng)從“三權(quán)分置”改革目的出發(fā)，將土地經(jīng)營權(quán)定位為用益物權(quán)。農(nóng)地“三權(quán)分置”的提出是為解決“兩權(quán)分離”制度下土地流轉(zhuǎn)受限、農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展受到制約的問題，為了提高土地利用率,實(shí)現(xiàn)農(nóng)地規(guī)?；?jīng)營，必須推動(dòng)土地經(jīng)營權(quán)順暢流轉(zhuǎn)。物權(quán)性質(zhì)的土地經(jīng)營權(quán)主張權(quán)利便利，可靈活流轉(zhuǎn)進(jìn)而用于抵押融資。

(二)土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款概念的界定

現(xiàn)行文件②對土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的表述為：“農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款，是指承包土地的經(jīng)營權(quán)做抵押，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放的，在約定期限內(nèi)還本付息的貸款”。根據(jù)文件表述及試點(diǎn)地區(qū)的普遍做法，筆者對本文所提到的土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款做了擴(kuò)大解釋，即土地經(jīng)營權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，以土地經(jīng)營權(quán)為擔(dān)保向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資,在其無法償還債務(wù)或無法履行合同義務(wù)時(shí),銀行等金融機(jī)構(gòu)有權(quán)對土地經(jīng)營權(quán)依法處置,并對其債權(quán)優(yōu)先受償。

二、土地經(jīng)營權(quán)抵押糾紛的考察

隨著各地區(qū)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押探索實(shí)踐的開展，土地經(jīng)營權(quán)抵押糾紛呈現(xiàn)出類型多樣、數(shù)量增多的趨勢。為了明確實(shí)踐中土地經(jīng)營權(quán)抵押糾紛的類型，筆者對中國裁判文書網(wǎng)有關(guān)土地經(jīng)營權(quán)抵押糾紛的案件進(jìn)行了查詢，對訴訟理由和訴訟請求相似的案件進(jìn)行了總結(jié)梳理，發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中土地經(jīng)營權(quán)抵押糾紛主要包括兩大類：土地經(jīng)營權(quán)抵押給個(gè)人的民間借貸糾紛和土地經(jīng)營權(quán)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)的金融貸款合同糾紛。

(一)土地經(jīng)營權(quán)抵押給個(gè)人借款的民間借貸糾紛

案例一：原告周某與被告任某土地經(jīng)營權(quán)抵押合同糾紛③

原告周某與北京市房山區(qū)某經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂了《土地承租經(jīng)營合同書》，約定周某承包該經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社5畝耕地十年的經(jīng)營權(quán)。此后，周某因農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需向任某借款30萬元，任某要求其用上述5畝耕地的經(jīng)營權(quán)作為擔(dān)保，周某同意，雙方隨后簽訂了《抵押協(xié)議書》。后雙方因還款發(fā)生糾紛訴至法院。法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定判決雙發(fā)自發(fā)簽訂的《抵押協(xié)議書》無效。

2013年黨的十八屆三中全會(huì)從政策上賦予農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押擔(dān)保權(quán)能，但實(shí)踐中在此之前已經(jīng)出現(xiàn)農(nóng)戶間自發(fā)性抵押的情形，抵押人、抵押權(quán)人身份混亂，缺乏有序管理。

(二)土地經(jīng)營權(quán)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)的金融貸款合同糾紛

實(shí)踐中地區(qū)之間土地經(jīng)營權(quán)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)的做法不一致，故此類糾紛的具體形式也各有不同，主要有以下三種。

1.農(nóng)戶個(gè)人因經(jīng)營權(quán)抵押與金融機(jī)構(gòu)的糾紛

案例二：原告瑪納斯縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社與被告楊某土地經(jīng)營權(quán)抵押合同糾紛④

被告楊某向原告瑪納斯縣信用聯(lián)社借款，并以楊某的土地經(jīng)營權(quán)作為抵押辦理了抵押登記。抵押協(xié)議到期后，由于被告楊某未履行還款義務(wù)，原告瑪納斯縣信用聯(lián)社將其訴至法院，要求被告償還借款本息，否則將處置抵押權(quán)并獲得優(yōu)先受償。法院審理后認(rèn)為，原告瑪納斯縣信用聯(lián)社與被告楊某的土地經(jīng)營權(quán)抵押借款合同有效，支持了原告瑪納斯縣信用聯(lián)社的訴訟請求。

上述案例中，法院判決土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押的行為有效，依據(jù)是該行為已向有關(guān)部門登記。司法實(shí)踐中，農(nóng)民以土地經(jīng)營權(quán)作抵押向金融機(jī)構(gòu)借款擔(dān)保時(shí)，若依照當(dāng)?shù)匾?guī)定進(jìn)行了抵押登記，則由此產(chǎn)生的抵押權(quán)糾紛，法院傾向于判定抵押權(quán)有效。

2.農(nóng)業(yè)公司或農(nóng)村合作社以入股的農(nóng)戶土地經(jīng)營權(quán)抵押借款糾紛

案例三：原告中國工商銀行某支行與被告吉林某農(nóng)業(yè)科技有限公司借款合同糾紛⑤

被告某公司以土地經(jīng)營權(quán)作為抵押與原告工商銀行簽訂借款合同，并辦理了抵押登記。后其未償還貸款，銀行向法院提起訴訟要求被告還款，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。法院審理后判定雙方簽訂的土地經(jīng)營權(quán)抵押合同成立，原告工商銀行可處置土地經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)并可優(yōu)先受償。

實(shí)踐中，很多農(nóng)業(yè)生產(chǎn)公司在土地承包權(quán)人不知情的情況下以其合法取得的土地經(jīng)營權(quán)為抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款，此時(shí)若農(nóng)業(yè)生產(chǎn)公司無法還貸，金融機(jī)構(gòu)往往會(huì)采取訴訟的方式要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。針對此種情況，法院會(huì)依據(jù)抵押關(guān)系雙方是否按照當(dāng)?shù)卣咿k理了抵押流程來判定抵押行為是否有效，同時(shí)針對承包權(quán)人相關(guān)權(quán)益受損的情況，法院會(huì)判定承包權(quán)人享有追償權(quán)。

3.土地經(jīng)營權(quán)反擔(dān)保借款的追償權(quán)糾紛

案例四：原告黑龍江某擔(dān)保公司與被告喬某、劉某追償權(quán)糾紛⑥

被告喬某與某信用聯(lián)社洪河信用社簽訂《個(gè)人擔(dān)保借款合同》，約定擔(dān)保公司為被告的借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保，同時(shí)被告喬某和劉某以1000.91畝耕地的經(jīng)營權(quán)作為抵押向原告提供反擔(dān)保，并辦理了土地經(jīng)營權(quán)抵押登記。后因被告未償還貸款，由原告代為償還。原告向法院起訴要求被告劉某對債務(wù)及違約金向原告履行連帶清償責(zé)任，法院判決支持原告請求。

實(shí)踐中將自有土地的經(jīng)營權(quán)反擔(dān)保給擔(dān)保公司的做法較多，試點(diǎn)地區(qū)法院一般都會(huì)承認(rèn)經(jīng)過抵押登記的土地經(jīng)營權(quán)抵押有效，支持抵押權(quán)人在處置土地經(jīng)營權(quán)時(shí)的優(yōu)先受償權(quán)。[2]通過案例梳理發(fā)現(xiàn)法院在處理此類案件時(shí)存在適用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，新出臺的《民法典》未對土地經(jīng)營權(quán)抵押作過多規(guī)定，為了應(yīng)對此類糾紛，多數(shù)法院只能依據(jù)地方的相關(guān)政策進(jìn)行判決，導(dǎo)致法院缺乏統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)。

三、土地經(jīng)營權(quán)抵押糾紛的原因

(一)農(nóng)戶間的自發(fā)抵押

實(shí)踐中部分農(nóng)戶有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金需求時(shí)，會(huì)選擇與其他農(nóng)戶簽訂土地經(jīng)營權(quán)抵押協(xié)議以獲得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金。在雙方自行簽訂的協(xié)議中，往往約定借款農(nóng)戶以一定年限的土地經(jīng)營權(quán)作為抵押標(biāo)的，當(dāng)協(xié)議到期抵押人無法還款時(shí)，抵押權(quán)人便實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)。這種抵押大多是基于農(nóng)村“熟人社會(huì)”的性質(zhì)自發(fā)形成，但由于政策和法律均未允許此種抵押方式，且抵押雙方遵循民間習(xí)慣，締約合同難以有效約束雙方行為，違約行為大量存在。

(二)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的不確定因素

受自然環(huán)境不穩(wěn)定和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)性強(qiáng)等因素的影響，農(nóng)業(yè)預(yù)期收益不確定也是導(dǎo)致糾紛的一個(gè)重要原因。實(shí)踐中農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)作為抵押標(biāo)的向金融機(jī)構(gòu)貸款購買農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施以期提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力，然而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的多種不確定因素使土地收益具有不確定性，當(dāng)還款期限到來而農(nóng)戶未獲得預(yù)期農(nóng)業(yè)收益時(shí)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)選擇訴至法院要求農(nóng)戶償還貸款。

(三)集體經(jīng)濟(jì)組織的監(jiān)管不力

集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地所有權(quán)人，對土地經(jīng)營權(quán)抵押的監(jiān)管存在缺陷也是糾紛的產(chǎn)生原因之一。[3]實(shí)踐中，承包方或受讓方在以經(jīng)營權(quán)為抵押標(biāo)的向金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)，雖然會(huì)尋求集體經(jīng)濟(jì)組織的確認(rèn)，但集體經(jīng)濟(jì)組織在確認(rèn)后并未履行后續(xù)的監(jiān)管職責(zé)。集體經(jīng)濟(jì)組織對土地經(jīng)營權(quán)抵押的管理流于形式，導(dǎo)致抵押合同雙方在履行過程中缺乏約束和監(jiān)督，產(chǎn)生大量違約的現(xiàn)象，進(jìn)而產(chǎn)生糾紛。

(四)政府政策的不穩(wěn)定性

地方政府政策的不穩(wěn)定性也是糾紛產(chǎn)生的原因之一。在我國大部分地區(qū)土地征收是一種普遍現(xiàn)象，由此帶來的一個(gè)問題是抵押人以土地經(jīng)營權(quán)為標(biāo)的設(shè)定了抵押權(quán)后，地方政府因城市規(guī)劃等原因需要征收已設(shè)定抵押權(quán)的土地，此時(shí)農(nóng)戶無法再進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，更無從談起以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)收入償還金融機(jī)構(gòu)貸款。

四、完善土地經(jīng)營權(quán)抵押制度的建議

(一)限定抵押人和抵押權(quán)人的范圍

目前我國土地經(jīng)營權(quán)抵押處于剛起步的狀態(tài)，相應(yīng)的抵押機(jī)制和政策法律尚未成熟，并且實(shí)踐中存在農(nóng)戶之間自發(fā)抵押引起糾紛的情形，因此現(xiàn)階段應(yīng)對土地經(jīng)營權(quán)抵押關(guān)系中抵押人和抵押權(quán)人的范圍予以限定。

我國農(nóng)地“三權(quán)分置”改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的規(guī)?；?jīng)營，推行經(jīng)營權(quán)抵押貸款是為了解決農(nóng)地規(guī)模化經(jīng)營過程中資金不足的問題，因此就當(dāng)前相應(yīng)機(jī)制尚未成熟的情況，應(yīng)將抵押人的范圍設(shè)定為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大戶。一方面，生產(chǎn)大戶所經(jīng)營的土地面積大，地上附著物種類多并可同時(shí)開展養(yǎng)殖副業(yè)，農(nóng)業(yè)收益預(yù)期較好，防范風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。另一方面，將抵押人限定為專業(yè)大戶，減少了對零散農(nóng)戶抵押監(jiān)管難的問題，降低了金融機(jī)構(gòu)與零散農(nóng)戶之間因信息不對稱導(dǎo)致的貸款難以回收的風(fēng)險(xiǎn)，并且實(shí)現(xiàn)了當(dāng)前階段經(jīng)營權(quán)抵押融資的本質(zhì)目標(biāo)，為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營提供融資幫助。[4]對于分散的小農(nóng)戶，其有資金需求時(shí)可通過經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式加入合作社或到金融機(jī)構(gòu)申請小額貸款。

對于抵押權(quán)人，《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》規(guī)定實(shí)踐中抵押權(quán)人的范圍限于金融機(jī)構(gòu)。從目前我國經(jīng)營權(quán)抵押工作的現(xiàn)狀來看，將抵押權(quán)人限定為金融機(jī)構(gòu)是合理的，銀行等金融機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，資金充足，信息來源廣泛，適宜作為現(xiàn)階段經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)人的范圍。自然人和普通企業(yè)法人成為抵押權(quán)人極易引發(fā)高利貸、私下土地買賣等問題，造成監(jiān)管上的困難，不利于建設(shè)有序的農(nóng)村金融體系。因此，應(yīng)嚴(yán)格禁止自然人和普通企業(yè)法人作為抵押權(quán)人。

(二)發(fā)揮政府“守門人”作用

在土地經(jīng)營權(quán)抵押試點(diǎn)過程中，各級政府起到了舉足輕重的作用。一方面政府通過政策在宏觀層面上支持經(jīng)營權(quán)抵押。另一方面政府建立了相應(yīng)的配套機(jī)制支持經(jīng)營權(quán)抵押工作的開展。[5]

1.加強(qiáng)農(nóng)村信用體系建設(shè)

隨著經(jīng)營權(quán)抵押工作的深入開展，政府應(yīng)適時(shí)加強(qiáng)農(nóng)村信用體系建設(shè)，以減少因信用問題導(dǎo)致的經(jīng)營權(quán)抵押糾紛，保障農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。政府可以根據(jù)農(nóng)村熟人社會(huì)的特點(diǎn)，探索建立村民自治的信貸評議、信貸監(jiān)督制度，形成農(nóng)村社會(huì)內(nèi)部的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。

2.健全農(nóng)地抵押風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度

由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面臨自然環(huán)境的不確定性及市場價(jià)格波動(dòng)性等風(fēng)險(xiǎn)，間接對農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的償還帶來了不確定性，因此應(yīng)建立多層級的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度。第一，實(shí)行農(nóng)業(yè)“強(qiáng)制保險(xiǎn)+自愿保險(xiǎn)”雙軌模式，創(chuàng)立農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的強(qiáng)制保險(xiǎn)制度，以保險(xiǎn)原理分擔(dān)抵押關(guān)系雙方的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)按照貸款額度設(shè)置相應(yīng)保險(xiǎn)層級，分層管理。第二，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)政策性保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)保障范圍及保障額度，政府通過引導(dǎo)、支持商業(yè)保險(xiǎn)公司開展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，增強(qiáng)抵押主體抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以減少農(nóng)戶因農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不確定因素?zé)o法按期還款導(dǎo)致的糾紛。同時(shí)，政府的政策應(yīng)具有穩(wěn)定性，在對城市發(fā)展作出規(guī)劃之前，應(yīng)對相關(guān)地域進(jìn)行調(diào)研，適度調(diào)整，避免政策因素的影響。

3.完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺

產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺的建設(shè)，不僅可以為各類主體提供信息發(fā)布、權(quán)益評估、抵押融資等服務(wù)，在預(yù)防和解決糾紛方面也發(fā)揮著重要的作用。在抵押關(guān)系尚未建立的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)交易平臺可以為雙方提供信息服務(wù)，為抵押人開具信用和土地權(quán)屬證明。抵押關(guān)系成立后，通過對貸款用途進(jìn)行監(jiān)管，確保貸款用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。同時(shí)，若抵押人因自身原因無法償還貸款時(shí)，抵押權(quán)人可以通過產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺處置其享有的抵押權(quán)。

4.探索多元糾紛解決方式

實(shí)踐中大部分經(jīng)營權(quán)抵押糾紛都經(jīng)歷了二審，抵押關(guān)系雙方在訴訟方面浪費(fèi)了大量精力，且訴訟周期較長，影響了相關(guān)主體土地經(jīng)營權(quán)抵押的積極性。因此，政府應(yīng)構(gòu)建多渠道糾紛化解機(jī)制，在探索協(xié)商、調(diào)解等傳統(tǒng)方式的同時(shí)探索農(nóng)地抵押貸款的仲裁處置模式，妥善解決農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押糾紛。

(三)抵押關(guān)系中各方主體應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作

首先，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不僅要在抵押雙方簽訂協(xié)議時(shí)履行相關(guān)職責(zé)，在抵押關(guān)系形成后也應(yīng)采取多種措施確保抵押人積極開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，并從維護(hù)本集體經(jīng)濟(jì)組織利益的角度出發(fā)，仔細(xì)分析抵押關(guān)系存續(xù)過程中出現(xiàn)的問題及原因，結(jié)合各方意見發(fā)揮好服務(wù)作用，將小型糾紛在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)化解。

其次，對于通過流轉(zhuǎn)等方式取得土地經(jīng)營權(quán)的抵押人而言，其可以在受讓土地經(jīng)營權(quán)時(shí)就與土地承包方約定，對該土地享有設(shè)定抵押的權(quán)利，以避免在抵押融資時(shí)土地承包方不同意導(dǎo)致其無法設(shè)定抵押權(quán)。在抵押關(guān)系形成后，抵押人應(yīng)把銀行貸款用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，適時(shí)開展種地與養(yǎng)殖相結(jié)合的多樣化經(jīng)營模式，增強(qiáng)自身防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

最后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)仔細(xì)甄別抵押人，通過與農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體所在的村集體、上下游商業(yè)伙伴等社會(huì)關(guān)系的溝通了解農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的誠信情況、經(jīng)營情況，建立農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的信用檔案。同時(shí)對守信的土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款農(nóng)戶在貸款時(shí)給予優(yōu)惠，與其建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，確保在抵押關(guān)系中與抵押人實(shí)現(xiàn)雙贏，保障自身的利益。

注釋：

①來源：《國務(wù)院關(guān)于全國農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)情況的總結(jié)報(bào)告》——2018年12月23日在第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議上。

②《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》中對土地經(jīng)營權(quán)抵押的表述。

③北京市第二中級人民法院(2014)二中民終字第11005號民事判決書。

④新疆維吾爾自治區(qū)昌吉回族自治州中級人民法院(2019)新23民終1059號民事判決書。

⑤吉林省白城市中級人民法院(2019)吉08民初31號民事判決書。

⑥黑龍江省肇東市人民法院(2018)黑1282民初1530號民事判決書。