我國(guó)土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式面臨的障礙及對(duì)策

傅晨光 東平縣金地測(cè)繪中心

一、我國(guó)土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式分析

（一）土地入庫(kù)階段

土地入庫(kù)也就是取得土地，在實(shí)際應(yīng)用中，其主要表現(xiàn)為利用征用、收購(gòu)等的各種方法來(lái)對(duì)土地進(jìn)行集中儲(chǔ)備的行為，這種做法能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地存量的增加，確保土地的入庫(kù)率符合相關(guān)要求，以此來(lái)有效幫助國(guó)家做到對(duì)土地資源的合理利用與規(guī)劃，最大程度的發(fā)揮出土地資源的管控與利用效果。在此過(guò)程的執(zhí)行中，往往涉及了對(duì)一些土地的入庫(kù)必要補(bǔ)償，必須要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定來(lái)合理開展，確保土地在入庫(kù)的整個(gè)過(guò)程中都有足夠的秩序，提高此過(guò)程的公平性與公正性，這不但能夠促使社會(huì)更加的和諧穩(wěn)定，還能夠防止發(fā)生各種糾紛問題。

（二）土地整理階段

就土地整理來(lái)看，它主要是跟根土地在完成入庫(kù)后的相關(guān)管理流程，在對(duì)土地實(shí)施整理的過(guò)程當(dāng)中可以有效確保土地自身的再次出讓能力，并且根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求來(lái)加強(qiáng)對(duì)土地入庫(kù)后法律文件流程的管理，確保所有入庫(kù)以后的土地都有更好的法律屬性。除此之外，要針對(duì)土地的實(shí)際狀況實(shí)施全面的整理，例如土地在完成入庫(kù)以前所存在的建筑物等，一定要及時(shí)的拆除，結(jié)合擬進(jìn)行土地出讓的類型，對(duì)土地實(shí)施相應(yīng)的改造，通常要滿足“三通一平”或者是“七通一平”的要求，以此來(lái)為土地在后續(xù)的出庫(kù)提供必要條件。

（三）土地出庫(kù)階段

就土地出庫(kù)來(lái)看，它是在經(jīng)過(guò)對(duì)土地的入庫(kù)整理以后，把土地再次投入到市場(chǎng)當(dāng)中。具體來(lái)看，土地出庫(kù)的主要形式包括了劃撥、租賃、出讓等。在現(xiàn)階段，經(jīng)營(yíng)性用地的出庫(kù)通常會(huì)借助于招標(biāo)、拍賣以及掛牌的方法來(lái)明確土地使用者以及具體的價(jià)格，而非經(jīng)營(yíng)性土地則以劃撥與租賃等的方式實(shí)現(xiàn)供地。

二、當(dāng)下土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式面臨的障礙

（一）缺乏收儲(chǔ)能力

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到了城市當(dāng)中，這就使得城市用地壓力不斷增加。在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的背景下，必須要盡快加強(qiáng)土地儲(chǔ)備速度，才可以及時(shí)的滿足城市化建設(shè)與發(fā)展的要求，保證城市土地的供應(yīng)能力。但就實(shí)際來(lái)看，因?yàn)橥恋刭Y源越來(lái)越緊缺，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備的運(yùn)作成本大大增加，這就造成了在資金上比較緊缺的問題，嚴(yán)重影響到了土地儲(chǔ)備運(yùn)作的效率。

（二）有限資金來(lái)源存在問題

在城市化進(jìn)程迅速加快的今天，我國(guó)貨幣供應(yīng)量越來(lái)越高，房?jī)r(jià)上漲速度持續(xù)加快，這就會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在對(duì)土地進(jìn)行儲(chǔ)備時(shí)面出現(xiàn)越來(lái)越大的資金壓力。在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)當(dāng)中，其主要的資金來(lái)源就是政府財(cái)政以及銀行貸款，其早已不能夠有效承擔(dān)越來(lái)越大資金規(guī)模的土地收儲(chǔ)。儲(chǔ)備行為的相關(guān)利益主體沒有有效的平衡機(jī)制，怎樣才能夠避免在土地儲(chǔ)備時(shí)出現(xiàn)資金方面的問題，是阻礙土地儲(chǔ)存運(yùn)作的重要因素。

三、改進(jìn)土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式的有效對(duì)策

（一）構(gòu)建更加科學(xué)的土地儲(chǔ)備機(jī)制

相關(guān)基層單位應(yīng)當(dāng)充分把握好土地儲(chǔ)備過(guò)程當(dāng)中所有相關(guān)主體的利益關(guān)系，加大對(duì)于政府公共財(cái)政目標(biāo)及收儲(chǔ)方面盈利目標(biāo)的管理力度，盡可能的做到并推行公私合營(yíng)。第一，相關(guān)政府部門要承擔(dān)自身所具有的主導(dǎo)責(zé)任，積極聯(lián)系收儲(chǔ)方以及社會(huì)資本，建立起綜合性的土地儲(chǔ)備載體，從而構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)互擔(dān)且土地資源收益共享的利益共同體。第二，要充分把握政府、收儲(chǔ)方以及社會(huì)資本的具體分工，在此過(guò)程中，政府的職能主要就是對(duì)公共目標(biāo)的確定，對(duì)規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行合理調(diào)整，此外，政府還需要加大融資支持力度，做好各個(gè)方面的管理工作。第三，要開發(fā)出與此相關(guān)的證券產(chǎn)品，促進(jìn)社會(huì)資本的準(zhǔn)入與退出機(jī)制的健全與優(yōu)化，從而有效提高資本投資回收效率。

（二）重視對(duì)土地儲(chǔ)備運(yùn)作的利益協(xié)調(diào)

結(jié)合實(shí)際情況，建立共同利益協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)，促使整個(gè)土地儲(chǔ)存運(yùn)作的效率能夠得到進(jìn)一步的提高。要構(gòu)建土地征收者、被征收者以及土地競(jìng)得者間的土地參與機(jī)制，確保在實(shí)際運(yùn)作的過(guò)程當(dāng)中原本存在的矛盾能夠在標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議的方式下得到解決，在建立相關(guān)的協(xié)議以后，嚴(yán)格依據(jù)協(xié)議要求來(lái)正確執(zhí)行，加快運(yùn)作速度，提高運(yùn)作效果。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，現(xiàn)階段，我國(guó)在土地儲(chǔ)備運(yùn)作方面還存在許許多多有待解決的問題，這些都是需要在今后的實(shí)踐中不斷探索與驗(yàn)證的，必須要對(duì)此引起重視，找到其中存在的問題并采取針對(duì)性的措施，才能夠進(jìn)一步改進(jìn)我國(guó)的土地儲(chǔ)備機(jī)制，提高土地運(yùn)作的科學(xué)性與合理性，這不但能夠加快我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，還有助于我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，具有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。