宏觀調(diào)控和融資約束制約下的房地產(chǎn)企業(yè)營運資本研究

在我國的經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了重要的地位，在最近幾年來，伴隨著持續(xù)上漲的房價，房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險也有所增大，政府想要避免這種現(xiàn)象出現(xiàn)，增強了房地產(chǎn)的調(diào)控力度，不單對最初的限購，限價以及限貸進行了一定的調(diào)整，還對之后的限售，限商以及調(diào)控政策進行了一定的改變，很多省市前后提出了對租房者以及購房者更優(yōu)惠的方案。同時國家也提出了各種相對嚴格的調(diào)控方案，引起的房地產(chǎn)企業(yè)庫存量升高是不可避免，尤其是二三線城市，庫存的負擔(dān)相對更大。房地產(chǎn)企業(yè)的資金相對缺乏，應(yīng)收賬款持續(xù)上漲。所以，大方向上去調(diào)控財政政策中有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)營運資本的需求，必須要制定相對健全的營運資本管理制度。如此，才可能避免出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理效率的影響因素

（一）宏觀政策因素分析。房地產(chǎn)企業(yè)的跌宕起伏，關(guān)鍵是因為政策影響，國家依靠對宏觀經(jīng)濟的深入了解，制定了各種具有針對性的方案，這部分方案的提出，使原來正處于上升時期的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了一定的變動。在政府對其的發(fā)展進行調(diào)控的過程中，資金的來源逐漸變得緊張，尤其是國家在房地產(chǎn)調(diào)控方面的力度較大時，例如，不允許賣期房以及禁止對承包商資金過多的占用。如此，便進一步提升了房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面的需求，并且從根本上對企業(yè)的營運資金來源帶來了相對較大的影響，同時還對資金的應(yīng)用效率造成了改變。

隨著我國在現(xiàn)代化企業(yè)制度方面的建設(shè)力度逐漸加大，我國前后制定了各個方面的政策要求，很大的影響了房地產(chǎn)營運資金的管理情況。就最近幾年來說，在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)關(guān)鍵位置的仍舊是資金的形式，若是國家將資金收緊，便會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的危機。房地產(chǎn)屬于資金相對密集的行業(yè)，若是將利息進行一定的提高，便會對房地產(chǎn)造成非常突出的不利影響。利息的增加，不單會提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)支出，還會從根本上增大房地產(chǎn)企業(yè)的成本。

（二）微觀層面融資約束的影響。所謂的融資，說的是企業(yè)對資金進行籌集的做法以及過程，從根本上來說，在完全資本市場的條件下，企業(yè)不管從內(nèi)部還是外部進行融資的成本，均不應(yīng)該存在不同。可是，就現(xiàn)如今我國各行企業(yè)來說，被很多的因素影響著，不單和國家政策以及區(qū)域發(fā)展有所關(guān)聯(lián)，還和銀行政策息息相關(guān)，并不屬于完全的資本市場，由于企業(yè)內(nèi)部以及外部融資成本存在的差異，很大程度上造成了融資約束的現(xiàn)象?，F(xiàn)如今，我國有相對較多的房地產(chǎn)企業(yè)，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采取的融資形式存在一定的差異，會引起房地產(chǎn)融資約束的情況，關(guān)鍵含有幾個原因：1.房地產(chǎn)企業(yè)自身所處地區(qū)以及企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r，均會對融資造成影響。經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)的問題，同樣會在房地產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)出來。2.房地產(chǎn)行業(yè)在投資的過程中，存在相對較大的制約。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常會進行大量的資金交易，投資者獲得的收入相對較多，可是，存在的風(fēng)險發(fā)生率也相對較大。另一方面，由于我國法律的限定，國外的資本想要邁入我國房地產(chǎn)行業(yè)是非常困難的。

二、宏觀調(diào)控和融資約束制約下提高房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理效率的建議

伴隨著持續(xù)加快的社會主義發(fā)展進程，市場經(jīng)濟也越來越完善，帶給了房地產(chǎn)企業(yè)非常好的發(fā)展空間，然而，隨之而來的還有全新的風(fēng)險以及挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)運行資金管理效率的好壞，和企業(yè)的正常運行息息相關(guān)，企業(yè)必須要最大程度的降低營運資金使用的成本，還要在獲得較高收入的同時減少風(fēng)險的發(fā)生概率。

（一）建立多元化的融資渠道。因為我國房地產(chǎn)金融市場機制還有待進一步完善。通過適度解禁房地產(chǎn)金融方針，可以帶給房地產(chǎn)行業(yè)一個相對適宜的融資條件。可是，房地產(chǎn)企業(yè)更需要依據(jù)自身的具體情況，盡可能的增多企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建的多樣性融資渠道，不單加大了融資的便利性，而且還能減少融資風(fēng)險的發(fā)生概率。不算房地產(chǎn)企業(yè)自有資金以及客戶投資等融資渠道，在多樣性的房地產(chǎn)融資渠道中，還可以對下面幾個融資形式進行考量：1.股票證券融資。所謂的股票證券融資，說的是房地產(chǎn)中具有代表性的融資形式之一，它能夠加大企業(yè)管理的專業(yè)程度，屬于一種房地產(chǎn)企業(yè)籌資的大致取向。股票證券依靠上市給房地產(chǎn)企業(yè)籌集了大量的資金，上市融資企業(yè)屬于籌集資金以及增高資本運作占據(jù)的關(guān)鍵途徑，同時還可以優(yōu)化企業(yè)的外在形象。現(xiàn)階段，因為房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目較多，經(jīng)營質(zhì)量較低，必須依靠上市來將房地產(chǎn)行業(yè)性的資金不足問題進行解決。2.典當(dāng)融資。所謂的典當(dāng)融資，關(guān)鍵說的是房地產(chǎn)企業(yè)依靠各種不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，對現(xiàn)如今企業(yè)所需資金進行交換的一種融資形式。在銀行信貸融資中，典當(dāng)融資非常具有代表性，其含有快速以及方便等特點，能夠給中小企業(yè)房地產(chǎn)以及個人房地產(chǎn)投資帶來很大的便利。3.信托項目融資。所謂的信托融資，說的是信托公司參加信托投資的一種融資形式，大多數(shù)挑選的均是一些發(fā)展前景較高的房地產(chǎn)投資項目，信托含有突出的靈活性，現(xiàn)階段，信托已然變成了新型房地產(chǎn)企業(yè)的融資中心，和銀行的融資模式存在一定的相似性。

（二）嘗試“零營運資金管理”。就“零營運資金管理”而言，其并不是規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的營運收入為0，而是在相應(yīng)的條件下，最大程度的讓企業(yè)的營運資金降低至最低的管理模式，是一類緊縮的營運資金方案。房地產(chǎn)企業(yè)需要在達到流動資產(chǎn)相關(guān)要求的條件下，最大程度的減少投資在流動資產(chǎn)中的金額，同時要依靠短階段的負債，對流動資產(chǎn)進行深入融資。在零營運資金管理中，“零”是其營運資金的主體，關(guān)鍵是對營運資金的管理成效來進行權(quán)衡。零營運資金管理最初是想要減少房地產(chǎn)企業(yè)在流動資產(chǎn)上資金的使用金額，換句話說，就是把營運資金的投入當(dāng)作資金的成本，要能夠保證用最低的營運資金換取最高的收益，所以，越少的營運資金越好。若是企業(yè)資金在流動資金層面停留的時間過長，會引起房地產(chǎn)的綜合收入減少的現(xiàn)象。

（三）加強對預(yù)收賬款的管理。大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)上市公司在開發(fā)時期會依靠預(yù)售的形式來將一些資金收回，保證經(jīng)營能夠順利進行，因為房價相對較高，導(dǎo)致了預(yù)售賬款也有所增加，所以，在房地產(chǎn)上市公司營運資本管理中，對預(yù)收賬款進行管理是非常必要。首先，房地產(chǎn)上市公司必須要將客戶的要求作為中心，盡可能的對客戶的信息進行了解，例如，在項目的選址以及定價等部分，均要聯(lián)合客戶的真實狀況來進行，如此，才可以確?？蛻舻臐M意度。其次，房地產(chǎn)上市公司必須創(chuàng)建相對健全的營銷方案，依據(jù)成本消息的原則，再聯(lián)合一系列的廣告推廣，比如說，電視廣告以及互聯(lián)網(wǎng)廣告等，進一步加大影響效應(yīng)，來將房屋的預(yù)售活動順利完成。最后，在企業(yè)資金流動中，占據(jù)主要地位的是銷售的流程，其中，銷售人員的工作水平，同樣能夠?qū)I銷途徑的運營資本周轉(zhuǎn)速度造成影響，詳細表現(xiàn)在營銷計劃的步驟設(shè)計等部分，高水平的營銷人員能夠把營銷工作做到完善，最大程度的降低對營運資本的使用。

（四）縮短現(xiàn)金周期，提高企業(yè)營運資本管理效率。就房地產(chǎn)上市公司而言，其應(yīng)該把采購以及生產(chǎn)等方面結(jié)合起來，來對企業(yè)的最佳存貨量進行確定，盡可能的減少存貨的所需成本。現(xiàn)階段，西方一些相對發(fā)達的國家應(yīng)用的相對先進的存貨管理方式關(guān)鍵包含：零存貨法、需求規(guī)劃法以及作業(yè)成本法等，這一系列的方法含有較大的代表性。我國房地產(chǎn)上市公司能夠根據(jù)企業(yè)的真實狀況，結(jié)合國外的一些科學(xué)的存貨管理辦法，對自身企業(yè)的存貨管理進行完善。

（五）加強企業(yè)內(nèi)部資本市場運作。在企業(yè)的發(fā)展過程中，能夠?qū)ζ湓斐捎绊懙年P(guān)鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資約束，要想使融資約束有所緩解，企業(yè)必須從下面兩部分對企業(yè)內(nèi)部資本市場運用進行加強：1.集團內(nèi)部要確保良好的交流溝通，給資金內(nèi)部轉(zhuǎn)移做好鋪墊。在集團中，能夠依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，將資金套現(xiàn)完成，同時，還能夠依靠母子公司的關(guān)聯(lián)，從集團內(nèi)部公司給其他分公司一定的資金，來降低其在資金方面的負擔(dān)。2.增大房地產(chǎn)企業(yè)的范圍，加快子公司的上市速度。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在融資過程中含有的資源以及途徑相對較多，大多數(shù)情況下，其依靠對自身規(guī)模的增大，加快子公司的上市速度，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

三、結(jié)語

總而言之，營運資本的管理屬于財務(wù)管理中必要的一部分，其管理水平的高低會對企業(yè)的財務(wù)有很大程度上的影響。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其具有占用資金大、生產(chǎn)周轉(zhuǎn)期長、產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系強等一系列特點。通過科學(xué)、合理的方法對房地產(chǎn)企業(yè)中的營運資本進行處理，在這樣的指導(dǎo)下進一步完善管理。首先是加強內(nèi)部管理，有效提高企業(yè)營運資本管理的效率，跟緊時代的發(fā)展腳步，提高企業(yè)的優(yōu)勢競爭力，在房地產(chǎn)行業(yè)中不斷發(fā)展與進步，從而滿足當(dāng)下和未來的需求。