芻議貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響

一、前言

從目前來看，在我國經(jīng)濟體系中，一個重要組成部分和支柱行業(yè)就是房地產(chǎn)市場，在社會不斷發(fā)展和經(jīng)濟逐步增長的背景下，房地產(chǎn)市場也逐漸向市場化以及規(guī)?；较虬l(fā)展。上世紀(jì)末之前，我國房地產(chǎn)發(fā)展因經(jīng)濟環(huán)境客觀因素而受到了一定制約，而在上世紀(jì)末這一階段，國家開始改革房地產(chǎn)市場，此時不僅發(fā)展了房地產(chǎn)市場，同時也推動了房地產(chǎn)市場逐漸向我國經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)方面轉(zhuǎn)化。自新世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)投資的GDP比例提高現(xiàn)象十分顯著，從整體情況來說，在國民經(jīng)濟中房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)的地位已經(jīng)十分關(guān)鍵，因而也使得其逐漸向國家經(jīng)濟發(fā)展風(fēng)向標(biāo)方面進(jìn)行轉(zhuǎn)變，面對此種形勢國家必然會對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控加以注重，而作為國家經(jīng)濟政策一個重要手段的貨幣政策，其能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響和作用已經(jīng)在近年來多項研究中被證實，基于此，針對貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響探討十分必要。

二、對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素

（一）建筑成本

立足于經(jīng)濟學(xué)角度進(jìn)行分析，成本和供給有反比例關(guān)系呈現(xiàn)出來，也就是說在高成本的情況下，反而會降低供給量，所以從房地產(chǎn)實際情況來說，在房屋成本增加的情況下，就會減少房屋供給，此時就會有供不應(yīng)求的市場局面形成，因而就會提高房價，因此說市場房價波動會因房屋供給而產(chǎn)生變化。但值得注意的是，在銷售房屋時往往需要一個過程才能實現(xiàn)，主要原因在于以下兩方面：首先，房屋自身具備的商品競爭對房屋價格較高起到了一定決定性作用，一般來說，在多數(shù)普通人買房時消費巨大，所以在消費者購房時抱有的態(tài)度往往會比較謹(jǐn)慎和小心。其次，買房消費的過程中，一些消費者往往會有比較及挑選行為產(chǎn)生，主要是因每一個人都期待挑到與自身心意相符的房屋，而此時在挑選的過程就體現(xiàn)了時間消耗。

（二）消費者收入

以經(jīng)濟學(xué)理論為依據(jù)，對購買力起到?jīng)Q定性因素的就是人均可支配收入，同時與消費者購買有正相關(guān)關(guān)系呈現(xiàn)的內(nèi)容就是人均可支配收入，也就是說在人均可支配收入較高的情況下，就能夠體現(xiàn)出消費者較高的購買能力，因而就會有越來越多的人買得起房，此時也會顯著增加房屋需求量，因而在房地產(chǎn)市場上也會有供不應(yīng)求現(xiàn)象出現(xiàn)，立足于需求理論為出發(fā)點，消費者可支配收入往往會對房屋價格的波動造成影響，消費者在購買房屋時往往會有不同目的，如自用、投資等，而在當(dāng)下我國市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)已然成為越來越多人選擇的一種投資方式。

（三）通貨膨脹

通貨膨脹并不會直接影響房價波動，其往往會借助中間因素來改變房屋供需情況，進(jìn)而來影響房屋價格?；谕ㄘ浥蛎泴Ψ课輧r格影響進(jìn)行分析的前期，需要將實際利率概念引出，名義利率減去通貨膨脹率后的差值就是實際利率，由此可以得出、在通貨膨脹率逐漸升高的情況下，會減少實際利率，而在低利率情況下，就會給消費者帶來一種利率受損的感受，此時消費者就會將銀行中存著的錢取出來，進(jìn)而對更高利潤的理財方式進(jìn)行尋找，此種行為最終就會造成市場上流動資金越來越多，而作為利潤較高的投資方式房地產(chǎn)投資，就會給大批消費者帶來吸引作用，此時在消費者對房屋需求上漲時，房價波動就會逐漸產(chǎn)生。房價也會對其他行業(yè)需求造成影響，房價逐漸增高時、會限制其消費者對其他行業(yè)的消費，而在更多消費者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資利潤較高時，就會在房地產(chǎn)投資中一窩蜂地集中，最終供不應(yīng)求的惡性局面就會產(chǎn)生，隨之引發(fā)房地產(chǎn)泡沫[1]。

三、貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響

（一）貨幣供應(yīng)量對發(fā)地產(chǎn)價格的影響

國家在某一時間段為保障經(jīng)濟正常運行所存儲的貨幣量就是貨幣供應(yīng)量，存款及現(xiàn)金貨幣是其包含的兩方面內(nèi)容。在面臨通貨緊縮的情況時，國家會對擴張性貨幣政策加以應(yīng)用，基于貨幣供給的增加，將存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行下調(diào)，借此來促使消費者對手中的貨幣資金進(jìn)行利用、將相應(yīng)投資與消費活動開展，此時就會對房地產(chǎn)市場在內(nèi)的經(jīng)濟增長提供刺激作用，在此基礎(chǔ)上房地產(chǎn)價格波動就會被引發(fā)。如果社會處于通貨膨脹的過程中，此時政府就會對緊縮性貨幣政策進(jìn)行實行，此時就會極大程度的縮減房地產(chǎn)市場。通過以上內(nèi)容可以了解的是，如果有較多的貨幣供應(yīng)量，就會產(chǎn)生較高的房地產(chǎn)價格，也可以說貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價格有正相關(guān)關(guān)系呈現(xiàn)。

（二）利率對房地產(chǎn)價格的影響

針對貨幣政策進(jìn)行分析的過程中，一項不容忽視的內(nèi)容就是利率，因利率會對房貸成本產(chǎn)生作用，所以就會引發(fā)房價波動現(xiàn)象。針對利率對房地產(chǎn)價格的影響可以從供需兩方面進(jìn)行探討，立足于供給角度進(jìn)行分析，利率會對開發(fā)商進(jìn)行房屋開發(fā)時付出的成本造成直接影響，在較高利率情況下，就會增加開發(fā)商融資成本，此時為將過多成本支出給予避免，開發(fā)商就會將投資幅度進(jìn)行一定降低，如房屋供應(yīng)的減少，因此就會有供需不平衡現(xiàn)象產(chǎn)生，房價就會上漲、房地產(chǎn)市場波動逐漸引發(fā)[2]。立足于需求角度方面進(jìn)行分析，在較高利率的情況下也會增加投資者成本，此時就會使得投資者手里可利用資金出現(xiàn)變少情況，因而就會降低投資需求，縮減房屋需求，供需不平衡現(xiàn)象再次產(chǎn)生。對比人均可支配收入來說，房地產(chǎn)市場價格往往更高，所以替代效應(yīng)所產(chǎn)生的作用會高于收入校應(yīng)，由此可得出的結(jié)果就是：在利率較低的情況下才會增加消費需求?？偠灾?，通過供需兩方面對房屋價格造成對房屋價格影響的就是利率，對比供給來說、需求影響更大。

（三）信貸對房地產(chǎn)價格的影響

房地產(chǎn)市場的主要資金基礎(chǔ)就是銀行信貸資金，銀行信貸資金會從建設(shè)、購房貸款、銀行自有資金、抵押貸款等方面對房地產(chǎn)供需產(chǎn)生影響，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)市場波動現(xiàn)象。從實際情況來看，信貸資金主要流動方向就是消費者及建設(shè)工程開發(fā)者，在人們面對的貸款政策比較寬松時，就會給消費者購房難度的降低帶來作用，借此激發(fā)消費者買房熱情、增加需求量，受供需影響就會提高房地產(chǎn)價格。立足于開發(fā)者方面進(jìn)行分析，在提高貸款量的情況下，會促使開發(fā)商對自身投資范圍進(jìn)行拓展，從理論方面來說，此時就會改變供需情況，房地產(chǎn)市場價格波動也會由此引發(fā)，但從另一方面來說，因房屋商品自身具備的特殊性性質(zhì)，并不會促進(jìn)房屋商品彈性產(chǎn)生交大改變，所以從實際角度來說，供需可能并不會產(chǎn)生較大變化[3]。此外，在開發(fā)商自身具備足量貸款的基礎(chǔ)上，則說明其擁有的資金資源十分充足，此時其就會對高價拿地的方式加以選擇，這一行為最終造成的結(jié)果就是提高整體開發(fā)成本，并使得房地產(chǎn)市場波動現(xiàn)象逐漸引發(fā)。

四、貨幣政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的方式

（一）利率政策

貨幣政策的一個主要方式就是利率，其主要有以下兩類內(nèi)容，首先是基準(zhǔn)利率由央行提供，其次是對金融機構(gòu)存款及貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整，同時對相應(yīng)的浮動范圍科學(xué)設(shè)置。僅能在基準(zhǔn)利率浮動范圍內(nèi)進(jìn)行波動是銀行提供的利率，所以說利率是對房地產(chǎn)住房價格增長產(chǎn)生重要影響一個貨幣政策方式。但值得注意的是，作為間接方式的利率調(diào)整，最終決策才能決定其對企業(yè)產(chǎn)生的影響情況。

（二）公開市場操作

典型政府債券采購與銷售、對基礎(chǔ)貨幣進(jìn)行擴大與收緊為我國的公開市場操作，并且人民銀行還會對央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模及頻率進(jìn)行控制。人民銀行面向存款機構(gòu)發(fā)行的短期票據(jù)就是央行票據(jù)，在發(fā)行央行票據(jù)的情況下、能夠?qū)⒒A(chǔ)貨幣減少，進(jìn)而將市場上貨幣供應(yīng)量進(jìn)行減少，在貨幣供給量影響市場主體的過程中，利率是其利用的主要手段，而從當(dāng)前市場環(huán)境來看，我國利率市場化并未全面實現(xiàn)，此時基于法定利率，能夠使得銀行存款利率上下浮動得以良好實現(xiàn)，借此對銀行利率進(jìn)行改變、在此基礎(chǔ)上就能夠?qū)ω泿殴┙o量進(jìn)行改變，最終對開發(fā)商所獲貸款額進(jìn)行改變，使得開發(fā)商資金量得以有效控制的同時，對房地產(chǎn)價格進(jìn)行有效調(diào)控[4]。

（三）信貸政策與窗口指導(dǎo)

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地出讓金貸款及開發(fā)貸款加強審核等方面、是信貸政策影響主要產(chǎn)生的部分，對比貨幣供應(yīng)量調(diào)節(jié)來說，直接信貸手段影響力更大，基于直接信貸手段的應(yīng)用，能夠?qū)y行對房地產(chǎn)類貸款的意愿進(jìn)行降低，進(jìn)而確保貸款數(shù)量有效減少，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銀行等機構(gòu)貸款是其大部分資金的來源主要途徑，而一旦從政策上對貸款數(shù)量進(jìn)行限制，此時則會使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能再對較大資金量獲取，同時也會逐漸增大企業(yè)資金使用成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資金呈現(xiàn)出緊張的局面，最終其就會對投資數(shù)量進(jìn)行降低，借此有效調(diào)控房地產(chǎn)市場價格。

五、結(jié)語

在我國房地產(chǎn)市場中，已經(jīng)有越來越多的資金流入，此時對于眾多投資者來說，需要對央行設(shè)定的基準(zhǔn)利率以及貨幣供量增長情況等、對住房價格變動產(chǎn)生的影響加以注意，面對持續(xù)增長的房地產(chǎn)市場價格情況，更應(yīng)該對一般貨幣政策及住房信貸政策變量變化背后、引發(fā)房地產(chǎn)價格增長的因素進(jìn)行了解。