關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人商業(yè)用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的幾點(diǎn)思考

個(gè)人商業(yè)用房貸款是指商業(yè)銀行用信貸資金向在中國(guó)境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買各類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。受國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起伏較大。尤其是近年來，受經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行、電子商務(wù)沖擊的影響等，商業(yè)地產(chǎn)投資遇冷、結(jié)構(gòu)性過剩等問題逐步凸顯，即便采取了相應(yīng)的防范措施，但是成效不佳，由此，個(gè)人商業(yè)用房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控力度需進(jìn)一步加強(qiáng)。以下主要圍繞加強(qiáng)個(gè)人商業(yè)用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行探究和討論。

一、基本特征

（一）貸款期限較長(zhǎng)。個(gè)人商業(yè)用房貸款最長(zhǎng)貸款期限10年，且不超過所購(gòu)商業(yè)用房的剩余使用年限，是目前個(gè)人類貸款中僅次于個(gè)人住房貸款期限的貸款。

（二）貸款額度高。個(gè)人商業(yè)用房貸款額度最高不得超過所購(gòu)商業(yè)用房銷售價(jià)格或評(píng)估價(jià)格（以兩者較低額為準(zhǔn)）的50%。由于商業(yè)用房用途及商業(yè)價(jià)值的特殊性，其單價(jià)或總價(jià)較高，相應(yīng)貸款額度較高。

（三）貸款收益高。個(gè)人商業(yè)用房貸款利率根據(jù)中國(guó)人民銀行利率管理規(guī)定，按照風(fēng)險(xiǎn)收益匹配原則，綜合考慮地域、客戶、市場(chǎng)以及其他因素確定。目前市場(chǎng)定價(jià)高于其他個(gè)人類貸款產(chǎn)品利率定價(jià)的底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）客群相對(duì)集中。由于商業(yè)用房貸款額度大，購(gòu)房主要用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用，因此客群主要集中在中高收入人群，以企業(yè)主、企業(yè)股東、高管等居多，自雇人士占比較大。

（五）競(jìng)爭(zhēng)較激烈。個(gè)人商業(yè)用房貸款屬于批量化、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)度高，收益穩(wěn)定，較其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)來說，銀行成本較低，是各家銀行搶奪的重要業(yè)務(wù)板塊之一。同時(shí)購(gòu)買個(gè)人商業(yè)用房的貸款客戶也是各家銀行拼搶個(gè)人銀行業(yè)務(wù)市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)群體。

（六）價(jià)值差異大。歸屬商用房范疇的物業(yè)形態(tài)主要有住宅配套商業(yè)用房、寫字樓、商務(wù)公寓、城市綜合體、專業(yè)市場(chǎng)、車庫(kù)和其他類型（酒店式公寓、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、廠房）等，因其所在區(qū)域、體量、功能和價(jià)格的不同，商業(yè)用房的價(jià)值差異較大。例如：住宅配套的商業(yè)用房多用于經(jīng)營(yíng)日常生活用品、小型餐飲、美容美發(fā)等與居民生活相關(guān)的內(nèi)容，立足于社區(qū)服務(wù)，可替代性低，價(jià)值穩(wěn)定性和增值性較強(qiáng)；寫字樓主要用于商務(wù)辦公為主，受地理位置、業(yè)權(quán)狀態(tài)、客戶品質(zhì)、硬件要求和服務(wù)要求等五大要素影響，不同等級(jí)的寫字樓價(jià)值各不相同；商務(wù)公寓單戶面積小，既可居住又可辦公，受住房限購(gòu)政策影響而溢出的購(gòu)房人，將其作為購(gòu)房居住和投資的熱點(diǎn)，但其水電氣和物管等按照商業(yè)價(jià)格收費(fèi)，居住成本高于住宅，其價(jià)值受住房限購(gòu)政策影響波動(dòng)較大；城市綜合體可能包含多種物業(yè)形態(tài)的商業(yè)用房，一般體量大，對(duì)交通、一定范圍內(nèi)的人口密度等都有較高要求，區(qū)域商業(yè)氛圍培育成熟度將直接影響其價(jià)值漲跌。

（七）交易成本高。個(gè)人商業(yè)用房首次交易和再交易的契稅均高于住宅，交易成本增高無疑會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，影響購(gòu)買意愿；同時(shí)，與住房相比，商業(yè)用房再交易市場(chǎng)活躍度低，處置時(shí)受眾群體較少，難度加大。

二、主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（一）項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。一是開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的信用、資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，項(xiàng)目能否按時(shí)建成交付使用、房屋產(chǎn)權(quán)能否按時(shí)辦理、樓盤的品質(zhì)和質(zhì)量能否達(dá)到銷售合同的約定以及房?jī)r(jià)是否下跌等，均存在不確定性。一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)上述異常因素，將會(huì)導(dǎo)致借款人與開發(fā)商的糾紛，出現(xiàn)借款人批量違約的風(fēng)險(xiǎn)事件。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行及電商強(qiáng)勁發(fā)展導(dǎo)致商業(yè)用房市場(chǎng)銷售壓力巨大，加之當(dāng)前監(jiān)管要求項(xiàng)目具有《商品房竣工驗(yàn)收合格證》后才能發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，因此對(duì)于配套商業(yè)用房占比過大或純商業(yè)用房樓盤項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求更高，一旦項(xiàng)目銷售未達(dá)預(yù)期，資金鏈斷裂，可能導(dǎo)致項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)。

二是項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位與商業(yè)用房的價(jià)值、產(chǎn)生的收益高度相關(guān)，優(yōu)質(zhì)住房樓盤項(xiàng)目配套的商業(yè)用房，有成熟固定的經(jīng)營(yíng)模式，前景較明朗；酒店式公寓、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、廠房等類型的商業(yè)用房與管理運(yùn)營(yíng)者的經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力關(guān)系緊密，風(fēng)險(xiǎn)較高；采用售后返租、開發(fā)商承諾有固定回報(bào)及類似銷售方式的商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)不確定性大，達(dá)不到承諾收益后借款人違約概率高。

三是商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收益風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房產(chǎn)所在區(qū)域的商業(yè)氛圍成熟度將影響借款人收益預(yù)期的實(shí)現(xiàn)。影響商業(yè)氛圍培育的因素較多，舊城改造、政策引導(dǎo)、行業(yè)、規(guī)模效應(yīng)等因素都可能影響商業(yè)房產(chǎn)所在區(qū)域商業(yè)氛圍的形成與保持，其價(jià)值受城市規(guī)劃、周邊環(huán)境變化、市場(chǎng)行情、地方扶持政策等多種因素的影響波動(dòng)也比較大，在市場(chǎng)炒作氛圍較濃的地區(qū)，不排除價(jià)格背離價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人商業(yè)用房貸款的客群主要集中在中高收入人群，以企業(yè)主、企業(yè)股東、高管等居多，自雇人士占比較大。這樣的客戶雖然具有一定的資金積累和投資經(jīng)驗(yàn)，但其所在經(jīng)營(yíng)實(shí)體的規(guī)模大小、所處行業(yè)、財(cái)務(wù)管理能力、技術(shù)更新、重大事項(xiàng)、經(jīng)濟(jì)周期等因素，均對(duì)其收入的穩(wěn)定性、持續(xù)性影響較大，長(zhǎng)期償債能力存在不確定性。同時(shí)，借款人購(gòu)買商業(yè)用房一般是出于自營(yíng)或投資兩種目的。購(gòu)房目的在一定程度上影響借款人的還款意愿。若企業(yè)主購(gòu)買商業(yè)用房用于自營(yíng)，抵押物作為借款人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所，不存在空置的風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)借款人還款意愿強(qiáng)；但若經(jīng)營(yíng)收益未達(dá)預(yù)期，借款人還款能力下降，也可能出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。若借款人購(gòu)房用于出租賺取租金，如無租客或租金達(dá)不到預(yù)期，抵押物可能出現(xiàn)空置，或出現(xiàn)商業(yè)用房?jī)r(jià)值虧減的其他事項(xiàng)，借款人可能棄房斷供，形成銀行的不良貸款。

（三）抵押物風(fēng)險(xiǎn)。一是受城市所在區(qū)域、規(guī)劃、周邊環(huán)境、地理位置、市場(chǎng)供給變化以及互聯(lián)網(wǎng)電商快速發(fā)展帶來的沖擊等因素影響，商業(yè)氛圍培育未達(dá)預(yù)期，抵押物可能會(huì)產(chǎn)生貶值，風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力降低；二是商業(yè)用房總價(jià)較高，有的面積較大，受眾群體相對(duì)較小，抵押物處置難度相對(duì)較大；三是部分用于出租的商業(yè)用房在變現(xiàn)時(shí)易發(fā)生租賃權(quán)優(yōu)先限制問題；四是大多金融機(jī)構(gòu)并未普遍開展商業(yè)用房再交易貸款業(yè)務(wù)，因此商業(yè)用房再交易融資渠道相對(duì)較窄，對(duì)買方一次性付款能力要求較高，影響抵押物快速成交變現(xiàn)。

（四）“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，如遇房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不景氣、開發(fā)項(xiàng)目銷售不暢、宏觀調(diào)控及銀行收緊銀根導(dǎo)致房企融資難、以及開發(fā)商非理性囤地或盲目擴(kuò)張等情況下，可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，從而部分開發(fā)商通過虛假銷售方式套取銀行資金，形成“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。例如：利用開發(fā)商關(guān)系人（包括開發(fā)企業(yè)股東（含親屬）、員工、材料供應(yīng)商、施工承包方、銷售公司等利益關(guān)聯(lián)方人員）申請(qǐng)貸款，實(shí)際由開發(fā)商統(tǒng)借統(tǒng)還，最終開發(fā)商資金鏈斷裂，形成不良貸款。

三、風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）嚴(yán)格商業(yè)用房合作樓盤項(xiàng)目管理要求。對(duì)商業(yè)用房的開發(fā)企業(yè)和樓盤項(xiàng)目實(shí)行準(zhǔn)入退出名單制管理，從源頭上有效防控“樓盤爛尾”和“假按揭”，確保個(gè)人商業(yè)用房貸款質(zhì)量。在開發(fā)商選擇上，優(yōu)先支持資金實(shí)力強(qiáng)、負(fù)債合理、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)，對(duì)涉及存在不良信用記錄、涉及重大債權(quán)債務(wù)糾紛、非法集資、民間借貸以及存在虛假貸款行為的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)禁止合作。從合作樓盤選擇上，應(yīng)認(rèn)真調(diào)查樓盤的區(qū)位、定位、目標(biāo)客戶、發(fā)展前景等情況，優(yōu)先選擇地理位置好、定位清晰、周邊配套完善的城市區(qū)域樓盤；對(duì)于人口持續(xù)外流、市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求、房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離居民購(gòu)買能力的城市區(qū)域以及配套設(shè)施不全、無產(chǎn)業(yè)支撐的新城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣的樓盤項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格審慎準(zhǔn)入；對(duì)采用零首付、低成數(shù)首付、返還首付款等變相促銷手段的，采用售后返租、開發(fā)企業(yè)承諾有固定回報(bào)及類似銷售方式的，不予準(zhǔn)入。對(duì)于樓盤項(xiàng)目合作存續(xù)期間，開發(fā)商或樓盤項(xiàng)目發(fā)生上述風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的，應(yīng)立即中止合作、暫停貸款投放。

（二）加強(qiáng)個(gè)人商業(yè)用房貸款投向管理。個(gè)人商業(yè)用房貸款原則上投向人口支撐充分、商業(yè)氛圍成熟、交通便利、配套完善區(qū)域的小面積、小金額自用商業(yè)用房；重點(diǎn)支持資金實(shí)力強(qiáng)、信用狀況好、購(gòu)買商業(yè)用房用于自營(yíng)的個(gè)人客戶；嚴(yán)控戶籍、工作、生活地都在異地的客戶貸款投放。嚴(yán)禁向酒店式公寓、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、廠房等類型的商業(yè)用房投放貸款，禁止對(duì)采用售后返租、開發(fā)商承諾有固定回報(bào)及類似變相方式銷售的發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款。

(三)加強(qiáng)個(gè)人商業(yè)用房貸款額度管控。根據(jù)外部調(diào)控監(jiān)管政策以及銀行信貸政策，加強(qiáng)客戶細(xì)分，區(qū)分客戶行業(yè)、購(gòu)房用途、房屋類型和面積、樓盤項(xiàng)目等情況，結(jié)合借款人的還款能力、資信狀況、貸款用途、擔(dān)保情況等因素合理確定。對(duì)同一人（家庭）同時(shí)購(gòu)買多套以上的、大面積商業(yè)用房，要加強(qiáng)大額商業(yè)用房貸款以及單一客戶貸款限額管理。

（四）加強(qiáng)關(guān)聯(lián)關(guān)系識(shí)別。對(duì)于建筑、建材、園林綠化以及其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等與房地產(chǎn)聯(lián)系緊密，欺詐風(fēng)險(xiǎn)較高的相關(guān)敏感特殊行業(yè)客戶申請(qǐng)商業(yè)用房貸款的，應(yīng)加強(qiáng)關(guān)聯(lián)關(guān)系識(shí)別，嚴(yán)控虛假按揭發(fā)生。對(duì)于開發(fā)商股東和員工購(gòu)買本企業(yè)開發(fā)的商業(yè)用房的，不得予以貸款。

四、結(jié)語

總之，個(gè)人商業(yè)用房貸款已成為當(dāng)前各商業(yè)銀行大力發(fā)展的工作重點(diǎn)，對(duì)其重視力度也得到了顯著提升。近年來，雖然對(duì)信貸營(yíng)銷給予了高度重視，但是個(gè)人商業(yè)用房貸款風(fēng)險(xiǎn)仍日益凸顯。想要使個(gè)人商業(yè)用房貸款風(fēng)險(xiǎn)得到有效管理與控制，就要求商業(yè)銀行清晰和明確其中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，積極探求控制風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，從而使個(gè)人商業(yè)用房貸款得以規(guī)范化開展，為商業(yè)銀行自身穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。