廣東省三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題
——以湛江市為例

一、前言

自20世紀90年代末國家推進住房改革以來，房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟的影響作用愈發(fā)明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占國民生產(chǎn)總值GDP比重大約是13.3%。

近年來，由于一二線城市房價的迅猛增長，對人才和實體經(jīng)濟的擠出效應愈發(fā)明顯，國家一再強調(diào)住房應回歸居住本質(zhì)，許多地方政府也出臺了諸多限購政策，而三線城市由于大力推進城鎮(zhèn)化進程，加上地價不高，買房不限購等原因開始成為房地產(chǎn)企業(yè)重點關注的對象，不少房地產(chǎn)企業(yè)選擇下沉深耕三四線城市。在2017-2018兩年內(nèi)，廣東不少三線城市一手房單價突破了萬元大關，湛江這座三線城市也不例外。隨著湛江地處北部灣城市群和粵港澳大灣區(qū)這兩個國家戰(zhàn)略交匯點、粵西國際機場及多條高鐵線路開通等諸多利好因素的推動，湛江市的房地產(chǎn)價格也節(jié)節(jié)攀升。

二、湛江市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）湛江市概況

1.地理位置及行政區(qū)劃。湛江地處廣東、廣西、海南三省交匯之處，行政區(qū)域總面積1.32萬平方公里，下轄4個區(qū)（赤坎區(qū)、霞山區(qū)、坡頭區(qū)及麻章區(qū)）、3個縣級市（廉江市、雷州市和吳川市）和2個縣（遂溪縣和徐聞縣），擁有國家級湛江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)），以及奮勇高新區(qū)、南三島濱海旅游示范區(qū)、海東新區(qū)3個功能區(qū)。

在《2019城市商業(yè)魅力排行榜》中，湛江被定義為三線城市。2017年國務院批復《北部灣城市群發(fā)展規(guī)劃》，湛江被列為北部灣城市群“一核兩極”之一的中心城市，2018年廣東省政府正式發(fā)布了《廣東省沿海經(jīng)濟帶綜合發(fā)展規(guī)劃》，湛江被明確定位為省域副中心城市。由此，湛江的區(qū)位優(yōu)勢開始凸顯。

2.人口。湛江是人口大市，同時也是人口流出大市，根據(jù)廣東省統(tǒng)計年鑒，湛江市戶籍人口八百多萬，而常住人口每年基本維持在七百多萬，凈流出人口數(shù)每年超過一百萬人。雖然湛江市城鎮(zhèn)常住人口一直在增長，但速度緩慢。

3.經(jīng)濟。地區(qū)生產(chǎn)總值方面，湛江市地區(qū)生產(chǎn)總值從2015年的2363.31億元增長到2019年的3064.72億元（初步核算），2015-2018年每年湛江GDP增速都達到了6%以上，而2019年GDP增速落到了4%。根據(jù)最新的廣東統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，湛江總體經(jīng)濟規(guī)模位列廣東省第8位。而在人均GDP方面，2015-2018年湛江市人均地區(qū)生產(chǎn)總值（單位：元）分別為32702，35285，38508，41107。2018年湛江市人均地區(qū)生產(chǎn)總值在廣東省排名第14，處于中游偏下水平。

（二）湛江市房地產(chǎn)概況

1.房地產(chǎn)對湛江市經(jīng)濟貢獻度較高

表1 2015-2019年湛江市房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重一直被視為衡量房地產(chǎn)對經(jīng)濟貢獻度的指標之一。2019年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為14.7%，2019年湛江全年房地產(chǎn)開發(fā)投資498.2億元，地區(qū)生產(chǎn)總值3064.72億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值比重大約為16.26%，高于全省平均水平。在2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重城市排行榜里，湛江高居第19位，顯示了湛江市經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度較高。

2.房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了多輪猛漲，現(xiàn)處于持平階段。2017年以來，湛江先后被確定為北部灣中心城市，省域副中心城市，加上諸如多條高鐵線路的貫通、廣東第三大國際機場—粵西國際機場開始動工，重大項目如寶鋼、中科煉化、巴斯夫新型一體化生產(chǎn)基地的確定及落實、國際郵輪城項目的突破進展，隔海相望的海南省設立自貿(mào)區(qū)同時實施限購等原因，2017年湛江市開啟了新一輪房價上漲。其中，由于一線房價高不可攀及限購政策，一些異地工作的湛江籍人士選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，從某些程度上也刺激了湛江的房價。而房價不斷上漲的預期，又讓更多的外地工作者返鄉(xiāng)和本地剛需客戶爭購房屋，導致恐慌性缺房，進一步推動了樓市的上漲，出現(xiàn)了“房價越漲，買的人越多”這樣的怪圈。

而隨著全國樓市行情、宏觀調(diào)控政策、流動性緊缺，加上湛江本土經(jīng)濟和人口要素等關鍵因素的影響，2019年湛江房地產(chǎn)市場觀望情緒較濃，房價基本處于持平狀態(tài)。

3.外地房企攻城略地，本土房企合縱連橫。湛江市作為一個三線城市，多年來是本土房企的天下，但隨著前面提到的諸多利好因素的出現(xiàn)，愈來愈來的外地品牌房企開始進駐湛江市場，雅居樂地產(chǎn)、陽光城集團、綠地集團、華潤置地、招商局等外來房企已陸續(xù)在湛江拿地、開工建造并出售，湛江土地成本也隨之高漲，其中2017年雅居樂集團以總價4.46億，樓面價6738元/平拿下赤坎的一塊商住地，溢價率高達85.83%，遠超同地段其他本土房企的拿地價，充分顯示了外地房企對湛江市場強烈看好情緒。土地成本飆升又會帶動房地產(chǎn)價格的提高。湛江市住宅價格在過去數(shù)年增長迅猛。

外地品牌房企資金雄厚、經(jīng)驗豐富，具有成熟的經(jīng)營模式和管理模式，在建筑經(jīng)驗、成本控制、物業(yè)管理方面具有本土房企不可比擬的優(yōu)勢。另外，隨著經(jīng)濟收入和生活水平的提高，老百姓對居住品質(zhì)也有了更多、更高的要求。這些變化及挑戰(zhàn)，使得本土房企倍感壓力。湛江市一些本土房企開始嘗試進行聯(lián)合開發(fā)，一方面緩解了資金壓力，降低了運營風險，另一方面也有助于本土企業(yè)實現(xiàn)優(yōu)勢互補，避免同業(yè)惡性競爭。比如湛江市最近幾年出現(xiàn)的超大型樓盤—盛和園，就是本土房企聯(lián)手合作的典型代表。該樓盤占地326365.36平方米，總共有79棟住宅，是湛江市目前為止最大的樓盤。

三、湛江市房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

（一）房企經(jīng)營狀況呈兩極分化

湛江市當前部分樓盤銷售火爆，二手市場也是交易不減，但也存在部分樓盤庫存積壓的問題。與君臨世紀、京基等熱銷樓盤相反的是，部分樓盤開盤銷售數(shù)年仍未清零庫存。

（二）商品房庫存依然較高，去化周期長

根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理，截止到2019年12月31日，湛江市商品房總庫存面積643.86萬m2，其中住宅庫存面積482.02萬m2，商業(yè)庫存面積161.84萬m2。住宅庫存去化周期約為12個月，較為健康，而商業(yè)庫存去化周期約為47個月，庫存量較高。特別是吳川市商業(yè)地產(chǎn)庫存風險最高，庫存去化周期達到304個月，屬于嚴重的供過于求。

（三）房企整體融資難度較高，部分房企出現(xiàn)經(jīng)營困難

由于近幾年湛江市房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏加快，短時間內(nèi)涌現(xiàn)了大量的供應，而湛江市由于長期人口凈流出，加上城市經(jīng)濟條件的制約，本土客群較為單一，房地產(chǎn)市場面臨內(nèi)生客群及外補客群都比較匱乏的局面[1]，從之前的賣方市場變成了買方市場。房地產(chǎn)企業(yè)一向都是高資本、高杠桿、高負債運營，隨著國家宏觀調(diào)控的運行，房企的融資難度較高，資金壓力較大，在銷售慘淡的情況下部分企業(yè)因資金回籠緩慢，資金鏈斷裂，有些樓盤工地長期停工，業(yè)主遲遲收不到房子。

四、相關建議

（一）保留預售制度，建立健全房地產(chǎn)違約賠償制度，實施差別化房地產(chǎn)信貸政策

房地產(chǎn)投資規(guī)模較大且回本周期較長，需要大量的融資才能進行項目開發(fā)建設。住房預售制度可以降低企業(yè)融資成本，有利于房價調(diào)控，如果效仿海南省全面取消預售制度將會使房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營受到影響，建議在保留預售制度的前提下，可效仿新加坡房地產(chǎn)市場監(jiān)管經(jīng)驗，建立健全房地產(chǎn)違約賠償制度，防范因房企資金不足、建設停工而導致業(yè)主不能如期收房的問題，切實保障老百姓的利益。對于剛需或投機型客戶實行差別化的信貸政策，有助于在去庫存化的同時抑制投機炒房。行政部門也可靈活通過“商改住”等手段解決資源分配比重不合理的問題，減少商業(yè)地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)市場的健康和可持續(xù)發(fā)展。

（二）地方政府應調(diào)整地方財政收入結(jié)構(gòu)，避免過度依賴土地財政[2]

不可否認的是房地產(chǎn)投資對地方經(jīng)濟有帶動作用，但地方政府應結(jié)合地方經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)實狀況，把握好“度”。目前湛江市經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度高達16.26%，遠高于廣東省其他三線城市，過度依賴土地財政將成為去庫存的一大阻力。建議一方面引導房企在保障利潤的前提下適當降價促銷，幫助降低融資困難，另一方面，地方政府可以根據(jù)本地庫存情況靈活調(diào)節(jié)土地供應，降低庫存量。

（三）本土中小房企做好市場細分，走差異化道路

隨著外地品牌房企和本土房企競爭的不斷加劇，本土中小房企的生存空間逐漸縮小，尤其是拿地成本高、周轉(zhuǎn)率慢、銷售資金回籠慢、因資信不好信貸受限的中小企業(yè)面臨的風險和壓力極其突出。湛江是一個三線城市，人均收入雖然相對一二線較低，但不同圈層收入水平參差不齊，中小房企不必向大房企看齊卷入同質(zhì)化競爭，而是應該結(jié)合自身資金融資狀況，在跟同業(yè)抱團取暖、聯(lián)合開發(fā)的同時嘗試做市場細分，走差異化道路，凸顯自身特色。