住房價(jià)格波動對居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”分析

牛 虎 博士（中國社科院 北京 100025）

引言

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長時(shí)期，伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，我國居民收入水平也有了較大幅度提升。收入水平提升導(dǎo)致居民家庭積累財(cái)富越來越多，如何實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值成為居民面臨的新問題。1988年我國住房制度改革，房價(jià)進(jìn)入持續(xù)上漲時(shí)期，許多居民將家庭累積資金投入房地產(chǎn)市場中，以尋求財(cái)富的保值增值，因此房產(chǎn)在家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)中的比重逐漸提高。房產(chǎn)成為家庭財(cái)富的重要組成部分，而家庭財(cái)富是影響居民收入的主要因素，因此房地產(chǎn)價(jià)格波動必然對我國居民消費(fèi)水平產(chǎn)生顯著影響。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為房價(jià)波動對消費(fèi)會產(chǎn)生三種效應(yīng)：其一是擠出效應(yīng)，即房價(jià)上漲壓縮了居民消費(fèi)；其二是財(cái)富效應(yīng)，即房價(jià)上漲增加了居民財(cái)富，從而提升消費(fèi)；其三是帶動效應(yīng)，即房價(jià)上漲會帶動建材、家居、家電等行業(yè)發(fā)展。2010年以來，我國社會消費(fèi)品零售總額單邊下行，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸上揚(yáng)，在此背景下本文著重探究住房價(jià)格上漲對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)。

相關(guān)文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外有關(guān)住房價(jià)格與居民消費(fèi)的研究較多，Engelhardt（2009）以加拿大租賃市場數(shù)據(jù)為樣本研究房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)對租客消費(fèi)的影響，結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)顯著降低了租客的日常生活消費(fèi)率。Yoshikawa等（2012）探究了日本房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民消費(fèi)的影響，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過大會導(dǎo)致一些有購房意愿的人放棄購房轉(zhuǎn)向消費(fèi)，從而提升消費(fèi)率，此外還認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲會促進(jìn)房屋所有者的消費(fèi)。Campbell（2015）探究了英國房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民消費(fèi)的影響，結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格上漲會降低居民當(dāng)期消費(fèi)率，認(rèn)為從長期來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲能夠促進(jìn)居民消費(fèi)水平提升。美國學(xué)者Elliot（2016）得到了與他類似的結(jié)論。我國學(xué)者宋勃（2007）利用我國1998-2006年的季度數(shù)據(jù)構(gòu)建VAR模型，探究房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民消費(fèi)的影響，結(jié)果表明：短期中居民消費(fèi)支出與房價(jià)上漲是雙向格蘭杰因果關(guān)系，長期中房價(jià)上漲是居民消費(fèi)支出增加的格蘭杰原因，進(jìn)一步的脈沖響應(yīng)分析也證實(shí)了房價(jià)上漲對居民消費(fèi)的正向沖擊作用。

此外，黃靜等（2009）、徐沛東（2011）、李江一（2017）等學(xué)者均認(rèn)為我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲能夠增加居民財(cái)富，進(jìn)而提升居民消費(fèi)。而張存濤（2009）基于我國1987-2007年的數(shù)據(jù)構(gòu)建誤差修正模型，探究房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民消費(fèi)的影響，結(jié)果表明房價(jià)上漲并沒有對國民財(cái)富增長形成正向作用，反而對居民消費(fèi)造成擠出效應(yīng)。劉旦等（2012）、李政（2013）、李成武（2014）、黃志龍（2018）等學(xué)者均認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民消費(fèi)具有擠出效應(yīng)。學(xué)者們有關(guān)住房價(jià)格與居民消費(fèi)的研究存在一定爭議，眾多學(xué)者只是利用時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行研究忽略了內(nèi)部差異。本文基于我國30個(gè)省市面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，能夠提升實(shí)證分析的準(zhǔn)確度。

房價(jià)波動影響居民消費(fèi)的傳導(dǎo)機(jī)制分析

住房房價(jià)波動對居民消費(fèi)具有正向和負(fù)向作用，學(xué)術(shù)界分別稱為財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。

房價(jià)波動的財(cái)富效應(yīng)是指房地產(chǎn)繁榮和房價(jià)上漲使得居民財(cái)富增加，提高居民消費(fèi)積極性。財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制主要有三種對象：其一是普通住宅擁有者。房價(jià)上漲使得普通住宅所有者可以通過住宅抵押的方式獲得更多貸款或者更容易獲取貸款，從而提升其消費(fèi)信心；其二是房屋投資者。房價(jià)上漲使得房屋投資者可以通過房屋出售方式獲取更多收益，同時(shí)房價(jià)上漲會引導(dǎo)房屋租金上漲，使得房屋投資者獲取更多收入；其三是貸款買房者，房價(jià)上升使得未來收入增加，提升居民消費(fèi)信心。

房價(jià)波動的擠出效應(yīng)是指即高房價(jià)直接減少了購房和租房家庭可支配收入，從而被迫壓縮非居住性支出。擠出效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制主要有三種對象：其一是租房者。房價(jià)上漲誘發(fā)房租上漲，使得租房者租金支出增加，導(dǎo)致其消費(fèi)資金減少；其二是預(yù)期買房者。房價(jià)上漲使得預(yù)期買房者需要付出更多資金購置房產(chǎn)，壓縮其日常消費(fèi)；其三是貸款買房者。對于貸款買房者，學(xué)者們認(rèn)為既可能產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)也可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)，擠出效應(yīng)的產(chǎn)生主要由于貸款買房透支了消費(fèi)者未來收入，會使得消費(fèi)者消減當(dāng)前以及未來消費(fèi)支出以償還銀行貸款。

房價(jià)波動對居民消費(fèi)“擠出效應(yīng)”的實(shí)證分析

（一）變量設(shè)置與數(shù)據(jù)來源

本文重點(diǎn)探究房價(jià)波動對居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”，有學(xué)者使用社會消費(fèi)品零售總額度量居民消費(fèi)狀況，此指標(biāo)是從總量上對居民消費(fèi)水平進(jìn)行反饋。本文使用居民消費(fèi)水平衡量居民消費(fèi)狀況，此指標(biāo)剔除了規(guī)模效應(yīng)的影響，能夠更加精確反映我國居民消費(fèi)狀況，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局。近年來我國月度、季度、年度房價(jià)波動較大，本文使用鏈家研究院和銳思數(shù)據(jù)庫公布的2010-2017年我國30個(gè)省、市、自治區(qū)（西藏除外）的房產(chǎn)交易均價(jià)進(jìn)行衡量。收入是消費(fèi)的基礎(chǔ)，因此本文將居民人均可支配收入作為核心解釋變量之一。參考劉英群（2017）、陳訓(xùn)波等（2017）的研究，本文選取了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使用人均gdp衡量；物價(jià)變動狀況，使用cpi衡量；市場化水平，使用樊綱市場化指數(shù)衡量；政府社會保障狀況，使用政府社會保障支出衡量。其中，人均gdp、cpi和政府社會保障支出數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局，市場化水平來源于《中國市場化指數(shù)》的年度報(bào)告。為剔除通貨膨脹等價(jià)格因素的影響，本文以2010年為基期的GDP平減指數(shù)把貨幣計(jì)量的變量折算成不變價(jià)。

（二）核心解釋變量與被解釋變量散點(diǎn)圖

我國各地區(qū)居民消費(fèi)水平、住房價(jià)格存在較大差異，為消除異方差性的影響，對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行取對數(shù)處理。本文在計(jì)量時(shí)采用Eviews中的Panel程序，與pool panel相比更加適合處理本文這樣“短而寬”的面板數(shù)據(jù)。為更加精確的設(shè)置模型，繪制了lncost（居民消費(fèi)）與lnfj（房價(jià)）、lnsr（人均可支配收入）的散點(diǎn)圖，以反映核心解釋變量與被解釋變量之間的關(guān)系，如圖1所示。lnfj與lncost之間基本呈現(xiàn)線性關(guān)系，但是線性關(guān)系并不明顯，而lnsr與lncost之間呈現(xiàn)顯著線性相關(guān)關(guān)系。lnfj與lncost的散點(diǎn)圖仍然呈現(xiàn)較大異方差性，使得二者之間的關(guān)系并不明顯，因此本文使用截面加權(quán)的廣義最小二乘估計(jì)，進(jìn)一步消除各地區(qū)之間的異方差性。

（三）模型設(shè)置

綜合圖1結(jié)果，本文選擇面板數(shù)據(jù)模型，該模型能夠更好的分析我國不同省市時(shí)間序列。本文重點(diǎn)關(guān)注的是房價(jià)波動對居民消費(fèi)的影響，采用基本多元線性回歸模型加控制變量的方法建立面板數(shù)據(jù)模型，如方程（1）所示：

其中，lncost是居民消費(fèi)水平的對數(shù)，lnfj是房價(jià)的對數(shù)，lnsr是居民人均可支配收入的對數(shù)，lnpgdp是人均GDP的對數(shù)，lncpi是消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的對數(shù)，lnmar是市場化水平的對數(shù)，lnzf是政府社會保障支出的對數(shù)。i指我國30個(gè)省市，t為時(shí)間跨度，指2010-2017的時(shí)間跨度，β為相關(guān)系數(shù)，ε為隨機(jī)擾動項(xiàng)。

圖1 lnfj、lnsr與lncost的散點(diǎn)圖

表1 變量單位根檢驗(yàn)結(jié)果

表2 回歸結(jié)果

（四）回歸結(jié)果

數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。非平穩(wěn)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析可能會出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象，因此需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性分析，結(jié)果如表1所示。LLC檢驗(yàn)和Fisher-ADF檢驗(yàn)均拒絕原假設(shè)，說明本文原始數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)序列，所以可以直接進(jìn)行回歸分析。

回歸結(jié)果。F檢驗(yàn)和豪斯曼檢驗(yàn)均顯示本文適用固定效應(yīng)模型，對模型進(jìn)行廣義最小二乘回歸，結(jié)果如表2所示。全國整體lnfj與lncost之間的回歸結(jié)果為負(fù)，說明我國房價(jià)上漲與居民消費(fèi)之間為負(fù)相關(guān)關(guān)系，由此可見房價(jià)上漲對居民消費(fèi)具有一定程度的擠出效應(yīng)。從分樣本結(jié)果來看：東中西部經(jīng)濟(jì)帶lnfj與lncost之間的相關(guān)系數(shù)均為負(fù)，西部經(jīng)濟(jì)帶回歸系數(shù)并不顯著，但是并不能忽視房價(jià)上漲對西部經(jīng)濟(jì)帶居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)，結(jié)果不顯著只是說明西部地區(qū)房價(jià)上漲對居民消費(fèi)的擠出影響尚未達(dá)到顯著水平。對比東部和中部經(jīng)濟(jì)帶的回歸系數(shù)可知，房價(jià)上漲對中部經(jīng)濟(jì)帶居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)更強(qiáng)，這主要是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，居民收入水平較高，收入來源廣，房價(jià)上漲對其消費(fèi)水平影響有限，而中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，居民收入水平較低，居民收入主要來源于工資性和經(jīng)營性收入，房價(jià)上漲對其消費(fèi)水平影響更大。全國和東中西部經(jīng)濟(jì)帶居民人均可支配收入與消費(fèi)水平之間均為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明收入水平對消費(fèi)水平具有重要影響?？刂谱兞恐?，lnpgdp與lncost為之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升對居民消費(fèi)水平提升具有正向影響；lncpi與lncost之間為顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，說明物價(jià)水平提升會抑制居民消費(fèi)；lnmar與lncost之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明市場化水平提升能夠促進(jìn)居民消費(fèi)；lnzf與lncost之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明政府社會保障支出增加能夠顯著帶動居民消費(fèi)水平提升。

結(jié)論與政策建議

房價(jià)波動的擠出效應(yīng)主要影響對象是租房者、預(yù)期買房者、貸款買房者。全國整體lnfj與lncost之間的回歸結(jié)果為負(fù)，說明我國房價(jià)上漲與居民消費(fèi)之間為負(fù)相關(guān)關(guān)系，可見房價(jià)上漲對居民消費(fèi)具有一定程度的擠出效應(yīng)。而分樣本結(jié)果表明：東中西部經(jīng)濟(jì)帶lnfj與lncost之間的相關(guān)系數(shù)均為負(fù)，西部經(jīng)濟(jì)帶回歸系數(shù)不顯著，但是并不能忽視房價(jià)上漲對西部經(jīng)濟(jì)帶居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)，結(jié)果不顯著只是說明西部地區(qū)房價(jià)上漲對居民消費(fèi)的擠出影響尚未達(dá)到顯著水平。對比東部和中部經(jīng)濟(jì)帶的回歸系數(shù)可知，房價(jià)上漲對中部經(jīng)濟(jì)帶居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)強(qiáng)于東部經(jīng)濟(jì)帶。鑒于此，提出以下幾點(diǎn)政策建議：

第一，完善房地產(chǎn)金融體系，加快金融工具創(chuàng)新。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對金融存在很大依賴性，完善房地產(chǎn)金融體系，加速房產(chǎn)流動能夠穩(wěn)定和促進(jìn)居民消費(fèi)水平提升。首先，擴(kuò)寬房地產(chǎn)開發(fā)和居民購房金融通道。其次，加強(qiáng)金融服務(wù)水平以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)能力。最后，有計(jì)劃的放寬對中低收階層購房貸款約束，區(qū)別對待房產(chǎn)投機(jī)者和剛需者。

第二，合理調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。近年來我國房地產(chǎn)市場繁榮，房價(jià)上漲迅速對居民消費(fèi)存在一定的擠出效應(yīng)。為此我國地方政府應(yīng)當(dāng)合理調(diào)控房價(jià)，根據(jù)房屋租售比、地區(qū)居民收入水平引導(dǎo)市場價(jià)格，同時(shí)嚴(yán)厲打擊投機(jī)者炒房行為，保障房地產(chǎn)市場合理發(fā)展，從而逐步穩(wěn)定住房價(jià)格。

第三，轉(zhuǎn)變居民消費(fèi)信貸觀念。轉(zhuǎn)變居民消費(fèi)信貸觀念可以發(fā)揮房價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)。我國居民很少考慮房價(jià)上漲后利用房產(chǎn)溢價(jià)辦理抵押貸款從而增加消費(fèi)水平。通過政府政策引導(dǎo)居民消費(fèi)信貸觀念轉(zhuǎn)變，并適當(dāng)降低居民抵押貸款利率可以增加居民消費(fèi)支出水平，提升消費(fèi)率。