城市老舊小區(qū)改造模式及技術(shù)創(chuàng)新研究

楊昌果

【摘要】城市老舊小區(qū)改造以可持續(xù)發(fā)展作為目標(biāo)，滿足人民群眾追求美好生活的愿望。本文主要探討城市老舊小區(qū)改造新模式以及關(guān)鍵性技術(shù)，重點(diǎn)分析創(chuàng)新模式的意義，希望給相關(guān)研究人員以借鑒和參考。

【關(guān)鍵詞】城市更新;老舊小區(qū);改造模式

1、前言

隨著城市的不斷發(fā)展，城市病日漸突出，教育、交通、醫(yī)療等資源日益緊張，人們對(duì)于美好生活環(huán)境提出了新的要求。城市老舊小區(qū)配套設(shè)施急需得到改造和升級(jí);由于城市化發(fā)展智慧城市，信息城市建設(shè)面臨新的挑戰(zhàn)，城市老舊小區(qū)環(huán)境問題較為迫切，老舊小區(qū)多為多層建筑，老年人上下樓梯不方便，缺乏公共綠地空間公共活動(dòng)設(shè)施，缺乏機(jī)動(dòng)車位以及物業(yè)管理，相比于直接拆除重建，城市老舊小區(qū)更新改造更加具有環(huán)保性以及經(jīng)濟(jì)節(jié)約性，因此是老舊小區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型的主要形式。

2、城市老舊小區(qū)的改造主要模式

2.1模式研究

根據(jù)城市老舊小區(qū)建成的年代以及周邊的環(huán)境，改造模式主要分為以下幾種：第一，進(jìn)行維護(hù)保留，主要面對(duì)一些具有歷史和文化價(jià)值的建筑;第二，進(jìn)行修繕性的改造;第三，對(duì)城市老舊小區(qū)功能進(jìn)行重塑，主要面對(duì)一些由工業(yè)改住宅的建筑，直接升級(jí)改造;第四，全部拆遷重建。這四種城市老舊小區(qū)的改造主要局限于解決外部問題，重點(diǎn)在于對(duì)于房屋的加固和修繕基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的升級(jí)、小區(qū)的園林化改造，實(shí)施后的城市老舊小區(qū)功能提升有限。

2.2創(chuàng)新改造模式

由于人民群眾對(duì)美好生活的追求日益發(fā)展，老舊小區(qū)環(huán)境與居民的生活品質(zhì)密切相關(guān)，因此需要重點(diǎn)把控。對(duì)于城市老舊小區(qū)改造要?jiǎng)?chuàng)新模式方法，以提升美好生活環(huán)境作為前提，只有以下幾種特征：第一，城市老舊小區(qū)戶內(nèi)居住要有舒適性，與周圍的自然環(huán)境相互呼應(yīng);第二，老舊小區(qū)內(nèi)部要有充足的公共活動(dòng)空間;第三，老舊小區(qū)內(nèi)部人文與自然景觀要融為一體;第四，安裝智能物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，比如說出入門禁、垃圾分類、智能停車位等;第五，綜合生活配套設(shè)施更為便利，有完善的教育醫(yī)療休閑超市餐飲娛樂交通設(shè)施;第六，結(jié)構(gòu)功能更為可靠。

對(duì)于現(xiàn)有城市老舊小區(qū)生活環(huán)境的可以加裝電梯，也可以加裝智能化的地下車庫;加快對(duì)于新空間的開發(fā)，特別是地下新空間的建設(shè)，為新的配套設(shè)施提供和發(fā)展空間，比如說在整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)，地下增設(shè)兩層左右的地下室，提供空間需要增設(shè)功能。新增空間作為物業(yè)用房以及從小區(qū)的居民活動(dòng)空間，地下空間可以用于停車以及存儲(chǔ)提高停車位的使用效率;也可以增設(shè)相關(guān)服務(wù)性功能，增加城市老舊小區(qū)居民生活質(zhì)量;積極引入社會(huì)資本，為城市老舊小區(qū)改造提供充足的資金;選擇長效性物業(yè)管理，為后期發(fā)展輸入動(dòng)力;對(duì)整個(gè)城市小區(qū)綠化進(jìn)行升級(jí)改造，打造智慧型社區(qū);綠化建設(shè)市政管網(wǎng)建設(shè)以及地下管廊建設(shè)可以同步進(jìn)行;盡可能縮短城市老舊小區(qū)改造的周期。大規(guī)模進(jìn)行老舊小區(qū)的結(jié)構(gòu)加固改造，對(duì)于老舊小區(qū)的空間結(jié)構(gòu)以及抗震性能進(jìn)行升級(jí)及相應(yīng)的防水設(shè)施。

3、城市老舊小區(qū)改造所應(yīng)用的技術(shù)創(chuàng)新

從事老舊小區(qū)改造主要有以下幾種關(guān)鍵性技術(shù)

3.1結(jié)構(gòu)的整體托頂技術(shù)

城市老舊小區(qū)建筑物整體向上頂升以及地下空間的開發(fā)，都需要在建筑物首層設(shè)置足夠強(qiáng)度的托頂結(jié)構(gòu)，一般有兩層托頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)，上層在托頂完成后，可以作為地上結(jié)構(gòu)的樓板層;下層一般可以作為地下室頂板，同時(shí)也可以作為項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的反力平臺(tái)。

3.2整體頂升技術(shù)

整體頂升技術(shù)較為成熟，可以通過位移控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化的頂升控制，在建筑物頂升過程中，需要處理上下樓以及其他公共設(shè)施的銜接性問題，確保在頂升施工過程中居民的正常生活。

3.3逆做法施工

城市老舊小區(qū)改造采用逆作法施工能夠有效節(jié)約工期和成本，適用于在中心城區(qū)老周小區(qū)地下室施工。老舊小區(qū)地下空間開發(fā)難度較大，一般是在老舊小區(qū)周邊設(shè)置地下連續(xù)墻，在第一層壓入靜壓樁或者是挖孔樁，當(dāng)?shù)叵滤槐容^高時(shí)，可以采用選噴樁或者是水泥攪拌樁，在完成地下連續(xù)墻施工后再進(jìn)行澆筑、基坑的開挖和支護(hù)。開挖到基層標(biāo)高以后，再做地下室的底板側(cè)墻以及集水坑。

3.4土石方外運(yùn)工程

在城市老舊小區(qū)改造過程中，要產(chǎn)生大量的土石方，除了傳統(tǒng)的渣土車外運(yùn)模式，還可以利用綜合管廊，郊區(qū)沉淀以及水循環(huán)回收等新的方式。

3.5地下室防水技術(shù)

地下室防水技術(shù)目前有外防外貼內(nèi)貼防水等方案，但是在城市老舊小區(qū)改造過程中，容易受到不均勻沉降以及施工條件的影響，建造的地下室容易發(fā)生滲漏，特別是后澆帶以及接縫等部位存在滲水性隱患，因此可以設(shè)置鋼板止水帶或者橡膠止水帶，同時(shí)可以與地下室施工相結(jié)合，重點(diǎn)提高城市老舊小區(qū)改造效率。

4、城市老舊小區(qū)改造模式創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)

城市老舊小區(qū)改造采用模式創(chuàng)新能夠有效提升居民生活品質(zhì)，適應(yīng)城市未來發(fā)展的需要，達(dá)到了擴(kuò)展新的活動(dòng)空間、物業(yè)用房以及商業(yè)設(shè)施的目的，使得小區(qū)功能性得到充分的提升，對(duì)于地下空間進(jìn)行合理性開發(fā)包括建設(shè)地下停車場，設(shè)置地下交通管網(wǎng)，有效解決擁堵問題;借助于社會(huì)資本能夠極大減少政府投資的力度，減少財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)也能夠激活城市老舊小區(qū)的閑置資源，起到了一舉多得的目的。

結(jié)語：

城市老舊小區(qū)的改造，對(duì)于城市的整體轉(zhuǎn)型發(fā)展，滿足人民群眾的對(duì)于美好生活的追求具有重大的意義，還能夠有效提高城市老舊小區(qū)居住生活品質(zhì)，大幅度提升居民生活的質(zhì)量。也能夠?yàn)槌鞘械目沙掷m(xù)發(fā)展提供新的動(dòng)力，創(chuàng)造諸多的就業(yè)崗位，因此是一個(gè)值得重點(diǎn)研究的課題。相關(guān)部門要加快政策支持力度的制定，特別是在土地性質(zhì)調(diào)整，房屋高度調(diào)整，容積率調(diào)整以及房屋產(chǎn)證辦理等方面，為城市老舊小區(qū)改造提供便利，周邊設(shè)施擴(kuò)容以及資金來源需要整體統(tǒng)籌，以加快城市老舊小區(qū)改造進(jìn)度。

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