土地估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防對(duì)策探析

甄磊磊

【摘要】土地是我國(guó)的重要的資源，還是人們賴以生存的基礎(chǔ)，故地價(jià)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定有著重要的影響。基于此，文章主要分析了土地估價(jià)中存在的風(fēng)險(xiǎn)并提出了土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)防范及質(zhì)量控制對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】土地估價(jià);風(fēng)險(xiǎn);預(yù)防對(duì)策

風(fēng)險(xiǎn)是指生產(chǎn)目的與勞動(dòng)成果之間的不確定性，具有客觀性、普遍性和必然性。管理者可以通過(guò)總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，提升自身能力來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，以達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的目的。土地估價(jià)是土地估價(jià)師在調(diào)查分析后，采用科學(xué)的估價(jià)方法估算土地的價(jià)格。在這個(gè)過(guò)程中，影響宗地價(jià)格的因素既有一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，又有估價(jià)師技術(shù)水平、外部干預(yù)、職業(yè)道德等因素，都可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失實(shí)，給土地估價(jià)師帶來(lái)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是土地估價(jià)師加強(qiáng)自身保護(hù)，保持估價(jià)企業(yè)健康良性發(fā)展的關(guān)鍵。土地估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大體可分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)主要包括地方政府對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行政干預(yù)、估價(jià)機(jī)構(gòu)惡性競(jìng)爭(zhēng)、委托方提供估價(jià)對(duì)象虛假信息、估價(jià)師對(duì)土地市場(chǎng)信息了解不夠充分等產(chǎn)生的估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是由業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、估價(jià)師素質(zhì)、企業(yè)管理等風(fēng)險(xiǎn)組成，主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了其能力經(jīng)驗(yàn)以外的業(yè)務(wù);估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師于委托方存在利益關(guān)系等。

1、土地估價(jià)的概念

土地估價(jià)是土地估價(jià)師依據(jù)估價(jià)目的和待估土地狀況，遵循估價(jià)原則，按照一定的估價(jià)程序，在全面調(diào)查和綜合分析影響地價(jià)因素的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價(jià)方法，對(duì)待估土地在估價(jià)期日的價(jià)格進(jìn)行估算和判定的行為。在開展土地估價(jià)時(shí)，需要遵循替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則、謹(jǐn)慎原則等技術(shù)原則和合法性原則、獨(dú)立、客觀、公正原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則等一般性原則，以確保估價(jià)結(jié)果能公平合理，并有效保障各方面應(yīng)有的利益。

2、土地估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)

2.1政策風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代背景下，由于城市化建設(shè)的推進(jìn)，使得各地區(qū)在土地政策方面存在較大差異，并且在具體政策執(zhí)行方面會(huì)由于內(nèi)外部因素影響發(fā)生對(duì)應(yīng)變化。政策風(fēng)險(xiǎn)的具體類型包括土地政策、金融政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策等，在估價(jià)人員對(duì)政策背景了解不夠深入，對(duì)政策發(fā)展方向沒有準(zhǔn)確預(yù)期的情形下，必然會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果造成負(fù)面影響。在政策變化幅度較大的情形下，還會(huì)使得估價(jià)結(jié)果發(fā)生較大偏差，甚至是出現(xiàn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，給相關(guān)企業(yè)帶來(lái)不必要的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2評(píng)估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

（1）評(píng)估參數(shù)取值不當(dāng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段，一些行業(yè)的評(píng)估參數(shù)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性不能保證。為此，相關(guān)的工作部門和估價(jià)師應(yīng)該對(duì)參數(shù)值進(jìn)行確定。（2）估價(jià)方法選取錯(cuò)誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。一些估價(jià)師還能結(jié)合相關(guān)的規(guī)定科學(xué)地選擇合理的估價(jià)方式，或者是一些估價(jià)師為了滿足客戶的需求而故意回避最適宜的估價(jià)方式，這在一定程度上存在一些風(fēng)險(xiǎn)。（3）土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)價(jià)報(bào)告不完善，對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象存在的瑕疵不能進(jìn)行說(shuō)明，不能列出影響自身權(quán)益的保護(hù)性條款，這些報(bào)告不完善的內(nèi)容容易給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

2.3承接項(xiàng)目階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)估估價(jià)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在與委托方洽談承接項(xiàng)目委托合同過(guò)程中，主要從以下2方面預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)。（1）委托方是否提出不合理要求。如果委托方提出不合理要求有悖估價(jià)師職業(yè)準(zhǔn)則，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)明確表明態(tài)度，婉拒委托方違背土地估價(jià)師職業(yè)操守的不合理要求。（2）委托方提供的權(quán)屬證明材料是否存在虛假情況。負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的土地估價(jià)師應(yīng)盡勤謹(jǐn)義務(wù)，通過(guò)登記發(fā)證機(jī)構(gòu)或當(dāng)?shù)刈匀毁Y源管理部門逐一核實(shí)委托方提供的項(xiàng)目技術(shù)難度與委托方的時(shí)間要求。估價(jià)機(jī)構(gòu)技術(shù)水平難以完成估價(jià)對(duì)象估價(jià)技術(shù)難度的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)聘請(qǐng)有關(guān)專家做該估價(jià)項(xiàng)目技術(shù)顧問(wèn)或與符合技術(shù)要求的估價(jià)機(jī)構(gòu)合作估價(jià)，并且將該情況向委托方說(shuō)明。估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)師能力難以勝任估價(jià)項(xiàng)目技術(shù)難度，估價(jià)機(jī)構(gòu)又不能聘請(qǐng)專家解決估價(jià)難題或不能與其他估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)拒絕接受估價(jià)委托。委托方在短時(shí)間內(nèi)要求完成估價(jià)的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)實(shí)際需要委派多名土地估價(jià)師負(fù)責(zé)完成該估價(jià)項(xiàng)目，決不允許為按時(shí)完成估價(jià)而降低估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。

3、預(yù)防土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

3.1建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度

（1）在土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部應(yīng)該建立現(xiàn)代化和規(guī)范化的管理制度，如采取科學(xué)的措施規(guī)范業(yè)務(wù)合同的格式，制定科學(xué)合理的估價(jià)業(yè)務(wù)流程，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，最為重要的是要結(jié)合估價(jià)師的實(shí)際能力分配具體的任務(wù)和項(xiàng)目。如果是大型的和難度高的估價(jià)項(xiàng)目的話應(yīng)該實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。此外，土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承擔(dān)的責(zé)任也相對(duì)較大，為此，建立規(guī)范的檔案管理制度非常的重要。（2）建立健全質(zhì)量控制體系。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視對(duì)管理體系的建設(shè)，建立標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)業(yè)流程，估價(jià)機(jī)構(gòu)盡最大的能力保證估價(jià)師的合法權(quán)益。需要注意的是，在估價(jià)的過(guò)程中，對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的審核制度是整個(gè)管理制度的關(guān)鍵。為此，應(yīng)該從估價(jià)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)控制估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)管理規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該制定嚴(yán)格的土地估價(jià)報(bào)告制度，同時(shí)明確審核的內(nèi)容、審核的權(quán)限和審核的標(biāo)準(zhǔn)等，促進(jìn)報(bào)告質(zhì)量的提高。

3.2提升大數(shù)據(jù)應(yīng)用水平

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代背景下，土地估價(jià)體系運(yùn)行必須以大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)的應(yīng)用為基礎(chǔ)，尤其是在土地估價(jià)工作開展涉及因素不斷復(fù)雜化的情形下，將各種數(shù)據(jù)通過(guò)數(shù)據(jù)化的形式展現(xiàn)出來(lái)，借助各種有效途徑，全面收集數(shù)據(jù)并將其納入統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)中，利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)提升整體分析水平。在對(duì)具體的項(xiàng)目地塊進(jìn)行估價(jià)分析時(shí)，能將現(xiàn)有數(shù)據(jù)與大數(shù)據(jù)平臺(tái)的共性特征相對(duì)比，不僅能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有數(shù)據(jù)中存在偏差的部分，使估價(jià)人員更為準(zhǔn)確地判斷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，還能借助數(shù)據(jù)分析，有效避免估價(jià)工作中人為因素的影響，得出更為準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。大數(shù)據(jù)其相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，是未來(lái)土地估價(jià)工作開展的重要技術(shù)保障，對(duì)于相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)而言，必須不斷加強(qiáng)對(duì)這方面技術(shù)應(yīng)用的重視程度，不斷加大硬件設(shè)備的投入力度，為相關(guān)工作開展和未來(lái)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

3.3估價(jià)師應(yīng)提高自身修養(yǎng)

外業(yè)實(shí)地查勘勤謹(jǐn)細(xì)致，對(duì)于委托方提交的資料進(jìn)行仔細(xì)核查，認(rèn)真做好現(xiàn)場(chǎng)記錄并留存影像資料;廣泛咨詢和收集行業(yè)分享估價(jià)資料，科學(xué)合理選用估價(jià)參數(shù)，報(bào)告編寫嚴(yán)謹(jǐn)，合理使用假設(shè)限制條件與說(shuō)明。對(duì)于執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)較少的新人，應(yīng)著重培訓(xùn)土地評(píng)估行業(yè)管理的現(xiàn)狀、土地估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的管理規(guī)定、估價(jià)具體作業(yè)流程、現(xiàn)場(chǎng)查勘的注意事項(xiàng)、估價(jià)報(bào)告的撰寫要求等。對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)著重對(duì)其進(jìn)行項(xiàng)目溝通協(xié)調(diào)能力、業(yè)務(wù)拓展能力、管理能力、處理能力培訓(xùn)學(xué)習(xí)。對(duì)于報(bào)告審核人員應(yīng)著重對(duì)其進(jìn)行土地法律法規(guī)以及評(píng)估規(guī)范等相關(guān)政策內(nèi)容培訓(xùn)，促使其學(xué)習(xí)各種估價(jià)方法，了解典型評(píng)估案例。

結(jié)語(yǔ)：

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)水平的提高促進(jìn)了土地估價(jià)制度的建設(shè)和完善，在具體的土地估價(jià)過(guò)程中，應(yīng)該重視對(duì)估價(jià)技術(shù)人員的素質(zhì)培訓(xùn)和技能提升，加強(qiáng)和院校研究結(jié)合的合作與交流，建立現(xiàn)代化和規(guī)范化的企業(yè)管理制度，認(rèn)真對(duì)待委托項(xiàng)目，為提高估價(jià)業(yè)務(wù)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

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