樓市為何成為資金避險之地?

趙彭

樓市，雖然從投資的角度來看，已經(jīng)難有較高的回報率，但作為穩(wěn)定的資產(chǎn)配置，不失為一種選擇。

2020年新冠肺炎疫情爆發(fā)后，美股終結(jié)了史上最長牛市，原油暴跌至比礦泉水都便宜，全球資產(chǎn)定價之錨的美債，還有傳統(tǒng)避險資產(chǎn)黃金、日元，都曾一度失靈。在恐慌拋售潮中，風險資產(chǎn)和避險資產(chǎn)的邊界變得模糊，疫情一步步摧毀了市場參與者的自信。

國內(nèi)市場，得益于疫情的有效控制，多數(shù)城市復(fù)工，經(jīng)濟開始逐漸恢復(fù)秩序。4月份房地產(chǎn)市場恢復(fù)好于預(yù)期，市場活躍度逐漸提高，帶動了市場均價上漲。

1998年“房改”以后，由于市場快速發(fā)展，收益率高，國人一直對房地產(chǎn)投資情有獨鐘。目前，全球經(jīng)濟受挫，房地產(chǎn)再次成為國內(nèi)普通老百姓尋求資金避險的關(guān)注焦點。

樓市浮現(xiàn)避險資金

3月份以來，深圳樓市流行著一個操作：先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請專門為中小微企業(yè)主準備的低息經(jīng)營貸。貸款拿到后，再通過殼公司的層層轉(zhuǎn)手，最終用來買房。房抵經(jīng)營貸亂象的背后，是大而不倒的深圳樓市，也是疫情之下資金避險情緒的焦灼。

4月份，深圳樓市再現(xiàn)100萬天價茶水費;上海浦東碧云尊邸開放認籌當日出現(xiàn)搶購場景;青島因為辦手續(xù)的客戶太多，導(dǎo)致交易中心系統(tǒng)崩潰……

“樓市并不是突然間就火了，這其中有疫情期間需求的后置釋放，有調(diào)整性改善需求的跟進，有避險隋緒的蔓延?！睒肪涌毓汕鄭u公司總經(jīng)理董娜認為。目前樓市的復(fù)蘇是綜合性的，而且前期有一個“蓄能”的階段。她說，“從北、上、廣、深等—線城市豪宅熱銷的情況也可以看到確有避險資金在追逐優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的身影?！?/p>

“對于中國老百姓來說，投資渠道比較少，除了買房子就是買股票，過去10年，買房的收益更為穩(wěn)定，買股票則大多賠了不少，而債券與股票關(guān)聯(lián)又較為緊密。因此，買房保值增值，可能是普通人投資最為簡單的選擇?！鄙钲谑缆?lián)行集團股份有限公司集團大客戶總監(jiān)趙朋說。

但中國房地產(chǎn)是一個比較復(fù)雜的問題，目前全國的整體供需趨于平衡，居民的負債率已經(jīng)較高，加上部分一二線城市高房價產(chǎn)生一些負面效應(yīng)等等問題，使得國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控一直不放松。

從疫情以來多次不對稱的“降準降息”政策來看，國家也希望引導(dǎo)資金到實體經(jīng)濟上去，而不是進入房地產(chǎn)市場。因此，雖然深圳出現(xiàn)了經(jīng)營貸管理不善的紕漏，但資金流入房地產(chǎn)市場的渠道管控依然很嚴格，所以這次的國內(nèi)流動性寬松對于房地產(chǎn)的實際意義不大，房價不會因此而出現(xiàn)較快上漲。但這并不能阻擋避險資金進入樓市的決心?！皩τ谄胀ㄈ硕?，操作不動產(chǎn)，可能是保全個人資產(chǎn)最為恰當?shù)姆绞?，雖然這種要求不能有過高的杠桿?！敝序E地產(chǎn)濟南東區(qū)營銷負責人譚康認為，“樓市調(diào)控不放松，意味著房價年化率超過5%的幾率并不大，參照LPR，可能僅僅能吃平利息。以房致富的日子恐怕已經(jīng)一去不返，而對于資產(chǎn)保值來說，結(jié)合全球經(jīng)濟形勢，考慮貨幣長期貶值周期，不動產(chǎn)的抗壓性便會顯而易見?！?/p>

不難判斷，國內(nèi)的房價很難再現(xiàn)過去10年的輝煌。但是，高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)將中國老百姓的70%-80%的資產(chǎn)都集中在樓市里，如果出現(xiàn)大跌，危害恐怕也難以想象。

因此，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟壓艙石的作用，不僅僅是疫情后復(fù)工復(fù)產(chǎn)的必答題，也是保持經(jīng)濟長期向好的期望。

為何成為避險之地？

受疫情的全球蔓延影響，各國為了對沖疫情對經(jīng)濟造成的傷害、刺激經(jīng)濟發(fā)展，紛紛重啟QE，不斷向市場投入貨幣，并且通過降息手段紓困。這意味市場上的“錢”越來越多，借貸的成本越來越低。

一輪輪的增發(fā)與降準降息，使得貨幣開啟了貶值周期。大概率，全球經(jīng)濟將進入—個較長的低利率階段。

在國內(nèi)，4月20日，央行再次將一年期的LPR從4.05%降到3.85%，降息幅度高達20個基點。五年期的LPR從4.75%降到4.65%，降低了10個基點。這次降息是歷史上LPR下降幅度最大的一次。一年期LPR居然跌破了4%，降到了3.85%。國內(nèi)雖然沒有增發(fā)貨幣，但是通過“降準降息”操作來為貨幣市場爭取了空間。

在這樣的大背景下，普通老百姓該如何才能保證現(xiàn)金不貶值？

從股票上漲的邏輯分析，股票的短期上漲是由資金驅(qū)動的?！敖禍式迪ⅰ睂τ诠墒锌隙ㄊ抢玫?。市場有資金，而且是很便宜的資金，肯定要找去向，而流向房地產(chǎn)市場的渠道被堵得很嚴，很大一部分便會轉(zhuǎn)向股市。

所以短期來說，殷票市場是由資金驅(qū)動的，但目前來看，這個驅(qū)動因素無法對沖瘦隋之下投資市場對未來預(yù)期的悲觀。

作為直接投資的產(chǎn)品，債券對于普通老百姓來說主要在很多理財產(chǎn)品中體現(xiàn)。對于債券而言，降息會導(dǎo)致資金成本上升。如果在當前發(fā)債券，要想獲取與之前同樣的資金，利率就得更低。新發(fā)行的債券利率低了，舊債券就會通過賬面價值的上漲來實現(xiàn)與市場利率的平衡。理論上講，債券市場也會走牛的。如果在低利率環(huán)境下，債券不漲，就可能是投資者擔心發(fā)行主體存在無法兌付的風險。

疫情之下，短時間資金面很寬裕，那么對于期限比較短的債券，隨著資金成本的下降，價格還有可能繼續(xù)上漲;而對于長期債券，如果疫情過后利率上升，那么長期債券的價格隨著資金成本的升高會慢慢跌回去。

期貨外匯作為投資產(chǎn)品的風險是比較高的，中行原油寶的案例就在眼前，這些產(chǎn)品的保證金制度在極端情況下，可以讓投資者虧得一毛不剩。

黃金被譽為資產(chǎn)配置的穩(wěn)定器。隨著疫情的發(fā)生和迅速蔓延，黃金也一度迎來了高達12.13%的最大漲幅，沖破每盎司1750美元，創(chuàng)下2012年10月以來的歷史新高。

但黃金并非有原則的避險資產(chǎn)，隨著近期疫情在全球范圍內(nèi)爆發(fā)以及3月上旬-4月中旬原油價格暴跌，打破了各種資產(chǎn)之間的日常風險相關(guān)性。投資者轉(zhuǎn)而以控制風險為主，密切關(guān)注波動率，大家急于出售黃金換取現(xiàn)金以彌補其他地方的損失。此外，美元走強和通脹預(yù)期降低也削弱了黃金的吸引力。

深圳世聯(lián)行集團股份有限公司董事長陳勁松認為，疫情對硬資產(chǎn)則毫無沖擊力，如對機械、房產(chǎn)沒有體現(xiàn)任何損害。但對流量資產(chǎn)沖擊巨大。他說：“這就好比前幾天波切利在米蘭大教堂唱歌，教堂還是那個教堂，但—個人都沒有?！边@里所謂的“流量”，就是大教堂前的人沒了，對交易的、互動的、協(xié)同的、產(chǎn)業(yè)鏈性質(zhì)的、生產(chǎn)的發(fā)展沖擊是巨大的，不可測的。

由此可見，在疫情下生活的人，突然發(fā)現(xiàn)工作呵以彈性，屆住區(qū)成為了最后的堡壘。家庭自勺價值，越來越成為影響人們生活的重要因素。疫情對人們產(chǎn)生了深刻的心理影響，這種影響體現(xiàn)在資產(chǎn)層面的時候，不動產(chǎn)所帶來的保全感和安全感不是眼下股票、債券可以替代的。

金融市場的不確定性，主要也是因為流量資產(chǎn)在疫情沖擊下的不穩(wěn)定。而樓市，雖然從投資的角度來看，已經(jīng)難有較高的回報率，但作為穩(wěn)定的資產(chǎn)配置，不失為一種選擇。

“疫情期間，也有不少高凈值客戶，賣掉了部分房產(chǎn)，投資基金、二級市場、黃金等，進行資產(chǎn)配置，畢竟有些基金的收益率是遠遠跑贏房產(chǎn)的?！北本┯^石投資管理有限公司私人銀行家劉昆認為，房地產(chǎn)并非惟一避險渠道，“但買房是剛需，而且有改善需求，尤其是一二線城市位置好的學區(qū)房抗跌性強，長期來講一定增值。更重要的是，相對于金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)屬于老百姓能看懂的產(chǎn)業(yè)?！?/p>

根據(jù)國外發(fā)達國家過去的經(jīng)驗，即使遇到極端情況（比如金融危機、經(jīng)濟衰退等），房價暴跌后，一二線城市的中心區(qū)域也能夠很快漲起來。

疫情之后，房地產(chǎn)市場的走向，尤其令人關(guān)注。