房產(chǎn)測量對不動產(chǎn)登記的影響和對策分析

楊 燕

(甘肅省武威市民勤縣不動產(chǎn)登記事務中心 甘肅武威 733399)

《不動產(chǎn)登記暫行條例》需要統(tǒng)一規(guī)劃和嚴謹統(tǒng)制，遵循物權穩(wěn)定的原則，要求整合登記職責，保護權利人的合法權益。國土資源部門宣布《不動產(chǎn)登記條例實施細則》，細化對國有建設用地使用權等登記要求。隨著房地產(chǎn)市場升溫，人們法律意識增強，房產(chǎn)測量在房產(chǎn)登記工作中的要求更高。必須為消費者供應精準的房屋測量信息。現(xiàn)在開發(fā)商與消費者非常重視房產(chǎn)測量信息精確性，房產(chǎn)登記工作會到受房產(chǎn)測量精確性的影響，必須精準處理房產(chǎn)測量與房屋登記的關系，保證房產(chǎn)管理工作有效開展。

一、不動產(chǎn)登記管理概述

不動產(chǎn)是自然人及社會組織的重要財產(chǎn)，實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋與土地登記分散，房屋與土地登記中心合法房屋產(chǎn)權與使用證，實現(xiàn)統(tǒng)一登記后將登記職責整合，為將登記機構，登記依據(jù)做出全面整合，做好不動產(chǎn)登記工作有助于不動產(chǎn)權利的歸屬，避免產(chǎn)權交叉沖突，保證不動產(chǎn)物權全面準確明晰。維護不動產(chǎn)交易安全，建立不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，提高不動產(chǎn)登記效率。

在《物權法》中，出售和轉讓要依法進行登記，沒有進行登記者是沒有法律效應的，有法律規(guī)劃者的不在其中[1]。依法歸國家自然資源所有權不登記。第十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記由所在地登記機構辦理，一起備案范疇，法律法規(guī)規(guī)定。以法律形式明確我國不動產(chǎn)物權體現(xiàn)于依法登記。登記責任是不動產(chǎn)所在地登記機構負責，根據(jù)規(guī)定，不動產(chǎn)是土地及房屋等定著物，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權，分為所有權、用益權。不動產(chǎn)登記是將物權信息包括不動產(chǎn)界址，面積等自然狀況，結合不動產(chǎn)權利主體，期限變化等權屬狀況以不動產(chǎn)單元號形式在不動產(chǎn)登記簿記錄。不動產(chǎn)登記機構將不動產(chǎn)自然屬性面積等結合權屬人，權利期限等變化情況記載于不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記具有重要意義，體現(xiàn)在更好地保障群眾權益，客觀上促進相關法律的健全完善，方便辦證企業(yè)群眾[2]。實施不動產(chǎn)登記制度，對政府得知個人住房信息有很大幫助，為房產(chǎn)稅征收提供理論依據(jù)。不動產(chǎn)登記制度保障物權得到準確記載，對房地產(chǎn)交易安全有效的維持，客觀上保證正常不動產(chǎn)市場交易規(guī)律。《物權法》《不動產(chǎn)登記條例實施細則》等相關法律發(fā)布完善我國法律體系。不動產(chǎn)登記設立強化政府責任感，客觀提升不動產(chǎn)登記服務質(zhì)量，增強登記行為嚴肅性，樹立服務型政府的形象。

二、房產(chǎn)測量在不動產(chǎn)登記中的作用

房產(chǎn)測量在房產(chǎn)管理中居重要地位，因房屋登記工作具有任務重的特點，造成一些問題遺漏，需要通過科學房產(chǎn)測量工作進行處理。

房產(chǎn)測量是對房屋信息有效規(guī)程測量記錄，有效記錄房屋大致機構等信息[3]。在城鄉(xiāng)地區(qū)，為快速對房屋住宅建設有準確了解，必須進行房屋登記，這有利于城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門全面了解房產(chǎn)權屬等基本房產(chǎn)信息，更好地掌控全局房屋土地。規(guī)劃方面可以清晰了解建筑物分布，有規(guī)劃地安排舊城區(qū)舊房住宅的拆遷，快速發(fā)展新小區(qū)住宅樓的建設。房產(chǎn)測量結果是開展房產(chǎn)管理的重要資料。房產(chǎn)測量得到的數(shù)據(jù)可以提供珍貴圖紙資料，有助于準確掌握城鎮(zhèn)房屋利用情況，清算公私所有房產(chǎn)數(shù)量，建立房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理方案圖形檔案。在治理規(guī)劃中，為合理規(guī)劃方案提供依據(jù)，為開展房產(chǎn)理論研究提供有用數(shù)據(jù)。

在房產(chǎn)測量中，為有效測量需要逐棟清算房產(chǎn)，每家每戶經(jīng)主管部門申請后，主管部門再對每家每戶進行確認。房產(chǎn)圖為房產(chǎn)核發(fā)時的憑證，是加強房產(chǎn)管理的重要舉措，在房產(chǎn)核定中起重要作用。規(guī)范的測量手段是保證房產(chǎn)安全，加強法律管理的重要表現(xiàn)。房產(chǎn)測量工作對城市地理信息管理系統(tǒng)有很大的幫助，房產(chǎn)登記工作能協(xié)助有關機構有條有理地進行房產(chǎn)測量工作，使房產(chǎn)登記工作更加高效。

房產(chǎn)測量獲得的相關數(shù)據(jù)內(nèi)容包括房屋結構等內(nèi)容，要如實寫入房產(chǎn)登記證明，房產(chǎn)測量是房產(chǎn)管理中的基礎性工作，房產(chǎn)測量成果對房產(chǎn)登記有很大影響，體現(xiàn)于房產(chǎn)測量影響房產(chǎn)登記公信力，房產(chǎn)測量技術對登記工作成效有很大協(xié)助。房產(chǎn)測量技術可提高登記工作效率。房產(chǎn)測繪工作內(nèi)容：房產(chǎn)分幅圖、分戶平面圖，以量化形式表述房屋信息。房產(chǎn)測繪獲得的基礎信息是提高房產(chǎn)市場管理水平的重要工作。

三、房產(chǎn)登記管理中房產(chǎn)測量工作的應用

房產(chǎn)測繪主要是把測繪技術運用到房產(chǎn)結構上，繼而精制房產(chǎn)結構內(nèi)部的測量工作，將測量結構繪制成相應圖表，房產(chǎn)測繪的關鍵包含房產(chǎn)平面測繪，結構調(diào)查，要素測繪等。房產(chǎn)測量對房產(chǎn)登記有較大的作用，一定要注重房產(chǎn)測量效果的精準，需要在房產(chǎn)測量中運用前衛(wèi)的方法和技能，確保房產(chǎn)測量的科學性。

2007年開始，我國制定并實施《物權法》，2013年頒布實施國務院機構改革轉變方案，要求整合房屋登記，草原登記等工作內(nèi)容，房產(chǎn)測量中必須具備有條理、合理的測量信息，房產(chǎn)分幅圖是將房屋進行具體描述圖樣，反映房屋基本信息，是測繪分戶圖樣的基本材料，由建筑圖形，房屋結構，房屋位置關系，街道門牌等基本信息組成。分戶圖以產(chǎn)權人為單位，是房產(chǎn)登記中發(fā)給產(chǎn)權人的產(chǎn)權證附圖。詳細標明權利主體界限，分丘圖是分幅圖局部視圖，著重對房屋全界限，建成年份，用地面積等房地產(chǎn)要素重點描述。

房產(chǎn)圖是平面平視圖，不用表示高層建筑物，房產(chǎn)圖詳細展示房屋相關要素，對房屋全界限要求細致，房產(chǎn)圖包括房屋產(chǎn)權界限，用地界限，界址點，附屬設施等。房產(chǎn)圖比例為大比例尺，買賣房屋在這幾年比較頻繁，使得房產(chǎn)圖會有所更改，需要及時完善。房產(chǎn)測量對房屋信息和周邊情況實行記載，如對公園等必須進行專業(yè)測繪，對球場、草地、停車場等小信息要素根據(jù)情況確定。提高房產(chǎn)工程測繪質(zhì)量，需要多部門配合，在測繪工作中應利用先進的技術方法。房產(chǎn)工程測繪中要執(zhí)行國家相關法律法規(guī)，自覺接受當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門技術指導，保證測量結果的科學性。房產(chǎn)工程測繪相關報告準確描述測量內(nèi)容等，對測量房產(chǎn)建筑面積，分攤系數(shù)等詳細標明，詳細寫出建筑物平面分區(qū)等，準確房產(chǎn)工程測繪報告才能為房產(chǎn)登記提供科學依據(jù)。

四、結束語

房產(chǎn)工程測繪的準確性影響著房產(chǎn)登記工作的開展。房產(chǎn)測量能夠方便了解房屋信息，對其進行全面管制，房產(chǎn)測量對房產(chǎn)登記精準性的提升有很大作用。隨著房產(chǎn)市場的發(fā)展，開發(fā)商對房產(chǎn)工程測繪的準確性非常關注。目前，房產(chǎn)測量中存在許多問題，需要保證合理操作。隨著人們對房產(chǎn)法律的認識加強，隨著城市中小區(qū)高樓的快速建設，房產(chǎn)測繪在房產(chǎn)登記中會有更高的條件，必須提供準確的房產(chǎn)工程測繪信息。房產(chǎn)測量工作準確性對房產(chǎn)登記工作有重要影響，房產(chǎn)測量部門要及時對工具和技術加以改進，為房產(chǎn)登記提供準確房產(chǎn)信息，提高房產(chǎn)管理工作效率。