淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

孫燕敏

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收占據(jù)全國稅收收入較大的比例，而且我國城鎮(zhèn)化改革不斷的加快，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的提升以及項(xiàng)目數(shù)量的增加，土地增值稅給房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的稅收負(fù)擔(dān)，給房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃帶來了極大的挑戰(zhàn)，企業(yè)也只有強(qiáng)化土地增值稅的納稅籌劃才能夠降低企業(yè)開發(fā)成本，拓寬利潤空間。本文將會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的基本內(nèi)涵出發(fā)，對(duì)其存在的主要作用進(jìn)行重點(diǎn)分析，同時(shí)以此為基礎(chǔ)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的主要問題，并且提出相應(yīng)的納稅籌劃方法，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升土地增值稅納稅籌劃管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅務(wù)籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃概述

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅籌劃當(dāng)中十分重視的稅收科目，主要是指運(yùn)用土地或者建筑物進(jìn)行個(gè)人、企業(yè)收益運(yùn)營的通過轉(zhuǎn)讓形式所獲得的收入。其主要涵蓋貨幣、實(shí)物或者是其他收入，針對(duì)除去相應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額之后的增值部分進(jìn)行納稅。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)，必須要嚴(yán)格的遵循合法性以及穩(wěn)健性的原則，只有在合法性、穩(wěn)健性原則下，才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)降到最低，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)帶來更大的利潤空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的作用

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展直接推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，同時(shí)企業(yè)對(duì)于土地增值稅的納稅籌劃活動(dòng)愈加重視。根據(jù)土地增值稅征收政策，當(dāng)房地產(chǎn)銷售增值額較大時(shí)，所繳納的稅額也會(huì)增加，對(duì)于房地產(chǎn)來說利潤空間被壓縮，給銷售環(huán)節(jié)造成巨大壓力。同時(shí)大大抑制了房地產(chǎn)企業(yè)囤地、炒地或者是代售等干預(yù)市場(chǎng)的行為，能夠合理的引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的土地開發(fā)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)通過土地增值稅的納稅籌劃能夠有效的提升企業(yè)的增值收益空間，從而帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。而且房地產(chǎn)企業(yè)作為土地增值稅的主要納稅人，在項(xiàng)目開發(fā)以及日常運(yùn)營管理當(dāng)中，對(duì)于稅收尤其是土地增值稅必須要進(jìn)行合理的規(guī)劃，才能夠?qū)⑵髽I(yè)的稅負(fù)盡可能的降到最低。同時(shí)通過納稅籌劃安排能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)?shù)慕档屯恋卦鲋刀惖馁M(fèi)用，有利于企業(yè)將更多的收入投入到產(chǎn)出上，有利于房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展，而不是惡意競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)房地產(chǎn)的良性發(fā)展有著正面作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的難點(diǎn)

（一）納稅籌劃規(guī)劃無法應(yīng)對(duì)土地增值稅稅制的復(fù)雜性

土地增值稅的稅基源頭主要是土地使用權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)產(chǎn)生變更時(shí)，所產(chǎn)生的收益作為依據(jù)，具有十分明顯的財(cái)產(chǎn)稅特性。因此預(yù)征收的形式與流轉(zhuǎn)稅存在著相同的狀況，同時(shí)清算形式更加的傾向于所得稅。所以整個(gè)土地增值稅的征稅流程是相對(duì)來說較為復(fù)雜的，而且加上國家政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)于相關(guān)的土地增值稅通常也會(huì)進(jìn)行不同程度的調(diào)整。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其納稅籌劃的規(guī)劃通常還沒進(jìn)行落實(shí)，可能土地增值稅稅制就會(huì)有所相應(yīng)的調(diào)整，不利于納稅籌劃工作的展開。土地增值稅相應(yīng)的優(yōu)化政策也需要更多的時(shí)間進(jìn)行學(xué)習(xí)，從而給房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃當(dāng)中的土地增值稅稅務(wù)管理造成了極大的困難。

（二）土地增值稅納稅籌劃無法與企業(yè)運(yùn)營目標(biāo)掛鉤

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營活動(dòng)是繁榮復(fù)雜的，通常開發(fā)項(xiàng)目的周期也比較長，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)有著較大的難點(diǎn)。最主要的就是土地增值稅納稅籌劃容易隨著開發(fā)項(xiàng)目的變化而不斷的進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作來說是一項(xiàng)極大的挑戰(zhàn)，而且由于土地增值稅納稅籌劃相關(guān)方案存在著較大的主觀性，如果其籌劃思路與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展方向無法掛鉤，就無法發(fā)揮出土地增值稅納稅籌劃的重要作用。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作強(qiáng)度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)管理層更多的精力是放在項(xiàng)目開發(fā)以及銷售產(chǎn)品上，對(duì)于納稅籌劃的管理通常是較為薄弱的環(huán)節(jié)。而且多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通常不會(huì)針對(duì)稅務(wù)管理成立相應(yīng)的納稅籌劃部門，主要是由財(cái)務(wù)部兼任納稅籌劃的相關(guān)工作，因此無法形成專業(yè)性的納稅籌劃團(tuán)隊(duì)。土地增值稅納稅籌劃相關(guān)工作的強(qiáng)度就有所欠缺，而且納稅籌劃工作得不到有效的落實(shí)，在缺乏監(jiān)督體系的狀況下極易造成納稅籌劃成為擺設(shè)的情況。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃具體策略

（一）充分運(yùn)用稅收政策的優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃的過程中要對(duì)土地增值稅的相關(guān)稅收政策進(jìn)行充分的深入的了解，與相關(guān)部門進(jìn)行深入的溝通。普通住宅稅收優(yōu)惠政策當(dāng)中有關(guān)土地增值稅的政策，主要規(guī)定是適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中存在明顯的稅率跳躍限制。而且在普通標(biāo)準(zhǔn)住在增值率當(dāng)中擁有低于20%的，則對(duì)該部分免于征收土地增值稅。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)時(shí)要注重土地性質(zhì)的確定，通過土地性質(zhì)來確定是否能夠運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，或者通過某種相關(guān)定價(jià)方式使得該項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目增值率不大于20%，從而達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間最大化。此外對(duì)于房地產(chǎn)住宅商品價(jià)格的確認(rèn)，通常運(yùn)用提前預(yù)算，將住宅增值率盡可能的控制在20%以內(nèi)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠最大化享受土地增值稅的優(yōu)惠政策。此外要對(duì)清算時(shí)間進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃，能夠有效的把握清算時(shí)間的平衡，有利于資金效率的提升。主要是由于我國土地增值稅運(yùn)用的是預(yù)繳費(fèi)后清算的方式，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要把握住征收金額與清算后應(yīng)該繳納稅額的平衡點(diǎn)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)資金進(jìn)行籌劃調(diào)度，最大化的運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)資金。只有這樣才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅額最低。

（二）運(yùn)用費(fèi)用的轉(zhuǎn)移進(jìn)行稅務(wù)籌劃

結(jié)合當(dāng)下的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)在管理業(yè)務(wù)流程當(dāng)中所產(chǎn)生的管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等等，目前還不能夠進(jìn)行明確的劃分。因此在真正的稅務(wù)籌劃工作當(dāng)中，必須要針對(duì)其相應(yīng)的費(fèi)用進(jìn)行適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)移，明確相應(yīng)的劃分界限。比如可以將其作為房地產(chǎn)企業(yè)總部或者區(qū)域項(xiàng)目的服務(wù)性費(fèi)用，然后適當(dāng)?shù)膶⑦@部分費(fèi)用分解到各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，從而將項(xiàng)目增加開發(fā)成本金額進(jìn)行擴(kuò)張；另外則是運(yùn)用會(huì)議以及制度的形式，有效地對(duì)內(nèi)部管理框架進(jìn)行優(yōu)化，尤其是對(duì)于稅務(wù)管理框架，要進(jìn)行持續(xù)性優(yōu)化，而且在費(fèi)用轉(zhuǎn)移的過程中必須要做到合法合規(guī)，盡可能的降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理的添加扣除項(xiàng)目資金

結(jié)合稅務(wù)政策來看，在進(jìn)行土地增值稅項(xiàng)目扣減金額核算時(shí)，要結(jié)合相應(yīng)的有效憑證完成整個(gè)核算。針對(duì)無法提供合法憑證的扣減項(xiàng)目則不能夠進(jìn)行相應(yīng)的扣除；此外房地產(chǎn)企業(yè)還需要制定預(yù)期提取費(fèi)用，除了某些特殊情形外，其余的扣減項(xiàng)目時(shí)無法進(jìn)行的。因此房地產(chǎn)企業(yè)一定要明確在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，除了提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，同時(shí)還需要提升周圍商品房的環(huán)境質(zhì)量，充分的運(yùn)用成本效果增加項(xiàng)目資金的扣除量。同時(shí)在針對(duì)扣減項(xiàng)目時(shí)必須要獲得相應(yīng)的建安發(fā)票，對(duì)于發(fā)票的備注欄倘若缺乏相應(yīng)的標(biāo)記，是不能夠允許納入土地增值稅扣除的項(xiàng)目資金當(dāng)中。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想針對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目資金進(jìn)行增加，必須要收集好相應(yīng)的憑證，對(duì)相應(yīng)的憑證進(jìn)行有效的管理。

（四）會(huì)計(jì)核算方式的選擇性籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本以及費(fèi)用的確認(rèn)上都與會(huì)計(jì)核算方法有著緊密的聯(lián)系，例如針對(duì)所發(fā)出的存貨成本的計(jì)算方式、固定資產(chǎn)的計(jì)算方式等等都與房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃有著緊密的聯(lián)系。因此企業(yè)需要增加相應(yīng)的扣除金額的方法，才能夠盡可能的進(jìn)行稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)能夠運(yùn)用加速折舊法來進(jìn)行計(jì)提折舊，主要是根據(jù)稅收法的相關(guān)規(guī)定，由房地產(chǎn)企業(yè)自行選擇會(huì)計(jì)核算方式，該方法能夠增加相應(yīng)的開發(fā)成本，同時(shí)將自發(fā)的費(fèi)用降低到增值稅額，以此來達(dá)到降低增值率的目的，最終將土地增值稅的稅額進(jìn)行降低。

五、結(jié)束語

綜上所述，土地增值稅稅務(wù)籌劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展，有著十分重要的作用，而且在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行好土地增值稅的納稅籌劃也是提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。而且土地增值稅管理可以說是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的核心內(nèi)容，現(xiàn)代企業(yè)愈加注重自身稅務(wù)籌劃管理水平，通過土地增值稅籌劃的提升帶動(dòng)企業(yè)整個(gè)稅務(wù)籌劃水平的提升。希望本文的拙見能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃有所幫助。財(cái)

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