物業(yè)稅立法的必要性和可行性分析

【摘要】物業(yè)稅對(duì)國(guó)內(nèi)而言已經(jīng)不是一個(gè)嶄新的概念，但卻是一個(gè)還未“被寫進(jìn)”法律的概念。自2003年始，物業(yè)稅成為了包括法學(xué)界在內(nèi)的學(xué)術(shù)界所討論的熱門話題，但是相關(guān)的立法至今尚未出臺(tái)?！拔飿I(yè)稅被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的‘殺手锏”，需要法律為其提供合法性的支撐。本文首先明確物業(yè)稅的基本概念，在此基礎(chǔ)之上對(duì)物業(yè)稅的立法進(jìn)行必要性和可行性的分析。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅;房地產(chǎn)法;立法

1、物業(yè)稅與我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度

稅收是國(guó)家行使職能并取得公共財(cái)政收入最主要的形式和來源。馬克思基本原理中關(guān)于稅收的思想認(rèn)為“賦稅是政府機(jī)器的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)”、“國(guó)家存在的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)就是捐稅”[1]。稅收同時(shí)也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段之一，即“政府通過稅率、稅種的調(diào)整，介入房地產(chǎn)權(quán)益的分配以影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”[2]。在我國(guó)的稅收體系中，房地產(chǎn)稅是非常重要的組成部分。我國(guó)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)稅費(fèi)的法律和規(guī)章十分復(fù)雜，所規(guī)定的稅種大體而言可以分為以下兩大類：第一大類為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要繳納的稅，包括營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅，等等;第二大類為個(gè)人轉(zhuǎn)讓、受讓房地產(chǎn)所需要繳納的稅，包括個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的所得稅、契稅、印花稅、土地增值稅，等等。除此之外，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求變化，國(guó)家還會(huì)相應(yīng)出臺(tái)一些政策予以適時(shí)的調(diào)整。

物業(yè)稅對(duì)國(guó)內(nèi)而言已經(jīng)不是一個(gè)嶄新的概念，但卻是一個(gè)還未“被寫進(jìn)”法律的概念。2003年10月，黨的第十六屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過了《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，其中明確提出“實(shí)施城鎮(zhèn)稅費(fèi)建設(shè)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”。自此，物業(yè)稅成為了包括法學(xué)界在內(nèi)的學(xué)術(shù)界所討論的熱門話題，但是相關(guān)的立法至今尚未出臺(tái)。“物業(yè)稅被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的‘殺手锏”[3]，會(huì)成為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要杠桿，亦會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。而全面依法治國(guó)的基本方略要求國(guó)家的各項(xiàng)事業(yè)都有法可依，因此物業(yè)稅需要法律為其提供合法性的支撐。本文認(rèn)為，對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行立法是具有必要性和可行性的。在開始具體的論述之前需要明確物業(yè)稅的概念。首先，盡管在不同的國(guó)家和地區(qū)擁有“財(cái)產(chǎn)稅”、“物業(yè)稅”、“不動(dòng)產(chǎn)稅”、“地方稅”等諸多不同的稱謂，物業(yè)稅在本質(zhì)上還是一種財(cái)產(chǎn)稅，即“就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征的稅收”[4]。雖然理論上的課稅對(duì)象既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括其他種類的財(cái)產(chǎn)，但是主要是以不動(dòng)產(chǎn)為主;其次，納稅主體不僅包括不動(dòng)產(chǎn)的所有者，也包括承租人在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的占有者;再次，納稅主體需要每年繳納一定的稅款，并且稅值不固定，會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的上下浮動(dòng)而發(fā)生變化。綜上，本文討論的物業(yè)稅是指以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象向所有人或占有人于其保有環(huán)節(jié)根據(jù)當(dāng)年房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值征收的財(cái)產(chǎn)稅。

2、物業(yè)稅立法的必要性分析

我國(guó)貧富差距較大的現(xiàn)實(shí)與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu)的不合理是將物業(yè)稅納入法律制度的原因所在。改革開放以來，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展極大地改善了國(guó)民的生活質(zhì)量，但是貧富差距的逐漸增大也成為了阻礙和諧社會(huì)構(gòu)建的隱患。衡量貧富差距的指標(biāo)有很多，由于“個(gè)人房產(chǎn)的情況不僅反映了個(gè)人財(cái)產(chǎn)在現(xiàn)階段的分布，也在一定程度上反映了房地產(chǎn)的持有者在以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的持續(xù)收入能力”[5]，房產(chǎn)擁有數(shù)量的多少以及市場(chǎng)價(jià)值的大小已然成為了衡量貧富差距的重要指標(biāo)之一。從這一點(diǎn)入手，將個(gè)人所擁有的房產(chǎn)納入到房產(chǎn)稅的征收范圍內(nèi)，通過調(diào)節(jié)個(gè)人的財(cái)富而非單純的貨幣收入在一定程度上調(diào)節(jié)整個(gè)社會(huì)財(cái)富的分配，進(jìn)而縮小貧富差距、減輕兩極分化。這要求完善房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)安排，對(duì)納稅人在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，但這恰恰是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收法律制度的問題所在。

由于歷史文化背景、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與目標(biāo)的不同，世界各國(guó)在房地產(chǎn)稅收法律制度的設(shè)計(jì)安排上存在著巨大的差異，若以征收稅款的范圍和環(huán)節(jié)的不同作為標(biāo)準(zhǔn)，可以將世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅收的設(shè)置劃分為對(duì)房地產(chǎn)的保有征稅、對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓征稅以及對(duì)房地產(chǎn)的取得征稅三大類。若以此種劃分方法對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收法律制度中的稅種進(jìn)行歸類，結(jié)果如下：對(duì)房地產(chǎn)的保有征稅包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅以及耕地占用稅;對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓征稅包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加;對(duì)房地產(chǎn)的取得征稅包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加。不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度在稅種結(jié)構(gòu)上存在不合理之處，那就是保有環(huán)節(jié)的稅種明顯少于轉(zhuǎn)讓與取得環(huán)節(jié)的稅種。這一現(xiàn)象所造成的不利后果是顯而易見的：一方面，房地產(chǎn)“不賣不稅、不租不稅”[6]，保有的成本極低，使得炒房、囤房的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，城市住房供不應(yīng)求;另一方面，政府無法在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)參與增值的分配，所增長(zhǎng)的財(cái)富只能由房地產(chǎn)的實(shí)際保有者獲得，這就進(jìn)一步加大了貧富差距，形成惡性循環(huán)[6]。因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行立法，將房地產(chǎn)的保有階段納入到房地產(chǎn)稅征收的范圍之內(nèi)。

3、物業(yè)稅立法的可行性分析

《中華人民共和國(guó)憲法》第六條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。”土地作為最基本的生產(chǎn)資料屬于國(guó)家和集體所有，這點(diǎn)是不會(huì)動(dòng)搖的?！段餀?quán)法》第四十七條規(guī)定：“城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。”因而，部分學(xué)者認(rèn)為“只有土地上的房屋產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有;土地是借用70年，沒有產(chǎn)權(quán)。既然沒有產(chǎn)權(quán)，征物業(yè)稅在法理上說不通”[7]，因?yàn)榉磳?duì)開征物業(yè)稅。其實(shí)，土地公有制與物業(yè)稅的存在并不沖突?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三條規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度?！弊鳛槲覈?guó)房地產(chǎn)法的基本原則之一，國(guó)有土地的有償使用改變了曾經(jīng)長(zhǎng)期實(shí)行的城鎮(zhèn)居民廉價(jià)租賃工作單位房屋居住、只有使用權(quán)而沒有房屋所有權(quán)的住房公有制，“實(shí)現(xiàn)了住房由國(guó)家所有向私人所有的轉(zhuǎn)變，城市居民住房來源和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化”[3]。這樣就使得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行稅款的征收具有了實(shí)際的意義。前文在對(duì)物業(yè)稅的概念進(jìn)行界定的時(shí)候已經(jīng)提及，物業(yè)稅的納稅主體不僅包括不動(dòng)產(chǎn)的所有者，也包括承租人等不動(dòng)產(chǎn)的占有者，相應(yīng)地，“物業(yè)稅不應(yīng)拘泥于以私有產(chǎn)權(quán)為前提這一傳統(tǒng)觀念，物業(yè)的占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)同樣也可以單獨(dú)作為物業(yè)稅課稅依據(jù)”[8]。因此，在不違背社會(huì)主義土地公有制的情況下，土地使用權(quán)作為一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，也可以為物業(yè)稅的征收提供可行性的依據(jù)。更有學(xué)者認(rèn)為，“在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，存在有房地產(chǎn)市場(chǎng)，城市國(guó)有土地可以拍賣，這里拍賣（轉(zhuǎn)讓）的是一定時(shí)期的土地的使用權(quán)……在此期間內(nèi)，實(shí)質(zhì)上產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變動(dòng)，購買房屋的居民對(duì)房產(chǎn)（包括土地）具有所有權(quán)”[9]。雖然購買房屋的居民是否對(duì)土地享有完整的所有權(quán)仍是一個(gè)有待商榷的問題，但是并不會(huì)影響國(guó)家對(duì)土地的使用權(quán)征收物業(yè)稅。

綜上所述，對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行立法具有現(xiàn)實(shí)的必要性和可行性。但是，正如蘇力教授在研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)立法的啟示時(shí)曾提出的那樣，“我們更應(yīng)注意從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的角度考察立法，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理指導(dǎo)立法司法和執(zhí)法活動(dòng)，使法律成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的內(nèi)在的、不可分割的組成部分”[10]。即便針對(duì)物業(yè)稅的立法具有現(xiàn)實(shí)的必要性和可行性，但是制度層面如何設(shè)計(jì)、具體條文如何表述等在實(shí)際操作過程中需要解決的問題必須建立在審慎思考和細(xì)致求證的基礎(chǔ)之上，充分響應(yīng)習(xí)近平主席在黨的十九大報(bào)告中提出的“推進(jìn)科學(xué)立法、民主立法、依法立法，以良法促進(jìn)發(fā)展、保障善治”的號(hào)召，以科學(xué)的態(tài)度和方法在社會(huì)公眾的參與和監(jiān)督之下依照法律的規(guī)定制定物業(yè)稅的相關(guān)制度，為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展保駕護(hù)航。

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作者簡(jiǎn)介：

劉瑤（1993-），女，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院法理學(xué)碩士研究生，主要研究方向：法學(xué)理論。