義烏市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究

■ 鐘驍勇/郭冬艷

（1.江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，南昌 330032；2.中國(guó)自然資源經(jīng)濟(jì)研究院，北京 101149）

0 引言

根據(jù)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（中辦發(fā)〔2014〕71號(hào)）要求，農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)體系。義烏市作為全國(guó)33個(gè)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)地區(qū)之一，在全力推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市中，亟待建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系。2017 年5 月23 日，原國(guó)土資源部就《中華人民共和國(guó)土地管理法( 修正案) 》公開(kāi)征求意見(jiàn)，擬制定出臺(tái)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓辦法，賦予其出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的合法權(quán)利。制定農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)將為集體建設(shè)用地交易提供一個(gè)具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)，從而避免交易價(jià)格的盲目性和不確定性。通過(guò)建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，保證國(guó)有土地和集體土地市場(chǎng)在同一制度體系下運(yùn)行，可以引導(dǎo)集體建設(shè)用地市場(chǎng)的健康發(fā)展，使集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地在一定程度上做到同權(quán)同價(jià)、同等入市，最終實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。本文作者參與了義烏農(nóng)村土地制度改革實(shí)踐，并負(fù)責(zé)開(kāi)展義烏市農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)編制研究，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法進(jìn)行了探索。這些研究和實(shí)踐為規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)秩序提供思路，為有關(guān)稅費(fèi)征收提供量化依據(jù)，為今后制定集體建設(shè)用地或城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范奠定了一定的理論基礎(chǔ)。

1 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 研究區(qū)概況

義烏市位于浙江省中部，為金華市下轄縣級(jí)市，包括稠城、福田等8個(gè)街道辦事處和佛堂、蘇溪等6個(gè)建制鎮(zhèn)，面積1105平方公里。本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍是義烏市行政區(qū)范圍內(nèi)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為商服、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)等用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地。

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

(1)實(shí)地調(diào)研資料。通過(guò)對(duì)義烏市776個(gè)行政村（居委會(huì)）進(jìn)行實(shí)地入戶調(diào)研，選取了387個(gè)分別用于商服、工業(yè)和公共設(shè)施用地用途的估價(jià)樣點(diǎn)，獲取了各樣點(diǎn)年租金、年收入、占地和建筑面積、流轉(zhuǎn)時(shí)間以及已使用年限等相關(guān)交易市場(chǎng)資料。

(2)基準(zhǔn)地價(jià)資料。前往義烏市國(guó)土資源局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所進(jìn)行調(diào)研，收集了包括農(nóng)村集體建設(shè)用地入市交易臺(tái)賬、農(nóng)村集體建設(shè)用地及地上房屋出租資料、義烏市征地區(qū)片綜合地價(jià)（2018年），以及房屋造價(jià)和重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料。

(3)圖件資料。收集了包括義烏市土地利用總體規(guī)劃圖、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、義烏市行政區(qū)劃圖、土地利用現(xiàn)狀圖、遙感影像圖、建制鎮(zhèn)地籍圖等圖件資料；各種管線圖（供水管線分布圖、排水管線分布圖、供氣管線分布圖等）。

2 研究方法

2.1 地價(jià)內(nèi)涵

由于目前沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)文件對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地概念進(jìn)行界定，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014），結(jié)合義烏市農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)的工作要求，本研究將集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)概念界定為：義烏市行政區(qū)域范圍內(nèi)，在現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)、公共管理和公共服務(wù)等用途，分別評(píng)估確定某一估價(jià)期日全國(guó)人大授權(quán)暫時(shí)調(diào)整土地管理法試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定最高使用年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)域的平均價(jià)格。使用年期——商服用地40年，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地50年，公共管理與公共服務(wù)用地50年；開(kāi)發(fā)程度——五通一平（通路、通電、通上水、通下水、通訊及土地平整）；容積率——商服用地2.0、工業(yè)用地1.6、公共管理與服務(wù)用地1.5；估價(jià)基準(zhǔn)日——2018年1月1日①2017年10月，義烏市人民政府已正式印發(fā)《義烏市農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價(jià)》，為促進(jìn)宅基地有償使用、退出和抵押貸款提供支撐服務(wù)，故此次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍不包含宅基地。。

2.2 研究思路

在義烏市集體建設(shè)用地分類定級(jí)的基礎(chǔ)上，參考《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507—2014）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014）及其他法規(guī)文件，結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，充分考慮農(nóng)村集體建設(shè)用地在估價(jià)過(guò)程中的使用權(quán)內(nèi)涵不同、缺乏有效的市場(chǎng)交易歷史資料、交易進(jìn)行的不充分等特點(diǎn)，根據(jù)所收集到的資料內(nèi)容，在劃分區(qū)域內(nèi)土地質(zhì)量級(jí)別的基礎(chǔ)上，通過(guò)以下兩種方法測(cè)算集體建設(shè)用地地價(jià)水平：①根據(jù)區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地交易資料，采用市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本逼近法評(píng)估集體建設(shè)用地地價(jià)水平；②全面分析國(guó)有和集體建設(shè)用地價(jià)格實(shí)現(xiàn)差異，以國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)，采用修正法評(píng)估集體建設(shè)用地地價(jià)；并采用算術(shù)平均值評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

2.3 評(píng)價(jià)單元的確定

由于集體建設(shè)用地具有定級(jí)面積大、建設(shè)用地分散的特點(diǎn)，本次農(nóng)村集體建設(shè)用地定級(jí)單元采用差異單元網(wǎng)格法進(jìn)行劃分：中心城區(qū)以10m×10m網(wǎng)格為基本單元，其他區(qū)域以50m×50m為基本單元。級(jí)別界限是以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，采用具有地域突變特征的自然界限和人工界限確定。根據(jù)義烏市農(nóng)村集體建設(shè)用地頻率直方圖的分布規(guī)律，選擇頻率分布突變處作為不同土地級(jí)別之間的界限，并咨詢有關(guān)專家，初步將商服用地劃分為7個(gè)級(jí)別，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地劃分為3個(gè)級(jí)別，公共管理與公共服務(wù)用地劃分為7個(gè)級(jí)別。詳見(jiàn)表1至表3。

表1 義烏市農(nóng)村集體建設(shè)用地商服用地定級(jí)單元分值區(qū)間

表2 義烏市農(nóng)村集體建設(shè)用地工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地定級(jí)單元分值區(qū)間

表3 義烏市農(nóng)村集體建設(shè)用地公共管理與公共服務(wù)用地定級(jí)單元分值區(qū)間

2.4 樣點(diǎn)地價(jià)估算方法

2.4.1 測(cè)算方法的確定

目前農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范尚未出臺(tái)，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估規(guī)程仍是最為可靠的理論依據(jù)，常用的市場(chǎng)比較法、收益還原法以及成本法經(jīng)歷了多年完善與實(shí)踐檢驗(yàn)，各項(xiàng)估價(jià)技術(shù)與規(guī)程經(jīng)得起實(shí)踐操作中的反復(fù)推敲，更為關(guān)鍵的是適用條件符合義烏市土地利用現(xiàn)狀。

2.4.1.1 市場(chǎng)比較法

通過(guò)調(diào)查2017—2018年義烏市集體建設(shè)用地使用權(quán)交易情況，為了保證樣點(diǎn)在區(qū)域和用途上的均勻性，經(jīng)選擇剔除，選擇符合要求的樣點(diǎn)參與基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算。利用轉(zhuǎn)讓資料計(jì)算地價(jià)的公式為：P=PT/S，（P—轉(zhuǎn)讓宗地單位面積地價(jià)，PT—土地轉(zhuǎn)讓方獲取的資金或?qū)嵨铿F(xiàn)值，S—轉(zhuǎn)讓宗地總面積）。

2.4.1.2 收益還原法

近年來(lái)，義烏市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的宅基地上房屋出租作為商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)、小型加工廠使用的比例很高，且租金收益與臨近國(guó)有土地趨同。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508—2014）規(guī)定，收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地估價(jià)，總體上看適用于四種情形的土地估價(jià)：一是能夠出租或者自己作為場(chǎng)地使用的土地；二是出租或自己使用的農(nóng)業(yè)、林業(yè)生產(chǎn)等用地；三是出租或自己使用已有建筑物的土地；四是自己經(jīng)營(yíng)的企業(yè)用地，如食品、電廠等用地。因此義烏市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的這幾種集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估可參照收益還原法進(jìn)行。通過(guò)調(diào)研收集的商服樣點(diǎn)均有租金收益，符合收益還原法的測(cè)算要求。計(jì)算公式為：樣點(diǎn)地價(jià)=土地年純收益/（土地還原利率×土地面積）。

2.4.1.3 成本逼近法

城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（G B/T 18508—2014）規(guī)定，土地市場(chǎng)發(fā)育滯后、鮮有交易或新開(kāi)發(fā)的地區(qū)適用于成本逼近法。使用成本逼近法還需具備一個(gè)基本前提，就是估價(jià)對(duì)象土地的取得方式、開(kāi)發(fā)方式和利用方式必須與周邊土地具有相似性。義烏市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外以及偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租等交易情況相對(duì)城區(qū)范圍來(lái)說(shuō)要少很多，周邊可參照的土地多為農(nóng)用地、工業(yè)用地以及基礎(chǔ)設(shè)施用地，這些用地類型均適用成本逼近法來(lái)測(cè)算地價(jià)。因此，從充分考慮保護(hù)農(nóng)民集體權(quán)益價(jià)值角度出發(fā)，采取穩(wěn)健的評(píng)價(jià)思路，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外以及偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)適用于采取成本逼近法測(cè)算。

2.4.2 測(cè)算參數(shù)的確定

經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：城市規(guī)劃區(qū)為年租金的1%～2.5%，集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)為0～1%，村莊建設(shè)區(qū)為0。

經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)：一般為建筑物重置價(jià)的2%。

房屋年保險(xiǎn)費(fèi)：義烏市目前的集體建設(shè)用地上房屋出租過(guò)程中一般沒(méi)有保險(xiǎn)費(fèi)用發(fā)生，所以在房屋出租的總費(fèi)用中不計(jì)入保險(xiǎn)費(fèi)。

稅費(fèi)：根據(jù)樣本調(diào)查結(jié)果分析，目前義烏市中心城區(qū)和部分建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)出租用于商業(yè)用途的集體建設(shè)用地繳納了增值稅、教育附加費(fèi)和城建稅，其他地區(qū)的集體建設(shè)用地大多未繳納相關(guān)稅費(fèi)。

折舊費(fèi)：根據(jù)實(shí)地調(diào)查和專家咨詢意見(jiàn)，義烏市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作中，對(duì)房屋的折舊采用直線折舊法確定折舊費(fèi)。

參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014）中推薦還原利率計(jì)算方法，義烏市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中采用土地純收益與價(jià)格比率法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法對(duì)土地還原利率進(jìn)行測(cè)算，最終確定義烏市集體建設(shè)用地土地還原利率為6%。由于房屋價(jià)值隨使用時(shí)間的推移在不斷耗損，折舊因素較多，投資風(fēng)險(xiǎn)大于土地，因此房屋還原利率一般高出土地還原率2～3個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)征詢專家意見(jiàn)，最終確定義烏市集體建設(shè)用地上房屋還原利率為8%。

2.4.3 樣點(diǎn)地價(jià)修正

樣點(diǎn)地價(jià)需進(jìn)行出讓年期、容積率和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正②由于本次評(píng)估選擇的樣點(diǎn)絕大多數(shù)為正常交易情況，不需進(jìn)行交易情況修正；所收集的資料基本為近兩年資料，地價(jià)水平變化不大，不需進(jìn)行估價(jià)期日修正。。具體修正方法如下。

2.4.3.1 出讓年期修正

評(píng)估的樣點(diǎn)地價(jià)部分是無(wú)限年期的地價(jià)，按照改革要求，需要修正到政策規(guī)定的最高出讓年期。計(jì)算公式為：

式（1）中：Vm——最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格；

2.4.3.2 容積率修正

由于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)樣點(diǎn)較少，且各級(jí)別容積率差別不大，對(duì)地價(jià)影響較小，因此無(wú)需對(duì)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行容積率修正。按照容積率修正系數(shù)理論建立容積率修正體系，分別測(cè)算了商服、公共管理與公共服務(wù)用地典型樣點(diǎn)的容積率修正系數(shù)。有了平均容積率和修正系數(shù)即可獲取不同用途某一容積率下的樣本地價(jià)。

2.4.3.3 基礎(chǔ)設(shè)施配套修正

由于調(diào)查樣點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度并不完全一致，因此需將調(diào)查樣點(diǎn)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)條件下的地價(jià)水平。具體修正方法是：以基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度為基準(zhǔn)，分析對(duì)比樣點(diǎn)地價(jià)的差異，根據(jù)不同開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)費(fèi)用的修正標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行加減修正。

2.4.4 樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)

為了保證基準(zhǔn)地價(jià)能客觀反映該區(qū)域地價(jià)的總體趨勢(shì)，本次評(píng)估選用均方差檢驗(yàn)對(duì)樣本的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，剔除異常值后的合格樣點(diǎn)為358個(gè)。

2.5 基準(zhǔn)地價(jià)修正

2015年2月27日，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)正式授權(quán)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)地區(qū)暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《土地管理法》《房地產(chǎn)管理法》關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的有關(guān)規(guī)定。義烏市按照《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（中辦發(fā)〔2014〕71號(hào)）和《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕35號(hào)）等文件精神和要求，制定了以《義烏市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）》為核心的一系列政策，通過(guò)制度體系賦予了農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同等的權(quán)利和義務(wù)。但是，政策落地過(guò)程中由于配套制度不健全、集體土地市場(chǎng)發(fā)育不充分等因素，實(shí)踐中二者的價(jià)值還無(wú)法真正對(duì)等。因此，找出國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的差異就是運(yùn)用修正法評(píng)估的關(guān)鍵所在。

2.5.1 修正步驟

首先，根據(jù)本次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的評(píng)估內(nèi)涵和評(píng)估期日，對(duì)同一級(jí)別和區(qū)位國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行容積率和開(kāi)發(fā)程度等相關(guān)修正，得出相應(yīng)集體建設(shè)用地條件下的國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。其次，以集體與國(guó)有建設(shè)用地在政策支持度和交易完善度方面的差異為依據(jù)，采用特爾斐法評(píng)估出不同用途集體建設(shè)用地的差異性修正系數(shù)。最后，根據(jù)修正系數(shù)求取農(nóng)村集體建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。

2.5.2 修正指標(biāo)體系

根據(jù)集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地實(shí)際情況，在對(duì)評(píng)估區(qū)域集體建設(shè)用地價(jià)格產(chǎn)生重要影響的各種客觀因素進(jìn)行歸納分析的基礎(chǔ)上，經(jīng)專家論證，共選擇了政策支持、交易行為等2個(gè)修正因素、4個(gè)修正因子（表4）構(gòu)建集體建設(shè)用地修正因素因子體系。利用特爾斐法來(lái)確定集體建設(shè)用地的修正系數(shù)。

表4 集體建設(shè)用地修正因素因子體系

2.5.2.1 政策支持修正

在我國(guó)，國(guó)有土地和集體土地產(chǎn)權(quán)的不平等關(guān)系長(zhǎng)期存在。國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)30年來(lái)的發(fā)展，已經(jīng)形成了以《土地管理法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》為核心的法律法規(guī)體系，并逐步建立健全了規(guī)劃利用、產(chǎn)權(quán)登記、價(jià)格管理和收益分配等一系列配套制度。而農(nóng)村集體土地市場(chǎng)的發(fā)育還處于初期階段，盡管農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，集體建設(shè)用地入市逐步走向規(guī)范，但與國(guó)有土地相比，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在政策支持程度方面還有較大的差距，因此需要對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行政策支持修正。

2.5.2.2 交易行為修正

交易行為修正主要包括交易主體和市場(chǎng)接受度兩個(gè)方面。根據(jù)原國(guó)土資源部印發(fā)的《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則》，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組或農(nóng)民集體授權(quán)的土地股份合作社和專營(yíng)公司是入市主體。從全國(guó)試點(diǎn)地區(qū)的改革實(shí)踐看，入市交易主體不盡相同，但總體上農(nóng)村集體組織的經(jīng)營(yíng)管理水平與政府相比還有較大的差距。此外，集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)發(fā)育滯后，沒(méi)有健全的價(jià)格體系和完善的監(jiān)管制度做保障，致使交易時(shí)的可信賴度不高，市場(chǎng)接受程度較低，從而使集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地在交易中還存在著較大差異。因此，需要對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行交易行為修正。

表5 農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表（商服用地）單位：元/m2

3 結(jié)果分析

3.1 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果

3.1.1 集體商服用地基準(zhǔn)地價(jià)

以修正法、市場(chǎng)比較法和收益還原法等三種方法計(jì)算結(jié)果的算術(shù)平均值為基礎(chǔ)，經(jīng)專家論證，最終確定義烏全市農(nóng)村集體商服用地的平均基準(zhǔn)地價(jià)（表5）。

3.1.2 集體工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)

由于樣點(diǎn)較少,無(wú)法采用樣點(diǎn)法等市場(chǎng)資料計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)，故以成本法和修正法為基礎(chǔ)確定全市農(nóng)村集體工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)（表6）。

表6 農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表（工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地）單位：元/m2

3.1.3 公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)

根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)確定原則，在公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)計(jì)算中，以修正法、收益還原法和成本法等三種方法計(jì)算結(jié)果的算術(shù)平均值為基礎(chǔ)，經(jīng)專家分析論證，最終確定全市公共管理與公共服務(wù)用地的基準(zhǔn)地價(jià)（表7）。

表7 農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表（公共管理與公共服務(wù)用地）單位：元/m2

表8 三類用地的地價(jià)級(jí)差對(duì)比

圖1 集體和國(guó)有商服用地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比

3.2 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果分析

3.2.1 基準(zhǔn)地價(jià)水平分析

從表8中可以看出，各類別土地的基準(zhǔn)地價(jià)都具有明顯的正級(jí)差，即高級(jí)別級(jí)差明顯大于低級(jí)別級(jí)差。其中商服地價(jià)級(jí)差最大，級(jí)差變幅為150～2450元/平方米；公共管理用地級(jí)差次之，變幅為55～235元/平方米；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地第三，變幅為90～180元/平方米。在各類用地表現(xiàn)上，商服用地各級(jí)別地價(jià)降幅依次遞減，公共管理和公共服務(wù)用地和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)變化則較為平緩。

3.2.2 集體與國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比分析

國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是城市土地市場(chǎng)的睛雨表，是土地市場(chǎng)體系中最具代表性和敏感性的要素，在一定程度上反映了區(qū)域土地市場(chǎng)的供求狀況。義烏市國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日是2015年8月1日，需要將其修正到2018年1月1日后，再與全市的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行對(duì)比（圖1—圖3）。

由于集體建設(shè)用地權(quán)屬性質(zhì)不同、交易市場(chǎng)不完善，因而其價(jià)格體現(xiàn)得不充分。從整體看，在同一時(shí)點(diǎn)上，集體商服地價(jià)在730～7120元/平方米，國(guó)有商服用地價(jià)格在800～9010元/平方米（圖1）；集體公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)在485～1245元/平方米，國(guó)有公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)在485～1145元/平方米（圖2）；集體工礦地價(jià)在450～720元/平方米，國(guó)有工礦地價(jià)在495～830元/平方米（圖3）。在同一地類相對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別上，集體商服地價(jià)相當(dāng)于國(guó)有商服地價(jià)的79.02%～91.25%；集體公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)相當(dāng)于國(guó)有公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)的98.18%～108.73%；集體工礦地價(jià)相當(dāng)于國(guó)有工礦地價(jià)的66.18%～86.75%?？傮w上看，除公共管理與公共服務(wù)用地外，商服和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平普遍高于集體建設(shè)用地。追根溯源，還是由于現(xiàn)行法律制度體系尚未賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地完整的使用權(quán)能，造成集體土地市場(chǎng)發(fā)育滯后，加之農(nóng)村人口密度、人流量和消費(fèi)水平較低，資本進(jìn)入鄉(xiāng)村的意愿不高，導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地總體價(jià)格水平偏低。

圖2 集體和國(guó)有公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比

圖3 集體和國(guó)有工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比

4 結(jié)論

根據(jù)上述分析結(jié)果可以得出以下三個(gè)結(jié)論：

第一，修正法可作為集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估的有效手段。國(guó)有建設(shè)用地常用的市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本逼近法都涉及到稅費(fèi)、還原率等具體的估價(jià)參數(shù)，與之相比，處于市場(chǎng)發(fā)育初期的農(nóng)村集體建設(shè)用地評(píng)估參數(shù)不好把握，比如稅費(fèi)能否參照國(guó)有建設(shè)用地也沒(méi)有相關(guān)規(guī)定。本文采用樣點(diǎn)法和修正法結(jié)合的方式評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，既符合城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估的內(nèi)在機(jī)理，一定程度上也能反映出目前集體與國(guó)有土地的價(jià)值差異，有效彌補(bǔ)了單純照搬城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估方法存在的不足，可在未來(lái)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè)中發(fā)揮更為重要的作用。

第二，集體與國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)差異明顯。義烏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步早，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)育較為成熟，農(nóng)村集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用條件優(yōu)越，但價(jià)格仍低于國(guó)有建設(shè)用地。這說(shuō)明除了區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等左右土地價(jià)格的因素外，法律政策制度在土地價(jià)格形成中的作用也日益顯化。

第三，從義烏市農(nóng)村集體建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估值和不同級(jí)別的變化幅度看，結(jié)果基本符合地方實(shí)際，表明通過(guò)借鑒城鎮(zhèn)土地定級(jí)和估價(jià)的技術(shù)流程和主要方法開(kāi)展集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。