公允價(jià)值計(jì)量及其應(yīng)用問題
——以Y公司為例

(重慶理工大學(xué) 重慶 400054)

一、公允價(jià)值的概念

公允價(jià)值是指熟悉市場(chǎng)情況的買賣雙方在公平交易和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，熟悉市場(chǎng)情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括：已出租的土地使用權(quán)、建筑物以及持有并準(zhǔn)備升值轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

(一)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的對(duì)比分析

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，滿足特定條件的可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

1.成本模式

在成本模式下，企業(yè)應(yīng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，應(yīng)按期計(jì)提折舊或攤銷，若存在減值跡象的，還需對(duì)其進(jìn)行測(cè)試，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定對(duì)其計(jì)提減值準(zhǔn)備。在該模式下，投資性房地產(chǎn)不會(huì)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響，因此不會(huì)對(duì)企業(yè)利潤造成大幅波動(dòng)，且由于不會(huì)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，也降低了企業(yè)操縱利潤的可能。

2.公允價(jià)值模式

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在該模式下，企業(yè)不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，也不必進(jìn)行減值測(cè)試，但需要在資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)來調(diào)整其賬面價(jià)值，將二者的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

三、Y公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的影響分析

Y公司1997年在深圳證券交易所掛牌上市。Y公司專注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，業(yè)務(wù)覆蓋購物中心、城市綜合體、高端綜合項(xiàng)目等。為建設(shè)并加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)板塊的核心競(jìng)爭(zhēng)力，公司開始重點(diǎn)整合各類商業(yè)資源，構(gòu)建起成熟的全價(jià)值鏈業(yè)務(wù)模式，致力于為投資人實(shí)現(xiàn)最大的價(jià)值回報(bào)。近年來，公司所持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量迅速攀升，其對(duì)投資性房地產(chǎn)以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方式所提供的會(huì)計(jì)信息可靠性有所下降，已難以恰當(dāng)?shù)胤从彻镜呢?cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。為了能更加客觀、真實(shí)地反映公司所持有的投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，提升公司財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性及可靠性，公司決定于2014年1月1日對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，并對(duì)2013年12月31日的財(cái)務(wù)報(bào)表金額進(jìn)行追溯調(diào)整。

(一)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

首先，2012—2013年，Y公司的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其占資產(chǎn)的總比重分別為28.97%、28.51%。在2014年1月1日改用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值有較大幅度的提升，占資產(chǎn)的總比重約50%；同時(shí)，對(duì)2013年的報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后，投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)的總比重從28.51%上升到40.17%，至2014年底該占比達(dá)50.65%。這是由于Y公司的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目位于北京、上海等重點(diǎn)城市的核心區(qū)域，上述區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，且近年來房地產(chǎn)行情持續(xù)高漲，擁有較好的市場(chǎng)環(huán)境，房產(chǎn)的公允價(jià)值遠(yuǎn)高于其歷史成本，所以該公司的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量改用公允價(jià)值模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值及其占資產(chǎn)總比重都大幅增加。

其次，Y公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量改用公允價(jià)值模式后，對(duì)2013年報(bào)表金額的追溯調(diào)整使得公司的遞延所得稅負(fù)債從8 286.0萬元增長至43 301.6萬元，增加了35 015.6萬元。這是由于會(huì)計(jì)上對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升進(jìn)行了確認(rèn)，而稅法上對(duì)此收益不予以確認(rèn)，雖然不會(huì)對(duì)該公司當(dāng)期所得稅造成影響，但會(huì)形成遞延所得稅負(fù)債，使得公司未來期間的稅負(fù)增加。同時(shí)，公司資產(chǎn)負(fù)債表上出現(xiàn)“其他綜合收益”這一項(xiàng)目，這是因?yàn)樵诠蕛r(jià)值計(jì)量模式下，公司的存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加。

(二)對(duì)利潤表的影響

Y公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量時(shí)，需要對(duì)其進(jìn)行折舊與攤銷，而采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，按照準(zhǔn)則規(guī)定，不對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊與攤銷，調(diào)減因計(jì)提折舊與攤銷的管理費(fèi)用6 663.3萬元，調(diào)增因折舊與攤銷減少的利潤6 663.3萬元。由于此后公司將不再對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊與攤銷，管理費(fèi)用的減少削弱了“稅盾效應(yīng)”，公司因此會(huì)間接承擔(dān)更多的稅負(fù)。此外，本次計(jì)量模式的變更使得公司投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大幅度上升，2013年的凈利潤從調(diào)整前的18 794.5萬元增加到35 526.7萬元，其向上波動(dòng)幅度約為90%，此舉動(dòng)對(duì)凈利潤起到了美化作用。2014年雖然投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值有所上升，但公司的利潤卻有所下降，出現(xiàn)了虧損，這可能是由于該公司在上海松江路的項(xiàng)目未能正常開業(yè)所導(dǎo)致的，如果沒有投資性房地產(chǎn)價(jià)值的上漲，公司的凈利潤還會(huì)進(jìn)一步下跌。所以，在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)可能會(huì)對(duì)公司的利潤造成不小的波動(dòng)，使公司的利潤變得難以預(yù)測(cè)。

(三)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

Y公司投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價(jià)值模式計(jì)量后：(1)公司的資產(chǎn)規(guī)模增幅相較于負(fù)債較大，資產(chǎn)負(fù)債率從59.6%降至52.7%，公司的償債能力有所改善；(2)公司的賬面利潤高于成本模式，所以導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率有所上升；且在公允價(jià)值模式下，企業(yè)不需要計(jì)提折舊或攤銷，為公司節(jié)省了部分管理費(fèi)用，且投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值有所上升，這些因素使得凈利潤賬面上翻了近一倍，銷售凈利率從27.24%躍升至52.5%，公司的盈利能力也有所提升。(3)公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降了1.56%，但變動(dòng)幅度不大，這可能是由于近兩年公司設(shè)法挺進(jìn)上海商業(yè)項(xiàng)目所導(dǎo)致的。但是，以上各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化僅僅是由于公司的投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更帶來的結(jié)果，而公司的業(yè)務(wù)并未發(fā)生本質(zhì)改變。

四、對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的建議

(一)構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)

要讓公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中最理想地應(yīng)用就必須具備公開、活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，但我國目前投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不成熟，沒有像其他金融工具那樣活躍的交易市場(chǎng)，其公允價(jià)值的準(zhǔn)確獲得有一定難度。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代背景下，我們應(yīng)充分利用網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行信息集成，構(gòu)建房地產(chǎn)交易系統(tǒng)及行業(yè)數(shù)據(jù)庫，以便及時(shí)傳輸公允價(jià)值計(jì)量所需的公開信息，大力推進(jìn)信息資源公開化。

(二)完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅說明了公允價(jià)值的概念，而對(duì)于其相關(guān)的具體用法，并沒有做詳細(xì)的規(guī)定和說明，而制定出更加詳細(xì)、具體的公允價(jià)值準(zhǔn)則是該領(lǐng)域深入發(fā)展的必經(jīng)之路。所以，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中應(yīng)制定適合我國國情的專門公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，應(yīng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量問題進(jìn)一步規(guī)范和完善，使得公允價(jià)值的運(yùn)用更具理論性及可操作性。例如，加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的制度及法律建設(shè)，使得公允價(jià)值相關(guān)問題，有理論支持、有法律依據(jù)，防止利用公允價(jià)值進(jìn)行舞弊的行為發(fā)生。

(三)提高財(cái)會(huì)人員職業(yè)素養(yǎng)

使用公允價(jià)值計(jì)量模式核算投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)增加財(cái)會(huì)人員的工作量以及工作難度，這就對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。如利用估值技術(shù)來確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，離不開對(duì)未來事項(xiàng)和不確定性的主觀判斷。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)會(huì)人員的技能培訓(xùn)，定期舉行專業(yè)知識(shí)講座并進(jìn)行技能考核，以提高其專業(yè)能力。