老齡化背景下養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題與對(duì)策研究

(武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 湖北 武漢 430000)

一、引言

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按國(guó)際人口學(xué)會(huì)制定的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已于2000年進(jìn)入老齡化社會(huì)。由于我國(guó)特殊的國(guó)情，導(dǎo)致我國(guó)老齡化趨勢(shì)呈現(xiàn)出老齡人口規(guī)模大、發(fā)展快、空巢現(xiàn)象嚴(yán)重等特點(diǎn)，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，醫(yī)療系統(tǒng)也在不斷完善，我國(guó)老齡化進(jìn)程也在不斷加快。

在我國(guó)老齡化進(jìn)程加快，家庭養(yǎng)老無(wú)法滿足老人需求的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)的興起是必然結(jié)果。而我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)目前正處于初期發(fā)展階段，由于種種原因，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展緩慢，研究養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展所面臨的問題并提出針對(duì)性建議有利于養(yǎng)老地產(chǎn)健康快速發(fā)展，有利于我國(guó)應(yīng)對(duì)發(fā)展迅速的社會(huì)老齡化。

二、老齡化及養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

(一)我國(guó)老齡化現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析

我國(guó)于2000年進(jìn)入老齡化社會(huì)，目前老齡化程度較輕，現(xiàn)處于老齡化的初級(jí)階段。根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，到2016年底，日本、德國(guó)、美國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、新加坡這6個(gè)國(guó)家65歲及以上的人口占總?cè)丝诘陌俜直确謩e為26.57%、21.27%、15.03%、19.35%、18.35%、12.29%。在我國(guó)，該數(shù)據(jù)為10.8%，這表明我國(guó)老齡化程度較發(fā)達(dá)國(guó)家來說更輕，與新加坡的數(shù)據(jù)較為相近。但不能忽視的是我國(guó)人口數(shù)量為世界之最，人口基數(shù)大使我國(guó)老齡人口表現(xiàn)出規(guī)模大，增長(zhǎng)速度快的特點(diǎn)。

(二)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、日本、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家早已進(jìn)入老齡化社會(huì)，且其老齡化發(fā)展趨勢(shì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致，這使得這些國(guó)家在應(yīng)對(duì)老齡化問題時(shí)，有足夠的時(shí)間和資金去完善相應(yīng)政策和發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

美國(guó)于二十世紀(jì)中葉進(jìn)入老齡化社會(huì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1950年，美國(guó)有1 227萬(wàn)人年齡達(dá)到或者超過65歲，占比8.1%，美國(guó)從此進(jìn)入老齡化。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)根據(jù)護(hù)理服務(wù)的不同可以分為四種。第一種類型是獨(dú)立生活社區(qū)，適合生活能夠自理的老年人。第二種類型是協(xié)助生活社區(qū)，適合生活不能完全自理的老年人。第三種類型是醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老院，適合需要康復(fù)治療的老年人。第四種類型是持續(xù)護(hù)理社區(qū)，適合生活自理沒問題但希望在未來自理能力下降時(shí)不愿更換住所的老年人。

1970年，日本65歲及以上人口總數(shù)達(dá)到了717萬(wàn)人，占比為7.03%，日本進(jìn)入老齡化社會(huì)。日本的養(yǎng)老地產(chǎn)多種多樣，主要可以分為兩大類，一種是“兩代居”，提供老少多代人共同生活的居住空間，有助于老年人與人交流，保持心理健康；另一種是養(yǎng)老院，其中又分為公立、低費(fèi)和自費(fèi)三種，不同類型的養(yǎng)老院所提供的服務(wù)不完全相同，適合具備不同自理能力和經(jīng)濟(jì)狀況的老年人根據(jù)需要選擇。

(三)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，不少資本都參與其中，包括地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)、外資投資企業(yè)等等。這些資本的注入使得我國(guó)出現(xiàn)了各種養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大多集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，面向經(jīng)濟(jì)水平較高的老人，沒有形成規(guī)模和系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式。例如，北京萬(wàn)科幸福匯、上海21城孝賢坊、匯晨老年公寓等等。而目前比較成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要有上海親和源以及北京太陽(yáng)城。

上海親和源項(xiàng)目屬于高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，在融資方面，由于前期效益不高，親和源曾抵押公寓所有權(quán)以獲得銀行資金。在運(yùn)營(yíng)方面，親和源主要采用了會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)模式，開發(fā)商持有公寓產(chǎn)權(quán)，入住的老年人通過會(huì)員得到老年公寓的使用權(quán)。上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)員費(fèi)比較昂貴，經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)不到一定水平的老年人無(wú)法入住其中享受高質(zhì)量的晚年生活，即便如此，該項(xiàng)目目前也只是基本實(shí)現(xiàn)收支平衡。

北京太陽(yáng)城項(xiàng)目包含了多種類型住宅，以及醫(yī)療中心、文化中心、購(gòu)物中心、物業(yè)管理等等配套設(shè)施。在北京太陽(yáng)城有四種居住和養(yǎng)老方式，第一種是購(gòu)買式，是指老年人購(gòu)買了住宅的所有權(quán)；第二種是租賃式，是指老年人按月繳納租金，可以租住在老年公寓；第三種是安養(yǎng)式，是指生活不能自理或者生活不能完全自理的老年人在老年公寓可以接受醫(yī)療護(hù)理和康復(fù)訓(xùn)練等養(yǎng)老服務(wù)；第四種是度假式，是指老年人采用到各個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的地方度假的方式來安享晚年。太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格昂貴，要求入住的老年人具備較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這導(dǎo)致其只有銀齡公寓反響較好，其他的項(xiàng)目反響一般。

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在仍舊在摸索中前進(jìn)，市場(chǎng)制度尚未完善，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)并未形成規(guī)模，也沒有可以復(fù)制的成功商業(yè)模式，在我國(guó)老齡化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，老齡人口越來越多的情況下，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。

三、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題分析

(一)融資渠道不通暢

目前，我國(guó)不少養(yǎng)老地產(chǎn)是由敬老院等轉(zhuǎn)化而來，這些養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源主要是政府提供財(cái)政支持，而其他的商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)資金來源主要是銀行抵押貸款或者是企業(yè)自有資金。來自政府、銀行、企業(yè)自身的資金成了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)目前主要的資金來源，融資渠道十分狹窄。

(二)運(yùn)營(yíng)模式不成熟

從運(yùn)營(yíng)主體的角度來看，我國(guó)各種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均不成熟，而大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也是由開發(fā)商投資開發(fā)之后，仍舊由開發(fā)商進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

從盈利的角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利方式大致有五種。第一種是銷售產(chǎn)權(quán)的方式，這種方式有利于開發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)回籠資金，使得項(xiàng)目周期縮短，風(fēng)險(xiǎn)也大大下降。第二種是出租公寓和服務(wù)的方式，這種方式使得投資回收期長(zhǎng)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，一般企業(yè)無(wú)法承受。第三種是租售結(jié)合的方式，有利于開發(fā)商資金收回和降低風(fēng)險(xiǎn)，有利于項(xiàng)目的良性循環(huán)，但出租與銷售的比例不好確定，北京太陽(yáng)城就是采用這種方式。第四種是會(huì)員制的方式，這種方式同樣可以使開發(fā)商迅速回收資金，縮短資金的回收期，同時(shí)老年人能夠持續(xù)享有高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，如上海親和源。第五種是反向抵押的方式，由于這一方式依賴于強(qiáng)有力的金融機(jī)構(gòu)和完善的政策制度，所以在我國(guó)這種方式運(yùn)用得很少。

(三)市場(chǎng)劃分不清晰

一方面，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多都針對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高的老年人群體，不論是出售產(chǎn)權(quán)、出售會(huì)籍還是住宅租賃，收費(fèi)都比較高，并非廣大的經(jīng)濟(jì)水平一般的老年人群體所能承受；另一方面，現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)大多針對(duì)的是具有一定生活自理能力的老年人，針對(duì)沒有生活自理能力的老年人和需要持續(xù)照護(hù)的老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)很少，而這部分老年人才是急需養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的群體。

四、結(jié)論與對(duì)策建議

我國(guó)老齡化趨勢(shì)明顯，老齡人口基數(shù)大、發(fā)展快，而目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)正是起步階段，因此養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)可謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)所面臨的問題，提出以下建議：

(一)拓寬融資渠道

首先是要爭(zhēng)取更多的政策性融資，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)積極與政府溝通，建立合適的融資和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。其次是中小企業(yè)需要拓寬銀行貸款融資渠道，如組團(tuán)尋求貸款、申請(qǐng)政策性貸款等等。再次是尋求信托、債券、保險(xiǎn)資金等資本的支持，資本市場(chǎng)的資金無(wú)疑是充足的，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的未來也是極具潛力的，通過合適的方式將資本市場(chǎng)資金引入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，可以擴(kuò)大養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道，也有利于資本市場(chǎng)發(fā)展。最后是挖掘老年人的資金潛力，如“以房養(yǎng)老”方式，這種方式需要注意結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理。

(二)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中，產(chǎn)生了幾種典型的運(yùn)營(yíng)模式，但這些并未形成可模仿的成功范式。養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合了地產(chǎn)和老年人福利，由于老年人需求和其退休資金的特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)也比普通地產(chǎn)要復(fù)雜。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，后期配套服務(wù)與前期產(chǎn)品銷售同樣重要，如何創(chuàng)新和選擇合適的運(yùn)營(yíng)模式，關(guān)系到養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利和可持續(xù)發(fā)展，投資開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行積極探索。

(三)細(xì)分市場(chǎng)需求

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需要對(duì)消費(fèi)者的不同需求進(jìn)行細(xì)分，這有助于為老年人提供專業(yè)的合適的產(chǎn)品和服務(wù)。根據(jù)老年人的身體健康狀況、經(jīng)濟(jì)水平等細(xì)分市場(chǎng)，企業(yè)不能只盯準(zhǔn)高收入老年人群體，以期獲得高利潤(rùn)，一般收入水平的老年人群體才是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。