貨幣政策對房地產價格的調控的影響分析

袁野

（河南城建學院，河南 平頂山 467000）

一、我國貨幣供應量與房地產價格的綜述

截至2019年3月底，中國廣義貨幣供應量仍然遠超美國和日本的總量。目前，雖然我國經濟增速放緩、外匯儲備凈減少、人民幣貶值壓力較大，但廣義貨幣供應量增速卻依然保持8%左右。在貨幣供應量迅速增長的同時，房地產市場價格也不斷攀升，房價上漲的速度已然超過了居民可支配收入的增速，導致大部分民眾購房越來越困難，更糟糕的是存在不法投機者向房地產投入大額資金，造成房子供不應求的假現，哄抬房價，對房地產市場的正常秩序造成了嚴重干擾。隨著房地產市場的膨脹，商業(yè)銀行為了獲得更多的利潤必然減少超額準備金。此外，巨大的信貸擴張擴大了貨幣供應量，從而刺激了房地產業(yè)的投機需求，進一步造成房價大幅上升，甚至可能會導致房地產市場泡沫。

二、實證分析

（一）建模檢驗

本文選擇廣義貨幣供應量（M2）、準貨幣供應量（QM）、商品房銷售均價（CMSP）、房地產開發(fā)投資額（REDI）、人均可支配收入（BBI）、銀行同業(yè)間拆借利率（SBR）以及國內生產總值（GDP）作為研究變量，建立VAR模型來分析貨幣供應量對房價的影響。

首先對所有序列變量取對數以消除異方差的影響，在動態(tài)回歸擬合前，先用R軟件進行ADF檢驗，得到在5%置信水平下，原序列都不平穩(wěn)。而經過差分后的對數序列的P值都小于臨界值，說明差分后的對數序列是平穩(wěn)的，說明原對數序列都是一階單整序列。用Eviews軟件對各序列進行格蘭杰因果檢驗和Johansen協(xié)整檢驗，結果為除了LnBB和LnSBR以外，LnM2、LnQM、LnREDI、LnGDP都能格蘭杰引起LnCMSP。之后對于存在0個協(xié)整關系的假設，檢驗后P值小于臨界值，所以拒絕原假設，認為LnM2、LnREDI、LnGDP和LnCMSP之間存在協(xié)整關系，即它們存在長期的穩(wěn)定關系。所以決定以LnM2和LnQM分別與LnREDI、LnGDP、LnCMSP建立VAR模型，采用多數準則原則得到VAR（M2）模型和VAR（QM）模型的最優(yōu)滯后階數是5階。繼續(xù)驗證VAR模型的平穩(wěn)性，用Eviews求出AR特征方程的特征根的倒數絕對值，觀察單位根分布圖發(fā)現全部 AR 根倒數的絕對值都在單位圓內，所以構建的VAR模型都是穩(wěn)定的。

（二）脈沖響應分析和方差分解

用Eviews10做脈沖響應，從圖4-5和圖4-6可以看出，分別用M2和QM的一個標準差沖擊CMSP后，沖擊效應都在第二期開始加速上升，且分別在第三期和第四期達到短期峰值，之后都下降，最終都在第十五期接近穩(wěn)定，說明M2和QM對CMSP的影響在短期內可以促進房價的上漲，長期作用逐漸衰弱，且存在一個季度的滯后期。再進行方差分解，從輸出結果得到M2、ERDI和GDP對CMSP的貢獻率隨著滯后期數的增加而增加，穩(wěn)定時，M2的貢獻率約為6.1%，QM的貢獻率約為10.8%。除此之外REDI的貢獻率最高，GDP的貢獻率最小。

（三）小結

本文選取自2001年3月到2019年3月底的季度數據，采用VAR模型選取廣義貨幣供應量和準貨幣作為貨幣供應量的指標，分析了貨幣供應量對房地產價格的影響，得到貨幣供應量對房地產價格具有正向的促進作用的結論，短期內推動房價上漲的內在動力是貨幣供應量的增加。

三、政策建議

建議政府多利用土地建設廉租房、經濟適用住房。通過大量構建廉租房和經濟適用住房，解決房地產市場中供不應求的現象。從信貸層面把控房產資金來源，在銀行向房地產行業(yè)投放信貸的過程中，應對不同類型的貸款需求采取差別對待，對于有居住需求的貸款者，降低貸款者獲得信貸服務的門檻。對于投資性購房需求者應該嚴格控制貸款規(guī)模和數量。貨幣供給量并不是影響房地產市場價格水平的唯一因素，政府還可以應用包括各種利率水平在內的價格性政策工具。同時完善資本市場的投資渠道，吸引資金，減少大量貨幣盲目流向房地產市場。銀行等金融機構在發(fā)放貸款時應嚴格審核，規(guī)范相關信貸業(yè)務流程，主動防范金融風險。央行應當對銀行大額資金去向緊密關注，防止銀行信貸過量投放于房地產市場，并防范銀行資產違規(guī)投入房地產的風險。