房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題與對策研究

文/徐強(qiáng)，沈陽大學(xué)

1 前言

房地產(chǎn)企業(yè)是當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)，市場少了這一環(huán)整個市場經(jīng)濟(jì)體系都無法正常的進(jìn)行運(yùn)作。那么在管理上就要求房產(chǎn)企業(yè)能夠符合現(xiàn)代管理的理念和要求才能夠在激烈的競爭當(dāng)中生存下來。目前很多的地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理方面還存在著很多的問題，影響著他們進(jìn)一步的發(fā)展。因此這些問題急需得到解決。

2 內(nèi)部控制中出現(xiàn)的問題

2.1 制度建設(shè)不完善

制度建設(shè)方面的不完善是最主要的問題之一，比如在日常的企業(yè)運(yùn)作業(yè)務(wù)當(dāng)中的會計(jì)核算和資金管理等等，由于制度沒有進(jìn)行詳細(xì)的說明，這方面的工作顯得比較混亂。然而這些問題的存在會對企業(yè)在重大項(xiàng)目的評估以及土地的招投標(biāo)等方面產(chǎn)生重大的影響，使得企業(yè)對外部項(xiàng)目工程的控制能力下降。

2.2 內(nèi)部監(jiān)督不到位

相當(dāng)一部分的地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部所實(shí)施的監(jiān)督管理工作都是通過內(nèi)部的審計(jì)部門來實(shí)現(xiàn)的，但是這些地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)部門跟財(cái)務(wù)部門往往都是存在千絲萬縷的聯(lián)系。這樣一來監(jiān)督的客觀性和嚴(yán)謹(jǐn)性就遭到了破壞。使得監(jiān)督的作用大打折扣，并且審計(jì)工作的獨(dú)立性不足的情況下，相關(guān)工作的展開會更加困難，監(jiān)督也就不到位了。

2.3 資金管理不合理

地產(chǎn)企業(yè)相比之其他行業(yè)的企業(yè)來說最大的特點(diǎn)之一是資金非常密集，如果說沒有合理有效的資金管理，那么企業(yè)的運(yùn)作將會非常低效并且表現(xiàn)出項(xiàng)目業(yè)務(wù)的資金來往混亂。但是現(xiàn)實(shí)情況就是很多的地產(chǎn)企業(yè)都沒有針對資金管理設(shè)立單獨(dú)的資金管理部門，這樣就會跟其他的業(yè)務(wù)操作混在一起，沒有專業(yè)性，自然而然效率就會下降。

2.4 資產(chǎn)購置控制不嚴(yán)格

很多的地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)購置的方面都不夠嚴(yán)格，比如說這些企業(yè)在資產(chǎn)購置的時候沒有針對具體的情況制定相應(yīng)的購置計(jì)劃和預(yù)算，正式對資產(chǎn)采購時也沒有規(guī)范行的操作，這就導(dǎo)致了企業(yè)在資產(chǎn)限額采購與資產(chǎn)采購目錄清單管理中的內(nèi)部控制存在著風(fēng)險。此外，由于這方面的控制不嚴(yán)格，很有可能出現(xiàn)以公徇私的暗箱操作現(xiàn)象。

2.5 風(fēng)險意識不強(qiáng)烈

對于風(fēng)險的控制任何行業(yè)都應(yīng)該對其進(jìn)行控制，更何況地產(chǎn)企業(yè)。這對于地產(chǎn)企業(yè)來說是基礎(chǔ)性質(zhì)的工作，并且在今后的地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)當(dāng)中還會發(fā)揮更大的作用。但是對于某一些地產(chǎn)企業(yè)來說，在進(jìn)行這方面工作時，沒有做好充分的調(diào)查，對市場了解不清，風(fēng)險評估不到位，資金考慮不周全等等。風(fēng)險控制漏洞百出項(xiàng)目依然上馬，自然就會出現(xiàn)企業(yè)損失利益的情況。

3 應(yīng)對內(nèi)部控制問題的對策

3.1 完善內(nèi)部控制的制度建設(shè)

地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立一個公平公正公開的內(nèi)部控制制度，如重大經(jīng)濟(jì)活動的決策、項(xiàng)目進(jìn)度的控制、項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)督等一系列制度，并且能夠根據(jù)實(shí)際的企業(yè)運(yùn)行情況做出判斷，為企業(yè)內(nèi)部能夠進(jìn)行有效的管理提供引導(dǎo)，同時能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層對公司經(jīng)營權(quán)以及財(cái)務(wù)權(quán)的絕對控制。

3.2 加強(qiáng)內(nèi)部控制的監(jiān)督

要保證企業(yè)能夠有效的運(yùn)行內(nèi)部控制機(jī)制，能夠有效的監(jiān)督檢查內(nèi)部控制機(jī)制的運(yùn)行效率；要重視企業(yè)開展的各項(xiàng)專項(xiàng)監(jiān)督檢查工作，其中最主要的就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目的房屋質(zhì)量以及安全施工進(jìn)行監(jiān)督與檢查；要積極糾正在檢查監(jiān)督內(nèi)部控制過程當(dāng)中所發(fā)現(xiàn)的問題與缺陷，改變以往的官僚主義的做法，追究相關(guān)責(zé)任人和責(zé)任單位的過失，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的作用。

3.3 完善企業(yè)的資金管理

企業(yè)要善于觀察并分析公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，尤其是企業(yè)現(xiàn)金的凈流量，完善企業(yè)的資金管理，切實(shí)有效的提高企業(yè)的資金利用率。例如，當(dāng)企業(yè)的利潤在不斷的上升而實(shí)際的現(xiàn)金流量卻在不斷的減少時，這就說明該企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營效益在不斷地下降，該企業(yè)所公示出來的利潤是虛假的。那么就應(yīng)該對這種情況給予充分重視，通過合理手段來進(jìn)行預(yù)防，降低出現(xiàn)風(fēng)險事故的概率。

3.4 提高房地產(chǎn)企業(yè)員工的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)其對財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)教育，僅僅只是一名會做賬的會計(jì)人員已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要，相關(guān)的房地產(chǎn)工作人員必須主動的擴(kuò)大自身的知識面，提高自身的知識水平。

綜上所述，地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況要比其他的行業(yè)復(fù)雜得多，因此完善和加強(qiáng)內(nèi)部控制的手段和策略必須要多個方面入手，根據(jù)實(shí)際的情況制定適合自身的措施，最終提高地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營效益。