我國異議登記制度運行中的問題及其完善

李佳悅， 郝 舉

(中國地質大學(北京) 經(jīng)濟管理學院，北京 100083)

登記機關在登記薄上所做的不動產(chǎn)物權登記，具有使社會公眾信其正確的法律效力[1]。但不動產(chǎn)登記薄可能因為各種原因發(fā)生登記的錯誤或遺漏的情形，若登記簿上沒有及時對相關錯誤、遺漏的情形進行體現(xiàn)，登記權利人在此期間對該不動產(chǎn)權利進行處分，第三人可以依登記公信力主張善意取得相關不動產(chǎn)權利，真正權利人的權利便無法得到保護。異議登記作為不動產(chǎn)登記的一種特殊類型，其制度設計的目的正是在登記的權利與真實權利不符時，通過阻卻登記簿上所記載的權利的公信力，避免第三人主張善意取得，從而為真正權利人提供臨時性的保護。

異議登記并不導致對土地登記簿的“封鎖”,亦即不導致土地登記簿凍結，異議所阻卻與排除的，僅是基于該項處分行為的善意取得[2]。而登記作為不動產(chǎn)物權的公示方式，所具有的權利正確性推定的效力，并不會被異議登記推翻[2]，也即異議登記的效力限于暫時阻斷登記的公信力，使第三人在異議期間不能通過登記公信力來主張善意取得,但由于即使存在異議登記也不能證明已登記的權利就一定不真實，或者申請人就一定是真正權利人，異議登記也存在不當?shù)目赡?，因此異議登記制度發(fā)揮作用的強度和范圍是有所限制的，異議登記雖能在一段時間內阻斷公信力，但不能推翻登記的權利推定效力，登記權利人仍然應當可以享受權力正確性推定帶給自己的利益而與第三人進行交易。

整體來說，異議登記的存在表明申請人對該不動產(chǎn)記載有異議而提出自己的權利主張，以此排除第三人善意取得，形成了對申請人的保護。由于異議登記并不能推翻登記的推定力，登記權利人仍可與第三人進行交易，一定程度上也兼顧了登記權利人的權利。而第三人可以經(jīng)由不動產(chǎn)登記薄上的異議登記了解到該不動產(chǎn)權屬存在爭議的事實，在知情前提下作出真實意思表示，可以選擇繼續(xù)交易，也可以選擇不再交易，若選擇繼續(xù)交易即使最后確認登記錯誤，第三人不能取得標的物，第三人也對相關后果有所準備，相比于第三人對該不動產(chǎn)爭議毫不知情而進行交易，再被牽扯進爭議之中增加第三人的負擔，一定程度上降低了交易的風險，也是一種對第三人的保護。因此，異議登記對于異議登記申請人，登記權利人及第三人之間的關系進行了一定程度的均衡和協(xié)調，事實上是有利于交易安全的。

一、 不動產(chǎn)異議登記的實踐困惑

在我國異議登記的說法最先出現(xiàn)于一些地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章中，2007年《物權法》第19條第2款①首次以國家立法的形式明確規(guī)定了異議登記制度，構建了異議登記制度的基礎框架。之后《土地登記辦法》(已于2018年2月1日廢止)、《房屋登記辦法》進一步具體化了對土地和房屋領域進行異議登記的規(guī)定，《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》及國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等相關法律法規(guī)也對這一制度進行了細化，很多其他地區(qū)的地方立法中也相繼就不動產(chǎn)登記制定了相關規(guī)范，其中包括對異議登記問題進行規(guī)定。

但整體來說，我國立法僅構建了異議登記制度的基礎框架，各項規(guī)定尚顯模糊，導致對異議登記的相關問題存在認識和理解的分歧，各地登記實踐中的做法亦不同，這一制度在實踐中的運行并不順暢。

我國異議登記制度實施之初，具有適用范圍小，效力限制強等特點，而后雖然隨著登記實踐的發(fā)展，這種情況得到部分改善，但無論在理論上還是實踐中仍然存在諸多疑問和爭議。比如，對異議登記的申請范圍是否應該進行限制，實踐中部分地方將法院的案件受理通知書納入異議登記申請材料之中的做法是否妥當；究竟應該采用何種審查模式；存在異議登記是否會對登記權利人的處分權形成限制力等，涉及到異議登記的申請、審查和效力等多個環(huán)節(jié)。為實現(xiàn)對真正權利人的保護，防止申請人、登記權利人和第三人之間關系的失衡，保障交易安全，使得異議登記制度得以順暢運行，保障其制度設置目的的實現(xiàn)，有必要對異議登記的申請環(huán)節(jié)、審查環(huán)節(jié)和效力環(huán)節(jié)的不足和爭議問題進行討論和研究。

二、 異議登記制度在申請環(huán)節(jié)的不足

(一) 申請范圍限制過多

在異議登記制度運行之初的一段時間內，甚至現(xiàn)在在部分地區(qū)的登記實踐中，對申請人能夠發(fā)起異議登記的范圍限制較多，只有夫妻之間的權屬糾紛、繼承糾紛可以發(fā)起異議登記。例如，甲與乙為夫妻關系，婚后共同購買了某處房產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門核發(fā)《房地產(chǎn)權證》載明甲系某房屋的權利人，但甲不協(xié)助乙辦理產(chǎn)權共有份額變更登記，乙以與甲為夫妻關系為由，向登記部門提出異議登記申請，提交結婚證等材料，這種情況下一般是可以成立異議登記的?；蛘呤且蛔优诟改溉ナ篮髮⒏改杆械姆课葸^戶至自己名下，其他子女通過提交死亡證明，繼承公證書等材料是可以進行異議登記的。但這種只允許就特定情況類型下的所有權申請異議登記的情況，會使得因其他事由主張不動產(chǎn)權利的申請人無法及時尋求異議登記的保護，其權利可能會受到登記權利人的故意侵害。

(二) 申請材料要求不一

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十二條第二款規(guī)定：“利害關系人申請異議登記的，應當提交下列材料：(一)證實對登記的不動產(chǎn)權利有利害關系的材料；(二)證實不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的材料；(三)其他必要材料?！睆闹锌梢钥闯觯⒎ㄉ现皇腔\統(tǒng)地規(guī)定了利害關系人申請異議登記應當提交的材料，但并不明確具體，導致各地在登記實踐中具體要求各異。

實踐中，一種做法是，登記機構根據(jù)法律法規(guī)字面的要求，要求申請人提供證實對登記的不動產(chǎn)權利有利害關系的材料，證實不動產(chǎn)登記薄記載事項錯誤的材料，但種類、形式和標準均不明確，由登記機關對申請人提供的材料進行審查，確定證明材料是否符合要求，是否能夠進行異議登記。在異議登記制度運行起初的一段時間內，不動產(chǎn)登記機構出于避免承擔登記不當?shù)呢熑蔚目紤]，要求申請人提供的證明材料要有充分的證明力，也即能夠充分證明對登記的不動產(chǎn)權利有利害關系，充分證明不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，以此刻意提高異議登記的受理標準，以控制異議登記的受理，甚至很多時候傾向于不予異議登記。如今這種情況雖得到了改善，但由不動產(chǎn)登記機構來把握標準，以確定能否進行異議登記，仍存在較大的自由裁量余地。

另外還存在一種做法，就是有些地方的登記機構將法院的案件受理通知書納入異議登記申請材料的范圍之內，要求申請人提供法院案件受理通知書，登記機關根據(jù)法院案件受理通知書進行異議登記。這種做法實際上是以法院受理異議登記案件的標準作為異議登記的受理標準，而這與《物權法》第十九條的規(guī)定，利害關系人應該在異議登記之日起十五日內向法院起訴，出現(xiàn)了前后順序上的顛倒，是否適當尚待商榷。

三、 異議登記制度在審查環(huán)節(jié)的缺陷

《物權法》并沒有明確登記機構進行登記時的審查模式為何，因此登記機構在進行不動產(chǎn)登記時究竟應該采取怎樣的審查模式，一直是理論和實務界討論的熱點，異議登記作為一種特殊類型的不動產(chǎn)登記，對其審查模式的討論也包含在內。

理論上，主要存在實質審查、形式審查、形式審查為主實質審查為輔三種觀點。實質審查模式下登記機構需要通過調查勘驗等方式，確定申請人提供材料的真實性、合法性，登記申請的具體內容與客觀情況的一致性，如此能夠使登記內容和實體權利保持實現(xiàn)最大限度的一致，確保登記公信力；形式審查模式下登記機構僅就申請人提供的書面材料進行審查，如果材料齊備無瑕疵、符合形式上的要求，即進行登記，而不對材料本身的真實性、合法性進行審查，也不審查原因層面法律關系的真實性和合法性，有利于在保護交易安全的基礎上盡量減少交易成本，促進交易便捷；還有學者認為《物權法》第12條②的規(guī)定體現(xiàn)了以形式審查為主、實質審查為輔的模式，這一模式下登記效率與登記準確性得以盡可能兼顧。

實踐中各地做法也很不一致，此三種觀點在實踐中均有所體現(xiàn)。但進行實質審查可能導致行政權力過分干預市場，妨礙市場交易的正常進行，審查的繁瑣更會導致效率的低下，不符合異議登記暫時性的特點；進行形式審查又難免因為審查的過于簡單出現(xiàn)登記不當?shù)那闆r；以形式審查為主、實質審查為輔的模式，雖然看起來可以集二者之長，對登記機構審查權限、審查能力等因素進行了綜合考慮，但也存在其特有的問題，即對于何種情況適用形式審查，何種情況適用實質審查缺乏明確的規(guī)定，各地在具體操作上也是迥異，實施之中又容易再次陷入單純的形式審查或單純的實質審查的旋渦。由此可見，此三種審查模式都有其不足之處，那么異議登記在審查環(huán)節(jié)究竟應該采取怎樣的審查模式就有討論的必要。

四、 異議登記制度在效力環(huán)節(jié)的爭議

《物權法》并未對異議登記的效力進行明確規(guī)定，這一問題的爭議主要集中于異議登記是否限制登記權利人處分權的問題上。一種觀點認為，異議登記應當具有限制登記權利人處分權的效力。因為不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人或者權利有可能是不真實的，或者是不足夠充分的，此時登記簿上的權利人處分其權利，就有可能損害真正權利人的利益[3]。很多地方性法規(guī)都規(guī)定了異議登記期間登記機關暫緩或不予辦理相關處分登記，比如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第67條，《石家莊市房屋登記條例》第64條，《鄭州市房屋登記條例》第52條等。另一種觀點則認為，異議登記不應產(chǎn)生限制登記權利人處分權的效力。私人的合法財產(chǎn)受到法律保護至少意味著對財產(chǎn)權的限制要么經(jīng)過財產(chǎn)權人的同意，要么基于法律之明定，但是對于異議登記,《物權法》第19條第2款并未明確承認其具有限制處分的效力[4]。而且，認為通過禁止登記物權進入流通領域的做法來確保真實權利人的利益，不利于登記物權的流通，在交易效率方面有所欠缺[5]。

五、 不動產(chǎn)異議登記制度的完善

(一) 完善異議登記申請環(huán)節(jié)

1.放寬對異議登記申請范圍的限制。

登記實踐中過去一段時間對異議登記申請范圍限制過多的做法出現(xiàn)了很多不利的后果，因而對異議登記的發(fā)起范圍限制過多的情況得到了逐漸的改善。既然異議登記制度是通過阻斷登記的公信力，排除善意取得，以保護真實權利人的制度，那么，對于需要記載于不動產(chǎn)登記薄以產(chǎn)生公信力的不動產(chǎn)權利內容，需要依據(jù)登記公信力發(fā)生效力的情況，就應該存在通過阻斷登記的公信力的方法來排除善意取得的適用空間，都應當符合異議登記制度適用的范圍。因此，應該放寬對異議登記發(fā)起范圍的限制，異議登記應該適用于不動產(chǎn)登記簿上記載的各類權利事項。

目前，無論是理論還是實踐中均認可異議登記適用于對登記簿上記載的所有權提出異議的情況。除此之外，異議登記也應該適用于申請人對用益物權和擔保物權提出異議的情況。在我國，用益物權包括建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權以及地役權。建設用地使用權采取登記生效模式，登記后建設用地使用權設立，因此建設用地使用權就屬于不動產(chǎn)登記薄記載的權利性事項，異議登記適用的對象即是登記薄記載的權利性事項，由此建設用地使用權符合異議登記適用的條件。土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權和地役權采取登記對抗模式，登記之后得以對抗第三人，亦是依據(jù)登記具有的公信力產(chǎn)生的效果。擔保物權中抵押權也采取登記生效模式，抵押權也屬于不動產(chǎn)登記薄記載的權利性事項，那么申請人若對于不動產(chǎn)登記薄上抵押權登記提出異議，認為登記錯誤或者遺漏的，也應當在異議登記的發(fā)起范圍之內。

2.申請材料明確適當。

異議登記最本質的功能即是通過暫時阻卻登記公信力，排除第三人善意取得，給真正權利人提供臨時性的保護。由于登記權利人隨時可能處分該不動產(chǎn)，因此，這種臨時性的保護對時間的緊迫性要求是很強的，如果不能高效便捷地發(fā)起異議登記，而要準備一系列復雜嚴格的申請材料甚至要先取得法院的案件受理通知，會影響異議登記最本質功能的實現(xiàn)。無論是完全由登記機構把握申請材料，還是用法院受理異議登記案件的標準作為登記機構受異議登記的標準都是不適當?shù)摹?/p>

若完全由不動產(chǎn)登記機構對申請材料的種類、形式、證明程度及證明力是否符合要求進行自由裁量，而缺乏一個統(tǒng)一明確的標準，可能難以避免登記機構出于避免行政訴訟的考量，而刻意提高異議登記的受理標準的情況，也難以避免因登記工作人員個人判斷的差別而出現(xiàn)不同的受理與不受理結果上的差異。而以法院的案件受理通知書作為申請材料的做法，實際上是暗含著登記機構將法院受理異議登記案件作為登記機關受理異議登記的標準。這種做法在一定程度上是可以理解的。首先，這樣便于確定申請人與不動產(chǎn)權利的利害關系。法律法規(guī)并沒有明確究竟何種材料能夠證明異議登記的申請人與該不動產(chǎn)權利有利害關系，登記機構作為行政機關對這些標準很難把握，把握的太嚴，會使得異議登記的受理率過低，把握的太松，有可能會導致登記不當?shù)那闆r出現(xiàn)。而證實申請人對不動產(chǎn)物權有利害關系，正是異議登記的首要前提和必要條件，這是登記機構面臨的一大難題。按照正常的情況，若申請人確實與該不動產(chǎn)權利存在利害關系，為防止登記權利人的惡意處分造成其權利的喪失，申請人在異議登記之后必然迫切地需要提起訴訟明確不動產(chǎn)權利歸屬，因為異議登記之日起15日內不起訴，其異議登記將面臨失效的局面，所主張的不動產(chǎn)權利亦得不到保護；只有在該申請人事實上與該不動產(chǎn)權利并不存在利害關系，僅是惡意利用異議登記拖延時間故意給登記權利人制造障礙的情況下，才會出現(xiàn)無法鏈接到之后的訴訟程序的情況。因此，申請異議登記的主體和后來向法院提起訴訟的主體應該是一致的，以法院的案件受理通知書作為異議登記的申請材料，可以排除申請人并無利害關系，只是意圖通過異議登記惡意拖延時間損害登記權利人利益的情況。而且，法院在受理案件前會對當事人的資格、事由和證據(jù)材料進行審查，若該訴訟被法院受理，也可以證明當事人確實是與該不動產(chǎn)存在利害關系的，如此也就符合了申請異議登記對利害關系的要求。其次，辦理異議登記并不是申請人的最終目的，異議登記只是申請人為自己搜集證據(jù)以期向法院提起訴訟的這段期間內，對自己主張權利的不動產(chǎn)所尋求的暫時性保護，避免登記簿記載的權利人在此期間迅速處置該不動產(chǎn)，第三人主張善意取得而使得該申請人的不動產(chǎn)權利受到損害。在法院對該不動產(chǎn)權屬進行明確后，憑借法院的判決或裁定進行更正登記對主張的不動產(chǎn)權利實現(xiàn)切實長效的保護，才是申請人的最終目的。而若要實現(xiàn)這一最終目的，就需要保證異議登記與其后的法院審理鏈接的順暢和緊密，就需要保障法院會對異議登記案件展開審理，而不會出現(xiàn)不予立案的情形。若已經(jīng)取得法院的案件受理通知書，自然就免除了這方面的顧慮。

但這種做法存在明顯的問題。首先，根據(jù)《物權法》第十九條第二款的規(guī)定，申請人應該在異議登記之日起十五日內向法院起訴，也即先申請異議登記再起訴。這與登記機構要求申請人先去法院起訴，再憑法院案件受理通知書申請異議登記的做法，存在前后程序上的顛倒，不符合法律規(guī)定。其次，這種做法實際上是將審查責任轉移給了法院，加重了法院的負擔，而在異議登記中審查相關證明材料是否能夠證明具有權利人與不動產(chǎn)權利有利害關系，相關材料是否符合證明力要求，是否符合登記受理標準的責任是應該由登記機構承擔的。再次，考慮到異議登記本身的制度功能和特點，正是由于申請人暫時沒有足夠的證據(jù)，需要一段時間來搜集證據(jù)提起訴訟，為防止在這段時間內登記權利人的惡意處分致使其權利喪失，才需要異議登記提供一段緩沖的時間，若在異議登記期間就直接以法院已經(jīng)受理案件作為辦理異議登記的標準，對處于這個階段的申請人來說要求就過于嚴格了，況且如果申請人證據(jù)已經(jīng)十分充分到可以直接向法院提起訴訟，也就沒有必要再申請異議登記。最后，對申請人來說，這種做法其實是讓申請人在其不動產(chǎn)權利毫無保障的情況下搜集證據(jù)，而登記權利人隨時可能對該不動產(chǎn)進行處分，使得申請人的權利在法院受理起訴之前的時間內處于一種岌岌可危的狀態(tài)，實際上是放棄了從申請人產(chǎn)生異議登記的需要到法院對此立案之間的一個時間段內對利害關系人權利的保護，不符合異議登記制度設計的初衷。

對申請材料的要求不僅需要明確，還要適當。首先，由于我國目前相關立法在申請材料問題的規(guī)定上都采取了一種模糊的表達，因而亟需在立法層面明確和細化申請材料的種類、形式及所需達到的證明標準。要求申請人在申請異議登記時提供證明材料是為了防止申請人濫用異議權利，由此證實對登記不動產(chǎn)權利有利害關系的材料，應當是申請人可以據(jù)以主張其是該登記的不動產(chǎn)權利的真正權利人的材料；證實不動產(chǎn)登記事項錯誤的材料，所證實的應該是現(xiàn)有的權利事項登記錯誤。其次，考慮到申請人申請異議登記在時間上的緊迫性特點，申請人暫時可能沒有能力獲取充分的證據(jù)，以及異議登記本身具有的臨時性保護的特點，對異議登記申請材料的要求不應該過高，并不需要達到法院對案件的受理標準，畢竟申請人還需要通過異議登記提供保護的期間去進一步搜集證據(jù)向法院提起訴訟。證明利害關系和證明登記薄記載事項錯誤的兩類材料齊全，材料的形式符合要求，異議事項的確實記載于不動產(chǎn)登記薄上且在申請書中明確異議事項，能夠做到“初步”證明的程度，是比較合適的標準。

(二) 優(yōu)化異議登記審查模式

不動產(chǎn)登記究竟采取何種審查模式與對登記行為性質的理解是相關聯(lián)的。有學者認為登記是一種行政確權行為，但事實上，確認合同效力，確認民事法律行為的真實性、合法性，確認物權內容和歸屬均屬于司法權行使的范疇，行政機關并無此權力。行政確認說也認為登記行為的本質是行政行為，但與行政確權的觀點不同的是，登記機構確認的不是權利的合法性、真實性，而是申請人是否按照要求提交了申請材料，且這些材料是否符合規(guī)定的予以登記的標準[6]。也有學者認為，登記行為的基調是私法性質，提出登記的功能應該從過去的以國家管理為本位向以社會服務為本位轉變[7]。

專門從異議登記的角度來說，異議登記并不僅指把字寫到登記薄上的一個時間點，它是一個過程，包括利害關系人申請登記，遞交材料，登記機關審查，登記入冊等一系列的行為，還會因為異議登記的存在而產(chǎn)生一系列的效果。不能簡單因為其中存在行政機關審查登記的環(huán)節(jié)就全部簡單地、以偏概全地將這一系列行為歸結為行政行為。

異議登記在本質上應該屬于民事法律行為。一則，異議登記只能由利害關系人發(fā)起，自始至終都是利害關系人的意思表示，行政機關只能根據(jù)法律規(guī)定進行審查，并不能將其意志加入其中，不能依職權進行異議登記；二則，異議登記的內容僅限于記載于登記簿上的事項，且同樣依利害關系人的申請而確定；三則，申請異議登記是利害關系人的權利，異議登記的出現(xiàn)和存在是利害關系人行使這種權利在不動產(chǎn)登記簿上的一種外在體現(xiàn)；四則，異議登記所產(chǎn)生的暫時阻斷登記公信力的效果，是一種私法上的效果；五則，一般來說以“異議登記”提起訴訟的，訴訟雙方當事人均為自然人或法人，而非行政機關，適用民事審判程序，而以“受理異議登記”或“不予受理異議登記”提起訴訟的，才是一方訴訟當事人是行政機關的情況，但這種情況下強調的并非“異議登記”本身，而是行政機關“受理”或“不受理”異議登記的具體行政行為。因而，由異議登記之后的審判程序來看，異議登記亦是民事法律行為。

綜上所述，從本質上講異議登記是種民事法律行為，而申請人提交的材料反映的更是原因層面的民事法律關系，而對當事人之間的民事法律關系進行真實性、合法性審查就屬于司法權的范疇，登記機構不應該介入。況且對民事法律關系的真實性、合法性的審查需要專業(yè)知識和技能，而登記工作人員并不具備作出此類判斷的專業(yè)知識。再考慮到異議登記本身相對于其他登記類型來說還具有暫時性保護的特點，具有迅速便捷的要求，若登記機關審查過于嚴格反而會耗費時間，浪費行政資源。但形式審查又確實存在難以克服的缺點，不可避免地存在登記不當?shù)目赡堋?/p>

隨著不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展，實踐中產(chǎn)生了一種新的審查方式，既非實質審查，也區(qū)別于形式審查，而稱為合理審慎的審查。在一些地方的登記實踐中，除房屋初始登記和房屋滅失登記需要實地核查之外，其他的不動產(chǎn)登記業(yè)務都采用合理審慎的審查原則，也即對于異議登記，采取的也是合理審慎審查的原則。上文已經(jīng)分析過，雖然異議登記的全過程中存在行政機關發(fā)揮作用的部分環(huán)節(jié)，但從本質上來說異議登記屬于一種民事法律行為，行政機關是不應該進行實質審查的，而單純的形式審查又會增加登記不當?shù)娘L險。合理審慎的審查模式在異議登記領域內的運用體現(xiàn)為，在申請材料符合形式要求的前提下，更加強調登記機關應該從專業(yè)的角度出發(fā)，對登記申請秉持審慎注意的態(tài)度，區(qū)分不同的情況進行程度合理的審查，并與審核機制、詢問機制在功能和作用上相互補足。如此，比單純的形式審查更加謹慎，可有效地減少登記不當?shù)那闆r，相比于實質審查又兼顧了效率，符合異議登記較短的審查受理期限的規(guī)定，還能避免陷入之前提到的“以形式審查為主、實質審查為輔”卻無法區(qū)分具體情況進行明確界定的循環(huán)中，因此“合理審慎的審查”是一種更優(yōu)的選擇。

(三) 削減異議登記的限制力

隨著異議登記制度在實踐中的運行，異議登記限制力過強的弊端已然逐漸顯露，可能會使登記權利人因為異議登記的存在喪失與第三人進行交易的機會，也可能使登記權利人與第三人原已簽訂生效的買賣合同因無法履行而產(chǎn)生違約責任，造成登記權利人財產(chǎn)上的損失。而且在異議登記被證明不當?shù)那闆r下，不僅申請人需要承擔責任，還可能引發(fā)登記機構的賠償責任。

因此，立法和實踐中均在逐步地削減異議登記的限制力。2016年的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十四條③的規(guī)定，即體現(xiàn)了減少異議登記限制力的態(tài)度。登記實踐中，部分地方對異議登記效力的理解也有所轉變，即異議登記并不妨礙權利人的處分權，登記機構無權暫緩或者拒絕其登記請求。異議登記之后因處分權利申請登記的，經(jīng)登記機構告知存在異議登記后，申請人雙方仍然執(zhí)意申請的，登記機構可以要求雙方出具知曉異議登記存在并自愿承擔法律風險的書面保證，登記機構可以為其辦理處分登記。

異議登記是不動產(chǎn)權利的利害關系人對不動產(chǎn)登記薄記載事項提出異議的一種外在表現(xiàn)，是該不動產(chǎn)權利歸屬存在爭議這一情況在不動產(chǎn)登記薄上的體現(xiàn)，異議登記的存在使得這種爭議可視化而能夠為第三人所直觀地了解。異議登記并不同于初始登記、變更登記，其本身并不會導致不動產(chǎn)物權發(fā)生變動，該不動產(chǎn)的權利歸屬有待于法院的裁判。因此，在法院作出裁判之前，不能一概而論地認為申請人就一定是真正權利人，不能為保護申請人而限制登記權利人行使權利，不能因為異議登記的存在而對現(xiàn)存權利的正當行使造成妨礙。況且，若異議登記產(chǎn)生了類似財產(chǎn)保全的限制處分的效果，而發(fā)起異議登記的要求相比而言又低得多，不僅可能增大異議登記不當造成損害的可能性，還可能會導致財產(chǎn)保全制度實際上被虛置。

異議登記限制力的減小，還有利于避免由利害關系人單方啟動異議登記的模式對登記權利人的權利可能造成的損害。有觀點認為，我國目前異議登記的啟動方式僅有單方申請一種，顯得過于單一和輕率，明顯對保護登記權利人的合法權利不利，存在由于申請人的惡意而造成登記權利人利益損害的可能性，由此主張應該增加雙方申請啟動或者是法院作出裁定的啟動方式。而事實上，一則，不能期待登記權利人同意與申請人一起發(fā)起對自己不利的異議登記，雙方啟動的方式是不現(xiàn)實、不合理的；二則，上文已經(jīng)提到，異議登記從本質上來說是民事法律行為，那么，依法院裁定發(fā)起異議登記，也是不合理的。因此，我國目前采取的依單方申請啟動異議登記的方式是具有其合理性的。而在這種啟動方式下，若異議登記的存在并不限制登記權利人對該不動產(chǎn)的處分，在第三人知悉異議登記存在并自愿承擔風險的基礎上，登記權利人得以在存在異議登記的前提下繼續(xù)交易，而不會受到外力的過多阻礙，不會導致登記權利人喪失交易的機會，也不會導致登記權利人被迫負擔合同無法履行的違約責任，即使申請人被證明是出于惡意發(fā)起異議登記的，也可以將對登記權利人可能造成的不利影響降至最低。因此，異議登記所產(chǎn)生的效力應該符合其制度設計的目的，即使登記薄上存在異議登記，也不應該限制處分，不應妨礙物的自由流通。

注釋：

① 《物權法》第19條第2款：“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

② 《物權法》第12條：“登記機構應當履行下列職責：(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；(二)就有關登記事項詢問申請人；(三)如實、及時登記有關事項；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看?！?/p>

③ 《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第84條：“異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構應當書面告知申請人該權利已經(jīng)存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續(xù)辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾?！?/p>