房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及應(yīng)對(duì)策略

高斌富

（宏達(dá)國盛商貿(mào)控股集團(tuán)有限公司，甘肅 平?jīng)?744000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化成本管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投資、高風(fēng)險(xiǎn)性企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)上行時(shí)期整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好、居民消費(fèi)傾向較高，房地產(chǎn)企業(yè)所投入的資金回籠較快。而且，在這一時(shí)期銀行放貸較為寬松，房地產(chǎn)企業(yè)可以較為容易地獲得貸款，可以滿足項(xiàng)目建設(shè)時(shí)對(duì)資金的要求。但在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)期整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)并不好，居民儲(chǔ)蓄傾向較高，房地產(chǎn)企業(yè)所投入的資金回籠較慢。而且，在這一時(shí)期銀行放貸嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)不容易獲得貸款，企業(yè)資金緊張，如何提高資金利用率將成為房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)注的問題。而目前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境不單是經(jīng)濟(jì)下滑，還伴隨經(jīng)濟(jì)的深化改革，“三去一降一補(bǔ)”等政策的實(shí)施制約了空房囤積、炒房的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售目標(biāo)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期。然而隨著資金成本的高企，人力成本、原料采購成本等都在不斷上漲，開展成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、擴(kuò)大利潤空間的重要手段。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)成本的管理也可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資金管理，規(guī)避或減少資金鏈斷裂的概率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，加強(qiáng)成本管理也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題

（一）成本管控意識(shí)薄弱

不可否認(rèn)，我國居民對(duì)房屋賦有“家”的意義，所以房屋的需求較高，即便樓盤數(shù)量不斷增加，但對(duì)房屋的需求依舊不斷在增加，這一點(diǎn)從不斷攀升的房?jī)r(jià)可以看出，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行情較為看好，部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為未來房?jī)r(jià)還將處于不斷上漲狀態(tài)，在經(jīng)營上依舊將重心放在業(yè)務(wù)投資上，相對(duì)忽視成本管理。而成本管控意識(shí)的缺失使大部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理主要集中于后期，管控效果較差。同時(shí)，管理層對(duì)成本管理的重視不足也導(dǎo)致企業(yè)人員在實(shí)際操作中不注重細(xì)節(jié)，容易產(chǎn)生人為因素導(dǎo)致的成本超支，比如材料采購選取的供應(yīng)商和企業(yè)人員存在串通，虛假抬高采購價(jià)格。而營改增后，進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一定程度內(nèi)的價(jià)格抬高沒有太多反映，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)最后總成本超過預(yù)期。

（二）預(yù)算指標(biāo)應(yīng)用不足

房地產(chǎn)企業(yè)多涉及房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、專業(yè)市場(chǎng)管理以及物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)，企業(yè)成本管理的效益同預(yù)算指標(biāo)的執(zhí)行有很大的關(guān)系。但從目前來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)依舊存在“重建設(shè)輕應(yīng)用”的思想，前提預(yù)算指標(biāo)也照樣編制。但預(yù)算執(zhí)行缺乏嚴(yán)格的制度規(guī)范，為各環(huán)節(jié)所制定的資金預(yù)算額度多只起到參考的作用、約束性不強(qiáng)。部分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人偽造數(shù)據(jù)，借助工程施工地帶建設(shè)難度較大、人工費(fèi)用較高等問題多次提出預(yù)算調(diào)增要求，而為了不耽誤項(xiàng)目建成時(shí)間，大部分企業(yè)都會(huì)選擇直接追加投資，導(dǎo)致預(yù)算指標(biāo)淪為參考指標(biāo)，企業(yè)資金依舊得不到合理的規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)資源利用率較低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高。

（三）缺乏成本管理制度

在內(nèi)部控制上的忽視使房地產(chǎn)企業(yè)也未曾重視成本管理制度的建設(shè)，同時(shí)，受以往管理模式的制約，大部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度依舊延續(xù)以往的管理模式，從而使其多側(cè)重于事后數(shù)據(jù)核算的準(zhǔn)確性以及事后貨款的追回等，相對(duì)忽視事前預(yù)測(cè)和事中階段的成本管理制度建設(shè)。成本管理制度的不完善使企業(yè)缺乏系統(tǒng)性的成本管理指導(dǎo)方向，在實(shí)際管理中存在一定的管理空缺地帶和管理重復(fù)地帶。

（四）缺乏監(jiān)管和評(píng)價(jià)制度

監(jiān)管和評(píng)價(jià)制度也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中較為容易忽視的內(nèi)部建設(shè)。一般企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)主要擔(dān)負(fù)監(jiān)督工作，然而部分企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層權(quán)力大于內(nèi)部審計(jì)權(quán)責(zé)，審計(jì)工作難以全面開展；部分企業(yè)內(nèi)部審計(jì)職責(zé)不清，監(jiān)督不全面。而且，房地產(chǎn)企業(yè)也缺乏對(duì)成本管理制度有效性的檢驗(yàn)，管理層難以掌握現(xiàn)行成本管理制度中存在的問題，自然也無法對(duì)其進(jìn)行及時(shí)修補(bǔ)，影響企業(yè)成本管理效率。

（五）財(cái)務(wù)人員實(shí)際能力和預(yù)期需求不符

房地產(chǎn)企業(yè)想要開展全方位的成本管理，則需要財(cái)務(wù)人員整合項(xiàng)目全過程中的數(shù)據(jù)信息，對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理能力提出了要求。然而，就目前來說，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員絕大部分以核算為主，管理型人員不足，無法對(duì)實(shí)際工作提出建議。而財(cái)務(wù)人員能力的不足，又使其無法將成本管理需求傳遞給其他部門，部門之間缺少配合橋梁，現(xiàn)代化成本管理模式不易在企業(yè)開展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化成本管理的對(duì)策建議

通過對(duì)上述問題的進(jìn)一步分析，結(jié)合相關(guān)產(chǎn)生的原因提出以下優(yōu)化建議：

（一）加強(qiáng)成本管理思想

思想認(rèn)知的提升是房地產(chǎn)企業(yè)自主加強(qiáng)成本管理的重要前提，而由于管理層往往重心放在關(guān)注各項(xiàng)目計(jì)劃的審批、規(guī)劃和項(xiàng)目建設(shè)等，相對(duì)而言成本管理意識(shí)薄弱，所以，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強(qiáng)管理層的思想認(rèn)知。通過專業(yè)人士解讀使其明確房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，并掌握成本管理在企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展中所起的作用，從而促使管理層自主指定的相關(guān)規(guī)章制度約束普通員工。同時(shí)，管理層對(duì)成本管理的重視也使財(cái)務(wù)部門可以更好地要求各部門配合財(cái)務(wù)工作，促進(jìn)成本管控在各環(huán)節(jié)、各部門的開展。其次，由財(cái)務(wù)人員和專業(yè)人士給普通員工宣講成本管理，并定期提出工作中存在的問題，不斷進(jìn)行糾正。

（二）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行

在加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)首先可以借助內(nèi)部控制規(guī)范員工行為。其次，落實(shí)權(quán)責(zé)到個(gè)人，同時(shí)借助績(jī)效考核制度對(duì)員工工作能力進(jìn)行考核，如因人為因素導(dǎo)致的預(yù)算超標(biāo)，則直接追究相關(guān)人員的責(zé)任，從而確保各員工積極主動(dòng)遵守相關(guān)制度，并約束自身行為，保證其行為的合規(guī)性。

（三）完善成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在完善預(yù)算管理制度時(shí)可以從以下幾方面進(jìn)行：首先，借助監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制分析現(xiàn)行成本管理制度中存在的問題，分析問題的成因，并以此作為新制度編制時(shí)的參考數(shù)據(jù)。其次，借鑒同類其他優(yōu)秀公司或國外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在參考其成本管理模式的基礎(chǔ)上結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)過這兩個(gè)步驟后，房地產(chǎn)企業(yè)可以初步建立新成本管理制度，最后結(jié)合監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制的評(píng)價(jià)結(jié)果不斷對(duì)存在的問題進(jìn)行優(yōu)化。

（四）健全成本管理的監(jiān)督和評(píng)價(jià)體系和機(jī)制

要建立科學(xué)的成本考核評(píng)價(jià)體系，建立成本管理的目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展中短期目標(biāo)的鏈接和量化關(guān)系，以真正反映成本管理的工作成效。成本管理是企業(yè)發(fā)展鏈條上的一個(gè)有機(jī)組成部分，但絕對(duì)不是最終目標(biāo)，要結(jié)合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略和中短期的經(jīng)濟(jì)利潤等目標(biāo)要求，運(yùn)用因素分析、敏感性分析等方法評(píng)價(jià)成本的控制對(duì)最終的發(fā)展目標(biāo)如利潤的影響和促進(jìn)的大小，作為考核評(píng)價(jià)成本管理工作的方向，不能把成本額的絕對(duì)降低當(dāng)成考評(píng)的終極目的。

房地產(chǎn)企業(yè)可以從風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的角度健全監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制：首先，借助風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別辨別監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制中存在的問題。其次，借助風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估量和分析風(fēng)險(xiǎn)的威脅性和產(chǎn)生的原因。最后，借助風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)將風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告反饋給管理人員，由管理人員有針對(duì)性地進(jìn)行完善，從而提高監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制的有效性。

（五）加強(qiáng)對(duì)“成本中心”范圍內(nèi)人員的培訓(xùn)，樹立正確的成本觀，健全成本管理技能

要樹立正確的成本觀。成本管理的目標(biāo)是為企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)服務(wù)，會(huì)牽涉到企業(yè)大部分人員甚至全員，這就必然要求要從管理上統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，統(tǒng)一規(guī)劃，要有“大成本”觀念。一個(gè)部門的成本費(fèi)用的管控有效并不意味著真正有效。只有保證房產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)和質(zhì)量并能實(shí)現(xiàn)有效銷售的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目，相應(yīng)的只有真正促進(jìn)了項(xiàng)目的品質(zhì)和質(zhì)量的成本投入和管控才是真正的成本管理，因此在成本管理上要由財(cái)務(wù)部門或其他管理部門牽頭，對(duì)全員進(jìn)行成本管理培訓(xùn)，培養(yǎng)大家的全局觀，培養(yǎng)大家為了整體的成本觀，并對(duì)各部門人員以預(yù)算執(zhí)行，成本管控為課題進(jìn)行有針對(duì)性培訓(xùn)，找準(zhǔn)管理弱點(diǎn)，強(qiáng)化技能。

四、結(jié)束語

在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變管理思想，重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)管理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，管控成本也是增加利潤的重要形式，在實(shí)際經(jīng)營中房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷加強(qiáng)對(duì)成本管理的重視，同時(shí)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行、完善成本管理制度、健全監(jiān)督和評(píng)價(jià)機(jī)制以及加強(qiáng)人才培養(yǎng)，如此才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。