房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營風(fēng)險管理的探討構(gòu)建

賀宇晨

（蘇州蘇高新集團(tuán)有限公司，江蘇 蘇州 215000）

蘇州蘇高新集團(tuán)有限公司是蘇州高新區(qū)管委會直屬的國有獨(dú)資企業(yè)。通過參與高新區(qū)全域開發(fā)建設(shè)，積累了工業(yè)片區(qū)、城市更新、生態(tài)文旅、鄉(xiāng)村振興的成熟模板，鍛煉了一支專業(yè)化城建團(tuán)隊(duì)。目前，蘇高新集團(tuán)正式獲得上海新世紀(jì)資信評估服務(wù)有限公司發(fā)布的AAA信用評級，評級展望為穩(wěn)定，這是集團(tuán)在2018年首次突破AAA信用評級后，獲得的第二家信用評級機(jī)構(gòu)的充分認(rèn)可。企業(yè)信用評級是對企業(yè)經(jīng)營能力、履約能力、發(fā)展前景、內(nèi)部控制、信用風(fēng)險狀況等多方面的綜合評價，如AAA級信用代表企業(yè)信用極好、風(fēng)險極小、履約能力極強(qiáng)。隨著近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中面臨的經(jīng)營風(fēng)險有明顯增大，如果房地產(chǎn)開發(fā)活動過于盲目，容易給企業(yè)帶來嚴(yán)重風(fēng)險，必須要重視房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營風(fēng)險的管理，本文就此展開了研究和分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同階段風(fēng)險識別

（一）房地產(chǎn)投資階段風(fēng)險

一方面，開發(fā)區(qū)域風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域風(fēng)險與房地產(chǎn)項(xiàng)目地理位置等密切相關(guān)，因?yàn)椴煌貐^(qū)發(fā)展水平存在一定的差異，尤其是在經(jīng)濟(jì)和政策方面存在較大差異，以及各個地區(qū)房地產(chǎn)影響因素和種類等存在較大差異，其經(jīng)濟(jì)、政治和政策環(huán)境在房地產(chǎn)投資決策方面發(fā)揮著重要作用；另一方面，開發(fā)時機(jī)風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展容易受到經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境影響，同時與政策和收入水平、人口數(shù)量等密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中政治和經(jīng)濟(jì)性因素不斷發(fā)生變化，對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生極大影響。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險

一方面，籌資風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)資金密集，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)依靠籌資等方式，投資數(shù)額大，風(fēng)險高，投資周期長，因?yàn)榻栀J資金導(dǎo)致房地產(chǎn)在投資金回報(bào)盈利方面存在著非常大的不確定性，隨著投資借貸比例升高，籌資風(fēng)險會有明顯增大；另一方面，土地購買風(fēng)險，土地獲取方式有招標(biāo)、拍賣以及協(xié)議出讓等，招標(biāo)、拍賣中風(fēng)險集中在高成本、低利潤方面，協(xié)議出讓風(fēng)險主要集中在協(xié)議商談過程，如果未能做好市場走勢的分析，非常容易造成項(xiàng)目虧損。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險

第一，自然條件風(fēng)險，如果開發(fā)區(qū)域的自然條件復(fù)雜，比如地勢惡劣等，會給施工安全帶來一定的影響，尤其在一些自然條件惡劣的區(qū)域，非常容易因?yàn)椴涣細(xì)夂虻纫蛩卦龃箜?xiàng)目建設(shè)風(fēng)險；第二，承包合同風(fēng)險，合同風(fēng)險存在有兩種不同類型，一種與合同條款有關(guān)，比如內(nèi)容不完善或者敘述不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)龋硪环N與合同條款規(guī)定等有關(guān)，雙方在分配方面存在差異，容易出現(xiàn)風(fēng)險；第三，工期拖延風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中一旦出現(xiàn)工期延誤等情況，同樣會給項(xiàng)目帶來較大影響和損失，隨著工期的延長，不僅房地產(chǎn)市場容易發(fā)生變化，同時投入資金的利息支出還會有明顯增大，需要更多的管理費(fèi)用。

（四）房地產(chǎn)銷售階段風(fēng)險

第一，銷售時機(jī)風(fēng)險，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售有預(yù)銷售、即時銷售以及滯后銷售等不同時機(jī)，這些銷售時機(jī)均存在有一定的風(fēng)險；第二，租賃合同風(fēng)險，房地產(chǎn)銷售階段租賃合同必須要對雙方的行為有明確的規(guī)定，確保各項(xiàng)條文詳細(xì)全面；第三，自然災(zāi)害風(fēng)險，如果人們在自然條件方面失去控制或者因?yàn)樽匀划惓Ｗ兓瘸霈F(xiàn)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險防范策略

（一）做好可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)過程中可行性研究對房地產(chǎn)投資有著重要影響，同時存在著非常大的不確定性和機(jī)動性。房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦開始建設(shè)，其消費(fèi)市場相對狹窄，風(fēng)險性非常大。針對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性評價，投資人員需要對城市規(guī)劃和政策法規(guī)等有詳細(xì)了解和把握，結(jié)合房地產(chǎn)當(dāng)前供求現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢等分析考慮，明確投資項(xiàng)目資金用途以及類型等，為投資人員各項(xiàng)決策的制定提供重要依據(jù)和支撐。針對存在的各類不確定性因素，投資人員僅能展開概率性評價以及風(fēng)險預(yù)估，其評價分析準(zhǔn)確性直接關(guān)系到整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。

（二）制定風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

對現(xiàn)有風(fēng)險預(yù)警機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化和完善，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更為科學(xué)和有效地展開房地產(chǎn)管理項(xiàng)目開發(fā)中出現(xiàn)的各類風(fēng)險。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自身特點(diǎn) ，很難完全按照定量指標(biāo)方式進(jìn)行風(fēng)險評估，一般情況下，更多的是根據(jù)管理人員的主管分析進(jìn)行風(fēng)險判斷，在企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險預(yù)測過程中，必須要有風(fēng)險指標(biāo)體系支撐，可引入“A計(jì)分法”，列出企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險影響因素，不用因素下，其風(fēng)險值也不同，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況做好風(fēng)險標(biāo)記，將各項(xiàng)分值相加，通過對比臨界值，實(shí)現(xiàn)對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的準(zhǔn)確評估。還可以根據(jù)所建立的風(fēng)險指標(biāo)體系，結(jié)合以往房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，利用先進(jìn)技術(shù)分析整理，利用信息中心及時收集各方面的數(shù)據(jù)和信息，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)以及開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險預(yù)警，當(dāng)有風(fēng)險出現(xiàn)時，及時啟動預(yù)警機(jī)制，科學(xué)合理選擇措施，提高風(fēng)險防范水平。

（三）提高工程質(zhì)量重視度

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)屬于最終地產(chǎn)，不僅關(guān)系到用戶使用價值，而且對用戶的安全有重要影響，因此，必須要對工程質(zhì)量有足夠重視度，在確保產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上更好地滿足用戶在使用方面的需要，讓用戶的生命安全得到保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面的質(zhì)量管理，確保工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，質(zhì)量管理工作的開展必須要有一批專業(yè)性的質(zhì)量管理人才，滿足房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量策劃的需要，同時確保質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量方針能夠有效落實(shí)，利用現(xiàn)場指導(dǎo)等方式使存在的各類質(zhì)量問題得到解決，因此，質(zhì)量管理人才需要具備管理以及技術(shù)兩個方面的才能。在工作中實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目建設(shè)材料、配套設(shè)施等全面有效的監(jiān)督和管理，做好質(zhì)量控制，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各類措施的完善。

（四）創(chuàng)新營銷方法

第一，采取分期付款方式，靈活付款方式能夠更好地滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售需要，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)銷售中一種最成功的銷售方式，分期付款主要是在獲取居民居住權(quán)時繳納完成一定數(shù)額房款，之后按照分期付款方式付完剩余款項(xiàng)；第二，貸款購房，貸款購房也可稱之為按揭購房，利用金融機(jī)構(gòu)等為消費(fèi)者購房提供貸款和擔(dān)保，購房者提供房價的30%作為首付款，其余款項(xiàng)銀行墊付，貸款者將房產(chǎn)抵押給銀行，按照貸款合同中的規(guī)定內(nèi)容每月向銀行支付一定的本息；第三，預(yù)租預(yù)售，為了實(shí)現(xiàn)對投資風(fēng)險的有效控制，減輕貸款方面的壓力，投資者可利用預(yù)租預(yù)售方式進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，在項(xiàng)目開發(fā)前利用預(yù)租預(yù)售方式，能夠很大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險，提高安全性，但是預(yù)售價一般會低于房地產(chǎn)建設(shè)完成時的售價，降低經(jīng)濟(jì)收益，因此，在投資決策方面，必須要注意風(fēng)險和收益之間關(guān)系的準(zhǔn)確把握。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必然會面臨不同風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)人員在項(xiàng)目開發(fā)投資前必須要做好各方面因素的準(zhǔn)確分析和評價，展開合理的風(fēng)險預(yù)測，制定出具有針對性的風(fēng)險管理方法，實(shí)現(xiàn)對整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程風(fēng)險管理的有效監(jiān)控，降低投資風(fēng)險，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益。