論保險公司不動產(chǎn)投資及其風(fēng)險管理

李琴

（深圳金利通投資有限公司，廣東 深圳 518000）

隨著保險公司的不斷發(fā)展與壯大，保險市場競爭越來越激烈。與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國保險業(yè)發(fā)展相對較晚，而保險公司不動產(chǎn)投資依然處于起步階段，因此保險公司不動產(chǎn)投資面臨著來自諸多方面的風(fēng)險。尤其是經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展以后，我國國內(nèi)的保險公司面臨著國際具有專業(yè)化技術(shù)、雄厚資金實力保險公司的挑戰(zhàn)。因此，我國保險公司必須加強(qiáng)風(fēng)險管理，以此實現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的提高，進(jìn)而確保自身能夠在激烈的市場競爭中得以更好地生存和發(fā)展。

一、保險公司不動產(chǎn)投資主要方式

按照我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國保險公司開始進(jìn)行不動產(chǎn)投資?，F(xiàn)階段，我國大部分保險公司均采用不動產(chǎn)直接投資的方式來擴(kuò)大公司經(jīng)濟(jì)收益，在這一過程中，保險公司應(yīng)該注重提高資金運(yùn)用的安全性，營利性和流動性。

保險公司不動產(chǎn)直接投資方式主要包括直接參與以及租賃。直接參與顧名思義就是指保險公司將投資資金直接用來購買房地產(chǎn)，通過房地產(chǎn)的再次銷售或者租賃獲取投資效益，或者保險公司直接投資參與大型基礎(chǔ)設(shè)施和工程等項目建設(shè)。租賃主要包括經(jīng)營租賃和融資租賃。針對現(xiàn)階段我國保險公司的實際情況來看，其較為適合采用融資租賃的方式進(jìn)行不定產(chǎn)投資。因為經(jīng)營租賃通常期限較長，如果保險公司選擇通過經(jīng)營租賃的方式進(jìn)行不動產(chǎn)投資，那么保險公司不僅需要投入較多的資金，同時還需要投入較多的人力。

在國外較為發(fā)達(dá)的國家直接貸款曾經(jīng)是一種十分盛行的保險公司不動產(chǎn)投資方式，然而近些年直接貸款在保險公司整體不動產(chǎn)投資中的比例逐漸降低。其主要原因在于運(yùn)用直接貸款方式進(jìn)行不動產(chǎn)投資保險公司需要面臨較大的風(fēng)險，一旦引發(fā)風(fēng)險，就會給保險公司造成巨大的損失，這對保險公司的可持續(xù)發(fā)展十分不利。因此，我國保險公司在進(jìn)行直接不動產(chǎn)投資時，應(yīng)該注重加強(qiáng)對各類風(fēng)險的防范，以此確保公司的投資收益。

現(xiàn)階段我國保險業(yè)主要實行的是分業(yè)經(jīng)營的模式。例如：人壽保險公司與非人壽保險公司均由各自嚴(yán)格的經(jīng)營范疇，兩者之間是絕不可以混合業(yè)務(wù)經(jīng)營范疇。現(xiàn)階段，在我國還尚不準(zhǔn)許保險公司以金融控股的方式直接參與其他金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營。所以，我國保險公司在通過直接的方式投資不動產(chǎn)時，應(yīng)該慎重選擇投資對象，以此提高不動產(chǎn)投資收益的合法性和合規(guī)性。

二、保險公司不動產(chǎn)投資現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國保險公司不動產(chǎn)投資還尚未形成一定的規(guī)模，擁有的不動產(chǎn)比例與發(fā)達(dá)國家保險公司相比還不是很大，大體均為自用或者在《保險法》出臺前，所遺留下來的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)很難成為現(xiàn)階段保險公司獲得利潤的來源。另外，我國相關(guān)法律法規(guī)對保險公司直接投資股權(quán)的資質(zhì)條件做出了明確的規(guī)定，要求保險公司上一會計年度末償付能力充足率不可以低于150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低于150%，同時還要求保險公司上一會計年度盈利，凈資產(chǎn)不低于10億元人民幣。我國保險公司在投資不動產(chǎn)時，必須滿足所有的資質(zhì)條件，然而，我國保險行業(yè)還處于起步階段，因此，保險公司不動產(chǎn)投資尚未發(fā)展成熟。

三、保險公司不動產(chǎn)投資風(fēng)險管理的有效策略

（一）強(qiáng)化可持續(xù)發(fā)展的不動產(chǎn)投資理念

保險公司不動產(chǎn)投資具有周期長、資金大的特點(diǎn)。保險公司在進(jìn)行不動產(chǎn)投資的過程中，若想有效的規(guī)避風(fēng)險的發(fā)生[1]，就需要建立起可持續(xù)發(fā)展的不動產(chǎn)投資理念。保險公司在做長期不動產(chǎn)投資決策時，公司內(nèi)部財務(wù)部門不僅需要針對投資項目的資金投入要求、項目質(zhì)量、項目周期以及我國政府相關(guān)政策等進(jìn)行綜合考慮和全面分析，同時還需要對項目的整體投資收益情況和投資成本回收期進(jìn)行系統(tǒng)的分析，以此更加及時的、準(zhǔn)確地掌握保險公司資金流的變化，從而及時的預(yù)警和識別風(fēng)險。當(dāng)保險公司財務(wù)部門發(fā)現(xiàn)資本市場和不動產(chǎn)市場出現(xiàn)問題時，應(yīng)該第一時間做出反應(yīng)，充分把握住問題的最佳處理時機(jī)。另外，保險公司投入的不動產(chǎn)投資到期時，財務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)銜接準(zhǔn)備工作，并及時的選擇優(yōu)質(zhì)的項目進(jìn)行循環(huán)不動產(chǎn)投資，全面地落實可持續(xù)發(fā)展的不動產(chǎn)投資理念。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制治理

保險公司在進(jìn)行不動產(chǎn)投資前，財務(wù)部門應(yīng)該對投資項目展開全面的系統(tǒng)的分析，以此詳細(xì)的掌握相關(guān)投資項目軟性方面和硬性方面的信息，以此為公司決策層的投資決策提供更加可靠的數(shù)據(jù)信息參考。并且保險公司在進(jìn)行不動產(chǎn)投資前，財務(wù)部門應(yīng)該從理論和實操兩個層面進(jìn)行深入的研究。同時大量地搜集宏觀經(jīng)濟(jì)變動、不動產(chǎn)投資市場、消費(fèi)市場以及資本市場等情況，尤其是當(dāng)?shù)氐膶嶋H發(fā)展情況[2]。并針對這些內(nèi)容進(jìn)行全面的分析，最終為保險公司決定是否進(jìn)行不動產(chǎn)投資提供重要的參考數(shù)據(jù)。保險公司在決策不動產(chǎn)投資時，財務(wù)部門應(yīng)該嚴(yán)格遵循以下幾個基本原則：第一，保險公司在選擇投資商業(yè)物業(yè)時，應(yīng)該盡量選擇發(fā)展較為成熟的物業(yè)，并且在分析投資收益時應(yīng)該將租金回報率作為重點(diǎn)分析對象。第二，科學(xué)的、合理的布局與各房地產(chǎn)公司、商業(yè)地產(chǎn)的合作戰(zhàn)略。隨著我國政府對保險公司保險資金投資渠道的放寬，不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品會繼續(xù)豐富，保險公司必須加強(qiáng)內(nèi)部控制治理，做好充分的不動產(chǎn)投資準(zhǔn)備。

（三）合理的選擇投資模式

保險公司在不動產(chǎn)投資的過程中，必須明確是通過自身組建的專業(yè)團(tuán)隊來進(jìn)行投資管理，還是采用第三方機(jī)構(gòu)來實施不動產(chǎn)投資管理[3]?，F(xiàn)階段，我國大部分公司采用的是在公司內(nèi)部成立專門的管理部門和資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理不動產(chǎn)投資。該專業(yè)團(tuán)隊必須設(shè)置財務(wù)部門，財務(wù)部門需對不動產(chǎn)投資進(jìn)行全流程管理，包括投資調(diào)研、開發(fā)建設(shè)、開業(yè)運(yùn)營等，財務(wù)必須深入到業(yè)務(wù)當(dāng)中。該種不動產(chǎn)投資管理方式的重要優(yōu)勢在于可以有效地控制風(fēng)險，降低風(fēng)險發(fā)生的概率。

（四）注重加強(qiáng)對財務(wù)工作人員的培養(yǎng)

保險公司若想更好的管理不動產(chǎn)投資風(fēng)險，就需要加強(qiáng)對財務(wù)工作人員的培養(yǎng)。財務(wù)工作人員的專業(yè)能力和水平直接影響著不動產(chǎn)投資風(fēng)險管理的效果[4]。在保險公司進(jìn)行不動產(chǎn)投資的過程中，各個環(huán)節(jié)中財務(wù)工作人員的工作行為都極有可能引發(fā)巨大的投資風(fēng)險。因此，保險公司必須加強(qiáng)對財務(wù)工作人員不動產(chǎn)投資風(fēng)險管理方面知識的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，注重提高整體財務(wù)工作人員的風(fēng)險意識，因為財務(wù)工作人員在保險公司不動產(chǎn)投資中占據(jù)著非常重要的位置。并定期的針對財務(wù)工作人員的培訓(xùn)情況進(jìn)行考核，針對培訓(xùn)考核結(jié)果較好，且日常工作表現(xiàn)較佳的財務(wù)工作人員，應(yīng)該給予一定的物質(zhì)獎勵和上升空間。而針對多次考核未通過的財務(wù)工作人員應(yīng)該將其調(diào)離目前的崗位或者進(jìn)行勸退處理，因此為保險公司建立一支專業(yè)的、優(yōu)質(zhì)的財務(wù)工作人員隊伍，從而確保保險公司不動產(chǎn)投資的安全性和收益性。

四、結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)階段，我國保險公司不動產(chǎn)投資方式主要為直接投資方式。保險公司在投資不動產(chǎn)的過程中面臨著諸多的風(fēng)險，保險公司必須強(qiáng)化可持續(xù)發(fā)展的不動產(chǎn)投資理念，加強(qiáng)內(nèi)部控制治理，并合理的選擇投資模式，同時注重加強(qiáng)對財務(wù)工作人員的培養(yǎng)，以此降低風(fēng)險發(fā)生的概率，從而提高現(xiàn)公司不動產(chǎn)投資的收益，進(jìn)而推動保險公司更加長遠(yuǎn)的發(fā)展。