對項(xiàng)目管理理論在酒店委托管理中運(yùn)用的初步探討

文/張祥，新疆維吾爾自治區(qū)煤田滅火工程局

1 酒店委托管理與項(xiàng)目

1.1 酒店委托管理項(xiàng)目的概念

酒店委托管理是一個(gè)實(shí)現(xiàn)酒店擁有者和酒店管理公司雙方共贏的有機(jī)結(jié)合工作過程，是一種新的酒店經(jīng)營方式，并通過簽訂酒店管理合同作為雙方行動(dòng)的承載基礎(chǔ)，并依賴于合同進(jìn)行目標(biāo)的制定與完成。

1.2 酒店委托管理項(xiàng)目的特征

（1）臨時(shí)性

臨時(shí)性并不是說項(xiàng)目結(jié)束的很快，而是指項(xiàng)目有確定的開始和結(jié)束，一旦確定項(xiàng)目目的達(dá)到或無法達(dá)到時(shí)，就是項(xiàng)目的結(jié)束，但這個(gè)結(jié)束時(shí)間可能在開始的幾年之后。

但臨時(shí)性這一特點(diǎn)并不包括項(xiàng)目所產(chǎn)生的產(chǎn)品、服務(wù)或是成果，大多項(xiàng)目的努力是為了得到一個(gè)長久的結(jié)果，也經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生無法預(yù)料的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境影響。項(xiàng)目的臨時(shí)性質(zhì)也適用于努力的其他方面: 機(jī)遇或者市場窗口總是短暫的,即大部分項(xiàng)目都要在一定的時(shí)限內(nèi)推出產(chǎn)品或提供服務(wù)。

（2）獨(dú)特的項(xiàng)目成果

獨(dú)特的項(xiàng)目成果指的是項(xiàng)目產(chǎn)生的產(chǎn)品、服務(wù)或是成果與其他項(xiàng)目所產(chǎn)生的不同，有其特殊性。在項(xiàng)目中既可以產(chǎn)生可量化生產(chǎn)的產(chǎn)品，也可提供各種人員需要的服務(wù)能力，或是提供一種影響社會(huì)的成果。獨(dú)特是項(xiàng)目可交付成果的一種重要特征。重復(fù)部件的存在并不改變整個(gè)項(xiàng)目工作的獨(dú)特本質(zhì)。

（3）逐步完善

逐步完善體現(xiàn)了項(xiàng)目管理的連續(xù)性和其不能一蹴而就的特點(diǎn)在項(xiàng)目的早期項(xiàng)目范圍的說明是粗略的,隨著項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對目標(biāo)和可交付成果的理解更完整和深入時(shí),項(xiàng)目的范圍也就更具體和詳細(xì)。

2 項(xiàng)目生命期

2.1 啟動(dòng)階段

啟動(dòng)階段主要是由酒店擁有方先提出酒店委托管理這一意向，然后向酒店管理咨詢公司進(jìn)行市場可行性分析，對酒店持有人進(jìn)行各方面評估，從而確定其是否有和酒店管理公司簽約的資格，然后在確認(rèn)條件后選擇酒店管理公司，與其進(jìn)行接觸了解，對酒店管理公司進(jìn)行各項(xiàng)評估，發(fā)放調(diào)查表，在基本確認(rèn)后雙方對自身分析并進(jìn)行談判策略選擇，酒店管理公司反饋調(diào)查表，并向酒店持有者發(fā)放調(diào)查表，以了解其酒店經(jīng)驗(yàn)。通過這些步驟，雙方都能認(rèn)可對方，就可以進(jìn)行下一步，簽訂酒店委托管理項(xiàng)目的意向書。

2.2 計(jì)劃階段

在計(jì)劃階段，酒店管理公司與酒店持有者雙方進(jìn)行談判，對要簽訂的條款進(jìn)行進(jìn)一步的討論、確定，在反復(fù)討論和專業(yè)法律人員進(jìn)行最終確認(rèn)，最后形成酒店委托管理的初步文本。

2.3 實(shí)施階段

實(shí)施階段是將前期確定的文本協(xié)議進(jìn)行實(shí)施，這其中涉及到許多方面，并在這個(gè)階段會(huì)形成補(bǔ)充協(xié)議以彌補(bǔ)之前協(xié)議中沒有想到的方面，并形成運(yùn)營報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告以及季度、年度績效報(bào)告等等。

2.4 收尾階段

收尾階段的開始也就標(biāo)志著酒店委托管理進(jìn)入收尾階段，將要結(jié)束。在這一階段酒店持有者根據(jù)之前簽訂的協(xié)議對酒店經(jīng)營進(jìn)行評估，由此考慮接下來是否與該管理公司繼續(xù)簽約，并對之前的合同條款進(jìn)行重新修訂，如果終止合作，則需要通過仲裁結(jié)束合同。

3 利益相關(guān)方

項(xiàng)目的利益相關(guān)方或稱利害相關(guān)者,就是積極參與項(xiàng)目、或其利益因項(xiàng)目的實(shí)施或完成而受到積極或消極影響的個(gè)人和組織,他們對項(xiàng)目及其結(jié)果也會(huì)施加影響。對于酒店管理公司來說，誰是利益相關(guān)方很關(guān)鍵，只有清楚了這一點(diǎn)，才能夠清楚地進(jìn)行針對性管理，從而保證項(xiàng)目的成功。一般來講，這些利益相關(guān)方的根本需求都是相同的，但也存在著某些矛盾，這時(shí)如何解決這些矛盾，就是酒店委托管理的管理者需要仔細(xì)考慮的事情了，只有妥善解決這些問題，才能夠使項(xiàng)目成功。

3.1 項(xiàng)目發(fā)起人

項(xiàng)目發(fā)起人就是酒店項(xiàng)目的投資者，需要提供資金并承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，在這里也就是酒店的持有者。他需要的是在這一項(xiàng)目中回收成本，并利用酒店委托管理實(shí)現(xiàn)酒店升值，獲得利益。

3.2 項(xiàng)目經(jīng)理

項(xiàng)目經(jīng)理則是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，是項(xiàng)目的操盤者。他利用已有資源，對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施，有完全獨(dú)立的控制權(quán)利，項(xiàng)目經(jīng)理的親和力、領(lǐng)導(dǎo)能力以及其專業(yè)能力對項(xiàng)目能否成功都至關(guān)重要。

3.3 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)

在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，通常包括酒店管理咨詢公司進(jìn)行模擬管理策劃，對酒店業(yè)主和酒店委托管理公司提供專業(yè)的支持；專業(yè)律師以提供法律援助，幫助雙方建立有效的法律合同，明確雙方權(quán)利和義務(wù)；業(yè)內(nèi)專家如設(shè)計(jì)師、工程師、估價(jià)師等則是在整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行項(xiàng)目支持，使項(xiàng)目管理更加高效成功；酒店管理人員則是確保了酒店持有者的利益，并且發(fā)揮著監(jiān)督項(xiàng)目，培養(yǎng)酒店管理后續(xù)專業(yè)人才的作用。

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過這些人才組成，并且各負(fù)其責(zé)，進(jìn)行協(xié)調(diào)互助，相互配合，

3.4 酒店管理公司

酒店管理公司是管理要素演進(jìn)與專業(yè)化分工的產(chǎn)物,它使委托—— 代理關(guān)系由企業(yè)對個(gè)人轉(zhuǎn)向企業(yè)對企業(yè),促進(jìn)酒店所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的進(jìn)一步分離,并使酒店業(yè)主與酒店經(jīng)營者的委托—— 代理關(guān)系進(jìn)一步深化,它的出現(xiàn)是酒店市場發(fā)育成熟的重要標(biāo)志。

3.5 酒店總經(jīng)理

酒店總經(jīng)理主要是受雇傭的關(guān)系，作為酒店管理公司的代理人出現(xiàn)在酒店運(yùn)營中，負(fù)責(zé)酒店的運(yùn)營管理。

3.6 酒店借貸方

酒店借貸方為酒店提供了資金，他對酒店進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評估，并且對酒店委托管理公司進(jìn)行評測，以期望能夠回收足夠的資金，得到期望的回報(bào)，并且在遇到酒店貸款無法收回的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，確保酒店支付貸款酬金和足額利息。

4 總結(jié)

綜上所述，我們可以看到，酒店委托管理在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代還具有極大的可發(fā)展性，并且，酒店委托管理作為一個(gè)具有獨(dú)特性、臨時(shí)性的項(xiàng)目工作，需要協(xié)調(diào)好項(xiàng)目的各方人員，才能夠確保項(xiàng)目的成功，并且其也需要隨著社會(huì)不斷發(fā)展其運(yùn)營方法，才能與時(shí)代共同進(jìn)退。