房產(chǎn)測量測繪工程中的過程和要點(diǎn)

文/李芋延，鹽城市大豐區(qū)規(guī)劃測繪院

當(dāng)前房產(chǎn)測繪在應(yīng)用中存在很多問題，比如：測繪機(jī)構(gòu)不重視、測量結(jié)果存在誤差、測量設(shè)備不先進(jìn)、測量技術(shù)欠缺等。建筑企業(yè)必須重視加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪工作，確保整個過程度科學(xué)合理，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和檢查，明確工作重點(diǎn)，確保符合工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求。

1 房產(chǎn)測量的重要性

房產(chǎn)測繪屬于政策性以及技術(shù)性程度非常高的一種專業(yè)化測繪工作。工作包含房產(chǎn)的平面控制測量，房地產(chǎn)的調(diào)查工作，房產(chǎn)要素的測量，房地產(chǎn)圖紙繪制，房產(chǎn)面積測算，成果資料驗收與變更測量之類內(nèi)容。這其中的平面控制測量是房地產(chǎn)測繪中的第一道程序，是房產(chǎn)的基礎(chǔ)性測量。房產(chǎn)要素的測量工作以及房產(chǎn)的調(diào)查工作主要包含房屋與房屋用地和其要素的測量調(diào)查工作，屬于產(chǎn)籍管理以及房屋產(chǎn)權(quán)登記的參考根據(jù)。房產(chǎn)圖的繪制就是繪制分幅平面圖，分丘平面圖以及分戶圖。房產(chǎn)的面積測算工作主要包含房屋建筑面積，產(chǎn)權(quán)面積，公攤面積與房屋用地面積的測算。房產(chǎn)的變更測量指因為房產(chǎn)情況持續(xù)變更展開的房產(chǎn)測量工作。成果資料驗收屬于房產(chǎn)測量工作最后一項內(nèi)容，屬于確保房地產(chǎn)資料成果質(zhì)量重要關(guān)卡。

2 房產(chǎn)測量測繪工程的具體過程

2.1 分析資料落實任務(wù)

為了進(jìn)一步提高房屋測繪的質(zhì)量，必須明確房產(chǎn)測量測繪的具體流程，根據(jù)測量合同的要求，準(zhǔn)確填寫測繪項目信息表格。結(jié)合實際情況，下達(dá)房產(chǎn)測量測繪任務(wù)，通常情況下這項工作在兩個工作日內(nèi)完成。其次，填寫測繪任務(wù)通知單，并落實測繪工作的項目負(fù)責(zé)人。工作人員到位后，項目負(fù)責(zé)人要進(jìn)行相關(guān)技術(shù)交底工作，明確測量人員工作思路和工藝流程，對測量人員下發(fā)作業(yè)意見書，做好測量儀器的使用記錄。

2.2 進(jìn)行外業(yè)勘測

根據(jù)任務(wù)作業(yè)書下達(dá)的任務(wù)內(nèi)容，嚴(yán)格按照流程進(jìn)行外業(yè)勘察和測量工作，在工作過程中，必須確保測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、科學(xué)，對每個邊測量兩次，同時做好相關(guān)的記錄和檢測工作。對于項目負(fù)責(zé)人而言，必須根據(jù)流程計劃監(jiān)督作業(yè)人員的實際工作，提高測量質(zhì)量。

2.3 對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查

以外業(yè)測量結(jié)果為依據(jù)，結(jié)合測量記錄及施工圖做好核對工作，對重要材料就進(jìn)行標(biāo)注，如果發(fā)現(xiàn)測量記錄與圖紙不符的時候，要及時分析問題原因，確認(rèn)問題的生發(fā)填寫信息反饋單，將相關(guān)信息資料傳遞給開發(fā)部門，經(jīng)過溝通協(xié)商后進(jìn)行處理。

2.4 自我檢查

對測量結(jié)果進(jìn)行自檢自查，提高自我責(zé)任意識，主要對一下幾方面進(jìn)行核對：①計算面積是否與規(guī)劃面積不一樣。②分層分戶面積累計是否一致。③分?jǐn)偯娣e計算是否合理，是否存在多、漏、錯等計算問題。在自檢自查的基礎(chǔ)上形成技術(shù)總結(jié)上交到質(zhì)檢人員手上，完善內(nèi)業(yè)檢查工作。

3 房產(chǎn)測繪的技術(shù)要點(diǎn)分析

房產(chǎn)圖能夠?qū)崪y，同樣可以編繪。而實測成圖能夠分成數(shù)字化野外數(shù)據(jù)采集、航空測量以及平板儀測圖。不過它們都一定要依照整體—局部，高級—低級以及控制—碎部順序進(jìn)行?？偟膩碚f，房產(chǎn)測繪技術(shù)能夠分成，測區(qū)的基本控制測量，房產(chǎn)圖根的控制測童，房產(chǎn)的碎部測量，房產(chǎn)圖整飾以及清繪與補(bǔ)測修側(cè)，房地產(chǎn)測繪輸出之類內(nèi)容。

2.1 測區(qū)的基本測量控制

基本測量控制目的在于向測量房產(chǎn)的界址點(diǎn)以及測量房產(chǎn)圖根控制網(wǎng)提供必要控制。因此測區(qū)的基本測量控制工作在于在測區(qū)地面構(gòu)建高程控制網(wǎng)以及平面控制網(wǎng)，對地面控制點(diǎn)位置進(jìn)行準(zhǔn)確測量，進(jìn)而使房產(chǎn)界址點(diǎn)以及房產(chǎn)圖的測繪要求得以滿足。測區(qū)平面控制網(wǎng)通常依照二三四級和一二三級的平面控制測圖標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。在數(shù)據(jù)通過處理之后掌握所有控制點(diǎn)準(zhǔn)確坐標(biāo)，實現(xiàn)平面位置控制。

3.2 房產(chǎn)圖根的測量控制

房產(chǎn)圖根的測量控制就是測量加密圖根的控制點(diǎn)位置。將圖根點(diǎn)當(dāng)做測站，對四周房產(chǎn)的界址點(diǎn)與相應(yīng)房產(chǎn)的要素進(jìn)行測繪。而為確保房產(chǎn)測繪準(zhǔn)確性，要調(diào)查測區(qū)的控制點(diǎn)。房產(chǎn)圖的根點(diǎn)位置精度以及密度需要符合對應(yīng)級別的房產(chǎn)測繪要求。

3.3 房地產(chǎn)的碎部測量

房地產(chǎn)的碎部測量具體包含房產(chǎn)要素的測量以及房產(chǎn)圖的繪制工作。而房產(chǎn)的要素測量具體包含房地產(chǎn)界址的測量，境界的測量，房屋和附屬設(shè)施的測量，陸地交通以及水域的測量還有其余相應(yīng)地物的測量工作。房產(chǎn)圖的繪制主要依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的規(guī)定把其中的要素都繪制在圖紙中或者把房產(chǎn)要素用數(shù)字化形式體現(xiàn)到數(shù)字圖上展開的信息數(shù)據(jù)采集，儲存以及輸出過程。實際進(jìn)行工作之時，房產(chǎn)圖測繪方式能夠分成白紙測圖，航測成圖，數(shù)字化測圖以及編繪成圖等等。各個方法的實際運(yùn)用也由于測繪單位技術(shù)力量與裝置儀器條件的差異，用圖單位需求差異而有著不同選擇。

3.4 房產(chǎn)圖清繪

房地產(chǎn)圖清繪主要依照《房產(chǎn)測量要求》以及《房產(chǎn)圖圖式》中規(guī)定針對數(shù)字化房產(chǎn)圖以及鉛筆圖中的地物的位置，標(biāo)注，符號以及線條之類要素作一定處理，進(jìn)而給房產(chǎn)圖印刷以及房產(chǎn)圖復(fù)制提供相應(yīng)條件。

3.5 成果輸出

把編輯完成圖件進(jìn)行打印或者用文件形式將其儲存到電腦硬盤以及其余存儲介質(zhì)之中，把清繪房產(chǎn)圖曬制為藍(lán)圖。這里需要說明，房產(chǎn)測繪的成果主要有房產(chǎn)的薄冊，數(shù)據(jù)以及圖集等。房產(chǎn)測繪所有環(huán)節(jié)之中所產(chǎn)生的文字以及數(shù)據(jù)信息視作檔案資料安排專人進(jìn)行管理。

3.6 測繪信息系統(tǒng)

測繪單位與房產(chǎn)管理單位需要加強(qiáng)合作，制定標(biāo)準(zhǔn)化房產(chǎn)測繪操作章程以及統(tǒng)一化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建房產(chǎn)測繪技術(shù)信息平臺，構(gòu)建統(tǒng)一化運(yùn)行模式，制定統(tǒng)一化操作流程以及成果質(zhì)量監(jiān)督制度，實現(xiàn)收發(fā)件，勘測，繪圖，檢查以及歸檔等工作的自動化處理。不僅便于信息技術(shù)進(jìn)行統(tǒng)一化的指導(dǎo)管理，交流共享，而且可以推進(jìn)技術(shù)手段的改進(jìn)，使房產(chǎn)測繪成果具有權(quán)威性，使房地產(chǎn)市場秩序更加穩(wěn)定。其次，通過測繪協(xié)會以及院校中的一些專家加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，推動地區(qū)之間的合作交流與互通，保證房產(chǎn)測繪實現(xiàn)均衡性發(fā)展。

4 結(jié)語

總之，了解了房產(chǎn)測量測繪工程的過程和要點(diǎn)，只要通過創(chuàng)建科學(xué)的質(zhì)量管理機(jī)制，提高測繪人員的技術(shù)水平，才能提高測量結(jié)果和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，從而確保規(guī)范測繪工作的順利進(jìn)行。