房地產(chǎn)糾紛中的法律風險及其防范

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)糾紛 法律風險 防范

作者簡介：王成榮，山東魯信律師事務(wù)所。

中圖分類號：D920.5 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.142

一、房地產(chǎn)糾紛的法律風險

房地產(chǎn)糾紛對社會造成的影響很大，出現(xiàn)房地產(chǎn)糾紛，輕則危害到個人經(jīng)濟利益，重則會影響到社會的經(jīng)濟發(fā)展，還會對社會造成不好的影響。房地產(chǎn)糾紛屬于一種民事糾紛案件，因此倍受法律界人士以及社會各界人士的關(guān)注。筆者通過對我國社會出現(xiàn)的房地產(chǎn)糾紛個案進行了調(diào)研和分析，發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)糾紛從類型上來說，可以分為以下五個方面：

1.房地產(chǎn)公司在出售商品房時，進行了違規(guī)銷售，將商品房重復抵押，甚至出現(xiàn)了一屋多賣的現(xiàn)象，這種案件直接危害的房屋買房的經(jīng)濟利益，和他們的財產(chǎn)直接掛鉤，因此倍受爭議，在房屋市場上造成的影響惡劣，出現(xiàn)的幾率也比較大。例如在上世紀末某房產(chǎn)公司的中介將房屋出售給個人，然而他們的中介公司又將這套房屋出售給其他人，引起了民事訴訟。一屋多賣，重復抵押的現(xiàn)象在很多房地產(chǎn)公司都有出現(xiàn)，很多百姓一輩子傾其所有只能購買一套房，如果出現(xiàn)這種問題，百姓無論從經(jīng)濟上還是精神上都是無法承擔的，必須引起社會各界的注意。

2.目前我國很多房屋中介并沒有明確的資質(zhì)，而且中介的手續(xù)收費也沒有統(tǒng)一的定價標準，地下中介組織一直出現(xiàn)。上世紀80年代，地下中介組織一直以手續(xù)簡單來誘導百姓進行中介交易，雖然在上世紀90年代我國出臺了相關(guān)地產(chǎn)管理規(guī)定，對房屋中介的經(jīng)營范圍進行了明確界定，也對人員的資質(zhì)問題進行了明確規(guī)定，一些地區(qū)也出臺了法律法規(guī)對中介的服務(wù)進行了管理，對中介的收費標準進行了限制，在一定程度上穩(wěn)定了行業(yè)的秩序，但是沒有資質(zhì)的中介進行房屋中介行為，在房屋買賣活動中多收取傭金謀取非法利益的現(xiàn)象仍然屢禁不止[1]。

3.房屋產(chǎn)權(quán)爭議。這些爭議包括房屋的地產(chǎn)確權(quán)，房屋歸屬，還有對面積大小的測繪結(jié)果爭議，這些爭議一般產(chǎn)自于一些老房子的地產(chǎn)確權(quán)，由于歷史情況復雜，有些文革時期的老房子涉及到公私合營問題，由于資料久遠，有些資料已經(jīng)丟失和模糊，容易發(fā)生房產(chǎn)糾紛。

4.土地的使用權(quán)爭議。這類爭議一般發(fā)生在政府征地和商品房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況。雖然國家對此類使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有明文規(guī)定，但是在具體實踐過程中仍然不能避免違規(guī)操作的情況。具體案例如上海某公司和另一房產(chǎn)公司的住房聯(lián)建發(fā)生了糾紛，上海某公司并未取得土地的使用權(quán)，在這種狀態(tài)下和另一房產(chǎn)公司進行了房屋聯(lián)建的行為，但是由于這個公司并不具備土地的使用權(quán)，因此它和另一房產(chǎn)公司簽訂的房屋聯(lián)建合同也是違法的，導致合同無效，對另一公司造成了經(jīng)濟財產(chǎn)損失。

5.房屋拆遷爭議。隨著綠色城市建設(shè)的進程，很多城市都開始了舊城區(qū)改造和舊房拆遷工程，這使得房屋拆遷工程時有發(fā)生，如何對舊城區(qū)和舊房的居民進行補償，對他們進行合理安置，出現(xiàn)了很多社會問題。由于舊城區(qū)改造工程的工期比較緊，在具體實施中常常出現(xiàn)百姓和政府之間的拆遷爭議，特別是一些中老年居民，在原來的場所住慣了，并不愿意轉(zhuǎn)移到政府給他們的安置場所，有些人員甚至認為越晚簽字得到的利益越高，甚至向政府拆遷人員獅子大開口，漫天要價，他們對拆遷人員有抵觸情緒，而一些政府為了拆遷方便，把拆遷工作外包給其他建筑公司，出現(xiàn)了強拆的現(xiàn)象，有時候會造成拆遷人員和居民的激烈矛盾和沖突，也出現(xiàn)了一些人員傷亡，成為了社會熱點問題之一[2]。

二、出現(xiàn)房地產(chǎn)糾紛的法律風險成因

房屋糾紛的法律風險的發(fā)生在于兩個方面：

（一）市場宏觀角度分析

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷發(fā)展，居民對商品房的購買力不斷提高，有更多的購房需求，這使得房地產(chǎn)市場一度活躍，但是由于我國的房地產(chǎn)市場發(fā)育還有不成熟的地方，消費者具備的房地產(chǎn)交易的法律知識比較片面，而且一度有盲目的傾向，我國目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律仍然有不盡人意的地方，還不夠成熟，這就給一些不法分子鉆法律空子漏洞的機會，使得房地產(chǎn)爭議案件時有發(fā)生，而且數(shù)量逐漸上升。我國的房地產(chǎn)市場缺乏法律的保障，并且監(jiān)督機制也不健全，這就給一些不法經(jīng)營者帶來了鉆空子的機會，他們?yōu)榱烁哳~的回報和經(jīng)濟利益，放出虛假的房地產(chǎn)交易的消息，并且規(guī)避一些缺點和漏洞，欺詐房屋消費者。目前我國的房地產(chǎn)法律仍然以建立的房屋購買合同為基礎(chǔ)，但是由于消費者對房地產(chǎn)的認識不足，即使房屋中介在合同中插入了虛假信息，他們也很難發(fā)現(xiàn)，一旦合同簽訂，就受到了法律的認定，想要退房或者退款，是不可能實現(xiàn)的。一些地區(qū)甚至對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司給予了法律保護，這就讓一些不法開發(fā)商鉆法律漏洞的機會，不斷的制定虛假合同來欺詐消費者。有些消費者是第一次買房，容易被中介和開發(fā)商開出的高額利潤所吸引，他們在買房時往往容易被這些花言巧語所吸引，而不會仔細看合同中的具體內(nèi)容，消費者對開發(fā)商和中介公司過于放心，一旦后期出現(xiàn)了和合同不符的地方，則會產(chǎn)生法律訴訟問題，這也是近年來房產(chǎn)糾紛案件頻頻發(fā)生的原因。

（二）買賣方之間的爭議焦點

房地產(chǎn)公司占據(jù)了賣方市場，它具有更多的信息優(yōu)勢。我國的房地產(chǎn)事業(yè)仍然屬于起步階段，房地產(chǎn)仍然處于供不應(yīng)求的階段，賣方容易壟斷房地產(chǎn)市場，經(jīng)營者憑借他們的信息優(yōu)勢和賣方市場，更加容易鉆法律漏洞，制定虛假合同，作為買方的個人消費者，即使有一定的法律知識，也不會有房地產(chǎn)公司的工作人員精明，即使發(fā)現(xiàn)合同中有不盡人意的地方，也為了孩子上學或者結(jié)婚等個人原因，被迫接受這些條款，這也是房產(chǎn)糾紛案件中個人消費者更加容易失敗的原因。一些房地產(chǎn)公司為了吸引更多的消費者購買房屋，甚至采用口頭承諾這種不受法律保護的許諾行為，這就給消費者對這些口頭條款取得證據(jù)產(chǎn)生了困難，也限制了消費者合法維護自己的權(quán)益。在具體的法律審判中，一般都把房屋的權(quán)利和實體分開來判決，這就讓開發(fā)商更容易在房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)的時候鉆法律漏洞，有些消費者已經(jīng)買到了房屋，但是拿到房產(chǎn)證就成了遙不可及的目標。

三、房地產(chǎn)糾紛的解決原則

（一）公正公開的原則

房地產(chǎn)糾紛隸屬于民事案件，而糾紛的處理離不開訴訟法的支持，在處理這類案件時，要考慮公民的利益，還要保證案件的訴訟在公正的角度下進行，而且要及時將訴訟過程和訴訟結(jié)果公開，特別是那種涉及到很多人的大型房產(chǎn)糾紛，社會影響力大，甚至會關(guān)系到政府的利益和聲譽，要及時的對房地產(chǎn)糾紛進行處理，給出公正的處理結(jié)果，才能讓民眾信服，樹立政府和法院的形象。

（二）依法處理的原則

房地產(chǎn)糾紛涉及到很多法律問題和政府出臺的政策，它同時又是一種民事訴訟，房地產(chǎn)問題是否處理好，關(guān)乎到政府的形象和社會的穩(wěn)定。例如在出現(xiàn)強行征收農(nóng)民土地案件時，這種案件在近年來呈現(xiàn)上升趨勢，這就要求執(zhí)法這對問題依法進行處理，不要打人情牌和親情牌，在處理案件時，要參照國家現(xiàn)有的法律和政策，及時對問題進行依法處理。由于我國的農(nóng)民素質(zhì)偏低，在處理房產(chǎn)糾紛時，必須派專人對法律問題進行簡單的講解，讓農(nóng)民了解到房地產(chǎn)糾紛的處理原則，讓他們放寬心，不要怕出現(xiàn)不公正的處理結(jié)果。

（三）以維護公民的利益為根本出發(fā)點

我國的憲法對公民的住宅權(quán)有明確規(guī)定，公民的居住權(quán)不容外界侵犯，一切房地產(chǎn)法律法規(guī)都要保護公民的住宅利益。這就需要政府和法院在處理房地產(chǎn)糾紛時，要站在公民的角度上，保障公民住宅的根本權(quán)益。一旦不法分子鉆法律漏洞，危害到公民的住宅權(quán)，必須要用法律手段來制止。只有保障了公民的住宅權(quán)，才能讓社會穩(wěn)定發(fā)展。

（四）對各方的利益進行權(quán)衡

雖然房地產(chǎn)糾紛要以公民的住宅權(quán)為基礎(chǔ)，但是在出現(xiàn)房地產(chǎn)糾紛時，不但要對公民的住宅權(quán)進行保護，國家有對土地合理發(fā)展的權(quán)益，他們才是土地的合法所有者，開發(fā)商只是受政府的指派進行房產(chǎn)開發(fā)的中間人，這就要求執(zhí)法者對公民、國家、開發(fā)商三者的利益進行權(quán)衡，還要保護公民這個弱者，也不能違反和違背國家的法律，還要保證國家對土地的開發(fā)權(quán)，也不能過度侵害開發(fā)商的經(jīng)濟權(quán)益[3]。

四、如何防范房產(chǎn)糾紛的法律風險

（一）公民要學習房地產(chǎn)法律，多積累關(guān)于房地產(chǎn)方面的常識

作為房地產(chǎn)開發(fā)人員，必須熟讀房地產(chǎn)法律法規(guī)，培養(yǎng)自己的法律意識，房地產(chǎn)公司也要及時對從業(yè)人員進行房地產(chǎn)法律的培訓，要提高公司從業(yè)人員的法律常識。作為房屋的買房的大多數(shù)公民，要積累法律知識，了解房地產(chǎn)交易帶來的法律風險，在簽訂房屋買賣合同時要對條款一一閱讀，不要想當然的憑借開放商的口頭承諾而隨意簽訂房屋買賣和出租合同。

（二）樹立誠信理念，建立完善的項目運作管理體系，實現(xiàn)誠信高效運營

房地產(chǎn)公司要樹立誠信買賣房的信念，以此為指導目標建立目標管理體系，不能一味的以營利為追求目標，要誠信的履行房屋合同，對買賣房負責，才能保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展，避免出現(xiàn)不必要的房產(chǎn)糾紛。

（三）制定合理的房地產(chǎn)法律

目前我國的房地產(chǎn)法律還不夠成熟，在有些角度來說，并不適用于目前的房地產(chǎn)市場，作為政府和法院，應(yīng)該對現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律進行修訂，摒棄一些舊有，老套的法律，根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場規(guī)律，制定合理的法律和規(guī)章制度，讓不法分子無機可乘。

總而言之，我國目前的房地產(chǎn)法律仍然有一定的漏洞，可以讓不法分子有利可圖，我們只有共同努力，才能盡量規(guī)避這些法律糾紛，讓房地產(chǎn)市場變的更加有序，能夠支持社會主義事業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]尹華群.房產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛化解的對策建議——以成都市溫江區(qū)為例[J].中國房地產(chǎn)，2018 （1）：50-54.

[2]劉耀宏.淺論解除權(quán)的行使期限——以一起房產(chǎn)買賣糾紛案為例[J].牡丹江大學學報，26 （10） ： 23-25.

[3]江蘇省高級人民法院課題組，李玉生，潘軍鋒.房地產(chǎn)調(diào)控背景下房地產(chǎn)糾紛風險防控及司法對策[J].人民司法（應(yīng)用），2018（4）：48-56.