新形勢下房地產開發(fā)成本控制中存在的問題及對策

沈澤琴

關鍵詞：房地產 ?開發(fā) ?成本控制 ?對策

一、房地產開發(fā)成本控制管理存在的問題

（一）對財務管理意識不足

通常財務管理的風險是無法避免的，其依照國家制定的相關政策面向所有的企業(yè)。企業(yè)只能夠采取相應的措施降低財務管理風險的消極影響，并且受到房地產企業(yè)發(fā)展特點的影響，其需要面臨特殊的風險。首先，受到房地產價格波動的影響，企業(yè)政策變動較大;其次，房地產行業(yè)還受到地方政府相關財政政策的影響;最后，在房地產企業(yè)發(fā)展的前期，需要有大量的資金提供支撐，因此就需要企業(yè)開展不同的融資活動來獲取資金。這就加劇了企業(yè)經營風險的產生。

（二）缺乏動態(tài)、整體的成本控制體系

如今，大部分房地產企業(yè)只在建設和融資方面開展成本控制與管理工作，對于項目開發(fā)的前期可行性論證和合理性設計方面不重視、甚至不愿意投入（70%的成本由設計階段確定），導致在項目開發(fā)過程中造成很多不必要的浪費（如：定位是否準確、安全系數(shù)是否合理、經濟技術指標是否合理、材料設備的性價比是否符合要求等），使得成本控制的發(fā)展不符合實際情況。

（三）稅收籌劃機制不完善

如今，在房地產企業(yè)發(fā)展的過程中，與稅收籌劃處理相關的管理體制依舊存在缺陷，對企業(yè)內部管理沒有實施科學合理的管理機制與風險控制，導致企業(yè)在發(fā)展過程中加劇稅務風險。此外，房地產開發(fā)企業(yè)缺乏專門專業(yè)的稅收籌劃人員對項目開發(fā)全過程的提前做好涉稅籌劃工作，大多企業(yè)只是會計兼做稅收籌劃工作，會計人員忙于財務核算工作，對稅收籌劃也只是略帶完成。

（四）成本管理人員素質不高

企業(yè)成本管理的水平受到成本管理人員能力素質高低的影響，當前，結合相關的研究報告能夠發(fā)現(xiàn)，大部分成本人員主要集中在測算階段，與施工單位的預算人員類似，通常來說，房地產企業(yè)的成本管理人員主要來自于施工單位與審計單位，無法從根本上改變他們的成本控制意識，這就導致了他們與房地產行業(yè)成本管理不相融。

（五）合同管理不完善

在房地產行業(yè)當中，需要簽訂數(shù)量眾多的合同，這種現(xiàn)象是普遍存在的，然而與合同相關的具體條款卻較為復雜，所以涉及付款項方面的計算與審核工作復雜繁瑣，特別是涉及到部分項目的規(guī)模較大、工期較長。與此同時，在企業(yè)履行合同項目的過程中，可能會遭遇不同的情況與問題，因此需要完善的內容眾多，使得房地產企業(yè)無法科學合理地監(jiān)管合同的實際執(zhí)行情況，導致企業(yè)的運營可能會出現(xiàn)管理疏忽的問題，加劇企業(yè)控制成本。

二、房地產開發(fā)成本控制管理的優(yōu)化路徑

（一）強化成本控制意識

企業(yè)在日常的生產經營活動當中，需要重點關注成本控制與管理，企業(yè)的發(fā)展不能過分追求成本的節(jié)約，還需要進行相應的成本管理控制。成本管理對企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著積極作用，企業(yè)管理機制的運行需要依靠成本管理，同時，國家與社會的發(fā)展在一定程度上也受到成本管理的影響。因此房地產企業(yè)要結合自身的發(fā)展狀況，依照國家相關的成本管理制度，來進行成本控制，從而促進企業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)運行。

（二）完善成本控制體系

房地產企業(yè)要想推動成本控制管理的有效實施，就需要有完善的管理體系，借助相關的管理制度加以保障。同時，依照企業(yè)的成本管理體系，在項目開發(fā)前期要做好充分的可行性論證和合理的設計，不能簡單流于形式，要對消費者的心理和市場的容量做個深入的調查分析，并將市場情況和客戶需求及時反饋給設計相關人員，設計人員再結合實際情況對項目進行精心的設計規(guī)劃，使得項目的全部方面都滿足相關的標準。在對項目具體實施的過程中，需要重視成本的管理，優(yōu)化調整不合理之處。針對房地產企業(yè)內部的成本控制管理部門，要明確劃分工作人員的職權，保障成本控制與管理確實得到實施，要努力挖掘成本降低潛力，提高企業(yè)成本管理水平。不斷培養(yǎng)企業(yè)的成本管理隊伍，加強對相關財務人員與管理人員的培訓，使其樹立良好的成本控制意識，保障房地產企業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

（三）增強納稅處理機制

房地產企業(yè)發(fā)展過程當中，需要對稅收籌劃管理制度進行完善，從而在一定程度上降低納稅風險。首先，針對納稅方面的檢測與評估制度，房地產企業(yè)需要進行優(yōu)化調整，結合稅收的不同角度來處理評估工作，有效地識別與監(jiān)管房地產企業(yè)存在的風險;其次，房地產企業(yè)還需要加大對風險變化的管理力度，及時地監(jiān)控風險的發(fā)展過程;最后，企業(yè)還需要完善納稅風險控制體系，建立納稅籌劃團隊專門做好納稅籌劃工作，為項目開發(fā)全過程合理降稅減費，進而有效降低涉稅成本。結合企業(yè)在納稅方面可能存在的風險，從而出臺相應的風險預防方案。在制定風險預防方案的同時，要考察企業(yè)的納稅環(huán)境與經營狀況。

（四）增強成本管理人員水平

企業(yè)在開展成本管理人員招聘工作時，需要關注應聘人員在房地產企業(yè)的工作經驗，保障其具有一定的房地產成本管理能力。統(tǒng)籌協(xié)調成本管理人員的工作，使其具有科學合理性，推動成本管理工作的順利完成。并且還需要額外關注成本人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析能力，使其能夠對成本數(shù)據(jù)指標進行優(yōu)化調整，完善成本數(shù)據(jù)庫。成本管理人員要團結一心、全力配合各環(huán)節(jié)有效控制成本，實現(xiàn)項目成本效能化管控。

（五）提高合同管理水平

在對房地產項目進行實際開發(fā)的過程中，需要重視土地、前期、施工、工程材料設備采購、園林環(huán)境、營銷包裝等各環(huán)節(jié)合同的簽訂，對合同涉及的造價、付款進度、總包管理配合費、采購保管費、質保金等主要經濟條款要針對甲乙雙方需要承擔的責任與義務進行明確劃分，因此房地產開發(fā)企業(yè)要關注開發(fā)工程成本與合同之間的緊密聯(lián)系。在實際的項目開發(fā)過程當中涵蓋協(xié)議條款的適用范圍和相關效力。企業(yè)在執(zhí)行合同的實際過程當中，需要嚴格地遵循合同當中所涉及的具體事項，包括完工時期、工程進度安排，同時還要詳細地記錄合同工程的具體落實情況。并且部門先進的房地產開發(fā)企業(yè)還需要擁有完善的合同付款臺賬，實現(xiàn)對合同當中不同事項的全方位記錄，保障對合同項目的有效管理，促使企業(yè)加強了解對項目資金收付的全部計劃。

三、結束語

在國民經濟的發(fā)展過程當中，房地產行業(yè)發(fā)揮著支柱性的作用，因此要想推動社會的進步發(fā)展，就需要保障房地產行業(yè)能夠持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。要多學習，也可以借鑒萬科、碧桂園等房地產開發(fā)商成功的項目成本管理經驗，合理優(yōu)化項目成本控制與管理，重視行業(yè)的成本控制。

參考文獻

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