新常態(tài)下房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響及調(diào)控趨勢(shì)

邱妍

（福建師范大學(xué)，福建 福州 350117）

引言

自1998年我國(guó)住房制度發(fā)生重大變革，由傳統(tǒng)的福利分房制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的市場(chǎng)化房屋買(mǎi)賣(mài)制度，在短短的二十多年間，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在總體上保持著不斷上升的趨勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，粗放式的經(jīng)濟(jì)逐漸被現(xiàn)代結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)取代，釋放了市場(chǎng)消費(fèi)潛力，使得消費(fèi)推動(dòng)著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在2015年，我國(guó)針對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的去庫(kù)存提出了先關(guān)政策，旨在通過(guò)政府調(diào)控平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)去帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)的潛力。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲能夠有效地促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但是同時(shí)過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)抑制消費(fèi)群體的消費(fèi)能力。因此，本文研究我國(guó)在新常態(tài)下房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)影響可以有效舉行房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并為我國(guó)政府推出更加合理的政策提供建議。

一、房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響

（一）擠出效應(yīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)就是指消費(fèi)者在所要購(gòu)買(mǎi)的住房由于房?jī)r(jià)上漲的原因?qū)е缕渲幸徊糠值馁Y金的多出了原來(lái)的預(yù)支，而這就導(dǎo)致了消費(fèi)的消費(fèi)意愿的抑制或者是資金流向其他商品。房地產(chǎn)對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)又可分為直接擠出和間接擠出效應(yīng)兩種。一種是當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，對(duì)于正準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房屋或正準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房屋的家庭而言，為了能夠?qū)崿F(xiàn)家庭的購(gòu)房計(jì)劃，那么就必然會(huì)在家庭的其他生活方面減少支出；而對(duì)那些沒(méi)有能力購(gòu)房的租房用戶(hù)而言，在房地產(chǎn)價(jià)格的上漲同時(shí)，房租價(jià)格也會(huì)進(jìn)行上漲 ，這就導(dǎo)致了購(gòu)房資金擠占了生活當(dāng)中的絕大部分支出，而這就是直接擠出效應(yīng)。第二種就是間接擠出效應(yīng)了。對(duì)于那些擁有住房或擁有多套住房的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲將大大增加他們的受益，從而導(dǎo)致他們通過(guò)減少其他方面的消費(fèi)來(lái)聚集更多的資金對(duì)房地產(chǎn)的投資。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，大大削弱了人們的購(gòu)買(mǎi)欲望，抑制了人們的消費(fèi)意愿，迫使人們有購(gòu)房資金籌備轉(zhuǎn)為銀行儲(chǔ)蓄。

我國(guó)這些年來(lái)針對(duì)不斷持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)也出臺(tái)了諸多的政策進(jìn)行調(diào)控，然后效果甚微，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要因素是人們對(duì)未來(lái)住房消費(fèi)的不安全感和質(zhì)疑性。一些消費(fèi)者為了預(yù)防在未來(lái)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致需要支付更多的資金，導(dǎo)致他們出現(xiàn)不得不去在其他方面的消費(fèi)支出進(jìn)行削減以預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄的效應(yīng)。

（二）轉(zhuǎn)移效應(yīng)

英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》副主編及首席經(jīng)濟(jì)評(píng)論員——馬丁·沃爾夫曾經(jīng)就明確指出，房屋價(jià)格上漲會(huì)在一定程度上產(chǎn)生財(cái)富的轉(zhuǎn)移效應(yīng)，從而影響到居民的消費(fèi)。房?jī)r(jià)的飛速上漲促使了人們對(duì)財(cái)富的從新分配。居民的財(cái)富會(huì)越來(lái)越向著具有較強(qiáng)購(gòu)房能力的群體集中，這就導(dǎo)致得普通的消費(fèi)者財(cái)富相應(yīng)減少。但是又由于高收入的群體在生活層次上基本得到滿(mǎn)足，高收入群的財(cái)富增長(zhǎng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到的作用較小，相反普通民眾的消費(fèi)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中是主流群體。但是面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，再加上對(duì)未來(lái)消費(fèi)預(yù)期的不確定性情況下，消費(fèi)者為了滿(mǎn)足自身住房需求就不得不對(duì)其生活的其他方面進(jìn)行費(fèi)用支出的削減。

（三）消費(fèi)信心效應(yīng)

在我國(guó)，針對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)部門(mén)還沒(méi)有建立起健全的市場(chǎng)規(guī)則以及完善的金融體系，使得我國(guó)很多消費(fèi)者不能夠利用房?jī)r(jià)上漲期間進(jìn)行財(cái)富的增值。隨著這幾年的我國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)上來(lái)看，我國(guó)由于上漲幅度過(guò)快，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在泡沫經(jīng)濟(jì)。再加上持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)使得許多人在巨大的購(gòu)房壓力下不看好房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，對(duì)其消費(fèi)信心難免會(huì)受到打擊。相同的道理，由于居民收入水平增長(zhǎng)的速度慢于房?jī)r(jià)上漲水平的時(shí)候，消費(fèi)者對(duì)生活中的其他物品價(jià)格上漲的心理預(yù)期也會(huì)增強(qiáng)，從而導(dǎo)致消費(fèi)者消費(fèi)信心的下降[4]。

二、影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素

（一）供需市場(chǎng)壓力大的影響

從市場(chǎng)的供給方面來(lái)看，現(xiàn)在房地產(chǎn)商和企業(yè)存在的壓力來(lái)源于在調(diào)控政策下龐大的庫(kù)存，在庫(kù)存沒(méi)有清理的時(shí)候勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間都不會(huì)出現(xiàn)新的商品房的建設(shè)。而根據(jù)相關(guān)部門(mén)給予的數(shù)據(jù)中顯示，我國(guó)商品房待銷(xiāo)售面積僅在2014年就達(dá)到了6.2億平方米，商品房的待售面積的增加也就意味著房地產(chǎn)商的資源無(wú)法變現(xiàn)，而此時(shí)大多數(shù)的房地產(chǎn)商由于需要資金過(guò)渡，就會(huì)選擇通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)的降低的方式來(lái)緩解資金壓力。再加上在2014年我國(guó)股市的市場(chǎng)爆紅，大量房地產(chǎn)的投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市，截至2015年的5月底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的累計(jì)速度大大下降，由2014年的17.5%下降到5%。而從市場(chǎng)需求層面上來(lái)看，我國(guó)即使是已經(jīng)實(shí)施了“二胎”政策，但是想要快速的增加人口以便增加人們的住房需求也是不可能的，我國(guó)城鎮(zhèn)公民住房需求基本已經(jīng)達(dá)到一個(gè)飽和。而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示的，我國(guó)15歲至64歲我國(guó)公民住房剛需人口持續(xù)下降，并且這種趨勢(shì)將在未來(lái)的幾年當(dāng)中都持續(xù)下降中。而從政治方面來(lái)看，央行和政府根據(jù)實(shí)際情況做出的一些市場(chǎng)調(diào)控政策也會(huì)在一定程度上影響到購(gòu)房者的消費(fèi)需求。比如說(shuō)：相關(guān)部門(mén)會(huì)不時(shí)地釋放一些征收房產(chǎn)稅的信息，可以抑制一部分對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，但同時(shí)也打壓了想要改善住房的消費(fèi)者需求。

（二）市場(chǎng)出現(xiàn)逐級(jí)分化

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)化的特征日益明顯。一方面，我國(guó)已經(jīng)逐漸走進(jìn)了老齡化社會(huì)，各大商家紛紛搶占老養(yǎng)性住房市場(chǎng)先機(jī)。從我國(guó)老齡人口的增長(zhǎng)速度來(lái)看，我國(guó)老齡人占比不少，這就使得我國(guó)社會(huì)居民的整體需求被大大拉低，但是同時(shí)也出現(xiàn)了新的商機(jī)——養(yǎng)老型住房項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們抓準(zhǔn)老年人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)的需求加大，紛紛建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)搶占這個(gè)新型的市場(chǎng)先機(jī)。而在另一方面，城市對(duì)消費(fèi)者的吸引力也逐漸出現(xiàn)了分化的現(xiàn)象。隨著在城市中生活壓力的增大以及城市生活成本的上漲，使得不少進(jìn)城務(wù)工人員出現(xiàn)“回流”的現(xiàn)象。在我國(guó)的一二線城市中，其依然具有相當(dāng)大的吸引力去吸引外來(lái)者，但是對(duì)于我國(guó)的三四線城市來(lái)說(shuō)，城市的吸引力的下降，將直接導(dǎo)致人口流失，從而加大了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的壓力，使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。

三、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的策略

（一）完善住房市場(chǎng)規(guī)則

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系相比一些發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)還存在很多的漏洞，很認(rèn)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行投機(jī)行為。而想要減少這種現(xiàn)象就需要借鑒一些國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)則，再結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行情，進(jìn)行對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的體系完善和補(bǔ)充，進(jìn)而減小市場(chǎng)投機(jī)行為的發(fā)生。政府同時(shí)需要加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的監(jiān)控，有效的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)對(duì)二級(jí)住房交易市場(chǎng)進(jìn)行成本的降低，以促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)健康發(fā)展。其次就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融體系進(jìn)行完善。提高住房從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資產(chǎn)的速度，方便了消費(fèi)者對(duì)財(cái)富的變現(xiàn)，提高了消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿。再次就是加強(qiáng)政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的投機(jī)行為，通過(guò)征收房產(chǎn)稅或者是利用利率調(diào)控等政策手段，抑制投機(jī)行為的發(fā)生。進(jìn)一步轉(zhuǎn)變當(dāng)?shù)卣毮?，通過(guò)改變當(dāng)?shù)卣?cái)政窘迫現(xiàn)狀的手段，來(lái)減少政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)分依賴(lài)。

（二）合理推進(jìn)城市化建設(shè)

隨著城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，也使得越來(lái)越多的人增加對(duì)住房的需求，房?jī)r(jià)自然就會(huì)出現(xiàn)飛速上漲的情況。這就需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和城市化建設(shè)速度進(jìn)行科學(xué)的協(xié)調(diào)，既不能出現(xiàn)因房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展過(guò)慢，導(dǎo)致進(jìn)城務(wù)工人員的住房要求得不到滿(mǎn)足，同時(shí)也不能出現(xiàn)因房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，而導(dǎo)致市場(chǎng)住房需求供大于求，出現(xiàn)大量的閑置房。當(dāng)?shù)卣鶕?jù)實(shí)際情況，科學(xué)規(guī)劃城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略，合理利用土地資源。另一方面則要保證城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量。其重點(diǎn)在于要實(shí)現(xiàn)進(jìn)城務(wù)工人員對(duì)身份的轉(zhuǎn)變，更要實(shí)現(xiàn)其生活方式的轉(zhuǎn)變。通過(guò)提高務(wù)工人員的基本工資、加入完善的射虎保障體系中、順利就業(yè)等手段，為進(jìn)城務(wù)工人員提供有效的公共服務(wù)。