上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理

鄭娜

（聊城昌庭置業(yè)有限公司，山東 聊城 252000）

一、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)管理的特殊性與重要性分析

（一）房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)管理的特殊性

相較于其他的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司的財(cái)務(wù)管理就一定的特殊性。首先，源于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展與運(yùn)營(yíng)都伴隨著高額度的資金投入與運(yùn)轉(zhuǎn)。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期較長(zhǎng)，資金回轉(zhuǎn)較慢，而且在整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中面臨各種各樣的不確定因素與資金風(fēng)險(xiǎn)，這無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)管理在巨大的挑戰(zhàn)。第三，房地產(chǎn)上市公司的土地獲取主要是以招標(biāo)的模式完成，在此過(guò)程中對(duì)大量的資金有所需求，因此如何進(jìn)行及時(shí)有效的融資對(duì)其項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與開(kāi)展有直接的關(guān)聯(lián)，由此可以看出相比于其他行業(yè)的企業(yè)，房地產(chǎn)上市公司的融資管理對(duì)整個(gè)企業(yè)管理以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的發(fā)展至關(guān)重要。

（二）房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)與支柱，其與地方的城市化發(fā)展以及工業(yè)化發(fā)展等各個(gè)領(lǐng)域也有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。那么如何對(duì)房地產(chǎn)上市公司管理運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的資金進(jìn)行科學(xué)有效的管理，以保證資金配置效率與利用率，是房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域的重要研究?jī)?nèi)容。這直接關(guān)系著房地產(chǎn)上市公司其他各個(gè)部門(mén)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)展，最終影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性生存與發(fā)展。

二、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)管理中存在的缺陷

首先，房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部對(duì)財(cái)務(wù)管理工作以及相關(guān)的配合性與輔助性工作沒(méi)有足夠重視，執(zhí)行力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)講目，房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司財(cái)務(wù)管理制度的實(shí)施僅僅停留在形式層面，科學(xué)性與專(zhuān)業(yè)性并不高。從實(shí)際出發(fā)，上市公司財(cái)務(wù)管理工作中存在的問(wèn)題諸多，比如費(fèi)用的支出標(biāo)準(zhǔn)體系不完善，收入與支出的審批流程不健全以及審批的手續(xù)與流程不完整等。這就使得房地產(chǎn)上市企業(yè)的費(fèi)用支出以及標(biāo)準(zhǔn)存在混亂的不良現(xiàn)象。面對(duì)所存在的上述問(wèn)題，很多的房地產(chǎn)上市公司為節(jié)約財(cái)務(wù)管理的成本，怠于進(jìn)行財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定的改革，進(jìn)而阻礙了財(cái)務(wù)管理工作以及其他部門(mén)工作的有效開(kāi)展。

然后，房地產(chǎn)上市公司的融資來(lái)源不夠廣泛且門(mén)檻逐年上升，在一定程度上阻礙了項(xiàng)目的順利開(kāi)展與實(shí)施，甚至?xí)?duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展有源頭性的影響。源于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，每一項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要巨額資金使用，尤其是地皮的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格以及地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，都需要大量的資金投入，這無(wú)疑為房地產(chǎn)上市公司的融資要來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。就目前而言，內(nèi)部融資與外部融資是房地產(chǎn)上市公司主要的融資方式與渠道。其中，內(nèi)部的資金來(lái)源主要包括兩個(gè)方面，一是企業(yè)自有資金，二是企業(yè)商品房的預(yù)售款項(xiàng)。而房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的外部融資渠道大多是來(lái)源是上市公司的股票融資、債券融資以及銀行的信用貸款等，且主要以銀行信用貸款為主。但是由于融資額度巨大且企業(yè)信用資質(zhì)難以準(zhǔn)確評(píng)估，銀行的貸款門(mén)檻也在逐年增加，再加上國(guó)家近年來(lái)去杠桿政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的融資管理帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。

接著，房地產(chǎn)上市公司的資金管理系統(tǒng)有待提升科學(xué)性與系統(tǒng)性。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模最大、內(nèi)容較多，其相對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)管理也是一項(xiàng)具有系統(tǒng)化、規(guī)?；墓こ?，可以看出，高效的財(cái)務(wù)管理直接與房地產(chǎn)上市公司投資項(xiàng)目的建設(shè)以及可持續(xù)性等多個(gè)方面息息相關(guān)。然而，就目前而言，存在部分上市公司的投資計(jì)劃僅僅是停留在年度層面，并沒(méi)有針對(duì)階段性的投資細(xì)分計(jì)劃，這無(wú)疑對(duì)資金管理工作增加難度與挑戰(zhàn)。隨著時(shí)間的推移，財(cái)務(wù)管理部門(mén)無(wú)法對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金進(jìn)行系統(tǒng)化集中化的監(jiān)督與管理，可能造成一定程度的資金運(yùn)轉(zhuǎn)潛在隱患。而且，目前存在部分房地產(chǎn)上市公司就預(yù)算管理并沒(méi)有設(shè)置詳細(xì)的資金預(yù)算管理規(guī)章制度。在資金使用過(guò)程中，所存在超出預(yù)支的現(xiàn)象，將會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)項(xiàng)目資金使用的隨意性與盲目性，為企業(yè)的資金運(yùn)行與可持續(xù)性發(fā)展造成不良隱患。

最后，房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)管理等相關(guān)工作都是處于被動(dòng)的運(yùn)行狀態(tài)。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，存在部分房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)管理制度以及運(yùn)營(yíng)模式仍然采用傳統(tǒng)的方式方法，并沒(méi)有根據(jù)企業(yè)的實(shí)際變化情況以及項(xiàng)目實(shí)施的需求進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。長(zhǎng)此以往，財(cái)務(wù)管理工作的被動(dòng)性將會(huì)使得企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、調(diào)整控制等方面存在更大更多的問(wèn)題與隱患。因此，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)就組織內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整與創(chuàng)新，以求保障企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理以及地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的高效性。

三、優(yōu)化升級(jí)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)管理

（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理意識(shí)與制度

針對(duì)目前公司所存在的財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)致力于財(cái)務(wù)管理意識(shí)強(qiáng)化與財(cái)務(wù)管理制度完善兩個(gè)重要方面。一方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理部門(mén)的職能，并進(jìn)一步明確財(cái)務(wù)管理部門(mén)的各項(xiàng)崗位職責(zé)，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)突出財(cái)務(wù)管理工作在整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的重要地位。同時(shí)，將財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容進(jìn)行績(jī)效考核，以求提升財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)人才工作的積極性和主動(dòng)性。另一方面，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該注重升級(jí)和完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度，這是因?yàn)樨?cái)務(wù)管理工作的高效開(kāi)展與其相匹配的財(cái)務(wù)管理制度密切相關(guān)。因此，財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)就財(cái)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)工作進(jìn)行嚴(yán)格的把控，尤其是對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金支出審核流程進(jìn)行規(guī)范化管理，以求進(jìn)一步提升資金管理的效能。更為重要的是的，通過(guò)審計(jì)制度的升級(jí)完善保證各項(xiàng)資金的使用安全，并對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，繼而保證房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)管理工作的順利開(kāi)展。

（二）開(kāi)發(fā)與拓展多元融資渠道

針對(duì)目前房地產(chǎn)上市公司所面臨的融資困難且門(mén)檻較高的問(wèn)題，企業(yè)可以嘗試通過(guò)以下渠道來(lái)破除這一資金獲取障礙。首先，企業(yè)應(yīng)擺脫對(duì)銀行信用貸款的過(guò)度依賴(lài)，大膽嘗試其他低成本的公司渠道融資渠道。具體來(lái)講，企業(yè)可以和行業(yè)內(nèi)其他的中小規(guī)模地產(chǎn)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟并進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，彼此之間實(shí)現(xiàn)資金的互相支持與利益共享。第二，企業(yè)可以面向民間企業(yè)這一渠道進(jìn)行融資，但在此過(guò)程中要特別注意避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，房地產(chǎn)上市公司可以借助能夠?yàn)橹行∑髽I(yè)提供資金支持的金融機(jī)構(gòu)，如信托或基金證券等模式進(jìn)行債權(quán)融資，以緩解短期內(nèi)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)。第三，房地產(chǎn)上市公司可以充分利用與發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈上下游的關(guān)系。就上游來(lái)講，可以申請(qǐng)延期支付項(xiàng)目施工企業(yè)以及地產(chǎn)項(xiàng)目材料供應(yīng)商的相關(guān)成本費(fèi)用；就下游來(lái)講，可以適當(dāng)提升消費(fèi)者購(gòu)置房產(chǎn)的首付比例以及額度。

（三）實(shí)現(xiàn)資金管理系統(tǒng)的系統(tǒng)性與科學(xué)性

針對(duì)房地產(chǎn)上市公司資金管理系統(tǒng)目前所存在的問(wèn)題，相關(guān)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)致力于在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)管理情況的前提下完善與升級(jí)資金管理體系，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性與科學(xué)性的資金管理。具體來(lái)講，首先，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)組織內(nèi)部情況以及外部的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)算編制，并在此基礎(chǔ)上對(duì)資金規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)有效的橫向和縱向分解。同時(shí)，在地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理并根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求進(jìn)行微調(diào)。總體來(lái)講，房地產(chǎn)上市公司需要做到在沒(méi)有資金規(guī)劃的情況下不得有資金支出，而在有資金計(jì)劃的情況下進(jìn)行嚴(yán)格把控，防止出現(xiàn)超出預(yù)知的情況。此外，房地產(chǎn)上市公司需要通過(guò)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的臺(tái)賬對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目工作涉及到的各項(xiàng)資金使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的監(jiān)督和管理，力求保障企業(yè)資金的規(guī)范化使用。

（四）構(gòu)建信息化的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)

伴隨信息技術(shù)的迅猛發(fā)展與升級(jí)，房地產(chǎn)上市公司可以充分利用先進(jìn)信息技術(shù)的功能對(duì)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行改良創(chuàng)新與優(yōu)化升級(jí)，以求通過(guò)信息技術(shù)來(lái)推動(dòng)對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理功能的提升。具體來(lái)講，企業(yè)可以通過(guò)信息技術(shù)設(shè)置財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)各部門(mén)財(cái)務(wù)管理信息的高效且準(zhǔn)確地傳輸，提升財(cái)務(wù)管理的效率與效果，并為精細(xì)化財(cái)務(wù)管理職能的創(chuàng)造了硬件支持。如何實(shí)現(xiàn)先進(jìn)信息技術(shù)與財(cái)務(wù)管理工作的有機(jī)結(jié)合，需要房地產(chǎn)上市公司在打破原有傳統(tǒng)管理模式的基礎(chǔ)上，對(duì)各項(xiàng)細(xì)分工作內(nèi)容進(jìn)行信息化轉(zhuǎn)型，并有針對(duì)性地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理制度的更新，為信息化財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的應(yīng)用提供制度保障。