房地產(chǎn)財(cái)稅制度對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展影響研究

羅靖華

（瀏陽市住房保障中心，湖南 瀏陽 410300）

隨著改革開放，中國經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城市化程度不斷提高。由于中國城市住房與國家之間存在雙重制度，因此需要利用稅收調(diào)整住房，減少瓶頸。除了人口不斷流失外，對(duì)出租房屋的需求很低。在城市地區(qū)購買住房，主要有購買和租賃兩種形式。購買商業(yè)房地產(chǎn)非常復(fù)雜和昂貴，不適合所有人，只有少數(shù)能負(fù)擔(dān)得起隨著城市化水平的提高而增加的住房?jī)r(jià)格。隨著高人口增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸復(fù)興，促進(jìn)購買住房是解決城市住房問題的重要手段。除此之外，可通過完善財(cái)產(chǎn)稅和稅收制度來規(guī)范物業(yè)租賃市場(chǎng)，防止過度使用行政措施，可以改善分配，使房地產(chǎn)資源發(fā)揮靈活作用。

一、房地產(chǎn)財(cái)稅制度對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展影響

（一）不能激勵(lì)企業(yè)提供規(guī)?；目勺赓U房源

由房地產(chǎn)公司高管組成的專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)直接租賃公寓感興趣，旨在快速回報(bào)金錢和利潤，并開發(fā)新的發(fā)展模式。因此，租戶很難獲得專業(yè)且相對(duì)穩(wěn)定的出租房屋。雖然大規(guī)模開發(fā)市場(chǎng)的行為正在逐漸減少，但許多不隨時(shí)間變化的房地產(chǎn)公司也在不斷變化，退出會(huì)影響行業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展。這種現(xiàn)象有兩個(gè)主要原因。首先，立即支付土地購買費(fèi)。一旦開發(fā)完成，租賃和盈利方法會(huì)給社會(huì)帶來巨大的財(cái)政壓力。另一方面，很多公司買不起，只能租賃。高投資成本不可避免地在這部分成本中轉(zhuǎn)嫁給買家，這對(duì)租賃市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展沒有貢獻(xiàn)。而與私人房主在市場(chǎng)上的稅收差異相比，目前公司的租金稅率過高，阻礙了專業(yè)物業(yè)租賃管理公司的發(fā)展。

（二）保障性租賃住房覆蓋面小，保障措施不完善

目前租賃的住房仍然以物流的形式為特征，并且有許多缺點(diǎn)。例如，國家對(duì)租賃房產(chǎn)管理的負(fù)擔(dān)過高。住房的需求和供應(yīng)往往是沖突的，出口機(jī)構(gòu)雖然可靠，但往往難以進(jìn)入并且更難退出。有些租賃公寓滿足一定條件，它側(cè)重于在舊街道的許多地方人工和簡(jiǎn)單的人造房屋建設(shè)和產(chǎn)權(quán)，這不利于城市的發(fā)展和和諧，也不利于城市的居住區(qū)的集中。

二、改革住房租賃稅制，盤活住房租賃市場(chǎng)的對(duì)策

（一）簡(jiǎn)化稅種，逐步實(shí)現(xiàn)“輕流轉(zhuǎn)重持有”，以房產(chǎn)稅為主要手段減少住房空置

建造一個(gè)公寓并更穩(wěn)定地開發(fā)，以便盡可能快速有效地使用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，迫切需要有效和適當(dāng)?shù)亩愂?，以及控制渠道。要做到這一點(diǎn)，必須有兩個(gè)觀點(diǎn)：“輕流轉(zhuǎn)”和“重持有”。首先，簡(jiǎn)化和鞏固稅收類別，同時(shí)保持最基本和必要的稅收，如增值稅和所得稅。除契稅稅率變化不適合太大，如果需要，增值稅和所得稅可以與實(shí)際情況相結(jié)合，適當(dāng)降低或增加補(bǔ)償。其次，增加與運(yùn)營相關(guān)的財(cái)產(chǎn)稅，以降低空置率和提高資源使用效率，盡快引入正式和完整的條件，特別是在合同簽訂方面。在這種制度下，投資者應(yīng)考慮盡快出售剩余公寓，以避免長(zhǎng)期征收房產(chǎn)稅和增加住房供應(yīng)，或盡快出租房屋以抵銷房產(chǎn)稅，為住房提供更高的租金市場(chǎng)。在這兩種情況下，都可以減少過度開發(fā)和閑置房地產(chǎn)資源的后果。

（二）促進(jìn)租賃住房的穩(wěn)定供應(yīng)，尤其應(yīng)鼓勵(lì)市場(chǎng)化程度高的專業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展和提供服務(wù)

在發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)中，提供租賃住房的大型組織包括兩組:私人租戶和專業(yè)租賃公司。私人租戶通常比較穩(wěn)定，租金較高，管理和服務(wù)水平低。而專業(yè)租賃公司有更好的住房服務(wù)，更專業(yè)的管理，可以為租戶提供更好的生活和更廣泛的選擇。在中國，私人出租房屋的供應(yīng)仍由個(gè)人投資者控制，房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)通常不愿意投資或開發(fā)租賃房地產(chǎn)。為此，需要專業(yè)租賃公司為財(cái)政和貨幣政策提供重要支持。首先，需簡(jiǎn)化稅收和租賃住房成本，主要是基于增值稅和所得稅，提供廣泛的合理減稅和稅收優(yōu)惠。例如，投資租賃住房和開發(fā)的公司可以使用年度折舊的開發(fā)成本，來扣除稅收，并顯著減少開發(fā)。對(duì)于個(gè)人租戶的運(yùn)營成本，可以使用房產(chǎn)稅來抵消它。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅遠(yuǎn)高于在業(yè)務(wù)過程中收取的稅，這可以為個(gè)人租戶申請(qǐng)出租公寓起到鼓勵(lì)的作用，使市場(chǎng)位于灰色區(qū)域之外。其次，租用較長(zhǎng)一段時(shí)間的人可以進(jìn)一步降低稅費(fèi)，確保長(zhǎng)期租約穩(wěn)定，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)。

（三）鼓勵(lì)發(fā)展REITs的稅收政策

租賃資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托應(yīng)基于實(shí)質(zhì)課稅和稅收中性原則，設(shè)立REITs，交易時(shí)減少土地增值稅和差價(jià)所得稅。對(duì)持有環(huán)節(jié)，減輕雙重征稅，用于支付股息和分紅的部分免征公司稅。

（四）鼓勵(lì)住房租賃轉(zhuǎn)租經(jīng)營機(jī)構(gòu)

當(dāng)租賃公寓可以重新開發(fā)時(shí)，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可能顯示為相對(duì)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的租金差額。住宅稅率的確定是為了鼓勵(lì)租戶提供更好的質(zhì)量和更低的價(jià)格，以滿足他們的需求。為促進(jìn)租賃業(yè)務(wù)時(shí)，可由業(yè)主負(fù)責(zé)退稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須檢查出租人和租賃機(jī)構(gòu)之間的合同，作為租金征稅時(shí)的證據(jù)。與此同時(shí)，可以加強(qiáng)庫存改革，建議將增值稅稅率應(yīng)用于生活服務(wù)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)稅率6%。

（五）鼓勵(lì)自然人出租閑置住房

個(gè)人使用稅收工具，出租空房，減少空房數(shù)量，增加低收入，實(shí)現(xiàn)小收入租戶的過濾效果。所有國家都制定了鼓勵(lì)個(gè)人營銷房產(chǎn)，并加強(qiáng)對(duì)房主的稅收優(yōu)惠政策。在中國，出租房屋種類多，存在許多問題。在現(xiàn)有稅收優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，建議繼續(xù)降低出租房屋的稅收力度。例如，在營改增后，將房屋和家具折舊的方法用于增加進(jìn)項(xiàng)抵扣。同時(shí)，盡快收取房屋財(cái)產(chǎn)稅，這增加了持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)于房屋處于租賃期的房屋免征房產(chǎn)稅，對(duì)于閑置的住房加收房產(chǎn)稅，從而推進(jìn)住房的流通性。

三、結(jié)語

本文首先從不能激勵(lì)企業(yè)提供規(guī)?；目勺赓U房源以及保障性租賃住房覆蓋面小，保障措施不完善等兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)財(cái)稅制度對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展影響進(jìn)行了分析，然后從簡(jiǎn)化稅種，逐步實(shí)現(xiàn)“輕流轉(zhuǎn)重持有”，以房產(chǎn)稅為主要手段減少住房空置、促進(jìn)租賃住房的穩(wěn)定供應(yīng)，尤其應(yīng)鼓勵(lì)市場(chǎng)化程度高的專業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展和提供服務(wù)、鼓勵(lì)發(fā)展REITs的稅收政策、鼓勵(lì)住房租賃轉(zhuǎn)租經(jīng)營機(jī)構(gòu)以及鼓勵(lì)自然人出租閑置住房等五個(gè)方面提出了改革住房租賃稅制，盤活住房租賃市場(chǎng)的對(duì)策，最后希望通過本文的研究，對(duì)今后研究本課題有一定的參考價(jià)值。