健康地產(chǎn)發(fā)展模式及金融資產(chǎn)管理公司投資機會的探索

張昊

（融僑集團股份有限公司，福建 福州 350001）

前言

目前，健康中國已經(jīng)成為我國發(fā)展的主要戰(zhàn)略，并在多方面對健康服務(wù)業(yè)給予了幫助和支持。人們對健康問題更加重視，在一定程度上促進了健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計中可以看出，與其他國家相比，我國健康產(chǎn)業(yè)占有的規(guī)模還需要不斷擴展，說明健康產(chǎn)業(yè)面臨著較大的發(fā)展機遇，如果能夠合理把握時機，將會使健康產(chǎn)業(yè)更加壯大。房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于發(fā)展瓶頸階段，而將健康產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展相結(jié)合，已經(jīng)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的主要趨勢。

一、健康地產(chǎn)發(fā)展模式之養(yǎng)老地產(chǎn)

我國人口中老年人相對人數(shù)比較多，對我國傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展帶來了嚴重的影響，同時也為新商業(yè)模式的發(fā)展帶來了更多的機遇。其中。養(yǎng)老地產(chǎn)受到了許多人的關(guān)注和重視，房地產(chǎn)企業(yè)將其作為經(jīng)濟效益增長的關(guān)鍵[1]。養(yǎng)老地產(chǎn)在進行開發(fā)時，如果保證資金的有效利用和安全性，是我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)主要研究的問題，為此我們可以成功借鑒國外相關(guān)經(jīng)驗，結(jié)合我國發(fā)展實際，打造特有的發(fā)展模式[2]。

（一）因地制宜：設(shè)計符合實際需要的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式

從國外發(fā)展比較成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以看出，我國只有結(jié)合實際需要，選擇合理的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式，才能使養(yǎng)老地產(chǎn)項目得到良好的發(fā)展。其中在城市偏遠地區(qū)開發(fā)綜合型養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)成為主要的方式[3]。綜合性養(yǎng)老社區(qū)不僅可以滿足老年人的居住需要，同時還可以為老年人提供醫(yī)療、活動等多方面的基礎(chǔ)設(shè)施。因為社區(qū)建設(shè)需要廣闊的面積，并且需要投入大量的資金，所以一般選擇與城市有些距離的近郊進行建設(shè)。例如日本的橫濱太陽城，建設(shè)位置只投入了相對比較少的資金，充分利用其他國家的發(fā)展理念，以日本的環(huán)境條件為基礎(chǔ)，進行優(yōu)化和調(diào)整[4]。因為該地土地有限，所以建設(shè)分布相對比較集中，高效利用了大量的綠地，滿足不同人群的功能需要，同時老年人在活動中具有充足的空間，便于老年人進行溝通和休憩。

另外在城區(qū)建立小規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)也是一種重要的模式，該模式可以在多個地方分別開展，具有連鎖性、實用性的特點。這種方式銷售時間比較短，不需要過多的銷售人數(shù)，管理方式可以根據(jù)實際需要進行調(diào)整。例如，某個國家的醫(yī)學(xué)館建立了全日制養(yǎng)老院，針對身體比較特殊的老年人，會根據(jù)其實際情況，合理控制單棟房屋人數(shù)，避免特殊老年人大范圍聚集，影響老年人身體恢復(fù)。在選擇位置時，力求在不同位置都可以有所分布，保證不同地區(qū)的人都可以享受到護理服務(wù)。公共配套設(shè)施齊全，設(shè)有醫(yī)院等，盡可能為老年人提供生活方面的便利。

（二）價值提升：保證運營的可持續(xù)性

養(yǎng)老地產(chǎn)在投入使用后，如何謀取最多的經(jīng)濟效益，在穩(wěn)定的環(huán)境中發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要，而提供醫(yī)療和生活方面的服務(wù)，可以有效增加價值[5]。例如，日本在很多醫(yī)院都設(shè)置了醫(yī)療與護理相結(jié)合的服務(wù)模式，身體處于康復(fù)期的病人可以在養(yǎng)老社區(qū)中得到專業(yè)的護理，同時當養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的老人需要專業(yè)醫(yī)療服務(wù)時，也可以在第一時間進入醫(yī)院進行治療。不斷加強合作，建立長時間的合作關(guān)系，可以使養(yǎng)老社區(qū)和醫(yī)院保持發(fā)展的雙贏。養(yǎng)老社區(qū)可以保證老人享有最好的醫(yī)療資源，而醫(yī)院可以有足夠的時間對病房進行周轉(zhuǎn)，使病人可以得到良好的治療。

二、健康地產(chǎn)發(fā)展模式之醫(yī)療地產(chǎn)

健康中國已經(jīng)成為我國發(fā)展的重要戰(zhàn)略，拓展房地產(chǎn)項目的功能，使其可以滿足人們在健康方面的需要，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)進行轉(zhuǎn)型的核心內(nèi)容，很多房地產(chǎn)企業(yè)都開始進行積極探索，創(chuàng)造除了不同的開發(fā)和運營模式。

（一）投資設(shè)立或收購參股醫(yī)療機構(gòu)

在進入醫(yī)療健康領(lǐng)域后，很多房地產(chǎn)企業(yè)都開始通過投資的方式建立醫(yī)療地產(chǎn)，這種方式需要企業(yè)建立屬于自己的醫(yī)院，在一定程度上提高了企業(yè)的影響力。例如，早在幾年前，萬達集團就已經(jīng)與英國醫(yī)院合作，在我國多個城市建立綜合性的國際醫(yī)院。在此基礎(chǔ)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始紛紛效仿，從而帶動了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

具有一定實力的房地產(chǎn)企業(yè)開始將收購參股醫(yī)療作為發(fā)展的主要方式，向醫(yī)藥領(lǐng)域積極進行轉(zhuǎn)型，例如醫(yī)療服務(wù)等。主要就是因為該領(lǐng)域?qū)Y金要求不是很嚴格。例如某地產(chǎn)企業(yè)對醫(yī)院非診療集團進行股權(quán)收購，由此成功轉(zhuǎn)型，將健康醫(yī)療作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容。

（二）創(chuàng)新運營：“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)醫(yī)院”模式

在醫(yī)療地產(chǎn)的運營商，已經(jīng)有很多房地產(chǎn)企業(yè)充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢，將醫(yī)療地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)計算等技術(shù)進行有效的融合，依托社區(qū)服務(wù)體系的特殊優(yōu)點，為居民打造近距離健康服務(wù)項目。早在四年前，就已經(jīng)有房地產(chǎn)企業(yè)與醫(yī)科大學(xué)合作建立健康管理中心，并建立互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院。該房地產(chǎn)集團將資源進行全面的整合，在全國范圍內(nèi)不斷拓展社區(qū)范圍。互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院可以將社區(qū)與互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢進行有效的融合，以動態(tài)化的方式對業(yè)主的各項身體情況進行監(jiān)測，并將個人的健康信息進行處理，通過系統(tǒng)準確進行分析，在互聯(lián)網(wǎng)平臺中同步數(shù)據(jù)，如果在監(jiān)測的過程中發(fā)現(xiàn)問題可以及時與用戶取得聯(lián)系。

三、金融資產(chǎn)管理公司的投資機會及方式探討

健康地產(chǎn)在投資過程中需要投入大量的資金，要求也比較多，短時間內(nèi)很難獲得收益，金融資產(chǎn)管理公司需要積極發(fā)揮集團優(yōu)勢，從多個渠道進行資金的籌集，對公司資源進行全面的整合，為不同時間的項目建設(shè)提供充足的資金，使健康地產(chǎn)發(fā)展可以與金融資產(chǎn)管理共同發(fā)展。

（一）以基金化手段參與健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展

金融化已經(jīng)成為健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要方向，同時也是保證健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。金融資產(chǎn)管理公司通過設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)基金，可以在健康產(chǎn)業(yè)中引入充足的保險資金，保證健康產(chǎn)業(yè)可以獲得足夠的資金支持，符合健康產(chǎn)業(yè)的實際需要。以健康產(chǎn)業(yè)為主題建立生態(tài)圈，在養(yǎng)老地產(chǎn)等方面進行投資，建立轉(zhuǎn)速的運營服務(wù)平臺。通過設(shè)立并購資金，對具有強大的潛力的企業(yè)進行投資，減少營運風(fēng)險的產(chǎn)生。

（二）積極拓展醫(yī)藥供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)

目前醫(yī)療市場中具有多個中小醫(yī)藥供應(yīng)商，管理起來具有一定的難度，賬款不能在短時間內(nèi)快速收回，在進行融資時受到一定的阻礙，但是由于主要都是醫(yī)院債務(wù)，所以基本不會出現(xiàn)壞賬風(fēng)險。而且隨著藥品流通速度的不斷加快，全國范圍內(nèi)醫(yī)療應(yīng)收賬款規(guī)模也得到了有效得到延伸。因此，可以在適當時間接入醫(yī)藥供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)。針對醫(yī)療機構(gòu)的實際情況，對不同企業(yè)的應(yīng)收賬款進行質(zhì)押融資，使其可以減少資金方面的壓力，同時可以通過資產(chǎn)證券化等方式，提升資金的流通速度。

四、結(jié)束語

綜上所述，健康地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，不能離開金融支持單獨存在，而我國現(xiàn)有的金融資產(chǎn)管理公司已經(jīng)成立了多家子公司，具有獨特的金融優(yōu)勢，可以對醫(yī)療、養(yǎng)老等與金融進行有效的整合，使健康地產(chǎn)可以得到有效的開發(fā)，保證健康地產(chǎn)可以在穩(wěn)定的環(huán)境中運營。