強(qiáng)化國(guó)土資源管理 調(diào)控土地交易行為

葉燕

（廣西欽州市浦北縣龍門鎮(zhèn)國(guó)土規(guī)建環(huán)保安監(jiān)站，廣西 欽州 535317）

由于國(guó)土資源交易的政策、法規(guī)、具體運(yùn)行的細(xì)則都不甚系統(tǒng)完整。導(dǎo)致全國(guó)的國(guó)有土地交易工作都在摸索中進(jìn)行，各自為政，使得國(guó)有土地交易中的管理辦法和交易流程差異性很大。隨著現(xiàn)階段國(guó)有土地交易的業(yè)務(wù)量明顯增多，使得對(duì)國(guó)有土地交易系統(tǒng)全方位的調(diào)查研究更具有現(xiàn)實(shí)而迫切的意義。在此前提下，需要對(duì)國(guó)有土地資源系統(tǒng)制度化建設(shè)進(jìn)行調(diào)研，試圖摸索出一條適合使合國(guó)土交易更加健康有序發(fā)展的新路子。

一、當(dāng)前國(guó)土交易管理中存在的不足

（一）管理成本高，交易不規(guī)范

目前，我國(guó)的國(guó)土交易管理工作比較分散。而各個(gè)部門出于對(duì)自身利益的考慮，分別設(shè)定了對(duì)于自身較為有利的規(guī)定，建立了自己的交易市場(chǎng)和管理體系。而在建設(shè)辦公場(chǎng)所、購(gòu)置硬件設(shè)備、配置人員等方面，存在著十分嚴(yán)重的重復(fù)現(xiàn)象。這樣不但不利于國(guó)土資源交易管理的優(yōu)化與發(fā)展，同時(shí)也造成了大量人力和物力的浪費(fèi)，使得管理成本大大提高。

正是由于國(guó)土交易管理和監(jiān)管方面的不力，使得很多交易程序缺乏規(guī)范性，十分不嚴(yán)謹(jǐn)。有些業(yè)主和單位為了規(guī)避管理，將工程進(jìn)行拆分。還有一些在交易達(dá)成之后對(duì)合同進(jìn)行更改，極大的妨害了國(guó)土交易的市場(chǎng)秩序，也產(chǎn)生了很多不公平競(jìng)爭(zhēng)和豆腐渣工程。

（二）土地權(quán)利劃分和界定不夠細(xì)化

城市土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)通常可以劃分為：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利三個(gè)部分。這三部分權(quán)利，依據(jù)邏輯關(guān)系，又可劃分成不同單項(xiàng)權(quán)利。但是，目前各項(xiàng)權(quán)利劃分和界定仍然不夠詳細(xì)。比如，土地所有權(quán)和土地使用權(quán)二者間有著本質(zhì)的不同，但有關(guān)兩者的法律規(guī)定卻并不明晰。這使土地使用者在其使用期間可行使絕大部分土地權(quán)利成為事實(shí)，致使土地所有者對(duì)土地收益和處置難以做到有效控制。這些都是由土地權(quán)利劃分和界定不細(xì)化造成的。

（三）土地征用制度與交易制度不合理

從整體上看，中國(guó)現(xiàn)有的土地征用與交易制度存在很多不合理的現(xiàn)象，在一定程度上影響了國(guó)有土地的利用效率和配置水平。例如，國(guó)有土地征用權(quán)利濫用的現(xiàn)象比較普遍，在一定程度上損害了農(nóng)民和集體的利益，經(jīng)常出現(xiàn)低價(jià)征收、高價(jià)出讓的情況。此外，因?yàn)檎鞯匮a(bǔ)償與交易標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題，也在一定程度上引發(fā)了一些社會(huì)問(wèn)題，因?yàn)橥恋卣饔门c交易制度上的缺陷，容易帶來(lái)政府與企業(yè)之間的相互勾結(jié)和權(quán)利尋租等問(wèn)題，弱勢(shì)群體的利益反而很難得到保證，增加了社會(huì)的不和諧因素。

二、強(qiáng)化國(guó)有土地交易與管理的有效策略

（一）完善國(guó)有土地交易的配套法律制度

國(guó)有土地的交易、使用與管理會(huì)涉及到規(guī)劃、房管、建設(shè)、發(fā)改、環(huán)保、經(jīng)貿(mào)、監(jiān)察等多個(gè)部門，是一項(xiàng)十分系統(tǒng)的工程，因此各級(jí)政府和相關(guān)部門必須盡快完善與國(guó)有土地交易相關(guān)的配套法律制度，多加強(qiáng)各部門之間的相互溝通與協(xié)調(diào)。首先，要對(duì)現(xiàn)行的《土地管理法》與《土地管理法實(shí)施條例》進(jìn)行完善和發(fā)展，明確界定國(guó)家征地的公共利益的范圍，對(duì)國(guó)有土地的征收和使用進(jìn)行嚴(yán)格的限制，避免土地征用權(quán)和交易權(quán)的濫用。其次，要充分考慮到土地由于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化產(chǎn)生的巨額級(jí)差收益的分配方向，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免國(guó)有土地成為地方“創(chuàng)收”的工具，合理保護(hù)弱勢(shì)群體的切實(shí)利益。

（二）有效防范土地金融風(fēng)險(xiǎn)

在國(guó)有土地的交易過(guò)程中，由于存在很多不規(guī)范、不合理的現(xiàn)象，例如地方政府的違規(guī)融資、銀行放貸把關(guān)不嚴(yán)、用地單位經(jīng)營(yíng)不合理等問(wèn)題，都會(huì)在一定程度上增加土地金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須采取有效的土地金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從源頭上鏟除土地金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，一方面要及時(shí)完善相關(guān)法律法規(guī)和土地交易制度，對(duì)不合理的土地融資與交易行為進(jìn)行有效監(jiān)管，另一方面要完善土地出讓暨土地招拍掛制度，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，三是要加大監(jiān)管與控制的力度，有效協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系。

（三）建立健全的監(jiān)督機(jī)制

由于政府享有土地的支配權(quán)和使用權(quán)，并且還擔(dān)任土地交易制度制定者的角色，因此在招標(biāo)、拍賣以及掛牌交易過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，使交易過(guò)程公平公正的進(jìn)行，更加透明化。從土地價(jià)格的評(píng)估到開發(fā)商資質(zhì)審查，加之后期的評(píng)標(biāo)開標(biāo)等過(guò)程均應(yīng)設(shè)置監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于每塊待轉(zhuǎn)讓土地的評(píng)選結(jié)果應(yīng)予以公示，不允許有私下協(xié)議的土地通過(guò)公開招標(biāo)、拍賣以及掛牌的形式而達(dá)成交易的目的，避免錢權(quán)交易的現(xiàn)象發(fā)生。

（四）調(diào)整土地價(jià)格機(jī)制，規(guī)范土地市場(chǎng)行為

1.基準(zhǔn)土地價(jià)格測(cè)算，就是在土地定級(jí)基礎(chǔ)上，依據(jù)土地市場(chǎng)交易歷史的及近期的相關(guān)資料，連同現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)效益狀況所得的平均地價(jià)。而強(qiáng)調(diào)土地基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)的目的，就是為了對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)及其變動(dòng)情況進(jìn)行全方位動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，并將動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果公諸社會(huì)。

2.加強(qiáng)土地市場(chǎng)制度建設(shè)和監(jiān)管力度的目的就是為了防止利用權(quán)利操縱土地價(jià)格，避免地方政府一些官員因權(quán)力過(guò)大而產(chǎn)生的尋租行為。加強(qiáng)土地市場(chǎng)制度建設(shè)和監(jiān)管力度的具體運(yùn)作方式是，通過(guò)“招拍掛”（對(duì)土地招標(biāo)、拍賣、掛牌）方式進(jìn)行交易，并對(duì)整個(gè)交易過(guò)程中進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，使土地價(jià)格在市場(chǎng)機(jī)制前提下自然形成，進(jìn)而對(duì)土地市場(chǎng)交易中的各類信息（包括“招拍掛”程序和結(jié)果的各類信息）向全社會(huì)公布，以便社會(huì)公眾進(jìn)行監(jiān)督。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，土地交易是一項(xiàng)全面而系統(tǒng)的工程，在最初實(shí)行公開的土地交易方式時(shí)，交易流程的設(shè)置存在一定的問(wèn)題，因此要積極吸取成功的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，使土地公開交易方式盡快成為主要的交易形式，確保土地交易市場(chǎng)的穩(wěn)步運(yùn)行。