房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理研究

王雷

摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴大，企業(yè)的資金需求也逐漸加大，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足經(jīng)營資金需求，通過一定的融資渠道幫助企業(yè)籌措經(jīng)營資金，促進企業(yè)資金周轉。而在開展經(jīng)營活動的過程中，為了實現(xiàn)最大的項目開發(fā)效益，需要對資金進行設計、規(guī)劃、預測以及研究，針對不同的業(yè)務特點、階段特征等，對資金進行統(tǒng)籌管理?，F(xiàn)金流管理作為資金管理的重要一環(huán)，主要是通過合理的安排預算，強化收入及支出的執(zhí)行監(jiān)管，優(yōu)化現(xiàn)金流轉以及控制等措施手段來有效降低企業(yè)的資金風險隱患，提高企業(yè)的資金管理水平與綜合管理效益。本文首先簡要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀與現(xiàn)金流管理特點，然后分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的關系，最后結合房地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)營情況提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理優(yōu)化策略，希望能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關管理人員提供一定的借鑒與參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);融資;現(xiàn)金流管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀與現(xiàn)金流管理特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是采用自有資金和銀行貸款來進行籌資，當資金不足時，還會通過股權、債券等進行融資，融資的渠道相對單一。由于目前我國的金融市場發(fā)展尚不成熟，加上國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控力度加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度增加。

現(xiàn)金流直觀地表現(xiàn)為企業(yè)的資金運營狀態(tài)和支付能力，加強現(xiàn)金流的管理實際上就是對企業(yè)一段經(jīng)營周期內的現(xiàn)金流動的時間、流向以及金額大小等作出全面的分析預測、規(guī)劃和執(zhí)行。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常現(xiàn)金流的資金數(shù)額較大，其投資、開發(fā)、運營各個項目階段都需要大量的資金流入和流出。并且由于企業(yè)的項目經(jīng)營周期較長，現(xiàn)金流的循環(huán)周期也相應延長，資金回籠速度較慢，這對企業(yè)自身的資金運作能力提出了較高要求。由于資金具有一定的時間價值，在項目開發(fā)前期投入了大量的資金成本后，隨著投資回收期的延長，企業(yè)所面臨的現(xiàn)金流管理風險也逐漸加大。而在后期的銷售階段，現(xiàn)金流入遠超過流出，流入與流出的不均衡也進一步加大了現(xiàn)金流管理的難度。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金流管理主要集中在生產(chǎn)和籌資兩個方面[1]。在生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設既可以完全由企業(yè)獨立完成生產(chǎn)建設，也可以將部分生產(chǎn)施工承包給具有相應資質的施工單位，因此企業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)金流的管理需要區(qū)分不同的生產(chǎn)對象，制定相應的現(xiàn)金流管理策略。在籌資方面，由于涉及到土地款項、工程款項的支付，并且利潤的分配、債務及利息的償還都會加大企業(yè)的資金占用量，因此需要針對特定的現(xiàn)金流需求開展融資活動，同時通過現(xiàn)金流的管理來保障融資目標的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的關系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營需要大量的資本投入，企業(yè)的資金需求量大，僅靠自身的資本能力難以完成全部項目的開發(fā)，因此，企業(yè)必須要借助一定的融資手段來進行籌資以滿足企業(yè)的資金需求。從這個角度上看，融資是企業(yè)現(xiàn)金流管理的基本保障，只有合理地進行融資，才能實現(xiàn)現(xiàn)金流的高效管理。或者說融資實際上就是企業(yè)在籌資階段為了防止資金短缺而開展的現(xiàn)金流管理手段之一，也是后期經(jīng)營階段現(xiàn)金流管理活動得以順利開展的基礎前提。

反之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流的管理質量對企業(yè)的融資能力也有較大影響，現(xiàn)金流管理能力是企業(yè)實力的象征，是企業(yè)主要的經(jīng)營資本，具備充足的資金，現(xiàn)金流管理運轉良好是企業(yè)獲取融資的重要保障，也是企業(yè)實現(xiàn)融資效益，達成融資目標的必要因素。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理優(yōu)化策略

（一）綜合分析經(jīng)營環(huán)境，合理規(guī)劃企業(yè)投融資

企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境直接影響到其投融資規(guī)模、資金流向以及現(xiàn)金流量，不合理地的投融資規(guī)模都會增加企業(yè)的現(xiàn)金流量壓力，并且會加重企業(yè)的償債負擔，對企業(yè)的再融資能力產(chǎn)生不良影響。因此，企業(yè)要提高投融資風險管理意識，對資金的前期規(guī)劃以及后期管理全過程加強分析控制，結合企業(yè)的業(yè)務需求制定合理的投融資資金管理計劃。

企業(yè)在作出開發(fā)投資決策時，要組織專家進行決策論證，研究所投資對象未來是否具有足夠的盈利能力，現(xiàn)金流量是否可觀，存在的風險隱患是否在企業(yè)的可控范圍內等，通過充分的論證分析，確保資金安全，項目正常開展。在計算開發(fā)項目收益率時可采取的方法包括凈現(xiàn)值法、內部收益率以及獲利指數(shù)等，這些方法都是從資金的時間價值角度來衡量開發(fā)項目是否具有投資價值，以確保投資決策的科學性、合理性。另外，考慮到資金的安全性以及流動性，企業(yè)還要實時掌握項目開發(fā)狀況，結合項目開發(fā)階段及業(yè)務特點，適時調整投資策略和投資計劃方案。

在融資方面，企業(yè)要減少對銀行貸款的單一融資途徑的依賴，大力開拓股票、債券、信托等融資渠道，結合企業(yè)自身的現(xiàn)金流量需求，改進融資方式，積極探索多元化的融資渠道，調整融資結構，合理地控制融資規(guī)模，以強化企業(yè)對于現(xiàn)金流量風險的管控。

（二）優(yōu)化企業(yè)資本結構，加強現(xiàn)金流預測與預算管理

為了降低企業(yè)的負債率，防止產(chǎn)生負債危機，企業(yè)要優(yōu)化資本結構[2]，企業(yè)要擴大自由資金的持比，確保自有資金流量充足，以盡可能降低市場環(huán)境變化對于企業(yè)現(xiàn)金流量產(chǎn)生的不良影響。同時要轉變傳統(tǒng)的“高杠桿，高周轉”的商業(yè)模式，控制投資規(guī)模，加快商品銷售，積極促進現(xiàn)金流的回籠，逐步強化企業(yè)的“造血”功能，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的最佳現(xiàn)金流狀態(tài)。

企業(yè)要將現(xiàn)金流管理同企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標相結合，在制定戰(zhàn)略規(guī)劃時，要將企業(yè)未來現(xiàn)金流量運轉是否通暢，現(xiàn)金流量是否能夠得到充分利用等考慮在內。從戰(zhàn)略高度來對現(xiàn)金流進行統(tǒng)籌規(guī)劃和適度調整，確保現(xiàn)金流收益性、流動性以及增長性三者之間的平衡，保證企業(yè)的現(xiàn)金流管理是在為企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標服務，不發(fā)生偏離，不產(chǎn)生阻礙作用。

企業(yè)要做好現(xiàn)金流預算，通過對企業(yè)內外環(huán)境變化趨勢，企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)展動向等的分析和預測，以經(jīng)營效益最大化為導向合理地進行資金分配。對企業(yè)經(jīng)營中所涉及到的現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)進行動態(tài)地匯總和分析，將其作為企業(yè)平衡計劃現(xiàn)金收支的重要工具。在經(jīng)營過程中，通過與預算指標的對比，及時了解可能會產(chǎn)生的現(xiàn)金流量缺口，制定相應的防范措施，確保現(xiàn)金流量總體平衡，有效防范現(xiàn)金流量風險。

（三）完善現(xiàn)金流管理制度體系，加強審計監(jiān)督管理

企業(yè)要建立健全現(xiàn)金流管理制度體系[3]，制度包括企業(yè)的投融資管理制度、資金規(guī)劃及使用制度、預算管理制度、現(xiàn)金調配和審核制度、資金監(jiān)管制度等，通過建立健全管理制度體系，確保各項現(xiàn)金流管理活動有序開展。同時，企業(yè)要結合業(yè)務開展情況對制度進一步細化和完善，構建從開發(fā)項目建設期到營業(yè)期再到最終結束期的全階段的現(xiàn)金流管理制度，將“人、財、物、機”都全部納入企業(yè)現(xiàn)金流管理的范疇內，確保形成全過程、全方位的現(xiàn)金流管理制度框架，有效杜絕現(xiàn)金流管理制度漏洞。并且為了提高企業(yè)員工的風險管理意識，確保資金安全，企業(yè)要建立嚴格的現(xiàn)金流責任管理制度，將現(xiàn)金流管理責任落實到各個具體的部門及崗位個人，降低現(xiàn)金管理的隨意性，增強現(xiàn)金流管理的抗風險能力水平。另外，為了保證融資及現(xiàn)金流管理活動的高效、有序性，房地產(chǎn)企業(yè)要積極地開展審計監(jiān)管工作，確保審計的獨立性和權威性，針對融資及現(xiàn)金流管理進行日常審計和專項審計，形成常態(tài)化的審計監(jiān)管機制。要求審計人員要深入到企業(yè)現(xiàn)金流管理業(yè)務的一線環(huán)節(jié)，強化過程監(jiān)管。將監(jiān)管重心前移，逐步從過去傳統(tǒng)的時候監(jiān)管模式轉變?yōu)槭虑笆轮惺潞蟮娜^程監(jiān)管，以便更加及時、精準地發(fā)現(xiàn)并處理經(jīng)營管理中的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)異常情況，有效防范現(xiàn)金流風險隱患。

四、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過合理地規(guī)劃籌資方法，探索多元化的融資渠道，改進和完善企業(yè)的現(xiàn)金流預測以及預算管理，建立健全現(xiàn)金流管理制度體系框架等一系列措施手段，全面提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平，為企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)戰(zhàn)略發(fā)展目標夯實根基。

參考文獻：

[1]李志成.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化研究[J].求知導刊，2017 （21）：93-94.

[2]蔡易.DS房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理研究[D].安徽財經(jīng)大學，2019.

[3]王治國，萬迪昉，高艷慧.控制權/資本成本、現(xiàn)金流和中小房地產(chǎn)融資模式——以DH地產(chǎn)為例[J].當代經(jīng)濟科學，2012 （4）：64-72.