漫談不動產(chǎn)抵押未辦理抵押登記的相關(guān)問題

高 艷

（100088 中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院 北京）

一、不動產(chǎn)抵押未辦理抵押登記的責(zé)任性質(zhì)

法律行為的轉(zhuǎn)換，是指當(dāng)事人在為法律行為時，因欠缺該法律行為發(fā)生效力的要件，以致于無法達(dá)成其所希望的法律效果，但若經(jīng)由解釋而認(rèn)為其有可能希望完成近似的法律行為的，則經(jīng)由轉(zhuǎn)換使該法律行為成為其他有效的法律行為。其中被轉(zhuǎn)換的法律行為應(yīng)為無效的法律行為，不適用于效力待定的法律行為，而以不動產(chǎn)為標(biāo)的物設(shè)立抵押，須經(jīng)登記才得使抵押權(quán)成立，未辦理登記并不當(dāng)然使其成為無效的法律行為，當(dāng)事人仍可通過繼續(xù)辦理抵押登記使抵押權(quán)得以設(shè)立，因此不應(yīng)適用法律行為的轉(zhuǎn)換。此外，抵押是以抵押合同債務(wù)人所有的特定財產(chǎn)為抵押合同的債權(quán)人提供擔(dān)保，債權(quán)人在行使抵押權(quán)時，債務(wù)人可以預(yù)期的是以抵押物的價值為限承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。而保證則是以債務(wù)人的全部財產(chǎn)向抵押合同的債權(quán)人提供擔(dān)保，需以其全部財產(chǎn)的價值為限承擔(dān)全部債務(wù)的連帶清償責(zé)任。如果因未辦理抵押登記致使抵押權(quán)未設(shè)立，抵押合同債務(wù)人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任反而被加重，顯然也違背了抵押合同當(dāng)事人在簽訂合同時的真實意思表示。

綜上，抵押合同為債權(quán)合同，未辦理抵押登記不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，但是抵押合同自成立時既已生效，而物權(quán)變動的效力未產(chǎn)生，必然給抵押合同債權(quán)人行使抵押權(quán)帶來阻礙，違約方理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如因抵押合同債務(wù)人原因?qū)е挛崔k理抵押登記的，其所承擔(dān)的責(zé)任性質(zhì)應(yīng)為《合同法》第一百零七條規(guī)定的違約責(zé)任。

二、不動產(chǎn)抵押未辦理抵押登記的責(zé)任承擔(dān)形式

不動產(chǎn)抵押未辦理抵押登記，導(dǎo)致抵押合同債權(quán)人無法行使抵押權(quán)，過錯方應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第一百零七條之規(guī)定，承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。具體來說，又需考慮當(dāng)事人在抵押合同中有無相關(guān)約定等因素而選擇不同的處理路徑。

（一）抵押合同有約定的情形

（1）抵押合同約定以辦理抵押登記為生效要件。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人之間設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時即生效。從該條規(guī)定可知，除法律規(guī)定外，設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)的合同雙方當(dāng)事人也可以自行約定生效要件。那么此種情境下，未辦理相關(guān)抵押登記導(dǎo)致抵押合同未生效，負(fù)有辦理登記義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。登記需要雙方配合才能完成的，對辦理抵押登記負(fù)有共同義務(wù)，雙方均存在過錯的，雙方應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。最高人民法院（2017）民終436號中國銀行股份有限公司大連甘井子支行與庫倫旗首宇甜菊糖有限公司等金融借款合同糾紛案判決書中既是持此種觀點。

（2）抵押合同就未辦理抵押登記導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)立的責(zé)任進(jìn)行了約定，如事先約定抵押權(quán)未設(shè)立的違約金責(zé)任，或約定抵押權(quán)未設(shè)立時，抵押合同債務(wù)人需就主債務(wù)向債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。此種情形下，抵押合同債務(wù)人如存在違約，則應(yīng)承擔(dān)違約金責(zé)任，或就主債務(wù)向抵押合同債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。此時抵押合同債務(wù)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并非歸因于抵押行為轉(zhuǎn)換為保證擔(dān)保行為，而是基于雙方當(dāng)事人在抵押合同中約定的違約責(zé)任。最高人民法院（2009）民二終字第112號中國建設(shè)銀行股份有限公司滿洲里分行與滿洲里中歐化工有限公司等信用證糾紛一案中對該種情形即有所體現(xiàn)。

（二）抵押合同無約定的情形

抵押合同雖未約定抵押權(quán)未設(shè)立時的違約責(zé)任，但是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立須經(jīng)登記，也就是說抵押登記應(yīng)屬抵押合同當(dāng)事人的法定義務(wù)，因此，如因抵押合同債務(wù)人原因未辦理抵押登記的，抵押合同債權(quán)人可按照《合同法》第一百零七條的規(guī)定向抵押合同債務(wù)人主張違約責(zé)任，包括要求抵押合同債務(wù)人繼續(xù)協(xié)助其辦理抵押登記，或賠償其損失。

關(guān)于損失賠償?shù)姆秶?，在合同未約定的情況下，又有不同觀點。一種觀點認(rèn)為，抵押合同債務(wù)人應(yīng)以其全部財產(chǎn)賠償?shù)盅汉贤瑐鶛?quán)人的損失，而非以抵押物的價值為限。理由是抵押登記未辦理，那么抵押權(quán)就沒有設(shè)立，不能以抵押物的價值為限承擔(dān)損失賠償責(zé)任。另有觀點認(rèn)為，抵押合同債務(wù)人應(yīng)在抵押物價值范圍內(nèi)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。筆者同意第二種觀點。理由如下，如果辦理了抵押登記，抵押合同能夠得以正常履行時，抵押合同債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)纳舷藜礊榈盅何锏膬r值，且抵押合同債務(wù)人對于抵押合同正常履行結(jié)果的預(yù)期既是以抵押物的價值為限承擔(dān)清償責(zé)任，根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因此，抵押合同債務(wù)人因其自身原因未辦理抵押登記，導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)立的，承擔(dān)損失賠償?shù)姆秶鷳?yīng)以抵押物的價值為限。如果抵押合同當(dāng)事人對未辦理抵押登記的結(jié)果均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，則應(yīng)在抵押物價值范圍內(nèi)依照各方當(dāng)事人的違約程度合理分?jǐn)倱p失賠償責(zé)任。

關(guān)于損失賠償責(zé)任的承擔(dān)形式，筆者以為，應(yīng)當(dāng)以連帶清償?shù)姆绞匠袚?dān)損失賠償責(zé)任。理由如下，主債務(wù)人債務(wù)履行期限屆滿未依約清償債務(wù)的，抵押合同債權(quán)人既可以要求主債務(wù)人承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任，也可以要求抵押合同債務(wù)人承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，主張對抵押合同債務(wù)人提供的抵押物在其價值范圍內(nèi)優(yōu)先受償以保障債權(quán)的實現(xiàn)。對此，抵押合同債務(wù)人不享有先訴抗辯權(quán)，即不得要求抵押合同債權(quán)人先向主債務(wù)人追償，追償不得時抵押合同債務(wù)人再承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。上述抵押合同的正常履行結(jié)果，抵押合同債務(wù)人在簽訂合同時即可預(yù)期，抵押權(quán)設(shè)立時尚是如此，舉重以明輕，抵押權(quán)未設(shè)立情形下，抵押合同債務(wù)人當(dāng)然也應(yīng)以連帶清償?shù)姆绞匠袚?dān)損失賠償責(zé)任。

三、小結(jié)

不動產(chǎn)抵押作為市場主體之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有效、穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保方式，本應(yīng)在當(dāng)事人之間債務(wù)發(fā)生爭議時有效保障債權(quán)人順利實現(xiàn)債權(quán)，但限于物權(quán)的公示公信原則，不動產(chǎn)抵押須經(jīng)登記，抵押權(quán)才能得以設(shè)立。而實踐中，往往由于疏忽，或者法律意識的缺乏，不動產(chǎn)抵押合同簽訂后未辦理抵押登記的情形也時常出現(xiàn)。由于當(dāng)前我國法律對這一問題缺乏全面的規(guī)定，因此在司法實踐中也存在諸多爭議，本文結(jié)合當(dāng)前實際，對這一問題作此淺顯探討，亦旨在提醒市場主體審慎訂約、嚴(yán)格履約，做好風(fēng)險的前置把控，同時也為當(dāng)事人在產(chǎn)生此類爭議糾紛時，提供權(quán)利救濟路徑選擇。