關(guān)于規(guī)范調(diào)解協(xié)議內(nèi)容若干問(wèn)題研究
——以李某與四川A公司商品房買賣合同糾紛案為例

陳曉羽

（571126 海南美亞實(shí)業(yè)有限公司 海南 ?？冢?/p>

一、案例簡(jiǎn)介

2007年3月16日，李某與四川A公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定四川A公司將其所有的建筑面積為99.77平方米，房屋價(jià)款為955535元的商業(yè)用房出售給李某。李某于2007年4月10日至2008年3月26日分6次向四川A公司支付了全部購(gòu)房款，四川A公司收到房款后向李某開(kāi)具了收款收據(jù)，且于收到最后一筆購(gòu)房款之日將案涉商業(yè)門面交付給了李某。后來(lái)，李某與一銀行簽訂《租賃合同》，將其從四川A公司購(gòu)得的商業(yè)門面租賃給該銀行，作為該銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。2015年3月25日，四川A公司為案涉商業(yè)門面樓棟辦理了初始登記，尚未對(duì)該商業(yè)門面樓棟為李某辦理轉(zhuǎn)移登記，以致李某至今尚未取得該商業(yè)門面的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。后因四川A公司與他人之間的訴訟糾紛，加之案涉商業(yè)門面尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，故法院在不知實(shí)情之下，依法查封了案涉商業(yè)門面，致使李某無(wú)法再行辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。為此李某多次找四川A公司協(xié)商解決，無(wú)奈之下向某仲裁委員會(huì)提起仲裁并提出如下仲裁請(qǐng)求：①確認(rèn)位于某處的商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)歸申請(qǐng)人（即李某）所有；②要求被申請(qǐng)人履行商品房買賣合同，協(xié)助申請(qǐng)人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；③要求被申請(qǐng)人承擔(dān)此案的全部仲裁費(fèi)用。

庭審結(jié)束后，在仲裁庭的組織下，雙方達(dá)成一份新的調(diào)解協(xié)議：①申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2007年3月16日簽訂《商品房買賣合同》，由申請(qǐng)人購(gòu)買被申請(qǐng)人開(kāi)發(fā)的商品房，該《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，且申請(qǐng)人已于2008年3月26日前付清購(gòu)房款955535元；②被申請(qǐng)人應(yīng)于2017年12月30日前與申請(qǐng)人共同到相關(guān)部門辦理位于某處商品房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；③本案的仲裁費(fèi)1600元，雙方各自承擔(dān)800元。被申請(qǐng)人于2016年12月31日支付給申請(qǐng)人。仲裁庭依據(jù)新達(dá)成的調(diào)解協(xié)議，應(yīng)當(dāng)事人雙方請(qǐng)求，制作并出具了調(diào)解書。

二、上述案例中首份調(diào)解協(xié)議內(nèi)容有哪些不足之處

上述李某與四川A公司商品房買賣合同糾紛案便是如此。若要使裁判機(jī)構(gòu)及時(shí)高效出具調(diào)解書，則需要一份合法有效且可執(zhí)行的調(diào)解協(xié)議為基礎(chǔ)，以李某與四川A公司糾紛案為例，在雙方首次達(dá)成的調(diào)解協(xié)議中，存在諸多不足之處：

（一）協(xié)議中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的約定應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）的相關(guān)規(guī)定

申請(qǐng)人李某與被申請(qǐng)人四川A公司在庭審結(jié)束后，達(dá)成了一份調(diào)解協(xié)議并請(qǐng)求仲裁庭依據(jù)該協(xié)議出具調(diào)解書。該調(diào)解協(xié)議第一條約定：“一、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2007年3月16日簽訂的《商品房買賣合同》，購(gòu)買坐落于某處的商品房，該《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，且申請(qǐng)人已于2008年3月26日前付清購(gòu)房款955535元，雙方認(rèn)為該商品房所有權(quán)歸申請(qǐng)人李某所有?！币罁?jù)物權(quán)法第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！钡诰艞l第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”本案中，李某與四川A公司在調(diào)解協(xié)議中約定雙方認(rèn)為該商品房所有權(quán)歸李某所有，嚴(yán)重違反了物權(quán)公示原則與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的法律規(guī)定，李某如需獲得案涉商品房的所有權(quán)，應(yīng)經(jīng)房屋登記部門登記，而不是當(dāng)事人主觀認(rèn)為便產(chǎn)生效力。雖然，四川A公司與李某之間的調(diào)解協(xié)議對(duì)雙方產(chǎn)生約束力，但該調(diào)解協(xié)議的效力不能對(duì)抗善意第三人的利益，也即如果善意第三人在不知有調(diào)解協(xié)議的情況下，與四川A公司簽訂商品房買賣合同并辦理了轉(zhuǎn)移登記，則案涉房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸善意第三人所有。

（二）案涉房屋的基本信息約定不夠明確具體

李某與四川A公司在首次達(dá)成的調(diào)解協(xié)議第二條中約定：“被申請(qǐng)人應(yīng)于2017年12月30日前與申請(qǐng)人共同到相關(guān)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。”約定中并未對(duì)具體位于某處的商品房進(jìn)行明確，而只是要求雙方共同去辦理過(guò)戶手續(xù)，待將來(lái)進(jìn)入執(zhí)行程序后必然產(chǎn)生執(zhí)行標(biāo)的不明確的分歧，最終可能會(huì)導(dǎo)致不予執(zhí)行的后果。仲裁庭在審查調(diào)解協(xié)議內(nèi)容時(shí)亦發(fā)現(xiàn)協(xié)議第二條出現(xiàn)的約定不明，易引起歧義，故組織雙方當(dāng)事人對(duì)協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行完善。新達(dá)成的調(diào)解協(xié)議對(duì)商品房具體的位置信息進(jìn)行了補(bǔ)充約定，包括對(duì)具體的路段、小區(qū)名稱及樓棟號(hào)等等進(jìn)行明確。在調(diào)解協(xié)議中對(duì)標(biāo)的物的基本信息進(jìn)行明確具體，也可避免當(dāng)事人因約定不明引起新的糾紛。一份明確具體的調(diào)解書也便于調(diào)解機(jī)構(gòu)及時(shí)高效出具調(diào)解書，最終也將有利于調(diào)解書的有效執(zhí)行。

（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書名稱使用不規(guī)范

為保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，國(guó)家有關(guān)部門一直在推行建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，爭(zhēng)取做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”?，F(xiàn)實(shí)中，公民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的名稱常常產(chǎn)生混淆，于是產(chǎn)生了“房產(chǎn)證”、“房權(quán)證”、“不動(dòng)產(chǎn)證”、“兩證”、“大紅本”等諸多不規(guī)范的名稱。本案中，李某與四川A公司在首次調(diào)解協(xié)議第二條約定：“被申請(qǐng)人應(yīng)于2017年12月30日前與申請(qǐng)人共同到相關(guān)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)?！彪p方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的名稱未進(jìn)行明確規(guī)范化。2015年《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》施行后，全國(guó)開(kāi)始試點(diǎn)施行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，這與以往同時(shí)辦理國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證相區(qū)別。調(diào)解協(xié)議僅僅約定雙方共同至相關(guān)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，顯得較為籠統(tǒng)。如今國(guó)家推行建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，希望通過(guò)統(tǒng)一登記的方式簡(jiǎn)化程序，便于交易及管理，但這并不意味著各地區(qū)之前的登記制度便不再施行。因各地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展及管理規(guī)范程度上的差異，新制度的推行進(jìn)展不一，有些地區(qū)依然按照舊的制度辦理上述兩個(gè)權(quán)屬證書，調(diào)解協(xié)議僅寫明辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，容易理解為僅僅是辦理房屋所有權(quán)，而沒(méi)有包括國(guó)有土地使用權(quán)證。因此，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱顯得尤為重要，特別是在調(diào)解協(xié)議中應(yīng)盡量避免歧義，用語(yǔ)中的名字、名稱需明確規(guī)范。