“租購?fù)瑱?quán)”對住房市場的影響與政策改進
——基于改進“四象限模型”的理論分析

陳衛(wèi)華，林 超，呂 萍

(1.河南財經(jīng)政法大學 工程管理與房地產(chǎn)學院,河南 鄭州 450046;2.山西財經(jīng)大學 公共管理學院,山西 太原 030006;3.中國人民大學 住房發(fā)展研究中心,北京 100872)

2017年2月，住建部表示將通過立法，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇，新聞報道或研究文獻中將此舉稱為“租購?fù)瑱?quán)”或“租售同權(quán)”。“租購?fù)瑱?quán)”作為地方政府的第一次正式稱謂，出現(xiàn)在2017年7月頒布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》。百度搜索顯示，“租購?fù)瑱?quán)”更為常用，本文使用這一稱謂。實際上，“允許非本地戶籍承租人享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)”的政策，早在2016年6月頒布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號)就已明確提出。隨后，各級地方政府陸續(xù)出臺具體實施細則，“租購?fù)瑱?quán)”迅速成為社會熱點。媒體和公眾普遍關(guān)注的是，承租人是否真正能享受同等的公共服務(wù)，租購?fù)瑱?quán)會對住房市場產(chǎn)生怎樣的影響，一時眾說紛紜。

學界對租購?fù)瑱?quán)的政策目標、預(yù)期影響和完善對策等內(nèi)容進行了探討。關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的政策目標，何芳[1]研究表明，租購?fù)瑱?quán)政策目標是通過戶籍制度及其相關(guān)公共服務(wù)制度改革實現(xiàn)公民平權(quán)。符啟林[2]認為，租售同權(quán)主要是為了解決城市中及大量涌進城市的符合居住條件的人群尤其中青年人的住房問題。租售同權(quán)是為了建立房地產(chǎn)市場長效機制，但一些地方政府在實施中可能存在異化，例如，廣州租購?fù)瑱?quán)僅限于本市戶籍和人才群體，且只限于子女入學，覆蓋面極為狹窄[3]。關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的影響，存在兩種對立觀點。一種觀點認為租購?fù)瑱?quán)將對住房市場產(chǎn)生重大影響。陳杰等[4]認為，租購?fù)瑱?quán)可能加快稀缺公共服務(wù)在租金上的資本化，導(dǎo)致租金快速上漲，從而產(chǎn)生低收入群體住房租賃消費被迫降級的擠出效應(yīng)。廖俊平[5]認為，租購并舉及其舉措，將導(dǎo)致住房租金水平總體上漲，從而抑制房價，最終改變土地財政和住房保障。向為民等[6]發(fā)現(xiàn)一線城市租金在租購?fù)瑱?quán)提出后，出現(xiàn)了上漲。不過，也有學者認為租購?fù)瑱?quán)影響有限。廣州的租購?fù)瑱?quán)僅涉及教育，是偽“同權(quán)”，而租房人與購房人在社會權(quán)益與公共服務(wù)可得性上的無差異性遠未真正實現(xiàn)。如果教育資源的不均衡不改變，租售同權(quán)只會帶來房租上漲壓力[7]。關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的完善，陳杰等[4]建議找準住房租賃市場的功能定位，將保障住房權(quán)與保障公共服務(wù)獲取權(quán)合理脫鉤，防止公共服務(wù)獲取權(quán)被資本化、金融化。馬智利和劉明晰[8]建議改革供地模式以適應(yīng)租購并舉政策。黃燕芬等[9]建議以“租購?fù)瑱?quán)”作為突破口，促進“租售并舉”。符啟林[2]建議依靠政府的廉租房實現(xiàn)租售同權(quán)。陳友華等[10]認為，戶籍制度改革和公共資源的均衡化配置更加重要。謝鴻飛[11]建議從賦權(quán)和擴大房源兩個層次，多措并舉實現(xiàn)租售同權(quán)。也有學者認為，不是所有城市都適合購租同權(quán)，相對于一、二線城市，三、四線城市有較大執(zhí)行空間，購租同權(quán)可以吸引人口，推進城鎮(zhèn)化[8]。

可見，學界雖對租購?fù)瑱?quán)達成一些共識，但對其影響和完善思路仍存分歧。文獻對租購?fù)瑱?quán)的評論性探討較多，而深入的理論分析還比較缺乏。本文將以改進的四象限模型為框架，較為深入地考察租購?fù)瑱?quán)對物業(yè)市場和資產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，并圍繞政策目標提出改善建議。

一、四象限模型的局限及基于中國國情的改進

(一)四象限模型及在中國的水土不服

1.四象限模型

四象限模型是由D.Dipasquale等[12]提出的房地產(chǎn)市場模型。該模型認為，房地產(chǎn)市場由資產(chǎn)市場(asset market)和物業(yè)市場(property market)兩部分構(gòu)成。作為耐用消費品，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和價格由資產(chǎn)市場決定，而租金由物業(yè)市場上的空間使用情況決定，兩個市場通過租金和開發(fā)建設(shè)聯(lián)結(jié)和相互作用(見圖1)。

在圖1中，第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表物業(yè)市場，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表資產(chǎn)市場。第Ⅰ象限有租金和物業(yè)存量兩個坐標軸，曲線表明在經(jīng)濟狀況一定時，物業(yè)使用需求量怎樣取決于租金。橫坐標軸上的物業(yè)存量由資產(chǎn)市場給定。需要確定適當?shù)淖饨鹚絉，以使需求量D和物業(yè)存量S相等，有函數(shù)：

D(R,經(jīng)濟狀況)=S

(1)

第Ⅱ象限的兩個坐標軸是租金和價格，從原點放射出來的直線代表房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金和價格之比。房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格P由租金水平R和資本化率i決定。即：

(2)

第Ⅲ象限包括價格和新開發(fā)建設(shè)量兩個坐標軸，曲線f(C)代表房地產(chǎn)重置成本，即表示房地產(chǎn)開發(fā)活動C與開發(fā)成本f(C)之間的關(guān)系。新的房地產(chǎn)開發(fā)量C，應(yīng)該保持在使資產(chǎn)價格P等與開發(fā)成本f(C)的水平上，即：

P=f(C)

(3)

第Ⅳ象限有物業(yè)存量和新開發(fā)建設(shè)量兩個坐標軸，曲線表示年度新發(fā)開發(fā)建設(shè)量(增量)C轉(zhuǎn)化為物業(yè)存量S的關(guān)系。存量變化ΔS與折舊率δ的關(guān)系為：

ΔS=C-δS

(4)

物業(yè)存量保持不變時，ΔS=0，有：

(5)

四象限模型能夠較好地描述房地產(chǎn)市場運行的基本規(guī)律。物業(yè)市場上的使用需求和某個物業(yè)存量值決定租金水平(第Ⅰ象限)，租金通過資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換為物業(yè)價格(第Ⅱ象限)，物業(yè)價格決定新的開發(fā)建設(shè)量(第Ⅲ象限)，最終形成新的存量(第Ⅳ象限)。當開始和結(jié)束時的存量相同時，物業(yè)市場和資產(chǎn)市場達到均衡。

2.四象限模型的應(yīng)用范圍

四象限模型從建筑物作為使用空間還是作為資產(chǎn)這個本質(zhì)屬性出發(fā)，將房地產(chǎn)市場看作房地產(chǎn)使用市場(或物業(yè)市場)和房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(或資本市場)兩個市場，構(gòu)建分析模型。換言之，不論是收益性還是自用房地產(chǎn)、住宅還是非住宅，只要具有這個本質(zhì)屬性，均可以使用該模型來分析。模型常被用于分析各種宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)市場的影響。例如，要考察經(jīng)濟增長、利率、信貸、開發(fā)成本和房地產(chǎn)新開發(fā)建設(shè)量等對房地產(chǎn)市場的影響，可以利用四象限模型進行比較靜態(tài)分析。

圖1 物業(yè)和資產(chǎn)市場的原四象限模型

四象限模型在分析“租購?fù)瑱?quán)”政策影響方面也有明顯優(yōu)勢?！白赓?fù)瑱?quán)”是構(gòu)建租購并舉住房制度的重要舉措，將影響人們的購租偏好。由于各個市場不是孤立的，人們對租房態(tài)度的改變，直接體現(xiàn)在物業(yè)使用市場的變化，這又會傳導(dǎo)至資產(chǎn)市場，通過價格機制影響開發(fā)建設(shè)和住房存量。由于四象限模型恰恰抓住了多個市場聯(lián)動的特征，利用其分析“租購?fù)瑱?quán)”政策的影響，如果應(yīng)用適當，一方面不至于遺漏某些重要內(nèi)容，另一方面由于分析的綜合性，結(jié)果也更可靠。

3.四象限模型在中國水土不服

四象限模型是基于美國房地產(chǎn)市場發(fā)展的理論抽象，由于中國房地產(chǎn)市場同美國存在差異，該模型在中國存在水土不服。中美兩國在土地制度、經(jīng)濟發(fā)展和文化等方面均存在較大差異，兩國的房地產(chǎn)市場，特別是住房市場，也存在明顯不同。中國實行土地的社會主義公有制，美國則實行土地私有制；美國已完成工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，是世界上最大的發(fā)達國家，而中國正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，是世界上最大的發(fā)展中國家；美國是個移民國家，有著豐富的移民文化，而中國則擁有悠久的定居文化。在此背景下，中美兩國在居民住房消費觀念、住房自有率、住房市場競爭自由化程度等方面均存在明顯差別。

四象限模型在中國的水土不服主要表現(xiàn)在兩個方面：

一方面，中美兩國的存量住房閑置狀況存在顯著差異。在中國，存量住房閑置問題不容忽視。一些純粹的住房投機者，買房后不將其作為租賃房源提供給市場，造成大量住房閑置。據(jù)西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2017》報告顯示，2016年我國城鎮(zhèn)住房空置率高達22%。相比之下，美國在2006年房地產(chǎn)泡沫的高峰期，人均住房空置率僅有3%，而不到中國的1/7[13]。導(dǎo)致這種局面的原因很多。例如，由于住房租金水平偏低，租金收益的吸引力非常有限，投機者購買住房的動機主要是為獲得增值收益。與此同時，目前中國新竣工商品房中，毛坯房仍占較大比例。住建部印發(fā)的《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，新開工全裝修成品住宅面積到2020年要達到30%，而這仍然遠低于發(fā)達國家水平。裝修成本成為投機者購房后寧可選擇空置也不積極出租的原因之一。因此，在中國，存量住房向住房使用市場有效供給的轉(zhuǎn)換比例不高，不容樂觀。

另一方面，在住房一級市場的市場化程度方面，中美兩國存在明顯不同。中國城鎮(zhèn)的土地歸國家所有，開發(fā)商進行新項目開發(fā)，首先要從土地一級市場以出讓方式取得土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)供應(yīng)計劃則由城市政府制定，盡管政府在制定土地供應(yīng)計劃時會考慮房地產(chǎn)市場供求狀況，但并非直接和完全取決于市場，這就造成了中國開發(fā)商的開發(fā)計劃不是直接取決于市場，而是主要取決于政府的土地供應(yīng)安排。盡管開發(fā)商可以根據(jù)房地產(chǎn)市場變化，利用土地儲備調(diào)整開發(fā)進度，但由于受土地開發(fā)期限約束，這也僅能在短期或中期弱化行政力量干預(yù)。相比之下，在實行土地私有制的美國，開發(fā)商可以根據(jù)市場狀況制定并調(diào)整開發(fā)計劃，決定何時購進土地、開發(fā)項目和完成市場供應(yīng)等。盡管也存在房地產(chǎn)開發(fā)的行政管制，但美國開發(fā)商的項目開發(fā)計劃基本上由市場決定，四象限模型就是基于這樣的市場條件產(chǎn)生的。因此，從整體上講，中國房地產(chǎn)一級市場擁有相對于美國較低的市場化程度，難以滿足四象限模型所要求的房地產(chǎn)市場條件。中國住房一級市場的市場化程度與四象限模型所要求的市場條件不完全符合。

(二)對四象限模型的改進

盡管四象限模型不完全符合中國國情，但其分析框架仍為解讀中國住房市場運行提供了分析工具?；谥忻纼蓢淖》渴袌霾町?，至少可以從以下兩方面對四象限模型進行改進：

一方面，住房由增量供給向使用市場存量供給轉(zhuǎn)換時，除了住房折舊外，還應(yīng)考慮存量房漏出。當一部分存量住房不能形成住房使用市場的有效供給時，就出現(xiàn)了存量房漏出。這既同住房折舊類似，也不完全相同。折舊了的那些住房將徹底退出市場，而因存量住房閑置而漏出的住房，則形成住房使用市場的潛在供給，因為它們隨時可能形成市場有效供給。但就某一時點而言，新建住房除了要扣除住房折舊外，還要扣除存量房漏出，才能形成存量使用市場的有效供給，即有公式：

ΔS=C-(δ+τ)S

(6)

實現(xiàn)均衡時，ΔS=0，故有：

(7)

其中，S為住房存量，C為新建住房，δ為住房折舊率，τ為存量房漏出率。具體表示在圖2中的第Ⅳ象限。

另一方面，中國住房一級土地市場相對較低的市場化程度，可能意味著住房市場供給更加缺乏彈性，決定了第Ⅲ象限中的房地產(chǎn)供給曲線更為平緩。接前述，中國特色的城鎮(zhèn)土地供應(yīng)制度，決定了土地一級市場和住房一級市場受到過多行政力量影響。也就是說，即使住房價格上漲，開發(fā)商有強烈的開發(fā)意愿，如果城市政府不增加土地供應(yīng)，也難形成有效供給?？梢姡袊恋匾患壥袌龉┙o的行政壟斷限制了住房開發(fā)對市場變化反映的靈敏度，是中國住房供給缺乏彈性的主要原因之一。而相比而言，盡管美國住房市場供給也缺乏彈性，但其主要不是源于政府行政力量，而是源于房地產(chǎn)開發(fā)周期長的天然屬性，這一屬性在中國同樣存在。在較低的市場化程度和開發(fā)周期長的雙重作用之下，面對同樣的價格變化，中國住房市場供給的反應(yīng)可能小于美國。表現(xiàn)在模型上，在第Ⅲ象限中的房地產(chǎn)供給曲線上，中國比美國更為平緩(見圖2)。

考慮到中國住房市場同美國的以上不同，改進后的四象限模型如圖2：

圖2 基于中國國情改進了的四象限模型

二、租購?fù)瑱?quán)的影響：四象限模型改進前后對比

(一)基于原四象限模型的租購?fù)瑱?quán)影響分析

隨著租購?fù)瑱?quán)的推行，第Ⅰ象限中的需求曲線將向右上方移動，反映了在某一租金水平下住房需求增加。這是由于租購?fù)瑱?quán)擴大了租賃權(quán)的權(quán)利邊界，刺激了住房使用需求(1)說租購?fù)瑱?quán)能刺激住房使用需求，是說它能消除租房相對于購房，在享有公共服務(wù)方面的不利地位，從而使更多的人愿意租房。至于租房的真正目的是不是僅僅為了享受公共服務(wù)，無關(guān)緊要。也可以說，即使租房僅僅是為了孩子上學，而不是為了使用房子，也可以認為是“住房使用需求”受到了刺激。。在可用住房保持一定的情況下，如果住房使用需求要能夠與其相等，租金就必須提高。租金上漲將引起第Ⅱ象限中住房資產(chǎn)價格上升，進而引起第Ⅲ象限內(nèi)開發(fā)建設(shè)量增加，最終引起第Ⅳ象限中住房存量增加。新增住房存量將滿足新增的住房使用需求，市場將形成新的均衡。新的市場均衡如圖3中虛線所示，位于原市場均衡線的外側(cè)，表明不論是住房租金、價格、新開發(fā)量，還是住房存量，都高于初始均衡狀態(tài)下的值。

以上基于四象限模型的理論分析表明：租購?fù)瑱?quán)不論是對住房租賃市場，還是住房買賣市場，都將產(chǎn)生刺激作用。在不存在其他對沖因素作用情況下，租購?fù)瑱?quán)不僅很有可能引起買賣和租賃成交量增加，還可能導(dǎo)致住房價格和租金上漲，形成“量價齊升”局面。然而，對于該結(jié)論應(yīng)該持謹慎態(tài)度，因為這是基于原四象限模型的分析，而該模型是基于美國國情構(gòu)建的。

(二)租購?fù)瑱?quán)影響在模型改進后的變化

中國住房市場的特殊性，決定了適用的四象限模型與他國不同，也決定了租購?fù)瑱?quán)影響的分析結(jié)論不完全相同。假定租購?fù)瑱?quán)對租房需求的刺激程度一定，即第Ⅰ象限中需求曲線向上移動的水平距離相同，模型改進前后的結(jié)果將有明顯差別。

圖3 基于原四象限模型的租購?fù)瑱?quán)影響分析

首先，相對于原模型，更小的住房市場供給彈性，意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以對住房價格變化做出更敏銳的反應(yīng)。實行租購?fù)瑱?quán)后，伴隨租金上漲，住房價格也會上漲，開發(fā)商將增加開發(fā)量，原模型下增加的開發(fā)量為ΔCb，供給彈性較小的新模型下可能只有ΔCa，ΔCa要小于ΔCb，如圖4中第Ⅲ象限。其次，相對于原模型，更多的存量房漏出，意味著增量住房向有效租賃房源的轉(zhuǎn)化率會更低。對于同樣規(guī)模的增量住房，原模型下有ΔSb轉(zhuǎn)化為租賃房源，但在新模型下可能只有ΔSa，ΔSa明顯低于ΔSb，如圖4中第Ⅳ象限。最后，面對租購?fù)瑱?quán)刺激下高漲的租房需求，存量房源不能像原模型一樣迅速增加，供求矛盾不能得到緩解，改進后模型下的租金上漲ΔRa將高于原模型下的租金上漲ΔRb，如圖4中第Ⅰ象限。

以上原因?qū)е伦饨鸬膬r格信號作用發(fā)揮不夠充分。主要表現(xiàn)在，面對租購?fù)瑱?quán)引起的租金和房價上漲，租賃房源不能及時補充。這主要有兩方面原因。一方面，開發(fā)商難以迅速組織新項目開發(fā)，形成有效的增量供給；另一方面，住房投資投機需求可能在購房后，使得大量新投放住房出現(xiàn)閑置，不能轉(zhuǎn)化為租賃房源。面對租購?fù)瑱?quán)引起的租賃住房需求增加，盡管市場發(fā)出了租金和房價上漲信號，租賃房源卻不能及時得到有效補充，租金上漲壓力不能得到有力抑制，結(jié)果是“量略升、價猛漲”。

綜上，不論改進前后，租購?fù)瑱?quán)都將引起“量價齊升”，但在程度上，與原模型相比，改進的四象限模型下，租購?fù)瑱?quán)將引起“量升更少、價漲更多”。兩者相比，基于新模型下的認識不像舊模型那樣樂觀，而新模型考慮了中美房地產(chǎn)市場的差異，更符合中國實際。這就提示決策者，有必要基于以上理論認識，重新考量租購?fù)瑱?quán)政策的影響以及構(gòu)建思路。

圖4 模型改進前后租購?fù)瑱?quán)影響對比

三、改進的四象限模型對租購?fù)瑱?quán)的啟示

在對租購?fù)瑱?quán)影響不容樂觀的新認知下，需要深入思考以下問題：

(一)租購?fù)瑱?quán)政策目標再定位：“量價齊升”或“量升價穩(wěn)”

相對于“量價齊升”，“量升價穩(wěn)”更符合住有所居目標。住有所居是住房制度改革的終極目標，也是發(fā)展住房租賃市場的目標，因此，讓更多人通過租房解決居住問題，理應(yīng)成為租購?fù)瑱?quán)的目標之一。然而，由改進的四象限模型可知，在其他因素不變時，由于租購?fù)瑱?quán)對租房需求的刺激，最有可能出現(xiàn)“量升更少、價漲更多”的局面。這意味著更多的人以更高租金租賃住房，雖然更多人能住有所居，但卻負擔了較高的經(jīng)濟成本，并非租購?fù)瑱?quán)的理想目標。

“量價齊升”與“量升價穩(wěn)”均能擴大租賃數(shù)量，但兩者相比，“量升價穩(wěn)”具有兩方面優(yōu)勢，一方面，穩(wěn)定的租金不至于大幅度增加家庭住房支出，從而避免了對家庭其他消費的擠出效應(yīng)，另一方面，租金穩(wěn)定有利于租賃市場平穩(wěn)發(fā)展，進而避免通過市場傳導(dǎo)對住房市場造成較大沖擊。因此，“量升價穩(wěn)”更符合租購?fù)瑱?quán)政策目標。

基于改進的四象限模型分析表明，租購?fù)瑱?quán)之所以會引起“量升更少、價漲更多”局面，關(guān)鍵在于第Ⅲ象限和第Ⅳ象限，這為我們指明了改進方向。如果能在這兩個象限采取適當配套措施，完全有可能緩解甚至扭轉(zhuǎn)租購?fù)瑱?quán)的負面影響。

(二)深刻認識存量房空置率與租購?fù)瑱?quán)的關(guān)系

改進的四象限模型表明，我國新建住房轉(zhuǎn)換為住房使用市場上的租賃房源，除了受傳統(tǒng)意義上的折舊因素影響外，存量住房的空置率的影響也不容忽視。如果存量房空置率較低，不論是新建住房，還是原有存量住房，將會得到更多使用，其中一些可能變成租賃住房的房源。反之，較高的存量房空置率，則會沉淀一部分住房，分流一部分租賃住房房源?？梢姡媪糠靠罩寐蕦⒂绊懽赓U房源供給，進而同受到租購?fù)瑱?quán)刺激的租房需求相互作用，共同決定住房租賃市場上的成交量和租金水平。1-空置率、租賃房源供給同租房成交量和租金水平的關(guān)系見圖5。

圖5中上部曲線表示，在新建住房和折舊率等其他因素保持不變時，隨著存量房空置率的降低，租賃市場上的房源增加。若存量房利用率由r0提高到r1，租賃房源將由Q0增加到Q1。圖中下部假設(shè)供給無彈性。實施租購?fù)瑱?quán)后，租房需求曲線上移，租賃房源供給若保持不變，租金將由P0快速上升至P2，而如果存量房空置率降低，租賃房源由Q0增加到Q1，租金將由P0小幅上升至P1?？梢?，降低存量房空置率對實施租購?fù)瑱?quán)后穩(wěn)定租金有積極作用。

圖5 存量房利用率對租購?fù)瑱?quán)政策效果的影響

存量房利用率對租購?fù)瑱?quán)政策實施效果的影響可由下表概括。由表1可知，存量房利用率降低時，租賃房源很可能減少，實施租購?fù)瑱?quán)將導(dǎo)致“量減價升”，即租賃量減少的同時租金暴漲，背離了居者有其屋的政策目標?？梢姡诟倪M的四象限模型表明，存量房利用率對租購?fù)瑱?quán)政策實施效果有重要影響。

表1 存量房利用率對租購?fù)瑱?quán)實施結(jié)果的重要性

(三)重視土地一級市場對租購?fù)瑱?quán)效果的影響

原四象限模型表明，租購?fù)瑱?quán)政策目標實現(xiàn)離不開自由競爭的市場機制。在完全競爭市場上，受租購?fù)瑱?quán)刺激，租房需求增加，引起租金和期望收益率上升，房地產(chǎn)開發(fā)意愿增強，新建住房和租賃房源增加，租房量和租金增加，住房租賃“量價齊升”。在此過程中，租金能發(fā)揮價格信號作用的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠依據(jù)價格信號自主做出開發(fā)決策，進而在市場上調(diào)動土地和資金等要素完成開發(fā)。

根據(jù)改進的四象限模型，我國土地一級市場上的土地供給壟斷，可能阻礙或者減弱租金的市場價格信號作用發(fā)揮，從而可能阻礙租購?fù)瑱?quán)政策目標實現(xiàn)。在我國土地一級市場上，城市政府代表國家行使土地出讓權(quán)，是唯一合法的土地出讓者，包括集體和擁有存量土地使用權(quán)的非房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的主體，都不允許直接出讓土地。租購?fù)瑱?quán)的施行，會刺激對“學區(qū)房”等具有公共服務(wù)資源優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)住房的租賃需求，抬升其租金并帶動整體市場租金上漲。租金上漲將刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿，此時，土地將成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要制約因素。如果政府的供地節(jié)奏適當，將及時形成房地產(chǎn)增量供給和租賃房源供給，租房量增加的同時不至于引起房租飛漲，即“量升價穩(wěn)”；然而如果政府的供地節(jié)奏緩慢，影響了增量住房供給，租購?fù)瑱?quán)施行的結(jié)果很可能是“租金飛漲”，背離政策初衷；不過，假如能實現(xiàn)土地一級供給多元化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以從其他渠道獲得土地，完成開發(fā)，形成住房增量供給，租購?fù)瑱?quán)同樣能實現(xiàn)“量升價穩(wěn)”。

可見，城市政府能否根據(jù)市場變化適度控制供地節(jié)奏，或者土地一級市場的市場化程度對租購?fù)瑱?quán)實施結(jié)果將產(chǎn)生重要影響。

(四)重估公共服務(wù)供給在租購?fù)瑱?quán)中的角色

“租購?fù)瑱?quán)”將對政府的城市公共服務(wù)產(chǎn)生一些沖擊，既可能造成總量短缺，也可能引起分配問題。賦予承租人享有城市公共服務(wù)的權(quán)利，表面上刺激了租房需求，實際上意味著背后的公共服務(wù)需求增加。公共服務(wù)需求增加來自兩方面：原有承租人和新增承租人。公共服務(wù)產(chǎn)品供給本身具有滯后性，相對于快速增加的需求，極有可能出現(xiàn)總量短缺。此外，在快速城鎮(zhèn)化過程中，我國不少城市公共服務(wù)本來就捉襟見肘，面對“租購?fù)瑱?quán)”帶來的新增需求，勢必出現(xiàn)“僧多粥少”局面，新老居民間的競爭在所難免。

如果公共服務(wù)資源總量短缺，依賴其存在的優(yōu)質(zhì)住房不可能大量增加，隨著需求增加，稀缺優(yōu)質(zhì)住房租金將快速上漲，影響市場穩(wěn)定，背離了“租購?fù)瑱?quán)”的政策目標。與此同時，新老居民對有限公共服務(wù)資源的爭奪，可能降低公眾對政府公共服務(wù)的滿意度。

四、租購?fù)瑱?quán)完善建議

基于中國房地產(chǎn)市場與美國的不同，本文利用“四象限模型”的分析框架，從理論上考察租購?fù)瑱?quán)對住房市場的影響。原模型表明，租購?fù)瑱?quán)很有可能引起住房市場“量價齊升”，而基于改進的“四象限模型”分析發(fā)現(xiàn)，“量升更少、價漲更多”的局面更易出現(xiàn)。也就是說，人們原來對租購?fù)瑱?quán)影響的估計可能有些樂觀。為此，為了減少租購?fù)瑱?quán)政策構(gòu)建風險，建議以“量升價穩(wěn)”作為租購?fù)瑱?quán)的政策目標，政策構(gòu)建時，除了精心設(shè)計租購?fù)瑱?quán)自身機制外，更要在降低住房空置率、改善土地一級市場供應(yīng)、提高房地產(chǎn)的市場化程度和提升城市基本公共服務(wù)水平等多個方面發(fā)力。

(一)通過稅收等手段降低住房空置率

鑒于存量房利用率對租購?fù)瑱?quán)實施效果的重要影響，建議通過構(gòu)建住房空置率監(jiān)測機制和稅收機制來降低住房空置率。一方面，出臺政策鼓勵各類主體探索利用大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代科技手段適時準確地監(jiān)測住房空置率。不論是地方政府，還是各類企業(yè)或組織，如果能探索出有效監(jiān)測住房空置率的科學方法，中央政府將給予獎勵。另一方面，通過稅收手段對積極利用存量住房的行為進行經(jīng)濟激勵。具體來講，有兩種思路。思路之一是開征住房空置稅，即對空置達到一定程度的住房征稅，這實質(zhì)上是對空置行為的經(jīng)濟懲罰；思路之二是對未閑置住房退稅，即對能夠證明未空置的住房退還房地產(chǎn)稅，這實質(zhì)上是對住房利用或出租行為的經(jīng)濟獎勵。如能同住房“限售”政策相互配合，這兩種思路將能有效降低住房空置率，從而有利于租購?fù)瑱?quán)政策目的的實現(xiàn)。

也可采取其他措施放松租賃管制，如上海市曾在2015年發(fā)布《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房試行意見的通知》，允許代理經(jīng)租機構(gòu)在出租房屋時，單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳(起居室)，作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。

(二)實現(xiàn)住宅用地多主體供給，充分發(fā)揮土地市場作用

在土地一級市場上，要充分發(fā)揮市場作用，較好發(fā)揮政府作用。首先，通過構(gòu)建住宅用地的多主體供給機制，弱化政府的壟斷地位。比如，改變當前的土地收儲方式，允許存量用地的持有者，包括各類事業(yè)單位、非房地產(chǎn)企業(yè)和個人，在符合規(guī)劃的前提下，將非居住用地變更為居住用地，用于住宅開發(fā)。其次，政府在供給土地時，要認真研究住房市場規(guī)律，準確把握市場趨勢，順勢而為，減少干預(yù)失誤。在土地一級市場上，市場作用發(fā)揮越充分，租金價格信號作用越有效，租購?fù)瑱?quán)政策目標實現(xiàn)的概率越高。

(三)從供給側(cè)發(fā)力，健全租賃住房供給體系

健全的租賃住房供給體系要求機構(gòu)和個人出租者有合理比例，因此應(yīng)繼續(xù)加大現(xiàn)有政策執(zhí)行力度，努力培育機構(gòu)主體，彌補當前租賃機構(gòu)比例過低的短板。首先要鼓勵開發(fā)自持住宅。既可以在出讓土地時限定自持，也可以通過稅收和金融手段，鼓勵開發(fā)商主動選擇自持。其次要嘗試培育新型機構(gòu)主體。比如，鼓勵房地產(chǎn)中介機構(gòu)投資長租公寓等。

(四)加大財政投入，提升城市基本公共服務(wù)水平

提升城市基本公共服務(wù)水平是解決新時代社會主要矛盾的歷史必然，也是彌補城市公共服務(wù)短板的有力措施。十九大指出，我國新時代社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，這必然要求提升城市基本公共服務(wù)水平。在快速城鎮(zhèn)化過程中，我國城市公共服務(wù)存在總量不足、整體水平不高和分配不平衡等問題[14]，因此，提升城市基本公共服務(wù)水平應(yīng)從增加服務(wù)數(shù)量、提高服務(wù)質(zhì)量和優(yōu)化公共服務(wù)產(chǎn)品配置等方面入手。

而且，作為“租購?fù)瑱?quán)”的配套措施，提升城市基本公共服務(wù)水平能為該政策目標實現(xiàn)提供保障，減少負面效應(yīng)。增加城市公共服務(wù)意味著增加優(yōu)質(zhì)住房的約束得以放松，在滿足“租購?fù)瑱?quán)”誘致的新增租房需求的同時，也能起到抑制租金過快上漲的作用。提高服務(wù)質(zhì)量和優(yōu)化公共服務(wù)產(chǎn)品配置，也有利于緩解新老市民對優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的爭奪，減少公共福利損失。