物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主抗辯權(quán)研究

陳昱成

沈陽師范大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽 110034

一、業(yè)主抗辯權(quán)的立法現(xiàn)狀

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是為了維護(hù)區(qū)分所有建筑物的正常運(yùn)行，使區(qū)分所有建筑物的功能能夠持續(xù)運(yùn)行所發(fā)生的必要的費(fèi)用。我國《物權(quán)法》第81條第1款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！蹦壳?，我國大多數(shù)小區(qū)采用的都是委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司管理的模式，但是自該制度引進(jìn)國內(nèi)后，存在著物業(yè)服務(wù)落后，物業(yè)費(fèi)用高，侵占業(yè)主利益等種種問題。

抗辯權(quán)是指妨礙他人行使其權(quán)利的對抗權(quán)，至于他人所行使的權(quán)利是否為請求權(quán)在所不問。我國《合同法》在內(nèi)容上對抗辯權(quán)予以了具體的劃分。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定了業(yè)主所應(yīng)當(dāng)享有的抗辯權(quán)。根據(jù)該條規(guī)定，明確賦予了業(yè)主抗辯權(quán)，但是應(yīng)當(dāng)在一定的條件內(nèi)行使：抗辯權(quán)只能針對違規(guī)收費(fèi)行為行使抗辯權(quán)。而對于物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不完善、合同權(quán)利義務(wù)不平等、侵占業(yè)主利益的抗辯理由則未予規(guī)定，而這些理由卻是在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中最常見的抗辯理由。

二、業(yè)主抗辯權(quán)行使的困境

第一，物業(yè)服務(wù)費(fèi)在相當(dāng)程度上具有公益性，個(gè)體業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)在一定程度上損害了全體業(yè)主的利益，因此司法審判在審判過程中更注重全體業(yè)主的利益，造成了個(gè)體業(yè)主的權(quán)利受損，個(gè)體業(yè)主的抗辯權(quán)極度缺乏保障。在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，以物業(yè)公司要求業(yè)主按照合同約定履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金的訴訟請求最為常見，即便是業(yè)主有許多正當(dāng)?shù)睦碛删芙晃飿I(yè)費(fèi)，但是法院的裁判結(jié)果往往是業(yè)主敗訴。

第二，對于業(yè)主在何種情形下可以正當(dāng)享有抗辯權(quán)的范圍及是有規(guī)定不明，僅以兜底條款“正當(dāng)理由”來界定缺乏操作的細(xì)則，在實(shí)踐中難以使用。雖然《物業(yè)服務(wù)司法解釋》對業(yè)主如何行使抗辯權(quán)進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定，但是由于缺乏對“正當(dāng)理由”的必要解釋，使其在司法實(shí)踐的適用中矛盾重重，導(dǎo)致了相關(guān)案例的審判結(jié)果存在很大的差異，經(jīng)常出現(xiàn)同案不同判的情況。

三、業(yè)主抗辯權(quán)行使困境的原因

首先，物業(yè)服務(wù)確實(shí)是由小區(qū)業(yè)主為了對因區(qū)分建筑物區(qū)分所有權(quán)而形成的利益共同體進(jìn)行了維護(hù)和管理，通過全體業(yè)主授權(quán)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司來實(shí)施各種管理服務(wù)工作。物業(yè)服務(wù)公司是在業(yè)主授權(quán)下，為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，而進(jìn)行物業(yè)管理。法院也往往基于這種公益性的特點(diǎn)，對業(yè)主提起的抗辯權(quán)(物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵或者不足)給予否定的態(tài)度。但是，我們不能因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的公益性，而去選擇性地犧牲個(gè)體業(yè)主的利益，假如過于強(qiáng)調(diào)公益性一再的去犧牲業(yè)主的個(gè)人利益，就會造成物業(yè)服務(wù)公司的肆無忌憚，也就失去了原本的公益性的初衷。賦予業(yè)主合理的抗辯權(quán)，用以維護(hù)其自身利益并對抗物業(yè)服務(wù)公司的違約行為，既能夠?qū)θw建筑物區(qū)分所有人的公眾權(quán)利予以保護(hù)，更是對建筑物區(qū)分所有人個(gè)體的尊重，最終促進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司對其服務(wù)予以改進(jìn)。

其次，物業(yè)服務(wù)合同具有持續(xù)性和復(fù)雜性的特點(diǎn)，對于物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)水準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)是否達(dá)標(biāo)進(jìn)行鑒定非常困難，業(yè)主證明其抗辯理由相當(dāng)困難，因此想要被法院采納也希望渺茫。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括安全保障義務(wù)、建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)義務(wù)、衛(wèi)生保潔義務(wù)等，是一種綜合性服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜而且繁瑣。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司需要在合同約定的期間內(nèi)不間斷地提供服務(wù)，即便是夜間或者節(jié)假日，其服務(wù)也不能中斷，具有持續(xù)性的特點(diǎn)。通常，物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容以及標(biāo)準(zhǔn)只能由雙方在合同中予以明確，但是在實(shí)踐中，物業(yè)公司與業(yè)主委員會或者業(yè)主大會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，利用自己的信息優(yōu)勢，對自己服務(wù)的內(nèi)容規(guī)定的非常模糊，并不明確，且對自己的違約責(zé)任往往故意遺漏，而對于業(yè)主的義務(wù)卻規(guī)定的十分詳細(xì)。因此，僅僅從物業(yè)合同中雙方約定的權(quán)利義務(wù)來判定物業(yè)服務(wù)公司是否存在違約基本不可能，更何況在合同的履行中，個(gè)體業(yè)主處于弱勢地位，舉證十分困難。