從案例分析的角度談城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房糾紛問題

趙 艷

新疆師范大學，新疆 烏魯木齊 830000

隨著城市建設的飛速發(fā)展，很多城鎮(zhèn)生活的人們開始對農(nóng)村的生活流連忘返，小橋流水人家似的生活應該是祖輩們留給城鎮(zhèn)居民的念想。但是對于在農(nóng)村有宅基地的農(nóng)民來說，手上有地，心卻很慌，原因是其暫時沒有能力把它轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)資料，農(nóng)民想著如何用土地給自己帶來收益，城鎮(zhèn)居民想要一個農(nóng)家小院，于是小產(chǎn)權(quán)房因需產(chǎn)生了。

從表面上看，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生，是一個雙贏的經(jīng)濟型產(chǎn)物，既滿足了城鎮(zhèn)居民想要的小院生活，又可以使農(nóng)民迅速有錢去解決目前的資金問題，可是小產(chǎn)權(quán)房本身具有一定的人身屬性，由于城鎮(zhèn)居民不是集體經(jīng)濟組織成員，其無權(quán)取得農(nóng)村集體土地之上建成的房屋所有權(quán)，無法辦理物權(quán)登記手續(xù)，故其不能視為有效的物權(quán)變動，而存在于農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民之間的買賣合同或者類似于聯(lián)建協(xié)議均因為沒有法律依據(jù)，而最終被確定為無效協(xié)議。

類似情況有李村的顏某看著附近的鄰居都住上了樓房，自己由于沒有錢蓋房，整日愁眉苦臉。2008年的一天，鄰居家的親戚老王從城里來玩，出生在農(nóng)村的老王深深地愛上了這片土地，在與顏某交談時提到想在當?shù)刭I房扎根，用于享受退休后的晚年生活。一來二去，雙方達成了合意。老王出資100萬幫助顏某建房，房屋建成四層，一、二樓的產(chǎn)權(quán)歸老王，三樓、四樓的產(chǎn)權(quán)歸顏某。為了表示誠意，雙方的當著鄰居的面簽署了協(xié)議?；氐匠抢铮贤醵喾交I措100萬，用了一個月的時間建成了樓房，兩家人高高興興住進了新屋。如果事情就這樣結(jié)束，可能就好了。

隨著周圍小產(chǎn)權(quán)房糾紛的不斷出現(xiàn)，漸漸地顏某得知雙方合資建設的樓房應定性為小產(chǎn)權(quán)房，他把農(nóng)村宅基地上建成的房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違反法律規(guī)定的，如果起訴到法院雙方簽訂的合同會被確認無效的，合同不受法律保護，這樣就可以合法的拿回已經(jīng)升值的房屋，并且不會覺得難為情。

于是顏某找到法院，要求確認雙方的合同無效，要求老王歸還房屋。案件訴至法院后，法官看著老淚縱橫的老王，提出雙方最好是協(xié)商解決此事。經(jīng)過幾輪磋商，雙方達成了調(diào)解方案。第一、解除雙方之間的房屋聯(lián)建協(xié)議；第二顏某給老王支付120萬補償款，雙方之間事情就此解決。三個月后，顏某收到了法院的傳票，原來是顏某被人告了，這個人是老王的哥哥，這是顏某才得知，老王當初在建房時借了哥哥50萬，并承諾將來房子分給哥哥一半。后來老王沒有給哥哥還錢，哥哥得知老王和顏某解除了合同，退回了房款。他認為自己被弟弟和顏某給騙了。法院受理后，經(jīng)過審理作出了撤銷調(diào)解書的判決，其理由是雙方進行的調(diào)解，有可能損害老王哥哥的合法權(quán)益，且該案案由為確認之訴，不適合調(diào)解，雙方之間在法院達成的民事調(diào)解書因此被撤銷了。

通過這個案例，我們能看到的問題是老王與顏某自愿達成的協(xié)議書被撤銷了。上升為法律問題就是其與顏某之間的合同效力是否屬于無效協(xié)議，雙方之間的就合同效力確認問題提出的訴訟能否運用調(diào)解的方式解決以及法院撤銷民事調(diào)解的判決是否依據(jù)充分。

首先，關于老王與顏某之間的合同效力問題。顏某是李村的村民，其建房的宅基地包含一定的農(nóng)民身份屬性，即只有本村集體經(jīng)濟組織成員才可以分得宅基地，才有機會在宅基地上蓋房子。農(nóng)村村民建房應當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，農(nóng)村村民出賣出租住房后，再申請宅基地的不予批準。我國土地管理法明確規(guī)定一戶農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，法律這樣規(guī)定目的是盡量減少建設用地，做好目前保護耕地的工作。同時也為了保證農(nóng)村村民有地建房，有房可住。

另外物權(quán)法同樣規(guī)定了集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等財產(chǎn)不得抵押。

由于農(nóng)民在宅基地建房是與宅基地緊密相連的，地與房，好比是連體嬰兒不可分割。如果允許城鎮(zhèn)居民得到農(nóng)村的住宅，就等于允許其得到集體權(quán)屬的宅基地。這與我國目前的國內(nèi)相關立法精神是不匹配的。因此顏某與老王之間的聯(lián)建協(xié)議由于違反了土地管理法、物權(quán)法的相關規(guī)定，依法應該是無效合同，雙方應依照合同法相關規(guī)定，解除合同，并考慮合同履行的情況，對雙方取得的財產(chǎn)依法返還。

其次，老王與顏某雙方之間的法律問題能否運用調(diào)解的方式解決。

調(diào)解是人民法院為了方便當事人而采取的解決矛盾的有效方式，但是調(diào)解必須堅持自愿原則，所涉及的內(nèi)容應符合現(xiàn)行法律及政策規(guī)定。

本案中的調(diào)解書的形成是雙方自愿達成，不存在強迫的問題。調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容也沒有違反法律規(guī)定。

同時，我們必須了解違反調(diào)解的法律責任是什么？當事人之間惡意串通，企圖通過訴訟中的達成調(diào)解協(xié)議的方式侵害第三人合法權(quán)益的，人民法院應駁回其請求同時可以采取罰款和拘留的處罰措施。

而本案不是特別程序案件，根據(jù)案件性質(zhì)也不屬于不能調(diào)解的案件，最高人民法院的司法解釋規(guī)定不得調(diào)解的案件有：適用特別程序案件、督促程序案件、公示催告程序、還有婚姻等與身份有關確認之訴案件以及其他案件性質(zhì)不能進行調(diào)解的案件。

顏某和老王的就聯(lián)建房屋的協(xié)議因為違反法律的強制性規(guī)定應當被確認無效，法院也會支持他的訴訟請求。但他將房屋賣出又收回的行為顯然有失公平，違背誠信的傳統(tǒng)道德觀念。如果法院簡單的確認無效，從直觀上分析，似乎法院也鼓勵這種行為的發(fā)生，從而成為這種失去誠信和不道德行為的幫兇，因此案例中涉及的調(diào)解書中將違反法律強制性規(guī)定的合同進行解除，對合同解除后的財產(chǎn)歸屬進行了處分包括可得利益，對可得利益的分配已經(jīng)起到將現(xiàn)行司法實踐運用在諸如此類買賣糾紛的案件中，是對法律指引作用及教育作用最好的詮釋。這種方式帶來的效果是顯而易見的。不但減輕了當事人的訴累，避免一起法律事件引發(fā)多起訴訟，而且很好的化解了當事人之間的糾紛，減少了不穩(wěn)定因素的滋生，這正是法律人日常追尋的法律效果和社會效果的有機結(jié)合。

再次，法院撤銷民事調(diào)解的判決是否依據(jù)充分。案例中法院撤銷民事調(diào)解書的理由不充分。人民法院審理民事案件的過程中，經(jīng)常會在查清事實、分清是非的基礎上秉承自愿、合法的原則，借助調(diào)解形式促使當事人達成一致，化干戈為玉帛?？墒且怯凶C據(jù)證明調(diào)解中存在脅迫、欺詐等違法情況當事人可以申請撤銷，法院也可以啟動審判監(jiān)督程序。

在顏某和老王及老王哥哥的案例中，法院本著依法依規(guī)解決矛盾的原則，促成了案件調(diào)解結(jié)案，有法可依，不應被撤銷。

在城市迅猛發(fā)展的情況下，土地征遷帶來巨大的收益，農(nóng)村村民由于自身條件有限，將在農(nóng)村的房屋出售后，又想盡辦法追討小產(chǎn)權(quán)房，按照目前的法律及政策現(xiàn)狀，大多數(shù)人民法院直接確定該房屋買賣或者聯(lián)建協(xié)議無效，但這樣并不能解決買賣雙方的糾紛，反而合同雙方會投入更大的時間成本、精力、金錢去解決糾紛，故調(diào)解其實是解決此類糾紛直接又方便的方式之一。

按照國家相關規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房雖是房產(chǎn)市場不斷發(fā)展的產(chǎn)物，但是由于其建設違反法律規(guī)定，從建筑領域應當視為違章建筑。我們法律人對于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度應該是是零容忍。面對比較嚴重的小產(chǎn)權(quán)房交易亂象，交易后存在的風險較大，現(xiàn)實中一房兩賣、一房多賣，更有甚者取得征遷款后大肆討價還價的比比皆是。

無論是老王與顏某之間的合同效力問題，還是雙方之間的就合同效力確認提出的訴訟能否運用調(diào)解方式解決的問題，以及法院撤銷民事調(diào)解的判決是否依據(jù)充分的問題從根本上是要選擇一種最好的方式解決雙方之間的矛盾，降低當事人的訴訟成本，對當事人產(chǎn)生警示作用，發(fā)揮法律本身的指引、評價、教育作用。

雖然國家鼓勵交易，但是對于交易內(nèi)容明顯違反法律規(guī)定的應當杜絕。小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷，相信法律制度的不斷完善勢必會有更好的救濟途徑來破解這個難題。