住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬爭(zhēng)議問(wèn)題研究

張?jiān)瞥?/p>

山西東奧律師事務(wù)所，山西 太原 030024

小區(qū)停車難的問(wèn)題在近幾年越來(lái)越受到社會(huì)的關(guān)注，這源于國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平和人民生活質(zhì)量的提高，近年來(lái)私家車數(shù)量增長(zhǎng)的越來(lái)越快。小區(qū)業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于住宅小區(qū)地下停車位權(quán)利歸屬的爭(zhēng)議也越來(lái)越激烈。

一、小區(qū)地下停車位的主要類型

地下停車位是指建造于地表以下用于停放機(jī)動(dòng)車輛的專門區(qū)域。①按照建設(shè)時(shí)的根據(jù)和項(xiàng)目規(guī)劃的區(qū)別，我們國(guó)家的地下停車位大致可以分為以下三類：

(一)利用人防工程改建的地下停車位。這種類型的地下停車位的所有權(quán)屬于國(guó)家，這在學(xué)術(shù)界是沒(méi)有爭(zhēng)議的，本文對(duì)此種地下停車位權(quán)屬不加以討論。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商超出建設(shè)規(guī)劃以外建造的額外的地下停車位。這類停車位沒(méi)有占用小區(qū)計(jì)劃內(nèi)的建筑面積，也不會(huì)計(jì)入小區(qū)業(yè)主的公攤面積，開(kāi)發(fā)商投入資金建設(shè)，因此理所應(yīng)當(dāng)?shù)叵碛性擃惖叵峦＼囄坏乃袡?quán)，權(quán)屬也沒(méi)有爭(zhēng)議，它也不是本文要討論的地下停車位類型。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遵照小區(qū)建設(shè)規(guī)劃而興建的地下停車位。這類地下停車位屬于小區(qū)的配套設(shè)施，它與小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、水氣電等設(shè)施一樣，在開(kāi)發(fā)商給業(yè)主交付房屋時(shí)一并轉(zhuǎn)移給小區(qū)業(yè)主。我們當(dāng)前社會(huì)討論最廣泛的、最關(guān)心的、爭(zhēng)議最多的就是這一類地下停車位，本文主要討論的也正是這一類停車位。

二、小區(qū)地下停車位權(quán)屬認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)踐中認(rèn)定小區(qū)地下停車位權(quán)利歸屬的主要標(biāo)準(zhǔn)有以下兩種：

(一)按照合同中的約定條款判定權(quán)利歸屬

《物權(quán)法》第74條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這條法律規(guī)定明確告訴我們《物權(quán)法》對(duì)于小區(qū)地下停車位的歸屬問(wèn)題并沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)制性規(guī)定，它將這種所有權(quán)歸屬的判定權(quán)利交給業(yè)主和開(kāi)發(fā)商來(lái)自己約定。②

(二)按照分?jǐn)偯娣e判定權(quán)利歸屬

按照分?jǐn)偯娣e認(rèn)定的方法相對(duì)于按照合同約定來(lái)認(rèn)定的方法要復(fù)雜的多。在商品房交易中通常是按照房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算價(jià)款的，所以有人建議按照房屋的建筑面積是不是作為公攤面積來(lái)分?jǐn)偠袛?，但具體操作起來(lái)卻是相當(dāng)困難，而且房屋建筑面積不納入公攤面積并不能當(dāng)然的把地下停車位權(quán)屬判定為是開(kāi)發(fā)商所有，這樣的方法其實(shí)并不準(zhǔn)確。③

此外，我國(guó)對(duì)于分?jǐn)偯娣e并沒(méi)有一個(gè)具體的法律規(guī)定，只有一些部門規(guī)章的規(guī)定，所以在實(shí)際生活中，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并不能完全按照國(guó)家和地方的規(guī)定來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)確、公正地計(jì)算。

三、小區(qū)地下停車位權(quán)屬認(rèn)定中涉及的主要問(wèn)題

(一)《物權(quán)法》第74條存在的缺陷

根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定可知，國(guó)家對(duì)于小區(qū)停車位權(quán)屬的一個(gè)總的原則就是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同約定來(lái)確定。如果開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主在簽訂合同時(shí)明確約定停車位權(quán)屬，那么這一方就自然獲得了所有權(quán)。該規(guī)定的優(yōu)點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商建造小區(qū)停車位的行為予以了一定程度的保障，提高了開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)停車位的積極性，以防出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)車位緊缺的現(xiàn)象。這條規(guī)定也在某種程度上將小區(qū)車位看作了能夠獨(dú)立交易的客體，依合同約定獲得所有權(quán)的業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商在之后的轉(zhuǎn)讓、出租、出售等行為也就有了一定依據(jù)。

雖然這條法律規(guī)定有積極的一面，但同時(shí)也存在一些缺陷：首先，該條規(guī)定中的“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”太過(guò)抽象，在實(shí)際操作中沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)。其次，該條規(guī)定對(duì)于約定不明或者沒(méi)有約定情況下的車位歸屬問(wèn)題沒(méi)有作出規(guī)定，實(shí)際生活中這種情況造成的矛盾屢見(jiàn)不鮮。

(二)小區(qū)地下停車位權(quán)屬認(rèn)定與建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系

對(duì)地下停車位進(jìn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的判斷，關(guān)系到地下停車位是否能成為獨(dú)立的交易對(duì)象。目前，國(guó)家的商品房規(guī)劃已經(jīng)將小區(qū)內(nèi)的各種配套設(shè)施都包括在內(nèi)，地下停車位也被囊括在建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體當(dāng)中。而地下停車位由于明確標(biāo)示了其四至界限，能夠顯著區(qū)別于建筑物的其他部分，且不會(huì)影響其使用與交換價(jià)值。此外，地下停車位的用途比較單一，主要就是為了停放車輛。種種因素都說(shuō)明，地下停車位構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，能夠獨(dú)立交易從而被業(yè)主或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。

四、小區(qū)地下停車位相關(guān)制度的完善建議

(一)健全地下停車位的登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于住宅小區(qū)地下停車位的登記這一問(wèn)題并沒(méi)有規(guī)定。在實(shí)際生活中，其交易安全存在一定的隱患。因而，健全相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)停車位的登記制度顯得很有必要。④

(二)完善《物權(quán)法》第74條的建議

1.在“首先滿足業(yè)主需要”方面制定標(biāo)準(zhǔn)。在業(yè)主提出購(gòu)買停車位時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求，這種情況下所有權(quán)的歸屬也很明確。當(dāng)?shù)叵峦＼囄贿€有空余時(shí)，才可以對(duì)外出租或出售。

2.對(duì)約定不明時(shí)車位歸業(yè)主共有加以明確規(guī)定。雖然《物權(quán)法》第74條規(guī)定停車位的權(quán)屬可以由當(dāng)事人約定，但在沒(méi)有約定或約定不明確時(shí)，應(yīng)當(dāng)為了保護(hù)小區(qū)業(yè)主一方，推定這種情況下的地下停車位歸小區(qū)業(yè)主共有。

(三)地下停車位的合理配置與分類

將小區(qū)地下停車位分類進(jìn)行規(guī)制，這也是種比較合理的方式，主要?jiǎng)澐譃橐韵聝煞N：⑤

1.法定車位。這種類型的車位往往是由開(kāi)發(fā)商根據(jù)法律的強(qiáng)制規(guī)定而建造，該類車位通常應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所共同所有。這部分小區(qū)停車位的建筑面積以及建造費(fèi)用，在小區(qū)規(guī)劃和價(jià)款計(jì)算時(shí)都已經(jīng)全部計(jì)算在內(nèi)，小區(qū)業(yè)主在購(gòu)買商品房時(shí)就取得了對(duì)這部分小區(qū)停車位的共同所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)進(jìn)行處分、出租、出售。

2.增設(shè)車位。這種類型的車位是開(kāi)發(fā)商在法律的強(qiáng)制規(guī)定之外建造，如果這部分車位沒(méi)有計(jì)算在小區(qū)的建筑面積之內(nèi)，其建造費(fèi)用也沒(méi)有包含在小區(qū)的建設(shè)費(fèi)用當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)擁有這部分增設(shè)車位的所有權(quán)，并可以進(jìn)行處分，這類車位可以單獨(dú)登記并且產(chǎn)權(quán)獨(dú)立。

五、結(jié)論

《物權(quán)法》的出臺(tái)基本解決了地上停車位的權(quán)屬問(wèn)題，但住宅小區(qū)地下停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議一直存在。小區(qū)地下停車位在構(gòu)造及使用上都具有區(qū)別于商品房的獨(dú)立性，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，并不必然由小區(qū)業(yè)主共有，這也是目前此類糾紛的最大爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一。對(duì)于地下停車位，顯然有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、物權(quán)法進(jìn)行修改或完善的必要。

[ 注 釋 ]

①沈鵬飛.小民地下停車位權(quán)屬問(wèn)題研究.http： // www. hzlawyer. net /ne ws/ detail/ php ? Id+10468，2017.6.

②陳曉曉.住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的義法缺陷與完善——<物權(quán)法>第74條評(píng)析.法制與社會(huì)，2014(1).

③高燕.論商品房住宅地下車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬[D].西北大學(xué)，2012.9.

④余偉.小區(qū)地下停車位權(quán)屬認(rèn)定問(wèn)題研究[D].大連海事大學(xué)，2016.21.

⑤趙海樂(lè).論巧國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的法定停車位制度義其巧示[J].北方法學(xué)，2011(1).