我國不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓的法律問題研究

湯竣博

（110034 沈陽師范大學(xué) 遼寧 沈陽）

不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓，是指不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)后，抵押人將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，其涉及到抵押權(quán)人、抵押人和受讓人三方當(dāng)事人的利益關(guān)系。抵押物轉(zhuǎn)讓作為抵押權(quán)制度中的核心內(nèi)容，司法實務(wù)和理論學(xué)界對其相關(guān)制度存在不同的理解，在適用法律上也存在著爭議。我國對于不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓態(tài)度呈現(xiàn)出反復(fù)變化與矛盾不一的情況，這導(dǎo)致司法實踐中存在錯誤運用法律、法官自由裁量權(quán)過大等問題。隨著我國法律法規(guī)不斷地進步和完善，對抵押物轉(zhuǎn)讓的配套制度也將提出新的要求，《物權(quán)法》作為新法應(yīng)優(yōu)先適用，但其191條規(guī)定并未承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，對抵押物轉(zhuǎn)讓采限制態(tài)度，這使抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系中各方當(dāng)事人利益失衡。

抵押權(quán)是抵押物上所設(shè)定的權(quán)利負(fù)擔(dān)，不以轉(zhuǎn)移抵押物的占有為生效要件，抵押人仍享有抵押物的所有權(quán)，所以抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物有了邏輯前提。但是因為抵押物存在了權(quán)利負(fù)擔(dān)，這導(dǎo)致其轉(zhuǎn)讓規(guī)則與一般物之間存在著差異。從民法通則到民法總則，從擔(dān)保法到擔(dān)保法解釋再到物權(quán)法，我國對于不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓的規(guī)定存在著差異，民法通則采取嚴(yán)格限制原則，擔(dān)保法轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂赊D(zhuǎn)讓的態(tài)度，到了最新的物權(quán)法則又傾向于限制原則。這會導(dǎo)致法官的自由裁量權(quán)擴大、對現(xiàn)行法律法規(guī)過度解釋，進而存在同案不同判的情況，這有損于司法的權(quán)威和統(tǒng)一，并且使平衡不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓關(guān)系中各方當(dāng)事人合法利益的標(biāo)準(zhǔn)難以確立。

一、司法實踐中不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓糾紛的類型

在司法實踐中不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓糾紛的類型大多是作為買賣雙方的抵押人與受讓人之間的糾紛。其中多數(shù)情況抵押人為銀行按揭房屋的買受人，房屋已經(jīng)在銀行辦理了按揭買房手續(xù)，即在房屋上設(shè)立了抵押權(quán)，之后抵押人與受讓人就該房屋簽訂了二手房買賣合同。后因抵押人反悔，不想繼續(xù)履行房屋買賣合同，因此試圖依據(jù)《物權(quán)法》第191條第二款之規(guī)定，主張因未獲取抵押權(quán)人同意，而不能繼續(xù)履行合同，也即不能轉(zhuǎn)讓房屋。此時，受讓人往往主張房屋買賣合同有效，因其已經(jīng)支付了一定的購房款，且已開始代替抵押人償還按揭貸款，而銀行銀行作為抵押權(quán)人也接受買受人代替還款，因此可推定銀行同意此種轉(zhuǎn)讓行為。于是受讓人將出賣人（抵押人）訴至法院，請求法院判令其繼續(xù)履行房屋買賣合同或協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。第二類就是抵押人與買受人簽訂了房屋買賣合同，將設(shè)有抵押權(quán)的房屋出賣給對方，在辦理過戶手續(xù)時，因房屋上設(shè)有抵押權(quán)，且抵押人不按時還款，買受人也不愿依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定通過代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，而導(dǎo)致辦理不動產(chǎn)抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)存在法律層面的障礙，從而無法實現(xiàn)房屋過戶。

二、不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓合同繼履行的障礙

當(dāng)不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓時，無論不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立之先后，抵押權(quán)人的抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先于受讓人的債權(quán)實現(xiàn)。所以當(dāng)發(fā)生權(quán)利糾紛時，法律應(yīng)優(yōu)先保護抵押權(quán)人的合法權(quán)利以實現(xiàn)其抵押權(quán)，而受讓人的債權(quán)在轉(zhuǎn)讓合同難以實際履行的情況下只能通過請求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任以實現(xiàn)其權(quán)利救濟。而且在司法實踐中，即使在法院已經(jīng)認(rèn)定未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓合同為合法有效的情況下，受讓人請求履行該合同，特別是要求辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，仍面臨現(xiàn)實困難。由于房地產(chǎn)登記管理部門執(zhí)行的規(guī)章規(guī)定，不動產(chǎn)抵押物轉(zhuǎn)讓，必須取得抵押權(quán)人的書面同意證明，在實踐中，即使是受讓人取得人民法院判決辦理過戶登記的生效法律文書，也通常無法辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，合同繼續(xù)履行實際上陷入法律上或事實上的不能。加之目前合同繼續(xù)履行法律適用存在種種問題,法院在面對此類案件時，裁判和執(zhí)行都存在很大困難。在當(dāng)事人未注銷房屋上抵押登記且買受人未付清全部購房款的情況下，應(yīng)當(dāng)追加房屋抵押權(quán)人作為無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，如果買受人提出代為清償出賣人的債務(wù)以抵消抵押權(quán)的，并且同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購房款法院可以支持買受人繼續(xù)履行房屋買賣合同的請求。當(dāng)法院判定抵押人限期償還債務(wù)，轉(zhuǎn)讓合同繼續(xù)履行后，還面臨當(dāng)?shù)盅喝擞馄诓粌斶€債務(wù)時由誰申請強制執(zhí)行的問題，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人不愿申請強制執(zhí)行時受讓人是否有權(quán)申請。

三、明確抵押物上的追及效力

抵押物上的追及效力是指，無論抵押財產(chǎn)流轉(zhuǎn)于何人之手，抵押財產(chǎn)受讓人除善意取得之外，不能以其取得的抵押財產(chǎn)所有權(quán)來對抗抵押權(quán)人的抵押權(quán)，抵押權(quán)人仍可對當(dāng)下抵押財產(chǎn)的所有權(quán)人行使抵押權(quán)?！段餀?quán)法》第一百九十一條第一款中規(guī)定的“經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，抵押人應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前期清償或者提存”，該規(guī)定為對價金的物上代位。第二款中“未經(jīng)抵押權(quán)人的同意抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”，該條規(guī)定限制了抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，這表明了該法律規(guī)定未承認(rèn)抵押物上的追及效力。明確抵押權(quán)的追及效力，可以使抵押人的目的全部或部分實現(xiàn)，保證其期限利益，同時不影響抵押權(quán)人的利益，雖然受讓人取得的抵押財產(chǎn)上存在抵押權(quán)，但隨著《不動產(chǎn)暫行條例》的實施，不動產(chǎn)登記制度日益完善，作為理性買受人在知曉抵押權(quán)存在的情況下會采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險。所以在法律上明確抵押權(quán)的追及效力，不僅轉(zhuǎn)讓合同有效且所有權(quán)變更不受限制，在抵押權(quán)被消滅之前一直保留在抵押財產(chǎn)上，并進一步完善受讓人的代為清償權(quán)，這樣能從根本上平衡抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系中各方當(dāng)事人的利益關(guān)系。法律也要給予抵押人與抵押權(quán)人和受讓人協(xié)商的空間，允許轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)有負(fù)擔(dān)受讓，同時保留當(dāng)事人可通過提前清償?shù)确绞阶钄嗟盅簷?quán)追及效力的規(guī)定，充分尊重當(dāng)事人的意思自治和促進物的流轉(zhuǎn)。