業(yè)委會的迷與解

黃振勝

“任職期滿，我再也不想當業(yè)委會主任了，感覺很憋屈?！壁w永蘭是大渡口區(qū)天辰美苑小區(qū)第二屆業(yè)委會主任。談及近三年的履職感受，她表示，起初那份熱情已消耗殆盡。

趙永蘭并不是個例。

業(yè)委會作為我國基層社區(qū)居民自治組織，在表達業(yè)主訴求、監(jiān)督物業(yè)管理公司服務、銜接社區(qū)與街道等方面，可以也應該起到很大作用。然而近年來，業(yè)委會成立難、履職難的消息屢見不鮮。

盡管物權(quán)法對業(yè)委會的法律地位予以了明確規(guī)定，但業(yè)委會的發(fā)展仍面臨迷與困，并伴隨著各種紛爭。

業(yè)委會成立難、履職難

趙永蘭所在小區(qū)有一個特殊的辦公場地——罷免業(yè)委會群眾辦公室。

“業(yè)委會換屆時間是2016年6月，就在當年8月，小區(qū)物管便提供物業(yè)用房，支持成立了罷免業(yè)委會群眾辦公室?！壁w永蘭說，由于小區(qū)內(nèi)消防管網(wǎng)不健全，業(yè)委會代表業(yè)主進行維權(quán)，中途卻遇到這樣的阻礙。

自該辦公室成立以來，小區(qū)物管和業(yè)委會的沖突不斷升級。

“對方一直想方設法阻礙我們的工作，聲稱業(yè)委會成員謀私利。”趙永蘭表示，對方還曾向業(yè)委會成員做出拋灑冥幣的行為，業(yè)委會開展工作可謂舉步維艱。

相比天辰美苑小區(qū)成立了業(yè)委會但運行困難，不少小區(qū)的業(yè)委會還存在“好心辦壞事”的情況。近日，江北區(qū)大石壩街道就接到轄區(qū)某小區(qū)業(yè)主投訴業(yè)委會履職不到位的糾紛事件，起因在于業(yè)委會換了該小區(qū)的消防門。

“此舉雖是好事，為解決小區(qū)安全隱患考慮，但實施過程中違反了消防部門的相關規(guī)定?！苯眳^(qū)住建委有關工作人員介紹，該業(yè)委會將消防門換成了不銹鋼門，而根據(jù)相關規(guī)定要求，常閉式消防門在一定時間內(nèi)需滿足耐火穩(wěn)定性、完整性和隔熱性的要求。為此，消防部門給該小區(qū)物業(yè)下達整改通知，整改則要再次動用小區(qū)大修基金，這引起了小區(qū)業(yè)主的憤怒。

上述工作人員說，根據(jù)該業(yè)委會成立時制定的議事規(guī)則，小區(qū)建設修繕費用在5萬元以下的，可由業(yè)委會直接決定，所以換門一事未經(jīng)業(yè)主大會討論?，F(xiàn)在，業(yè)主因利益受損而不滿，換門一事的責任到底如何劃分、又如何追責成了街道辦的頭疼事。

記者在調(diào)查中了解到，一直以來，業(yè)委會成立難、成立之后運行難、街道和居委會管理難等問題一直得不到解決，更有業(yè)委會成立后“變節(jié)”侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛案例。此外，在一些老舊小區(qū)，因沒有物管公司愿意進駐、業(yè)主參與小區(qū)自治積極性不高，面臨衛(wèi)生環(huán)境臟亂差、安全隱患層出不窮的困境。

相關法律法規(guī)還存不足

在我國，業(yè)委會發(fā)展時間并不長。

上世紀90年代起，國家開始將公有住房折價出售給住戶。

為適應住房改革和業(yè)主群體的出現(xiàn)，1994年原國家建設部出臺《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確提出住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會。2003年，國務院頒布《物業(yè)管理條例》，業(yè)委會這一概念正式出現(xiàn)。2007年物權(quán)法出臺，將業(yè)委會寫入法律。

“當前各個地區(qū)的業(yè)委會成立率普遍偏低，除了小區(qū)業(yè)主自身原因外，與政府相關部門支持力度不夠大、對開發(fā)商限期要求成立業(yè)委會取代前期物業(yè)管理的壓力傳導不足，有很大的關系?！敝貞c城市管理職業(yè)學院教授屈昌輝表示，小區(qū)治理方面的政策法規(guī)還不是特別健全，相關法律法規(guī)對業(yè)委會的限制條款較多，而科學引導和規(guī)范又不足夠，缺乏可操作性。

這點也在市人大代表、彩云湖社區(qū)原黨委書記陳會蘭處得到印證。

“街道、社區(qū)到底該如何指導業(yè)委會的工作，在相關法律法規(guī)中未有明確規(guī)定，這會造成部分部門間互相推諉、不作為現(xiàn)象。”陳會蘭表示，“業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”這一條規(guī)定，對于住戶較多的小區(qū)來說較為難實現(xiàn)，大多數(shù)人對維權(quán)存在搭便車心理，對業(yè)委會成立事宜態(tài)度淡漠。

2017年，原江北區(qū)房屋管理局曾對區(qū)內(nèi)的業(yè)委會建設情況進行過調(diào)研。調(diào)研報告顯示，347名業(yè)委會成員存在年齡普遍偏大、學歷普遍不高、職業(yè)經(jīng)歷混雜、參與培訓力度不夠等情況，導致業(yè)委會成員缺乏相應的專業(yè)知識和法律意識，難以應對小區(qū)的難事、煩事，不能高效準確地履行業(yè)委會職責，經(jīng)常出現(xiàn)“好心辦壞事”的尷尬局面。

記者了解到，業(yè)委會與業(yè)主間的矛盾也是業(yè)委會運行難的重要原因。對此，市人大代表張濤感觸頗深。

“此前，九龍坡區(qū)的一個小區(qū)業(yè)主投訴，業(yè)委會產(chǎn)生過程中存在弄虛作假情況，本是第五屆業(yè)委會選舉的問題，業(yè)主將舊賬翻到了第二、三屆業(yè)委會?！睆垵f，由于《重慶市物業(yè)管理條例》對違規(guī)申請核實時間并未界定，給當時的調(diào)解管理工作帶來了困難。

在市人大常委會對重慶市物業(yè)管理條例修訂草案征集意見時，她便把這一不足提了出來，建議在條例中對相應申請審核時間予以限制?！澳壳?，《重慶市物業(yè)管理條例（修訂草案）》三審稿已經(jīng)增加了對公示期內(nèi)申請核查的規(guī)定內(nèi)容?！睆垵f，由此可以看出，這項內(nèi)容受到很多人大代表的關注。

“時至今日，業(yè)委會一般被認為基層自治組織，卻呈現(xiàn)出‘自而不治的局面?！苯眳^(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會物業(yè)科科長易興發(fā)處理小區(qū)糾紛事件已經(jīng)有十余年，他總結(jié)說，針對業(yè)委會是否具備訴訟主體資格的問題，各方存在不同理解，將業(yè)委會作為民事訴訟當事人中的“其他組織”尚未得到權(quán)威認可。業(yè)委會的法律地位不明確，民事、刑事、行政責任能力缺失，導致法律約束缺位，喪失對其權(quán)力制約的重要司法保障，造成業(yè)委會在實際運作時隨意性很大。

業(yè)主也要“動”起來

不過，不少小區(qū)業(yè)主對業(yè)委會的職能作用持肯定態(tài)度。

“如果個人去物業(yè)公司維權(quán)，一般會被冷處理，并不能得到合理回應，但業(yè)委會維權(quán)力量更大、效率更高。”有小區(qū)業(yè)主表示。

九龍坡區(qū)西城大院作為一個擁有3000多戶居民的大型小區(qū)，于2015年6月在九龍鎮(zhèn)政府的支持協(xié)助下順利成立了業(yè)委會。

該小區(qū)業(yè)委會主任傅巨琴介紹，在遇到難以實現(xiàn)的業(yè)委會成立條件和含混不清的法律條款問題時，都是政府出面調(diào)節(jié)，甚至出資組織召開業(yè)主大會，積極動員業(yè)主投票，業(yè)委會才得以順利成立。成立后，業(yè)委會將相關收支費用完全公開，積極履行職責維護小區(qū)安定和團結(jié)，以往物業(yè)服務質(zhì)量不高、公共收益不明朗等問題得以解決，每年每戶居民還能得到100元的公共收益分成。

“業(yè)委會從申請成立到正常運轉(zhuǎn)，每一步都要做到公開透明，不要嫌業(yè)主麻煩，基層部門直面問題是關鍵?！标悤m說，業(yè)委會成員多是熱心公益人士，但多數(shù)對基層工作并不了解，不懂如何與業(yè)主打交道，“這正是不少業(yè)委會成員的短板?！?/p>

在《重慶市物業(yè)管理條例》的修訂過程中，陳會蘭根據(jù)多年工作經(jīng)驗和調(diào)研收集的民情民意提出建議：在鎮(zhèn)街及社區(qū)設置專門管理物業(yè)的專職人員，對轄區(qū)業(yè)委會成員進行法規(guī)、政策指導，對業(yè)委會負責的公共收益、專項維修資金使用的招投標工作進行審計監(jiān)督。

原江北區(qū)房屋管理局在調(diào)研報告中也提到，要加強對鎮(zhèn)街、社區(qū)、業(yè)主委員會的考核運用。將鎮(zhèn)街、社區(qū)對業(yè)委會的指導監(jiān)督納入考核體系;對業(yè)委會的運行建立相應的激勵和懲罰機制，將業(yè)委會成員履行職責情況納入個人征信檔案，對不履行職責的成員采取社會公告、納入失信人執(zhí)行名單等手段，進行多方面限制，促進業(yè)委會成員依法履行職責。

“一個運行良好的業(yè)委會需要廣大業(yè)主的支持，維權(quán)路上更需要充分調(diào)動業(yè)主的積極性?！敝貞c工商大學副教授王棟建議，可借鑒海南、長沙等省市試點社區(qū)推進參與式預算的做法，對社區(qū)、小區(qū)所要建設的項目列出清單，發(fā)動廣大居民參與項目論證與投票，算好明白賬，滿足大多數(shù)業(yè)主的訴求。

同時，他還建議，政府相關部門也要積極引導小區(qū)加大對社會服務的購買力度，以引入第三方機構(gòu)的形式，推進小區(qū)各類項目建設，保證小區(qū)公共收益和支出的公開透明。

正如市民陳先生所說：“對代表自己行使權(quán)利之人的背景考察需慎之又慎，不能光圖省事就跟著人家瞎起哄成立這樣那樣的組織。那是自己的權(quán)利，自己都不珍惜，難道人家會替你珍惜？”

（編輯 劉婷婷 327380430@qq.com）