小區(qū)停車位權(quán)屬的法律問題研究

賈春雷

（300000 天津益清律師事務(wù)所 天津）

《物權(quán)法》出臺(tái)以來，國(guó)家對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的物權(quán)保護(hù)日益重視。司法實(shí)踐中，普通不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)已經(jīng)比較到位，它以登記作為權(quán)屬界定標(biāo)準(zhǔn)，但是作為較新事物的小區(qū)停車位的權(quán)屬問題，司法實(shí)踐中則存在較大分歧，對(duì)此本文將進(jìn)一步分析，探求消除分歧的方法。

一、小區(qū)停車位權(quán)屬概述

所謂小區(qū)停車位，是住宅小區(qū)在地上或者地下開發(fā)的以停放機(jī)動(dòng)車輛為目的的開放式場(chǎng)所。它和具有封閉特征的車庫(kù)雖然功能一致，但是否具有開放性是其與車庫(kù)最大的不同。小區(qū)停車位涉及到業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，按照《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分都享有所有權(quán)，對(duì)專有部分之外的共有部分，享有共有權(quán)利。共有權(quán)利，意味著共同支配、管理等方面的權(quán)利。

小區(qū)車位和其他土地使用權(quán)之間有不同特點(diǎn)，一方面它的權(quán)屬?zèng)]有那么明確，特別是由于其開放性特征，至少?gòu)耐庠诳礋o法明確權(quán)屬；另一方面，它又必須要明確歸屬者，故而就要適用到建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。也即，如果車位和商品房一體，就應(yīng)當(dāng)共同被登記到商品房產(chǎn)權(quán)中，無法單獨(dú)出售；如果車位單獨(dú)出售，就應(yīng)當(dāng)單獨(dú)進(jìn)行物權(quán)登記；如果車位是小區(qū)業(yè)主共有，則無法單獨(dú)登記，由小區(qū)業(yè)主對(duì)其行使共同權(quán)利。

二、小區(qū)停車位權(quán)屬在實(shí)踐中體現(xiàn)的法律問題

雖然小區(qū)停車位權(quán)屬在《物權(quán)法》中已經(jīng)有相關(guān)規(guī)定，但是仍舊存在如下法律問題：

首先，車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主需求在實(shí)踐中無法落實(shí)，車位共有缺乏明確規(guī)定。雖然業(yè)主有購(gòu)買車位的優(yōu)先權(quán)，但是如果業(yè)主對(duì)購(gòu)買車位的價(jià)格無法承擔(dān)，《物權(quán)法》沒有規(guī)定對(duì)其應(yīng)當(dāng)如何處理，此時(shí)實(shí)踐中一般由物業(yè)公司轉(zhuǎn)賣他人，業(yè)主對(duì)此無法參與。而如果業(yè)主對(duì)小區(qū)停車位屬于共有狀態(tài)，相關(guān)立法中也沒有對(duì)如何共有、如何共同支配等進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)定。

車位權(quán)屬?zèng)]有進(jìn)一步區(qū)分類型?！段餀?quán)法》中僅僅規(guī)定占用業(yè)主共有道路的車位屬于業(yè)主共有，對(duì)于其他形式車位，比如地下車位、獨(dú)立建設(shè)的多層停車位，沒有說明。當(dāng)后者由于權(quán)屬不明確發(fā)生糾紛的時(shí)候，司法實(shí)踐處理上存在分歧。而其他形式車位出現(xiàn)以后，因?yàn)槲幢灰?guī)定為共有，許多小區(qū)物業(yè)公司選擇將其出租給業(yè)主或者其他人，這成為一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

車位作為不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行權(quán)屬登記，從而明確其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。但是實(shí)踐中對(duì)小區(qū)車位登記制度的相關(guān)建設(shè)卻十分不完善，許多小區(qū)對(duì)小區(qū)停車位并沒有辦理登記手續(xù)，從而給開發(fā)商帶來機(jī)會(huì)，將其長(zhǎng)期出租或者變相銷售以此獲利，最終使得業(yè)主利益受損。對(duì)此，業(yè)主一方面可能自身停車需求無法被滿足，另一方面也很容易在未來居住中和開發(fā)商、物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾。

三、小區(qū)停車位權(quán)屬法律制度完善的建議

以上問題表明，雖然我國(guó)《物權(quán)法》中相關(guān)法律條文可以運(yùn)用在小區(qū)停車位權(quán)屬的確認(rèn)中，作為重要的法律依據(jù)之一，同時(shí)也為其提供了基本指引。但是由于小區(qū)停車位屬于較為新型和特殊的不動(dòng)產(chǎn)，《物權(quán)法》在制定的時(shí)候尚未對(duì)其充分考慮，因此隨著小區(qū)停車位權(quán)屬相關(guān)法律糾紛的突出，有必要對(duì)其法律制度進(jìn)一步完善。

對(duì)此，首先要對(duì)各類型停車位權(quán)屬進(jìn)一步在法律條文中予以明確。小區(qū)停車位有不同類型，比如地面車位，實(shí)際上是土地使用權(quán)的延伸，屬于業(yè)主共有；獨(dú)立建設(shè)的多層停車位、地下車位、利用人防工程改造的車位以及其他類型的車位等，首先由開發(fā)商和業(yè)主進(jìn)行協(xié)商約定，如果兩者之間沒有對(duì)此進(jìn)行約定或者明確約定的，法律條文中有必要對(duì)其進(jìn)行規(guī)定，明確權(quán)屬，從而避免糾紛。筆者認(rèn)為，如果缺乏約定或者約定不明確，應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)業(yè)主數(shù)量將部分比例的停車位規(guī)定為共有車位，滿足業(yè)主生活所需。在該比例之外的其他部分車位，可以作為開發(fā)商自己支配的專有車位，對(duì)外出租或者出售。

其次，落實(shí)業(yè)主對(duì)車位的優(yōu)先權(quán)利，包括購(gòu)買權(quán)和租賃權(quán)。其中首先要對(duì)車位價(jià)格和對(duì)外出售、出租比例進(jìn)行限制，使得車位對(duì)業(yè)主出售、出租的價(jià)格是合理的，和市場(chǎng)價(jià)相符合，或者相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)而言優(yōu)惠一定比例。車位首先要對(duì)業(yè)主出售、出租，滿足其停車需求。其次，開發(fā)商對(duì)外出售車位之前，必須有充分證據(jù)證明業(yè)主在車位上的優(yōu)先權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，且小區(qū)未對(duì)外出售的部分車位已經(jīng)能滿足業(yè)主生活所需。在此前提下，才能夠?qū)④囄粚?duì)外出售、出租，對(duì)外出售、出租的價(jià)格可以高于對(duì)業(yè)主價(jià)格，但是必須控制在一定比例內(nèi)。

最后，對(duì)小區(qū)車位權(quán)屬登記制度有必要進(jìn)一步完善。一些城市將業(yè)主專有車位一并登記在房產(chǎn)證明中，會(huì)導(dǎo)致車位只能隨房產(chǎn)而轉(zhuǎn)移，這樣不夠靈活，也和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定不符。筆者認(rèn)為，小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)單獨(dú)登記，根據(jù)實(shí)際情況，是業(yè)主專有車位、第三人專業(yè)車位或者業(yè)主共有車位等，都應(yīng)當(dāng)?shù)怯浢鞔_，在登記中標(biāo)明類型，從而對(duì)抗善意第三人。對(duì)一些認(rèn)定比較困難的車位，開發(fā)商需要在對(duì)外出賣出租之前對(duì)其權(quán)屬進(jìn)行證明，從而避免未來可能發(fā)生的糾紛。

四、結(jié)語

停車位權(quán)屬問題是一個(gè)隨著城市小區(qū)規(guī)范化而出現(xiàn)的新問題，它具有重要的實(shí)踐意義，并且涉及非常廣泛的人群，在我們的日常生活中，是人們所不能回避的。如何實(shí)現(xiàn)其上開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主之間利益的平衡，特別是保障在其中處于弱勢(shì)一方的業(yè)主的合法利益，需要我們仔細(xì)思考。而首先對(duì)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行完善，構(gòu)建完整的制度，從而規(guī)范停車位權(quán)屬的管理，是當(dāng)下最需要的措施。