李迅雷帶你算賬：房?jī)r(jià)不漲其實(shí)每天都在虧錢

過(guò)去10年，早買房、多買房的都賺得盆滿缽滿，有的通過(guò)買房，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由；而現(xiàn)在盡管整體房?jī)r(jià)沒有大跌，但考慮到持有房產(chǎn)的高成本，購(gòu)買或持有房產(chǎn)者其實(shí)每天都在不知不覺的虧錢。當(dāng)買房虧錢的時(shí)代來(lái)臨，現(xiàn)在究竟應(yīng)該投資什么？

從投資的角度來(lái)看，如果房?jī)r(jià)不上漲、甚至說(shuō)房?jī)r(jià)漲幅小的話，持有房產(chǎn)每天都在虧錢。比如上海市持有房產(chǎn)的總成本有將近9%，而收益只有1.2%都不到。當(dāng)前至少有一半以上的城市，持有房產(chǎn)已經(jīng)開始虧錢。過(guò)去買房之所以賺錢，是因?yàn)樨泿欧潘瑢?dǎo)致泡沫叢生，而當(dāng)前無(wú)論從刺激的空間還是刺激的意愿來(lái)看，再一次放水刺激房地產(chǎn)的可能性都不大。而只要不進(jìn)行放水強(qiáng)刺激，房?jī)r(jià)都是易降難升，買房都要虧錢。再加上很多中小城市房產(chǎn)的流動(dòng)性其實(shí)很差，看似之前房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了很多浮盈，大家賬面上有很多資產(chǎn)，但當(dāng)需要用現(xiàn)金的時(shí)候，其實(shí)很難變現(xiàn)。

持有房產(chǎn)的總成本也有將近9%

如果房?jī)r(jià)不漲，那么買房者或有房者其實(shí)每天都在虧錢。 以上海的情況為例，如果持有一套房產(chǎn)，純粹房屋居住用途，每年帶來(lái)的租金收益只有1.6%，而過(guò)去一年上海的房?jī)r(jià)非但沒漲，反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

但是每年持有房子的成本其實(shí)很高，首先是買房的資金成本，當(dāng)前至少也有將近5%；還有房屋折舊帶來(lái)的成本，房齡為3年的房子和10年的房子賣的價(jià)格肯定不一樣，這其中的差距就是房屋折舊帶來(lái)的影響。根據(jù)復(fù)旦大學(xué)2012年的測(cè)算，上海市房產(chǎn)平均每年折舊率在3%-5%之間，我們就按照4%來(lái)算， 持有房產(chǎn)的總成本也有將近9%，而收益只有1.2%都不到。所以從投資的角度來(lái)看，如果房?jī)r(jià)不上漲、甚至說(shuō)房?jī)r(jià)漲幅小的話，持有房產(chǎn)每天都在虧錢。當(dāng)然像學(xué)區(qū)房這種能帶來(lái)額外收益，可以彌補(bǔ)一部分虧損，但對(duì)于絕大多數(shù)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)開始虧錢。

在上海持有房產(chǎn)的收益和成本估算

事實(shí)上，買房虧錢的又何止是上海？百城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，有一半以上的城市過(guò)去一年的房?jī)r(jià)漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報(bào)率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來(lái)算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場(chǎng)很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計(jì)。

過(guò)去房子賺錢主要靠漲價(jià)

過(guò)去賺錢主要靠漲價(jià)，現(xiàn)在虧錢也主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)不漲。 但如果房?jī)r(jià)一直不漲甚至出現(xiàn)下跌，你會(huì)一直持有一種虧錢的資產(chǎn)嗎？ 事實(shí)上往前看，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)不僅很難大漲，而且大概率會(huì)出現(xiàn)明顯回調(diào)，主要原因是貨幣不再大水漫灌。 過(guò)去之所以各類泡沫叢生，最根本的原因是貨幣放水，做投資賺慢錢的少，做投機(jī)賺快錢的多。尤其是當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，我們?cè)谪泿欧潘耐瑫r(shí)，將房地產(chǎn)作為托底經(jīng)濟(jì)的重要手段，資金大量涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，泡沫膨脹嚴(yán)重。

但現(xiàn)在來(lái)看，我國(guó)各線城市的房?jī)r(jià)都已經(jīng)非常高，中小城市的房屋空置率也很高，經(jīng)濟(jì)和金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)非常大，已經(jīng)很難再放水刺激。而且中美貿(mào)易問題的出現(xiàn)，也讓大家徹底明白，僅僅靠建房子、修路這種效率較低的投資，盡管能夠短期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，卻不能持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展是如此簡(jiǎn)單的事情，那我們把房子和道路都拆掉，重新修建一遍，短期GDP想達(dá)到多少目標(biāo)似乎都不難，但這種做法對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又有多大幫助呢？外部壓力的提醒之下，還是要注重技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)效率的提升。所以 無(wú)論從刺激的空間還是刺激的意愿來(lái)看，再一次放水刺激房地產(chǎn)的可能性都不大。

今后房?jī)r(jià)都是易降難升

只要不進(jìn)行放水強(qiáng)刺激，房?jī)r(jià)都是易降難升。 從大周期來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年就已經(jīng)見頂。各線城市不斷擴(kuò)張新城，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供給過(guò)剩，價(jià)格大幅回調(diào)，甚至將過(guò)去幾年的漲幅都抹去。即使2014-2016年間都是放水的大環(huán)境，房地產(chǎn)調(diào)控也是放松的，但在此期間房?jī)r(jià)還是大幅回調(diào)。

直到棚改貨幣化刺激政策加碼，中小城市房?jī)r(jià)才企穩(wěn)回升，而棚改貨幣化是一種類似于QE的強(qiáng)放水模式，相當(dāng)于給一部分居民資金到市場(chǎng)上買房，然后將房?jī)r(jià)穩(wěn)住甚至還出現(xiàn)了上漲。而買房和買股票是一樣的，從來(lái)都是買漲不買跌，更多的居民涌進(jìn)樓市，推動(dòng)了這一波中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的共同繁榮。所以本來(lái)應(yīng)是在5年前就應(yīng)該見頂回落的大周期，但在政策的強(qiáng)刺激下，又出現(xiàn)了一波大繁榮。

各線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)

而往前看，棚改貨幣化的政策逐漸退潮；LPR改革后，貨幣政策基本形成了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域收水、對(duì)非房地產(chǎn)領(lǐng)域放水的結(jié)構(gòu)性寬松格局。在這種背景下，房地產(chǎn)的大周期和政策決定的小周期都會(huì)向下，房?jī)r(jià)也會(huì)有回調(diào)壓力。盡管大家都希望房?jī)r(jià)能夠一直穩(wěn)住，不漲也不跌，但這并不是常態(tài)，沒有一種資產(chǎn)價(jià)格能夠長(zhǎng)時(shí)間走平，不上漲，就會(huì)下跌，邊際上的交易者往往決定了存量資產(chǎn)的價(jià)格。

根據(jù)我們的測(cè)算，我國(guó)居民有近六成資產(chǎn)直接或者間接配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中小城市房產(chǎn)的流動(dòng)性（變現(xiàn)能力）其實(shí)很差，二手房很多要折價(jià)才賣得出去，所以看似房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了很多浮盈，大家賬面上都有很多資產(chǎn)，但當(dāng)需要用現(xiàn)金的時(shí)候，其實(shí)很難變現(xiàn)。