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    江蘇省住房價格變動特征比較研究

    2019-12-10 01:40:14周青
    中國房地產(chǎn)·學術版 2019年11期
    關鍵詞:住房價格江蘇省

    周青

    摘要:江蘇省經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域性差異大,各城市住房價格變動特征明顯,結(jié)合13市房價變動趨勢及其與GDP、收入等經(jīng)濟變量的關系,并通過問卷調(diào)查,對省內(nèi)住房價格變動特征進行比較。結(jié)合各城市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)江蘇省內(nèi)各市房價受政策影響較大,反應迅速,且蘇南地區(qū)反應快于蘇北地區(qū);南京市房價遠遠高于省內(nèi)其他城市房價,但在蘇南其他城市、蘇中及蘇北城市中,雖然經(jīng)濟體量差別較大,但房價差別不大,說明區(qū)域房價增長動力不同;通過問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)住房需求已經(jīng)接近飽和,經(jīng)濟增長對于房價的促進在短期內(nèi)也是有上限的;供給是隨著需求的變動而變動的,整個江蘇省房價表現(xiàn)出增長動力不足狀態(tài)。

    關鍵詞:江蘇省;住房價格;變動特征

    中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

    文章編號:1001-9138-(2019)11-0029-35 收稿日期:2019-09-16

    1引言

    住房價格作為房地產(chǎn)市場中最敏感的指標,其變動規(guī)律與一般商品存在顯著的差異,同時,各城市之間的住房價格也具有一些不同的特征。比如同樣位于廣東省內(nèi)部,深圳房價遠遠高于其他城市,最高的深圳房價是最低的陽春市的10倍。江蘇省內(nèi)城市就沒有那么大的價格差別。2019年6月,江蘇省南京市住房均價最高,為28776元/平方米,宿遷市最低,均價為8001元/平方米。本文結(jié)合江蘇省城市經(jīng)濟特點對江蘇省各市住房價格變動的特征進行比較分析。

    江蘇省地處中國東部,面積10.72萬平方公里,占全國總面積的1.1%。2017年GDP為85869.76億元,年末常住人口8029.30萬人。轄內(nèi)13個地級市,由于經(jīng)濟、文化和區(qū)位的差異,分為蘇南蘇中蘇北三個區(qū)域,住房價格也呈現(xiàn)蘇南高、蘇中中、蘇北低的局面。

    2江蘇省住房價格變動分析

    在住房價格上,有四個統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源可以選擇:①房產(chǎn)局備案登記的二手房交易價格。二手房交易由于是買賣雙方討價還價的結(jié)果,因此具有最接近真實房價的特點。但由于避稅的考慮,很多二手房在交易時合同登記上的價格往往低于真實的交易價格,所以房產(chǎn)管理部門獲得的數(shù)據(jù)大量的是最低計稅價格,不能反映真實的交易價格。②銀行貸款合同上的房屋交易價格??蛻粼阢y行貸款,出于少交首付的考慮,可能會將評估價格調(diào)高,因此貸款合同上的價格也不準確。③新房銷售價格除以銷售面積所獲得的均價。這個價格真實可靠,但由于每年開發(fā)商開發(fā)的區(qū)域不同,可能會導致平均價格出現(xiàn)偏差。④房屋交易中介網(wǎng)站上客戶掛出的房價,雖不是真實的交易價格,但是這是用于根據(jù)市場行情預估的價格,往往與真實成交價格相差不遠,具有一定的參考意義。本文采取安居客網(wǎng)站全網(wǎng)掛牌房源均價,采用每一年12月份的平均價格代表一年均價。

    2.1 2011-2019年13個地級市價格變動趨勢分析

    從總體上看,13個地級市的住房價格都有所上漲,其中南京的房價領先全省,并逐漸與其他城市拉開距離。國務院201 1年的嚴控房價措施取得效果,2012年江蘇一半城市的價格較2011年有所下降,并在5年內(nèi)保持較低的增長率,見圖1。杜強(2018)的研究表明,當房價投資性需求凸顯時,政策效果明顯。5年內(nèi)消耗掉投資性需求,攢下了剛性需求,在政策寬松后,蘇南城市房價首先反彈。

    2015年末的中央城市工作會議上提出化解房地產(chǎn)庫存,2016年江蘇省住房價格全線上漲,其中南京、蘇州、無錫和常州市上漲幅度超過20%,其他9個城市僅有連云港市上漲超過5%。在接下來的2017年,除了南京、蘇州和無錫,其他10個城市上漲均超過20%,其中常州市房價漲幅最大,達到47%。宿遷緊隨其后,上漲40%,淮安39%。可以看出,在2016年房價上漲過程中,南京、蘇州、無錫、常州屬于領跑梯隊,在快速上漲之后,南京和蘇州的房價迅速穩(wěn)定,蘇州甚至有下降,而無錫和常州的房價繼續(xù)增長,常州(47.15%)、無錫(15.57%)。截止到2018年12月,此次去庫存新政引發(fā)的房價上漲過程中,常州上漲最多,達到了104%,其次是無錫62.9%,宿遷56%,淮安53%,而蘇州僅上漲38%,鎮(zhèn)江僅上漲32.8%,比例最小,見表1。

    (1)總體趨勢

    江蘇自然環(huán)境較好,經(jīng)濟在全國較為發(fā)達。理應房價較高,但除了南京和蘇州,并未出現(xiàn)價格超高城市,大多數(shù)都集中在10000元/平方米。南京與蘇州住房價格雖然也一直處于上漲趨勢之中,但其增長率沒有其他城市高,由于先前的價格就比其他城市高出很多,現(xiàn)在依然與其他城市的房價差距很大。房價相差的絕對額在增加,相對差額在減小。

    (2)區(qū)域分析

    江蘇按照地理位置和經(jīng)濟實力往往分成蘇南、蘇中、蘇北三個地區(qū),從圖2也可以看出,蘇南城市房價相較蘇中蘇北高,但是蘇北五市呈現(xiàn)出內(nèi)部差別不大,而蘇南五市卻相差很大,其中南京遙遙領先蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江等市。

    2.2 2011-2017年13個地級市房價與GDP關系分析

    由于南北經(jīng)濟差距較大,房價是否因為經(jīng)濟發(fā)展程度不同而不同呢?2017年,蘇州市GDP總量最大,為17319億元。而蘇州市房價并沒有最高,其房價/GDP值最小,見表2。2017年連云港市房價/GDP比值最高,宿遷次之、淮安次之,而蘇州、無錫最低。2017年經(jīng)濟相對不發(fā)達地區(qū)房價相對卻更高。

    房價相對經(jīng)濟體量來說,蘇州、無錫市比例較低,南通、南京、常州、徐州中等,連云港比例最高,自2011-2016年比例都在遞減,直到2017年有所回升。也就是說,從趨勢上來說,連云港、宿遷、泰州等市房價增長率超過GDP增長率,并且其房價上漲與經(jīng)濟的相關度較小。房價與人均GDP的比例可以從另一個角度觀察13市房價變動趨勢,見圖3。

    從房價/人均GDP比的數(shù)據(jù)表中可以看出:(1)各城市除了南京、蘇州、常州趨勢是房價/GDP比值隨著年份增加而減少。(2)揚州、泰州、南通增長趨勢明顯。這說明,人均GDP增加量越大,住房價格越高,但是南京、蘇州、常州并不是這樣,GDP繼續(xù)增加,房價并沒有增漲。南京、蘇州、常州的人均GDP水平較高,均超過了14萬元。

    2.3 2011-2017年13個地級市房價相對人均可支配收人分析

    從2011-2017年13個地級市的房價/人均可支配收入值來看,呈現(xiàn)下降趨勢,南京市呈現(xiàn)先下降,再上漲的情況。南京是13個市中房價/人均可支配收入值最高的城市,見圖4。因為人均可支配收入反映人們生活情況,而收入是支撐房價的最主要依據(jù),此數(shù)值能反映房價上漲的潛力以及人們在現(xiàn)有房價下的生活輕松度。2017年房價/人均可支配收入,見圖4。

    2017年房價上漲之后,連云港市、宿遷市成為房價/人均可支配收入相對較高的城市。無錫市的房價/人均可支配收入最低。南京市作為省會城市,房價/人均可支配收入與其他城市相差較大,其購房居民的收入壓力較大。同時也反映了其住房市場對于財富集聚的能力,從另一方面說明,南京的房價不僅是南京市人均收入所支撐的,還吸收了其他城市居民的收入。比如南京的一套房,很可能有6個人的收入支撐(包括雙方父母)。其他城市較為均衡集中在0.25左右,偏差不多。蘇州市由于人均可支配收入較高,支撐了較高的房價,因此,此指標使得蘇州在13市中并不明顯。

    3江蘇省住房需求分析

    住房既是資產(chǎn)又是消費品,其需求非常特殊,具有剛性,同時達到飽和之后需求就不再有彈性。人口和人均住房面積的限制,在不考慮收入預算的情況下,也會達到飽和,即再增加一個單位的住房邊際收益就應該等于0,因為人們既沒法出租(沒有居住需求),又沒法把它賣出去。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,人們物質(zhì)生活水平的提高,人們占有物質(zhì)增多,需要更多面積去儲存?zhèn)€人物品,同時需要更多的住房進行交流、活動,因此從需求來講,人們對于住房的需求上限(人均居住面積)是不斷增加的。這種上限不會永久上升,因為過大的居住面積造成能源的浪費,生活交流的困難,因此,人們對住房的需求應是有一個上限的。我們可以以全球人均住房面積最大的美國作為人們需求上限參考,2016年人均住房面積為67平方米/人,但由于美國的居住習慣和文化,其普通家庭住宅類型別墅居多,人均67平方米相對較大,我國會減少。在全國18-65周歲人士之間進行問卷調(diào)查,調(diào)查人員居住于各類型城市,收回有效問卷226份。調(diào)查發(fā)現(xiàn)人們的理想居住面積在50-60平方米左右,不同年齡的被調(diào)查者對于理想住房面積要求是不同的,并且當住房面積隨著人年齡的變化并沒有一個很大的增加,在38歲之前,人們的理想居住面積大于現(xiàn)實居住面積,而到38歲之后,人們對于房子的需求不大,現(xiàn)實居住面積甚至有時候超過理想面積,見圖5。理想靠近現(xiàn)實。

    從圖6可以看出,省內(nèi)城市人均住房面積相差比較大,其中由于南京市房價最高,其人均居住面積最?。?9.8平方米),南通和泰州接近50平方米,達到了問卷調(diào)查報告中的理想居住面積。

    這兩個城市的房地產(chǎn)市場接近飽和。如再繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),則需要依賴人口增長或者城鎮(zhèn)化率提高。2018年末,江蘇省城鎮(zhèn)化率為69.61%,比2013年提高了5.51個百分點。南通市2017年城鎮(zhèn)化率為66.03%,揚州市為66.05%,還有上漲空間但比較小,宿遷市最低,為58.53%,潛力最大,連云港市為61.7%,淮安市為61.25%,鹽城市為62.9%,蘇北五市的城市化率整體低于蘇南和蘇中。

    4江蘇省住房供給分析

    江蘇省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)占整個GDP的比重見圖7。在2011-2015年期間,房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟體中的比重下降,2015-2017年處于增長狀態(tài)。供給和需求的雙重增長,導致了2016、2017年房價的上漲。房地產(chǎn)業(yè)由于開發(fā)策略,可以較好地避免政策對于產(chǎn)業(yè)的影響。

    5江蘇省房價變動特征

    綜上所述,我們可以看出:

    (1)江蘇省房價總體在增長,增長率在2011-2015年較低,2016、2017年大幅度增長。房價對國家調(diào)控的反應速度相當迅速。這從側(cè)面說明房產(chǎn)政策緊縮時期,人們的住房需求是被壓抑了,也說明江蘇省是對政策比較敏感的地區(qū)。南京、蘇州市先于省內(nèi)其他城市上漲,當年其他城市幾乎沒有大幅度上漲,而在第二年才開始相應增長。20 1 7-201 8年其他城市的增長率遠遠高于南京市和蘇州市,說明南京市和蘇州市的需求彈性沒有其他城市高,之前的價格已經(jīng)屬于較高水平。

    (2)省內(nèi)房價分離度在減小。雖然整體在上漲,可是高房價地區(qū)增長速度低于低房價地區(qū)。江蘇省各市均在發(fā)展,雖然從經(jīng)濟增加值來說,省內(nèi)GDP最高城市的GDP是最低城市的6.63倍,人均GDP相差高達3倍,用房價與人均居住面積的積來表示人均住房消費額,省內(nèi)GDP最高城市的人均住房消費額僅是最低城市的2倍(蘇州市于宿遷市)。蘇南五市房價差別較大,而蘇北五市和蘇中三市房價增長較為平均。

    (3)房價增長動力不同。從房價收入比可以看出,蘇州、無錫房價較多由收入支撐,南京市房價更多是由城市吸引力帶來,其省會的資源優(yōu)勢導致房價收入比最大。連云港市、宿遷市房價先于收入增加而增加,存在一定的泡沫。但由于其城鎮(zhèn)化水平較低,隨著城鎮(zhèn)化水平的提高,其房價向均衡回歸。

    (4)房價增長動力不足。從需求角度分析,江蘇省各市的住房需求接近飽和,人均居住面積最高的泰州達到了49平方米,由于人口增長緩慢,人們的現(xiàn)實居住面積將超過理想居住面積,出現(xiàn)剩余。而省內(nèi)房屋供給與需求高度相關,也出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)在GDP中比重相同變化趨勢。由于房地產(chǎn)需求逐漸飽和,房地產(chǎn)業(yè)提供的不再僅僅是居住服務,而會轉(zhuǎn)向其他物業(yè)服務。

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