西安市商品住宅價格影響因素研究

■張英輝（西安財經(jīng)大學(xué)行知學(xué)院）

一、前言

商業(yè)住房開發(fā)商投資建造房屋以獲取利潤。它遵循市場規(guī)則，以市場價格出售或出租。商品房價格的后兩個要素受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。同時，商品房的價值也有其特殊性，包括虛擬價值的一部分。因為其獨特的性質(zhì)，商品房的價格形成比其他商品更復(fù)雜。本文總結(jié)了這些年來影響西安商品房價格的因素研究，找出影響商品房價格變動的主要因素，為有效控制商品房價格提供了建議。

二、單因素影響研究

國外房地產(chǎn)市場的發(fā)展已相當(dāng)成熟，對房價的研究也很多。但是，中國的房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)的學(xué)術(shù)研究起步較晚。1998年以前，國內(nèi)房地產(chǎn)基本實行了福利住房制度。然而，2003年以后，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的在快速的發(fā)展，學(xué)術(shù)界開始更加關(guān)注中國房地產(chǎn)市場的研究，近年來取得了豐碩的研究成果。目前，大多數(shù)影響商品房價格的因素研究歸納為：地理位置、土地市場、供求關(guān)系、貨幣政策、收入等幾個方面：

（一）區(qū)位對商品住宅價格的影響

一般來說，由于城市或地區(qū)的社會，經(jīng)濟(jì)和文化場所不同，房屋有不同的社會和文化場所，市場價格也大不相同，確定位置的條件也在變化?？梢哉f，位置條件決定了房地產(chǎn)價格。交通狀況是影響位置條件的重要因素。這些年來，軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響引起了許多學(xué)者的關(guān)注。王霞（2004）以北京的普通住宅為例。研究表明，從內(nèi)圈到外圈的房價逐漸下降。商業(yè)、技術(shù)和文化密集區(qū)域?qū)Ψ績r產(chǎn)生重大影響，而周圍的軌道交通區(qū)域?qū)Ψ績r產(chǎn)生重大影響。馮長春（2011）和張維揚(yáng)（2012）等人以北京地鐵為例，研究城市軌道交通對沿線住宅價格的影響。結(jié)果表明，地鐵的開通對沿線商品房的價格產(chǎn)生了重大影響。研究表明，城市綠地和水系等良好的環(huán)境因素極大地改善了城市的基本生活條件，特別是居住區(qū)附近的自然生態(tài)景觀，提高了居住的舒適度。此外，城市吸引力的影響，與中央商務(wù)區(qū)的距離，公共設(shè)施的布局以及環(huán)境舒適度對商品房價格的影響也很重要。

（二）土地市場對商品住宅價格的影響

學(xué)術(shù)界對房價與土地價格之間的關(guān)系一直存在爭議。有學(xué)者認(rèn)為房價上漲了土地價格（劉潤秋，2005；賀袁啟，2006）。有學(xué)者認(rèn)為，在短期內(nèi)，兩者相互影響。長期房價漲幅大于土地價格，房價決定土地價格（謝旭宇，2006）。但是，有學(xué)者認(rèn)為土地價格會影響房價。（胡曉天，嚴(yán)立杰，2005）對南京房地產(chǎn)價格進(jìn)行了實證研究。結(jié)果表明，土地市場對房價的影響是不同的。一些學(xué)者認(rèn)為，房價的上漲決定了土地價格的上漲，或土地價格上漲促使房價上漲。這兩種觀點有一定的原因，但并不全面。房價與土地價格之間的關(guān)系應(yīng)該是互動和相互的。（尹少梅，周義康，李繼軍，2005；博曲，2005）。其中，曾向陽（2006）以武漢的土地價格與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系為例。該研究發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)兩者之間存在因果關(guān)系。在格蘭杰測試中，土地價格對房地產(chǎn)價格的影響更大，但從長遠(yuǎn)來看，兩者之間沒有顯著的關(guān)系。

（三）土地制度對商品住宅價格的影響

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地政策的制定和實施將對房地產(chǎn)市場和房價產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。嚴(yán)格的土地政策減少了土地供應(yīng)總量。與此同時，政策逐步將土地供應(yīng)從總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)控制，改變供給結(jié)構(gòu)，提高土地價格（曹振利，何曉敏，2006）?？梢钥闯?，土地制度對商品房價格的影響不容忽視，學(xué)者們對此進(jìn)行了討論。梁云芳和高鐵梅（2007）討論了房價波動的差異及其原因。結(jié)果表明，中國房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)存在顯著的區(qū)域差異。有學(xué)者認(rèn)為，土地政策對房價的影響是有限的。雖然政策法規(guī)與房價之間存在很大的相關(guān)性，但房地產(chǎn)市場的作用有一定的滯后性，不能立即影響房價。

（四）供需關(guān)系對商品住宅價格的影響

現(xiàn)代西方供需理論認(rèn)為，市場價格實際上是供需平衡時的價格。因此，在研究價格時，研究人員一般從供需關(guān)系入手，找出促進(jìn)價格均衡的因素，從而揭示價格。去年空置率很高時，房主預(yù)計今年房價會下跌。然而，一些學(xué)者質(zhì)疑供需關(guān)系決定商品房價格的觀點。從短期來看，與整個交易所和股票市場相比，住房供應(yīng)可以被認(rèn)為是完全固定的。住房供應(yīng)被認(rèn)為非常靈活但不完整。任何建立住房市場模型的實證嘗試都必須明確區(qū)分短期和長期信息數(shù)據(jù)。供應(yīng)不足將推高房價，而經(jīng)濟(jì)、行政、人口和環(huán)境因素將通過影響供需來影響商品供應(yīng)。吳群（2006）以南京為例，探討了商品住房價格供求機(jī)制。研究表明，南京商品房價格上漲的根本原因是供求矛盾。供求關(guān)系是影響房價變化的主要因素。決定因素和生產(chǎn)成本（土地價格等）對房地產(chǎn)價格的影響有限。戴學(xué)珍（2010）從供需角度選取了1999到2003年中國35個大中城市的住房相關(guān)數(shù)據(jù)，構(gòu)建了需求供給模型，認(rèn)為需求驅(qū)動是重要的中國高房價的原因。

（五）貨幣政策對商品住宅價格的影響

房地產(chǎn)是資本密集型的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的巨大價值決定了房地產(chǎn)的開發(fā)和購買離不開金融機(jī)構(gòu)的支持。房地產(chǎn)對金融業(yè)的依賴性決定了房地產(chǎn)價格不可避免地受到貨幣政策的影響。在貨幣政策方面，大多數(shù)學(xué)者研究了存貸款利率對商品房價格的影響。國內(nèi)學(xué)者張濤，鞏留堂，卜永祥（2006）對2002年以來中國房價與利率之間的關(guān)系進(jìn)行了實證研究。結(jié)果表明，房地產(chǎn)價格水平與房價之間存在較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。銀行房地產(chǎn)貸款，提高抵押貸款利率是有效的。抑制房地產(chǎn)價格的上漲。潘在建（2008）對中國2005年7月至2007年12月的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行了定量分析，證實房地產(chǎn)價格與存款利率正相關(guān)。周燕（2008）認(rèn)為，當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，導(dǎo)致房價上漲。此外，匯率的變化也會影響商品房的價格。張家平（2008）基于 1998 第三季度到2007年第二季度的數(shù)據(jù)建立了一個協(xié)整模型，并認(rèn)為人民幣實際匯率與房價之間存在正相關(guān)關(guān)系。董天天（2011）的關(guān)系從計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對匯率和匯率改革進(jìn)行了實證研究，結(jié)果表明匯率波動與房價之間的長期均衡關(guān)系，以及兩者之間的關(guān)系和共同趨勢的變化。

（六）個人收入對商業(yè)住宅價格的影響

消費(fèi)者對未來收入的預(yù)期決定了他們未來的消費(fèi)水平，尤其是住房消費(fèi)行為的預(yù)期。住房購買行為的收入影響空間和時間的選擇，即收入對住房交易均衡價格的形成和影響。時間會產(chǎn)生很大的影響。當(dāng)然，從宏觀角度看，房價也受住房建設(shè)成本的影響，但其相對收入的意義水平并不明顯（王勇，龍鳳杰，2002）。在住房價格與收入關(guān)系的過程中，大多數(shù)住房公積金的比較研究主要集中在房價與收入比的宏觀分析以及政治經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)的相關(guān)因素，如GDP商品的價格住房（沉偉峰，譚大釗，2006；楊，2006；黃中華，吳慈芳，杜學(xué)軍，2008）。

三、綜合因素影響研究

以上文獻(xiàn)分析了一兩個因素對房價的影響。這些年來，住房價格研究的在逐步的深入，學(xué)術(shù)界已開始包括人口、利率、通貨膨脹和GDP等的指標(biāo)。輸入框架并使用面板數(shù)據(jù)或時間序列來計算哪些因素對房價的影響最大。國內(nèi)外大多數(shù)學(xué)者都發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格走勢可以用經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)指標(biāo)來解釋。研究發(fā)現(xiàn)，城市人口和商品房建筑面積是成都房價上漲的重要原因。王玉霞（2009）利用鎮(zhèn)江市2000-2008數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)價格影響最大，其次是商品房穿梭區(qū)和城市人口。

四、其他因素影響研究

除上述因素外，許多學(xué)者還從以下幾個方面討論了影響房價的因素。周江（2005）討論了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房價的影響。馮文和胡偉（2006）展示了主要建筑材料在建筑項目中的重要性，并分析了主要建筑材料價格變化對房價的影響。一些學(xué)者討論了心理因素對房價的影響。李成玉和袁元（2011）對影響商品房價格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行了回歸分析。住房價格持續(xù)上漲的原因是房價的預(yù)期。劉和群，徐芳（2011）分析了影響鄭州房價的因素。這種心理因素推高了房價。近年來，物業(yè)稅與房價之間的關(guān)系引起了許多學(xué)者的關(guān)注（楊勇，溫秀春，2005）。曹文聰（2008）對影響深圳住房租金的因素進(jìn)行了實證研究，并通過了格蘭杰因果關(guān)系檢驗：深圳住房租金對中期房價有單向影響。周永紅（2005）認(rèn)為，中國的房價仍處于壟斷競爭市場，租金仍處于完全競爭的市場中。兩者之間的隔離不受影響。

五、結(jié)束語

綜上所述，影響西安住房價格的因素中，影響國內(nèi)外商品住宅價格的因素主要集中在地理位置，土地市場、供需、收入、貨幣政策等的因素。目前，價格領(lǐng)域模式仍處于國內(nèi)外前沿。特征價格模型的優(yōu)勢在于它為解釋房價的形成提供了良好的微觀基礎(chǔ)。因此，國外學(xué)者和機(jī)構(gòu)在編制房價指數(shù)時經(jīng)常引入這種模型。但是，由于中國的房地產(chǎn)市場和房價研究還處于起步階段，有必要借鑒國外先進(jìn)的研究成果，結(jié)合中國房地產(chǎn)市場的具體情況，取得進(jìn)一步的研究成果。